Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция 2023 — выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире

Время чтения: 7 минут

Владеть частным домом может одновременно несколько лиц. В таком случае возникает общая собственность на недвижимость.

Иногда в связи с жизненными обстоятельствами требуется выделение доли в частном доме в натуре, например, в случае реализации имущества и в ряде других ситуаций.

Разберем детальнее способы отделения доли и особенности оформления такой недвижимости.

Распоряжение общей долевой собственностью

Долевое владение предполагает, что правами на имущество обладает несколько граждан. Возникать общая собственность может при следующих условиях:

• заключение сделки;
• получение наследства;
• создание фермерского хозяйства;
• совместная постройка дома и так далее.

В зависимости от размера доли и типа собственности каждый владелец покрывает расходы на ее содержание и может получать доход.

Хотя предусмотрено определение частей, принадлежащих участникам, дольщики могут пользоваться долями на свое усмотрение, но распоряжаться имуществом – по совместному согласию. Если это невозможно сделать, они вправе требовать от других участников денежную компенсацию. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд.

Право общего долевого владения прекращается вследствие раздела собственности или выдела части из имущества. При разделе общей собственности она прекращается для всех участников. В ситуации с выделом – для одного человека.

Размер долей в общем владении

Согласно ст. 245 ГК, доли в общей собственности выделяются в равных размерах. Другие положения могут быть предусмотрены договором или законом. Размер частей формируется с учетом вкладов участников. На него влияют внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость недвижимости.

Совладелец, который делает вклад в объект, имеет право на увеличение своей доли в общей собственности.

Самые важные нюансы эксплуатации общего имущества прописываются в соглашении между участниками. В документе также устанавливается порядок определения и изменения долей.

Определение доли в частном доме

Выделение части дома из общей долевой собственности требуется по разным причинам:

1. Свобода распоряжения долей. Например, совладелец организовывает новое строительство или хочет подарить часть помещения.
2. Во избежание конфликтов и противоречий. Другие собственники могут препятствовать распоряжению частным домом. Выделив долю, ее обладатель становится независимым от остальных.
3. Нехватка денег. Недвижимость, которая относится к общей долевой собственности, – это потенциальный источник дохода. Неудивительно, что граждан интересует, можно ли выделить 1/4 доли в доме, чтобы в будущем распоряжаться ею на свое усмотрение: сдавать в аренду, продавать, закладывать и так далее.

Выдел доли осуществляется одним из двух способов:

• по соглашению сторон – определенная жилплощадь выделена и совладельцы не против этого;
• в судебном порядке, если хотя бы один из собственников возражает или нужно определить размер денежной компенсации за долю.

Более быстр и экономен внесудебный способ решения вопроса. Однако не всегда совладельцы достигают компромисса.

Реализация имущества без выделения в натуре

Продажа доли в частном доме состоит из нескольких этапов. В первую очередь собственник должен рассчитать стоимость своей части в объекте недвижимости, для чего желательно заказать профессиональную оценку. Затем следует предложить купить долю другим совладельцам дома. Им отводится месяц для принятия решения. Если ответа не поступило, собственник распоряжается долей, как хочет.

В составлении обращения к совладельцам может помочь нотариус, хотя уведомление не сложно написать самостоятельно и затем передать лично в руки или отправить почтой.

Итак, нет сомнений в том, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Законодатель такие сделки не запрещает. Достаточно, чтобы часть была четко определена, например, ¼ от объекта. В большинстве случаев долю, которая не выделена в натуре, покупают совладельцы имущества. Это позволяет им приумножить свою часть в собственности.

Способы выделения доли в доме

Алгоритм действий по выделению части в недвижимости зависит от наличия соглашения между совладельцами. Если договора нет, вопрос решается в суде.

Обсудим по порядку, как выделить долю в натуре в частном доме на основании соглашения:

1. Подготовить изолированное помещение: перестроить или достроить.
2. Заказать технический паспорт в БТИ.
3. Провести оценку недвижимости. Для этого следует обратиться к специалистам.
4. Заключить соглашение с другими участниками. Документ выдается каждому владельцу, а один экземпляр остается в органах регистрации.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вот как выглядит примерная пошаговая инструкция выделения доли через суд:

1. Подготовка документов на объект.
2. Составление и подача искового заявления.
3. Участие в судебных заседаниях. Если владелец лично не сможет присутствовать, защиту его прав будет обеспечивать другой гражданин по доверенности.
4. Оформление права собственности на выделенную часть дома.

Если суд принял решение в пользу истца, и гражданину разрешили выделить свою долю, полученная часть имущества ставится на учет в Росреестре.

Условия для выделения доли в натуре

Отделение части дома осуществляется при таких условиях:

1. Жилое помещение – домовладение.
2. Выделение доли не причинит вреда общему имуществу.
3. После процедуры объект будет использоваться по назначению без нарушения прав собственников.
4. В результате не уменьшится стоимость недвижимости.

