Подводные камни, риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя.

Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке.

Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист.

Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы.

Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на «отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему.

Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры. И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: «сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит.

К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого.

Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка.

Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова «не знал и не мог знать и принял все разумные меры!» Стандартно на суде юристы этим и бравируют.

Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что «ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: «Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 1 апреля 2015 г. по делу N 33-7494/2015

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

1.    Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2.    Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3.    Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом.

Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков (об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

4.    Запрос нотариусу.

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5.    Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

• Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.
• Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.
• Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать.

По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок.

Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

1. В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!
2. В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.
3. 1.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев.

Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее.

Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6.    Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования.

Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её.

Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю.

В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то    , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам.

Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство.

Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ (об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

Подводные камни квартир по наследству и что следует знать при их покупке

Покупка квартиры – серьезный шаг, при котором покупатель иногда задействует все свои финансовые ресурсы. Если же человек прибегает к ипотеке, то кредит становится обременительным долгосрочным финансовым обязательством. Поэтому каждая сделка с недвижимостью требует тщательной проверки документов перед покупкой.

Какие подводные камни существуют при покупке квартиры, доставшейся по наследству, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Трудности при покупке унаследованной квартиры

Новая редакция части 3 Гражданского кодекса РФ существенно расширила список лиц, которым позволено быть призванными к наследованию. Теперь он включает не только ближайших родственников, но и детей братьев и сестер (племянников), а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя.

Согласно наследственному праву ГК РФ, наследование делится на два типа: по завещанию и по закону.

Покупка полученной по наследству квартиры – это рискованное дело, потому что ни один из способов наследования не гарантирует ясности в деле о наследстве. Часто продавцы квартир скрывают информацию о родственниках, с которыми не захотели делиться наследством.

Бывает так, что сами продавцы не знают о существовании этих родственников, например, о детях от первого брака.

Иногда проблемы возникают в связи с операциями, которые производились с имуществом до того, как оно перешло по наследству:

• нередки факты ущемления прав родственников по причине их пьянства;
• лишение доли имущества в процессе приватизации.

Внимание! Любой из обделенных наследников может обратиться в суд.

Вопреки расхожему мнению, завещание также не является защитой покупателя от рисков. Может найтись наследник с другим завещанием, составленным позднее. Действительна будет более поздняя версия. Другие наследники умершего могут оспорить завещание в суде.

Нотариусы не всегда имеют возможность проверить полный круг наследников и выдают свидетельство о праве на наследство лицам, явившимся в нотариальную контору. Наследник, чьи права были нарушены, может через суд признать такое свидетельство недействительным.

Указанный в законодательстве срок исковой давности (3 года) нельзя понимать буквально. Отсчет 3 лет идет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об ущемлении своих прав. Человек может жить в другом государстве и много лет не подозревать о том, что является наследником.

На практике сроков давности для наследования не существует. Вновь появившийся наследник должен предъявить суду уважительную причину, по которой он своевременно не смог вступить в наследство.

Как избежать проблем

При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.

Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.

При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.

С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.

В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.

Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.

Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.

Не попадитесь на мошеннические схемы

Свидетельство о праве на наследство, оформленное более 10 лет назад, может быть результатом криминальной сделки, которые были достаточно распространены. Кроме того, права всех собственников недвижимости, в особенности недееспособных, могли  быть не учтены.

Если недвижимость продается по генеральной доверенности, выданной риелтору, стоит проверить репутацию агентства, так как само существование такого документа является индикатором сомнительной сделки.

Если возникают сомнения в отношении агентства, но принято решение проводить сделку, рекомендуется потребовать нотариально заверенное заявление от продавца, подтверждающее права представителя, после заключения договора, но до получения денег представителем продавца.

Как безопасно купить унаследованную квартиру

В договоре купли-продажи необходимо указать полную стоимость приобретаемой недвижимости. В случае расторжения договора именно стоимость, зафиксированная документально, будет подлежать уплате, а покупатель будет признан судом добросовестным.

Внимание! Указание неполной стоимости квартиры в правоустанавливающем документе может обернуться против приобретателя.

Покупка с использованием ипотечного кредита может послужить дополнительной гарантией. До полной выплаты стоимости квартиры она находится в залоге у банка. При возникновении неблагоприятной ситуации банк будет участвовать в судебном разбирательстве, задействовав все свои ресурсы.