В идеале выдел доли жилого дома выражается в обустройстве изолированного помещения с отдельным входом.

Денежная компенсация

Иногда часть имущества слишком незначительна или не представляет интереса для участника. Когда не удается разделить помещение четко по долям, новый владелец должен компенсировать разницу бывшему дольщику. Выплата проводится одному из собственников только по его согласию.

По-другому решается вопрос в случае, если имеется незначительная доля в частном доме. Например, у одного владельца 9/10 от помещения, а у другого – 1/10.

Если компромисса достигнуть не удалось, стороны обращаются в суд. После рассмотрения дела может быть принято одно из решений:

• истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре взамен за материальную компенсацию. Его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не желает компенсации, но его доля незначительна. Суд в принудительном порядке обязывает его принять денежный эквивалент части имущества;
• первый собственник не согласен на компенсацию и отсутствуют доказательства, что доля истца незначительна. Право собственности на часть объекта не прекращается.

По договоренности между собственниками

Если соглашение между совладельцами достигнуто, нужно предпринять следующие действия:

1. Провести перепланировку объекта для выделения отдельного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить как долю.
2. Получить технический паспорт на дом, в котором отображены изменения. Для получения паспорта нужно заключить договор с кадастровым инженером. Готовый технический план имеет две формы: бумажную и электронную с цифровой подписью (ст. 24 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07. 2023 ).
3. Заключить соглашение, на основании которого производится выделение долей в жилом доме в натуре. В документе прописывается стоимость помещений / пропорция части имущества.
4. Обратиться в Росреестр (можно сделать это через МФЦ) для регистрации изменений в праве собственности на дом.

При перестройке или достройке недвижимости на проведение работ нужно получить разрешение. Такими вопросами занимается профильный комитет администрации муниципального образования.

Нередко выделение доли в праве собственности на дом сопровождается необходимостью оценить имущество. Поскольку собственники могут расходиться о мнениях относительно его стоимости, целесообразно воспользоваться услугами экспертов. При достижении компромисса стороны подписывают соглашение о выделе доли в натуре.

Образец соглашения о выделении доли дома в натуре

Выдел доли в судебном порядке

На практике далеко не всегда удается выделить часть дома по соглашению с другими собственниками. Тогда граждане обращаются в суд с целью защитить имущественные интересы.

Порядок действий:

1. Подготовка технической документации на объект: паспорт из БТИ (если строение старше 2013 года), заключение о том, что выделение из общедолевой собственности частного дома в натуре невозможно (выдают проектно-строительные компании).
2. Составление и подача в суд искового заявления. В документе детально отображаются характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли и другие важные нюансы. К иску прикладываются технические бумаги, подтверждение права собственности истца (выписка из ЕГРН).
3. Участие в судебных заседаниях.
4. Оформление права собственности на выделенную долю.

• Для того чтобы точно сформулировать свою точку зрения в суде, лучше обратиться за помощью к юристу.
• Список документов для выделения доли в доме выглядит следующим образом:

1. Исковое заявление.

   • Образец искового заявления

2. Правоустанавливающие документы на дом (договор о приватизации, наследовании и так далее).
3. Паспорт заявителя.
4. Заключение о возможности выделить долю в натуре.
5. Документы, подтверждающие требования истца: договоры, расписки.
6. Квитанцию об уплате госпошлины.

В роли ответчиков выступают совладельцы дома.

Подавая исковое заявление о выделении доли земельного участка и дома, помимо информации о жилом помещении, истец должен предоставить сведения о территории, на которой находится объект (кадастровый номер, целевое назначение надела и так далее). Дополнительно прикрепляются бумаги на землю.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимости.

Регистрация изменений права владения в органах Росреестра

Последний этап – оформление доли дома в собственность. Для этого нужно обратиться в органы Росреестра и представить следующие документы:

1. Заявление от каждого из собственников.
2. Правоустанавливающие документы на жилье.
3. Соглашение о выделении доли в натуре или решение суда, вступившее в силу.
4. Паспорта заявителей.
5. Нотариально заверенную доверенность, если документы подает не владелец.

Сотрудники органа регистрации выдадут новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в среднем 2 недели. Спустя 30 дней совладельцы получат подтверждение регистрации. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Затраты на определение части в праве собственности

Сколько стоит выделить долю в натуре, зависит от способа проведения процедуры. В случае судебных разбирательств придется уплатить госпошлину (ст.333.19 НК РФ). Порядок расчета сбора зависит от статуса судебного органа и вида обращения. Чаще всего заявление подают в арбитражные суды.

При подаче иска имущественного характера размер пошлины зависит от цены иска, указанной заявителем. Если человек сделал это неправильно, стоимость определяет суд (ст.103 АПК РФ и ст. 333.22 НК РФ).

При формировании суммы госпошлины учитываются заявленные неустойки. Если в иске несколько требований, они суммируются.

Выдел доли в добровольном порядке обойдется дешевле:

• оформление соглашения у нотариуса:
  • составление документа – от 3 000 рублей,
  • просто удостоверение – 500 рублей,
  • технические услуги – от 1 000 до 2 000 рублей;
• технический план на дом – от 8 000 до 20 000 рублей (цена зависит от региона);
• регистрация изменений в Росреестре:
  • от инициатора выдела – 2 000 рублей,
  • от совладельцев – по 350 рублей за внесение изменений в доли.

Если требуется реконструкция частей дома, расходы значительно повышаются.

Выделение долей детям

Часть жилого помещения обязательно выделяется детям, если на покупку или строительство дома родители используют государственные средства по программе «Материнского капитала».

Для оформления собственности на ребенка можно воспользоваться 2 путями:

1. Составить соглашение о выделении доли детям в связи с использованием маткапитала.
2. Заключить договор дарения.

Соглашение на выделение доли детям в частном доме часто оформляется у нотариуса. Обращаться к нему не обязательно, но это – дополнительная гарантия правильного заключения сделки.

Договор дарения составляется по стандартному алгоритму. Граждане самостоятельно заполняют бумаги или обращаются за помощью к специалисту.

Нюансы судебной практики

Для аргументирования позиции в суде истцу нужно представить доказательства своей правоты.  Как показывает судебная практика по выделу доли дома в натуре, часто назначаются экспертизы, которые помогают установить, можно ли разделить имущество.

При принятии решения суд берет во внимание:

• пригодность дома для эксплуатации после выделения доли;
• права и интересы третьих лиц;
• соответствие реальной доли законодательным нормам.

Иногда необходима независимая оценка собственности. Эти мероприятия нужны для точного определения стоимости части объекта, которая принадлежит гражданину.

Заключение

Выделение доли в натуре осуществляется на основании соглашения между собственниками или решения суда. В зависимости от способа формируется алгоритм действий заинтересованного лица. Если выделить долю в натуре не удастся, собственник получает денежную компенсацию за часть имущества.

Как выделить долю в квартире: важные моменты

Выделение доли в квартире в натуре осуществляется, если недвижимость находится в общей долевой или совместной собственности. Наличие долей не означает, что их владелец может пользоваться конкретной частью жилого помещения.

Выделение доли в квартире прекращает право проживания на жилплощади, если дольщик получает за свою часть недвижимости денежную компенсацию. Владелец меньшей части собственности на практике может занимать большое по метражу помещение. Порядок пользования долевой собственностью определяется соглашением между владельцами или в судебном порядке.

Добровольное выделение

• Оптимальным вариантом, когда возможно выделение доли в квартире, будет ситуация, если доля соответствует отдельному жилому помещению и другие владельцы общей собственности не возражают против того, чтобы комната стала самостоятельным объектом недвижимости.
• Сложнее определиться с жилплощадью, где доли не соответствуют фактически занимаемым «квадратным метрам».
• Добровольное определение долей  возможно по соглашению между сторонами (письменном). В документе должны быть предусмотрены:

• юридически определённые доли каждого владельца недвижимости;
• информация об общей и жилой площади помещения;
• документы на жилье – выписка из БТИ;
• свидетельства о собственности на жилье или на отдельные доли, если их юридические размеры были определены ранее;
• стоимость имущества – если стороны пожелают включить такую информацию в соглашение.

Выделить долю в квартире нужно с учётом прав несовершеннолетнего ребёнка. Он может пользоваться жильём на равных основаниях. Если часть жилплощади должна быть передана такому приобретателю, то в процесс заключения сделки могут подключиться органы опеки, которые должны дать согласие на то, чтобы отчуждаемая часть недвижимости не нарушала права других несовершеннолетних. Доля ребёнка полагается в размере, не менее той жилплощади, которую он занимал ещё до подписания соглашения.

Защита прав в суде

Положения об общей долевой собственности устанавливаются ст. 285 ГК РФ. Квартира может быть неделимой, т.е. у долевых владельцев нет возможности обеспечить каждому из собственников изолированное помещение с отдельными коммуникациями, кухней, ванной, санузлом.

Можно попытаться добиться через суд выдела доли в натуре из недвижимости, рассчитанной на проживание нескольких семей. Исковое заявление составляется по правилам ст. 131, 132 ГПК РФ.

Важно аргументировать техническое состояние недвижимости. Если долевая собственность соответствует одной комнате, то суд удовлетворит требования. Тяжело обособить долю в квартире без изолированных помещений. В такой ситуации в удовлетворении исковых требований, скорее всего, будет отказано.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• свидетельство о собственности на недвижимость;
• технические документы – кадастровый паспорт, справка из БТИ;
• правоустанавливающий документ на жилье – договор продажи доли, свидетельство о наследовании;
• документ об оплате государственной пошлины;

Иск должен рассматриваться при участии заинтересованных сторон. Если суд удовлетворит требование истца, то доля оформляется в качестве отдельной недвижимости.