Титульное страхование (риска утраты права собственности) может существенно помочь в случае расторжения договора. Однако нужно предвидеть, что страховая компания тоже будет учитывать риски, поэтому обойдется такое страхование недешево.

Полное удостоверение сделки купли-продажи нотариусом и расчет через его депозит дают определенные гарантии. В этом случае нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Наконец, если дело доходит до судебного разбирательства, то это не означает, что решение затронет покупателя квартиры. В п. 41 и 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, в силу п.

1 статьи 1155 ГК РФ говорится о том, что, если были пропущены сроки наследования, а входившее в наследство имущество больше не является собственностью наследника, своевременно его принявшего, вновь появившийся наследник может претендовать только на денежную компенсацию.

Заключение

Ввиду непрозрачности любого наследства необходима тщательная проверка всех документов. При возникновении сомнений безопаснее отказаться от сделки с унаследованной квартирой. О рискованности покупки такой недвижимости осведомлены и продавцы, и риелторы, поэтому можно смело требовать скидку.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Риски при покупке квартиры по завещанию (наследству)

• Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.
• Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.
• Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.
• Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
3. Снижается количество спорных ситуаций;
4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

• Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
• Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
• Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
• Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
• Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Покупка квартиры у наследника: подводные камни

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилплощади, полученной по наследству – сделка, которая может казаться заманчивой по причине низкой цены. Однако у такой операции, как покупка квартиры у наследника подводные камни тоже существуют.

В судебной практике было немало случаев, когда другие претенденты на имущество наследодателя оспаривали подобные сделки. Поэтому риски при покупке квартиры у наследника обязательно стоит учитывать.

Вот самые важные моменты, о которых нужно знать будущему владельцу недвижимости.

Какие проблемы могут возникнуть

При операциях с недвижимостью, полученной продавцом по наследству, споры возникают чаще всего. Ведь нотариусы, которые открывают наследственные дела, не разыскивают всех заинтересованных участников. Они работают только с гражданами, которые сами сообщают о своих правах.

Но часто шести месяцев, отведенных на поиск претендентов на имущество покойного, оказывается недостаточно. Люди могут быть лишены возможности получить свою часть наследства по разным причинам:

1. Прохождение срочной воинской службы.
2. Пребывание на длительном лечении в медучреждении.
3. Отбывание срока наказания за совершение преступления.
4. Нахождение в другом городе или другой стране.

Если человек докажет, что пропустил срок давности по серьезным причинам, он легко сможет отсудить свой кусок имущества. То же самое происходит, когда завещатель лишает наследства кого-то из родных, имеющих право на необходимую долю.

Встречаются и случаи откровенного мошенничества. Обычно в этой роли выступают люди, первыми узнавшие о смерти родственника, оставившего наследство. Если желания делиться с другими претендентами нет, они стараются быстрее продать завещанное имущество.

Несколько реже, но все же случаются факты подделки документов. Подделывают все, что можно: договора дарения, доверенности, завещания.

Приобретение квартиры, переданной в наследство по закону

Поскольку имущество может передаваться как по завещанию, так и в законном порядке, нужно рассмотреть каждый из этих способов. Прежде всего это наследование согласно закону. Оно предполагает разделение всей родни в зависимости от степени родства, начиная ближней и заканчивая дальней.

Самыми первыми кандидатами на имущество покойного становятся самые близкие: дети, родители, мужья или жены. При их отсутствии наследниками становятся сестры и братья, бабушки и дедушки. Если нет и таких, к наследованию будут пригашены дяди и тети. Но нередки и следующие случаи:

• Владелец квартиры много лет не жил с мужем или женой, но законного развода не было. Про вторую половинку все могли просто забыть, да и она давно не интересовалась жизнью бывшего супруга. Но когда человек узнает о печальных событиях, он является в нотариальную контору и заявляет о своих законных правах;
• Суд признает кого-то из наследников недостойным. В таком случае вся наследственная масса, в том числе и спорная квартира, распределяется между остальными претендентами;
• Оказывается, что муж/жена или дети наследодателя давно умерли, но остались всеми забытые внуки, которые по разным причинам не могли сообщить о себе.

Когда такое происходит, ситуация обычно разворачивается не в пользу покупателя. Суд обязывает его освободить, как выяснилось, незаконно занятые квадратные метры. Полученные за недвижимость деньги взыскать несложно: суд будет на стороне незадачливого нового владельца. Но если бывший владелец их потратил и взять с него больше нечего, дело принимает плохой оборот.