Постановление судьи служит основанием для совершения регистрационных действий в Росреестре. Новые правоустанавливающие сведения необходимы для продажи выделенной доли по рыночной цене.

Альтернативный способ получения доли

Большинство таких конфликтных ситуаций заканчиваются выводами о том, что выдел доли в натуре невозможен. Квартиры представляют собой помещения с общей кухней, ванной, санузлом. Но дольщики могут добиться в суде определения порядка пользования жилым помещением.

Постановление судьи распространяется именно на тех дольщиков, которые обратились в инстанции за защитой своих прав. Новому приобретателю доли будет необходимо определять порядок пользования жильём самостоятельно.

Возможно улаживание конфликта в договорном порядке. Квартира представляет собой неделимую вещь, соответствующую положениям ст. 133 ГК РФ. Такой объект не может быть разделен без нанесения несоразмерного ущерба жилплощади. Выдел доли в натуре тогда может быть заменён обязательством о выплате денежной компенсации, соответствующей реальной стоимости имущества.

Выделение доли супруга возможно только после продажи недвижимости либо определения порядка пользования ей. Супруг может требовать увеличения своей части жилья, если он занимается воспитанием ребёнка. Учитывается также часть жилплощади несовершеннолетнего, которая может быть передана в доверительное управление.

Раздел недвижимости супругов осуществляется в договорном порядке или через суд. Принимается во внимание возможность сделать перепланировку и создать из одного объекта несколько изолированных жилых помещений.

Выдел доли также возможен при совместной собственности не только супругов, но и собственников недвижимости, к которым квартира перешла по наследству. Доли могут быть установлены не только в абстрактном размере, но и выделены в натуре, для чего недвижимость должна соответствовать определённым требованиям – не содержать незаконных перепланировок, соответствовать санитарно-строительным нормам.

Важное требование – наличие на целую или долевую собственность необходимых правоустанавливающих документов.

Стоимость выдела зависит от объёма произведённых технических и юридических мероприятий. Затраты связаны со стоимостью недвижимости и судебными расходами.

Самостоятельное осуществление подобной процедуры затруднительно, так как, если добиваться защиты прав через суд, то нужно грамотно обосновать свою позицию в инстанциях и подготовить юридически правильно оформленное и содержательное исковое заявление.

Договорный порядок также чреват сложностями, так как нужно добиться, чтобы выработанные условия устроили все заинтересованные стороны. Помощь специалиста при таких спорах желательна и способствует благоприятному завершению всех юридически важных действий.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Выдел доли в квартире в натуре: судебная практика

• Основная проблема возникает по той причине, что доля в общей долевой собственности – явление нематериального характера, так как представляет собой только право, а не материальную сущность.
• Зачастую лицо не может или же не желает пользоваться таким правом, вследствие чего, данное лицо вправе потребовать выдела его доли.
• Данная процедура может быть совершена двумя способами: посредством соглашения среди собственников, или же в результате решения судебного органа.

У квартир, как правило, есть несколько собственников, иными словами, они состоят в долевой собственности. В связи с этим, появляется вопрос следующего характера: может ли статус долевой собственности прекратиться по причине раздела квартиры?

Данное прекращение предполагает, что каждый сособственник выступит собственником комнаты как отдельного самостоятельного объекта права.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, изолированная комната является самостоятельным жилым помещением. В условиях коммунальных квартир, со стороны нанимателей комнат, последние, находящиеся в гражданском обороте в качестве обособленных жилых помещений, приватизируются.

1. Вполне естественно считать, что отсутствуют какие-либо препятствия для выдела доли в натуре, а именно собственник доли имеет право потребовать выдела своей доли, соответствующей по размеру комнате в квартире.
2. Согласно пункту 2 статьи 252 Гражданского кодекса, у долевого собственника имеется следующее право: «участник долевой собственности имеет право на требование выдела данной доли из общего имущества».
3. Последствием подобного выдела является то, что режим долевой собственности прекращает свое существование, и этому сопутствует превращение собственника доли в квартире в собственника отдельной комнаты в том же объекте недвижимости.

Согласно положениям постановления ПВС РФ № 8 от 24.08.

1993 года, имеются такие разъяснения, по которым выдел участнику из общей собственности на приватизированное жилое помещение принадлежащей ему доли, возможен при условии, что есть техническая возможность в передаче в пользу истца не только лишь изолированной части жилых помещений, но и подсобных, а также возможность оборудования персонального входа.

За неимением подобной возможности, судом может быть определен порядок пользования такой квартирой. Итак, определяющим значением обладает возможность технической стороны выдела в натуре помещений подсобного характера, а также оборудование отдельного входа, что в принципе означает оборудование отдельной квартиры.

• При наличии спорных ситуаций, следует воспользоваться квалифицированной юридической помощью посредством обращения к юристу, специализирующемуся на жилищных спорах и вопросах касательно недвижимого имущества.
• Следует принять к сведению, что во время выдела в натуре помещения жилого предназначения (комнаты), собственником может не ставиться вопрос по выделу в натуре доли в помещениях общего характера, которые могут не менять свой правовой режим общей долевой собственности вслед за разделом квартиры.
• Правовым последствием выдела в натуре является приобретение права собственности относительно самостоятельного объекта имущества – изолированной комнаты.

Анализируя судебную практику, можно отметить, что раздел квартиры в натуре не допускается. Исключение составляют лишь частные дома. Интересный факт: согласно ст. 127 ЖК РФ, допускается раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива.

Итак, основным условием выступает наличие изолированных помещений жилого предназначения (комнат), а касательно создания отдельного входа и выдела в натуре доли относительно помещений подсобного характера, речь не идет.

Согласно положениям Постановления ПВС СССР от 11.10.1991 года следует, что во время вынесения решения по разделу жилого помещения, судом должны быть учтены размеры принадлежащей обоим бывшим супругам доли, а также интересы детей и иных членов семьи, которые имеют право на пользование жилплощадью и, кроме того, планировка квартиры.

1. По отдельным ситуациям, судом может быть принят во внимание также фактический порядок пользования помещением жилого предназначения.
2. Выдел доли в квартире производится по отношению как к долевому имуществу, так и к имуществу, находящемуся в общей совместной собственности.
3. Раздел квартиры в собственности долевого характера
4. В качестве общего долевого права собственности выступает право, согласно которому устанавливаются доли каждого владельца.
5. Относительно жилья, участник долевой собственности наделен возможностью произвести разделение квартиры среди собственников, в результате чего, из общего имущества выделяется его доля.
6. Подобное выделение, по сути, означает передачу части имущества в натуре посредством передачи в собственность такой части от квартиры, которая соответствовала бы доле конкретного лица, или же посредством выплаты финансовой компенсации доли в квартире.
7. Выдел доли по договоренности
8. Правомочность владения подвергается разделению, основываясь на взаимном соглашении сторон.
9. При условии, что собственники не могут достичь согласия касательно порядка и условий разделения их общего имущества или выделения из него доли, такая ситуация может быть разрешена через суд.

Для данных целей следует отличать раздел общего имущества и выдел доли из данного имущества. Относительно выдела предполагается, что прекращения права общей собственности других сособственников не будет.

Раздел же предполагает прекращение права общей собственности. Это значит, что лица, которые выделили свое имущество из общего, более не имеют права относительно общей собственности.

Раздел собственности означает принадлежность бывшим собственникам имущества согласно размеру долей таковых.
Выдел доли через суд

Судом производится выдел доли в натуре. При отсутствии возможности выделить долю из общего владения, а также при условии, что данная процедура повлечет за собой причинение значительного ущерба относительно общего имущества, владельцам проще и правильнее выплатить отделяющемуся собственнику стоимость его доли.

• Следом за получением денежной компенсации, со стороны такого собственника в полной мере утрачивается право на долю в имуществе.
• Посредством выплаты соответствующей денежной суммы, может быть устранена несоразмерность имущества, выделенного в натуре одному из сособственников.
• При условии отсутствия возражений со стороны других собственников, последние вправе получить денежные компенсации за выдел доли в натуре.
• Довольно часто встречаются ситуации, при которых лицо владеет малосущественной долей среди общей собственности.
• При таких обстоятельствах, у собственника нет значительного интереса в использовании имущества, а выдел его части от долей других собственников не представляется возможным.
• Если в суде будет установлен факт владения лицом несущественной долей, то велика вероятность принятия решения относительно выплаты компенсации в пользу собственника этой доли со стороны остальных совладельцев.
• Исходя из вышеуказанных фактов, выделение доли производится такими законными методами:

• Выдел доли посредством соглашения;
• Выдел по результатам судебного решения;
• Выделение доли в натуральной форме;
• Выплата компенсации в соответствии со стоимостью доли.

1. Раздел помещения, находящегося в совместной собственности
2. Под таким видом собственности подразумевается право граждан владеть имуществом, избегая определения точного размера доли каждого собственника.
3. Выделение доли должно производиться следом за проведением процедуры предварительного определения размера долей, принадлежащих всем участникам данной собственности.
4. Когда в законе или же соглашении сторон нет других указаний или предписаний, тогда доли всех собственников считаются равными.
5. Алгоритм выделения доли в совместной собственности является таким же, как и порядок выделения доли в объектах долевой собственности.
6. Соглашение об определении долей

После его составления, данный документ должен быть подписан каждым участником долевой собственности. Для внесения изменений в текст соглашения, необходимо взаимное согласие каждого собственника.