Покупка жилья, унаследованного по завещанию

Когда квартира наследуется по завещанию, риск возникновения нежданных претендентов тоже есть. Это могут быть муж, жена, мать и отец, лишенные трудоспособности, а также дети покойного. Они вправе претендовать до 50% в доле имущества, наследуемого по закону, но отступные в виде денежных средств им выплатить придется.

Бывают и другие варианты. Например, при установлении завещательного отказа его условия придется выполнять новому хозяину имущества. Наконец, стоит учесть, что обнаружится завещание усопшего, составленное много лет назад. Пусть о нем все давно забыли, но обделенные наследники вправе вступить в спор, и исход такого дела предсказать трудно.

Что нужно знать о сроках давности

При заключении сделок, касающихся покупки наследственной недвижимости, стоит учесть несколько моментов. Хоть российские законодатели и отводят шестимесячный срок на получение наследства, но притязания могут возникнуть намного позднее.

Так, согласно ст. 1155 ГК РФ в суд можно обратиться в течение полугода с того момента, когда человек узнал о смерти наследодателя. Кроме того, придется учесть положения п.2 ст.

196 ГК РФ, который отводит россиянам максимальный десятилетний срок для защиты своих нарушенных прав. Исключением могут являться только ситуации, связанные с терроризмом, но это явно не тот случай.

Риски при операциях с недвижимостью, унаследованной позже 3 лет назад

С дополнительной опасностью запросто столкнется приобретатель жилья, унаследованного меньше чем 3 года назад.

В таких случаях новые хозяева обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости квадратных метров.

Идти на такой шаг крайне не рекомендуется. На жилой фонд, который в наследстве менее 3 лет, могут найтись новые претенденты. Если договор будет признан недействительным, новому владельцу квадратных метров придется их вернуть. Нечистый на руку продавец может вручить взамен только ту сумму, которая упомянута в договоре, и формально ничего предъявить ему не получится.

Заключение договора по доверенности: стоит ли рисковать

Скачать образец договора купли-продажи недвижимости по доверенности

Особую бдительность нужно проявить, если реализовать квартиру хочет представитель по доверенности от продавца. Юристы предупреждают о том, что такие сделки являются особенно рискованными.

Прежде всего стоит насторожиться, если покупателя не хотят знакомить с настоящим продавцом. Человек может быть болен психически, страдать алкоголизмом или другими заболеваниями. Наконец, его могут просто обмануть при продаже жилплощади, и впоследствии заключенный договор признают недействительным.

Кроме того, доверенность можно в одностороннем порядке отозвать или отменить. Другими словами, во время передачи задатка она может действовать, а впоследствии ее отменят. А ведь бывает, что покупатель, соблазненный низкой ценой, сразу вносит всю стоимость недвижимости.

Если с квартирой хотят расстаться несколько наследников, то в соглашении купли-продажи каждый из них должен расписаться лично.

Также на практике встречаются случаи, когда все наследники выбирают одно лицо, уполномоченное представлять их интересы.

В такой ситуации нужно внимательно изучить, какие полномочия предоставлены доверителю: вправе ли он подписывать соглашение и получать средства за проданную недвижимость.

Как снизить риски

Конечно, стопроцентных гарантий, что сделка с наследственным жильем окажется беспроблемной, дать нельзя. Но можно воспользоваться советами, которые помогут снизить риски и обойти острые углы:

1. Не соблазняться низкой ценой, тщательно проверять документы и историю перехода прав на имущество. Если есть возможность, лучше получить от продавца нотариальное заявление о том, что он обязуется за свой счет удовлетворить имущественные претензии в случае их возникновения.
2. В договоре купли-продажи желательно указывать реальную стоимость жилья. В противном случае суд при разбирательстве будет учитывать цену, зафиксированную в документах. Даже если есть искушение вписать в договор мифическую сумму, то сделки с наследственными метрами – не тот случай.
3. При покупке жилья, полученного не только что, а 5-6 лет назад, риски значительно снижаются. Вероятность того, что на горизонте возникнут никому не известные люди, претендующие на квартиру, сводится к минимуму.