• Когда соглашение о выделе долей заключено, следующим этапом для собственников следует подача заявления на государственную регистрацию права собственности относительно полученной доли.
• Доля при разделении квартиры в натуральной форме определяется из соотношения количества собственников и размера площади объекта недвижимости.
• При этом стоит пользоваться правилом, по которому доли всех собственников являются равными по размеру, при условии, что по закону или соглашению не предусмотрено иное распределение.
• Относительно выделения доли, следует руководствоваться соглашением сособственников или решением суда, которое вступило в законную силу.

Поделиться:

1 Комментарий

Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция

Доля недвижимости в натуре — это непосредственная часть этой недвижимости, выделенная в отдельное помещение, своей площадью полностью соответствующее доле. Если ее получить невозможно, собственник получает денежную компенсацию.

Если совместно владеть жилой собственностью становится невозможно, нужно определение доли в квартире: какие варианты возможны и как их реализовать.

Что это такое

Жилые помещения нередко принадлежат сразу нескольким людям. В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса, что такое выделенная доля в квартире, — это «общая собственность».

По определению, если каждому отведена строго определенная часть (например, половина или третья часть), то собственность именуется долевой. Если этого не указано — совместной.

Но в части 3 упомянутой статьи есть оговорка: совместная собственность устанавливается только законодательно. Обычно предпочтительнее долевая.

В выписке из ЕГРН (или в уже устаревших свидетельствах) размер доли указывается в виде обыкновенной дроби для каждого из хозяев.

Доля — это некоторое количество квадратных метров, закрепленное за собственником. Это в некотором смысле абстракция, существующая лишь в документах. Чтобы доля стала «осязаемой», ее нужно выделить в натуре.

Выделенная доля в квартире — это привязка квадратных метров абстрактной доли к конкретному помещению (или помещениям).

После выделения этой части собственник вправе на полном основании занять это помещение, как полностью свое.

Зачем нужно выделение долей

Если семья из нескольких человек проживает под одной крышей, то выделение долей из общей совместной собственности не нужно. Им неважно, кому сколько принадлежит. Но когда дело доходит до раздела имущества, размеры владений установить необходимо.

Ситуации бывают разные. Чаще всего они связаны с последующей реализацией недвижимости:

• разводятся муж и жена;
• разъезжаются поссорившиеся дети и родители;
• получают наследство внуки, правнуки.

Но могут быть случаи и посложнее. К примеру, взрослые дядя и племянник получили от отца и деда жилье, но ни тот, ни другой в нем не нуждаются. Они решили сдавать квадратные метры и получать доход. И как его делить — зависит от размера доли, принадлежащей каждому.

Выделение из совместной собственности

Если заранее это не было зафиксировано, есть несколько путей, как выделить доли из общей совместной собственности:

1. Соблюсти так называемую презумпцию равности. В соответствии со статьей 245 ГК РФ, по умолчанию имущество делится поровну между всеми владельцами.
2. Подписать соглашение. К примеру, тот же дядя проживал там вместе с отцом и занимался содержанием этого дома. Если племянник это не оспаривает, они договариваются об увеличении процента владения дяди и регистрируют документ в Росреестре.
3. Присудить. Если племянник не согласен, дяде придется через суд доказывать свое право на большую часть. Для этого нужно предоставить веские доказательства.

Далее они должны решить, нужно им выделение доли в натуре в квартире или денежная компенсация. Все зависит от количества квадратных метров и дальнейших целей.

Выделение для продажи и проживания

Первый вариант, как выделить долю в квартире для продажи, на практике реализуется редко, только если речь идет о достаточно крупном объекте недвижимости. Тогда его разделяют на два путем перепланировки, и каждому достается своя жилплощадь.

Но оба подхода практикуются, если собственникам негде жить. Более того, им нужен именно тот объект, в отношении которого завязался спор. Если интересует денежный вопрос, все проще.

Прибыль от продажи или аренды делят в соответствии с пропорцией, зафиксированной в выписке из ЕГРН.

Недвижимость продали за четыре миллиона рублей. Тогда Александр получит два миллиона, его сестра — полтора миллиона, а ее дочь — 500 000 рублей.

Выделение доли в натуре

Чтобы знать, как выделить в натуре долю в квартире, руководствуйтесь действующим законодательством. В соответствии со статьей 252 ГК РФ, выделить в натуре долю в квартире возможно, только если имуществу не будет нанесен непоправимый ущерб. Для этого нужно соблюсти такие условия в каждой из получившихся квартир:

• своя кухня с системой вентиляции;
• санузел или возможность его устройства в одном из подсобных помещений;
• отдельный вход (придется затронуть стену подъезда и получить на это согласие соседей).

С большой вероятностью разграничить жилые помещения в соответствии с долями не получится. Тогда одной из сторон придется доплатить другой за излишне захваченные квадратные метры.

Какие документы понадобятся

Чтобы процедура прошла успешно, документы для выделения доли в квартире нужно предоставить следующие:

1. В первую очередь необходимо подтвердить право возникновения собственности вообще. Этими документами являются договор купли-продажи, оформленный на двух супругов, свидетельство о праве наследования и т. п.
2. Далее нужно приложить зарегистрированный договор или судебное решение об установлении размеров владения. Если решено делить имущество поровну, этот шаг пропускаем.

Есть и ряд специфических документов. Их наличие будет зависеть от конкретных обстоятельств:

Обязательно предоставление паспортов всех собственников, их свидетельство о браке и о рождении детей.

Чтобы узнать, сколько стоит выделить долю в квартире, опираемся на установленные государственные тарифы. Государственная пошлина за такую услугу составляет 2000 рублей.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Выделение доли в натуре из общедолевой собственности

Закон предусматривает возможность раздела имущества, которое находится в долевой собственности. Популярным является вариант выкупа доли одного из собственников другими владельцами. В крайнем случае лицо может продать свою часть третьим лицам.

Гражданский кодекс возможность дальнейшего использования дома всеми собственниками, но оформив из отдельными жилыми объектами. Рассмотрим, как оформить выдел доли в натуре из общей долевой собственности.

Что такое выдел доли в натуре

Нормы закона, регулирующие выдел доли совместного имущества в натуральном виде, предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Хотя они изложены в общем порядке, применяются на практике преимущественно в отношении жилых домов.

Выделение доли не является разделом имущества. Изначально объект находится в совместной собственности сторон. Например, супруги в период брака построили на общие деньги дом. Он относится в общей совместной собственности супругов.

Особенностью такого режима собственности является отсутствие конкретной доли, закрепленной за каждой из сторон. Поэтому каждый из супругов фактически является полноправным владельцем всего объекта в целом.

Под выделом доли понимается перевод объекта из совместной собственности в долевую. Выдел доли в натуре представляет собой разделение дома на два самостоятельных жилых объекта, каждый из которых будет меньше по площади.

Почему именно жилой дом?

В качестве примера по выделению доли в натуре зачастую приводится жилой дом. В первую очередь так происходит потому, что сложно представить другой объект, который можно разделить, без вреда для него и без потери основных качеств.

Жилой дом можно разделить на две квартиры. Для этого необходимо оборудовать отдельный вход и отгородить долю инициатора стеной.

Выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире в многоквартирном доме можно провести, только если она изначально была составлена из двух квартир. В противном случае возникнут проблемы с установкой второго санузла, если он не был изначально предусмотрен планом.

В чем цель раздела?

Выдел доли в натуре может потребоваться собственнику, чтобы стать индивидуальным владельцем объекта. Доля оформляется в виде отдельной квартиры и документально. В Росреестр вносятся изменения о разделе одного жилого дома на две квартиры.

С момента получения документов, владелец сможет распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее, подарить, завещать.

Закон запрещает совладельцам объектов по праву общей долевой собственности проводить любые из перечисленных мероприятий без согласия других собственников. А в отдельных случаях гражданину не поможет даже полученное согласие. Если вопрос идет об ипотечном кредите. Банк откажет в предоставлении кредита на долю в доме. В ипотеку можно оформить только целый объект.

Основные требования

Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:

• в добровольном порядке;
• в судебном порядке.

Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.

В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.

Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:

• можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
• как провести раздел, чтобы не навредить дому;
• определение износа дома;
• объем работ;
• рыночная стоимость дома;
• примерная стоимость работ по реконструкции.

В случае если объект не может быть разделен, то результат экспертизы должен включать информацию о размере компенсации, которую может получить собственник.

Нормы санпинов

Экспертиза должна включать информацию о технической возможности выделения доли в натуре из общедолевой собственности. Среди них:

• нормы освещения;
• скорость движения воздуха;
• уровень влаги;
• другие нормы.

Если потенциальный объект не будет соответствовать хотя бы одному нормативу, то раздел технически невозможен. Проживание в таком жилом помещении может навредить здоровью граждан, проживающих в нем.

Кроме того, проверяются на соответствие нормам возможность проведения канализации, газа, воды, отопления.

Внесудебный раздел

Внесудебный порядок выдела доли в натуре включает:

• проведение работ по реконструкции жилого помещения;
• оформление технической документации на объект;
• подготовка соглашения о выделении долей;
• регистрация объекта в Росреестре в качестве самостоятельного жилого помещения.

Подготовка

Первым этапом по реконструкции помещения является разработка и утверждения проекта. Перед началом строительных работ необходимо получить разрешения всех уполномоченных органов.

Обязательно оформляется отдельный вход в помещение. Оборудование бытовых удобств (за исключением отопления) проводится на усмотрение собственника.

Технический план

После того как объект недвижимости существует, требуется оформить техническую документацию. Для этого необходимо обратиться в отдел БТИ, расположенный по месту нахождения объекта.

Инженер должен произвести обмер помещения и составить кадастровый паспорт на квартиру. Он подготавливается в письменном и электронном виде. Документ заверяется электронной подписью специалиста.

Оформление соглашения

Соглашение составляется в письменном виде. Сторонами документа являются лицо, выделяющее долю, и другие владельцы объекта.

Особое внимание при оформлении соглашения нужно уделить компенсации стоимости жилого помещения. В соответствии с законодательством. Выделяемая доля должна соответствовать той цене, которая была установлена за нее до выдела. Например, жилой дом стоит 2 000 000 руб. Владелец выделяет ¼ долю. Ее стоимость должна быть 500 000 руб.

На практике такой вариант встречается редко. Поэтому сторона, права которой нарушаются должна получить от других собственников компенсацию стоимости.

Количество экземпляров соответствует количеству владельцев. Каждый из них подписывает документ.

Регистрация

После составления соглашения требуется заверение и регистрация документа в Росреестре. Для этого требуется подготовить документацию:

• гражданские паспорта сторон;
• заявление каждого владельца долей;
• правоустанавливающие документы на дом;
• соглашение;
• квитанция о пошлине;
• доверенность (если интересы одного из собственников представляет доверенное лицо).

Документы подаются в Росреестр:

• через МФЦ;
• почтой;
• через Госуслуги.

Для подачи документов через МФЦ необходимо получить электронный талон через Госуслуги или обычный талон непосредственно в центре.

Стороны лично или через представителей обращаются к специалисту. В заявлении каждый отражает свои требования:

• инициатор – регистрация выделенной доли;
• другие собственники – перерегистрация остального объекта.

Технический паспорт можно представить в виде бумажного документа или просто указать его номер в электронном хранилище. Во втором случае бумажный экземпляр не требуется.

Срок получения услуги составляет 10 дней. В случае направления документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

Пошлина

Пошлина должна быть оплачена до подачи документы или в течение 4 дней после. Предоставление квитанции возможно по инициативе плательщика.

Если в течение 5 дней денежные средства не поступят на счет Росреестра. То документы возвращаются заявителю.

Размер пошлины:

• для инициатора – 2000 руб. за регистрацию;
• для сособственников – 350 руб. за перерегистрацию.

Если денежные средства перечисляются через электронные сервисы, в том числе через Госуслуги, пошлину можно оплатить со скидкой. К сумме применяется коэффициент 0,7.

Судебный порядок

Если стороны не могут договориться самостоятельно, на помощь придут судебные органы. Выдел доли в натуре из общей долевой собственности не регламентирован законодательно. Анализ судебной практики предполагает следующий порядок действий:

• подготовить технические документы;
• составить и направить иск;
• посетить судебное разбирательство;
• регистрация.

Заявитель оплачивает пошлину, которая рассчитывается исходя из цены доли объекта.

Технические документы

До получения согласия других собственников нельзя начинать любые действия по перепланировке. Предварительно необходимо собрать документацию на жилой дом:

• технический паспорт (если объект введен в эксплуатацию после 31.12.2011);
• выписка из ЕГРН о праве собственности на объект;
• заключение технической экспертизы.

Подготовка иска

Составление искового заявления о выделе доли является достаточно сложным. Для его оформления целесообразно привлечь юриста. Документ должен включать следующую информацию:

• данные о доме (адрес, площадь);
• информация по заключению экспертизы о наличии технической возможности раздела;
• предложения по перепланировке;
• порядок использования новых объектов;
• расчет компенсации.

В качестве доказательной базы необходимо приложить:

• правоустанавливающие документы;
• квитанция о пошлине;
• гражданский паспорт заявителя;
• заключение эксперта;
• оценка объекта;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• другая документация.

Заявление направляется в районный или городской суд по месту расположения жилого дома.

Судебное разбирательство

Выдел доли является техническим сложным разбирательством, поэтому инициатору можно привлечь юриста в качестве представителя. Для этого потребуется оформить нотариальную доверенность.

Для того чтобы обосновать свои требования по выделу доли — необходимо проведение технической экспертизы. Для пояснения суммы компенсации требуется проведение оценки.

Суд принимает решение о выделе доли в натуре на основании предъявленной доказательной базы. Поэтому в большинстве случаев, разбирательство не занимает много времени.

Регистрация

После вступления в силу решения суда, гражданин имеет право начать действия по перепланировке дома. После того как реконструкция окончена, объект необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Для этого необходима следующая документация:

• гражданский паспорт заявителя;
• заявление о регистрации объекта;
• решение суда.

Если документы подаются не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность и гражданский паспорт доверенного лица.

Выдел доли в натуре является не самым популярным вариантом при разделе имущества супругов. Такой вариант обычно используется только для жилого дома. Выдел может быть произведено добровольно, по соглашению сторон. Если один из собственников против, то предусматривает судебный порядок решения вопроса.

Для суда целесообразно заранее провести техническую экспертизу и независимую оценку объекта. Обязательным условием является регистрация нового объекта и перерегистрация остальной части.