Проверка документов должна быть действительно скрупулезной. Стоит детально изучить историю квартиры, посмотреть выписки из домовой книги и ЕГРН.

Отказы наследников – особый случай. Бывает, что люди, унаследовавшие недвижимость, отказывались от своих прав из-за давления или угроз. Впоследствии они могут изменить свое решение и начинают бороться за жилье.

Не будет лишним и поинтересоваться личностью наследодателя. Желательно получить копию свидетельства о его смерти, заверенную нотариусом, ведь человек мог просто пропасть без вести. Еще полезно обратиться к паспортистам, узнать, не числится ли паспорт наследодателя в числе утерянных.

Не помешает и проверка дееспособности наследодателя: к сожалению, мошенники не брезгуют ничем, и человек, которого объявили умершим, может пребывать в психоневрологическом интернате.

Если у покойного была одна дочь и все имущество завещано ей, судебных споров вряд ли стоит опасаться. Но наличие у наследодателя гражданской жены, с которой он прожил последние годы – повод для беспокойства.

Дешево – не значит хорошо

Даже если с документами все в порядке, слишком низкая цена тоже должна насторожить. Недобросовестные продавцы бывают очень убедительны, оправдывая такое предложение срочным переездом в другой город и другими семейными обстоятельствами. Но стоит помнить, что излишняя доверчивость и мечта сэкономить могут привести к серьезным потерям.

Чтобы снизить степень рисков, можно обратить внимание на предложения страховых компаний. Многие из них готовы застраховать титул. Это означает, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной все убытки покроет страховщик. Конечно, хлопот будет немало, но это тоже способ избежать потерли сбережений при покупке наследственной недвижимости.

Покупка квартиры, которая досталась человеку по наследству – шаг рискованный. Прежде чем совершить сделку, нужно тщательно все взвесить. Если же риск кажется оправданным, необходимо принять меры безопасности, чтобы максимально себя обезопасить.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Операции по купли-продажи помещений, предназначенных для жилья, не редко совершаются в условиях неопределённости: потенциальный собственник не получает полной информации, касающейся предмета сделки, документооборота и её реализационных моментов.

Совокупность данных обстоятельств подтверждает, что задействованные в правоотношениях покупатель и продавец подвергаются определённому риску, в связи с которым обе стороны могут понести серьёзный убыток.

Как избежать ошибок при покупке жилья и не стать жертвой недобросовестных продавцов недвижимости? Об этом и пойдёт речь в нашей статье.

Правила безопасности при покупке жилья

Сделки, связанные с покупкой жилья, сопровождает ряд трудностей. Как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы не стать типичной жертвой недобросовестных продавцов и риелторов, потенциальный собственник квартиры обязан обращать внимание на следующие нюансы:

• История жилья. Оформляя сделку, покупатель должен как можно подробнее изучить историю жилого объекта. Не стесняйтесь уточнять у специалиста по продажам или у собственника следующее:
  • Кто в настоящий момент является собственником квартиры?
  • В чьей собственности она находилась раньше?
  • Зарегистрирован ли кто-нибудь на данной жилплощади в настоящий момент?
  • Сколько здесь проживало незарегистрированных жильцов?
• Документы на недвижимость. Перед покупкой жилья необходимо убедиться в подлинности предоставляемых документов. К этой процедуре стоит отнестись со всей серьёзностью: сегодня одной из самых популярных мошеннических схем является использование подложных бумаг. Список документов при покупке квартиры здесь.
• Претенденты на собственность. Покупая жильё, нужно учитывать и человеческий фактор. Например, наличие несовершеннолетних детей, проживающих на территории продаваемой квартиры.Покупателю необходимо быть уверенным в том, что он не нарушает их права.
• Соответствие состояния жилья документам. При проверке на соответствие следует уточнять моменты, касающиеся реконструкции квартиры:
  • имело ли место быть проведение незаконных перепланировок?
  • перенесение коммуникаций в другое место без разрешения управляющей компании?

Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя.

Подводные камни и нюансы, которые стоит учесть, чтобы избежать совершения ошибок

При продаже жилплощади главной целью собственника или его представителя (риелтора) является получение денег. Чтобы не получить в своё распоряжение вариант квартиры с условиями, не соответствующими заявленной стоимости, стоит быть внимательным и не совершать банальных ошибок.

Оплошности, которые становятся частыми спутниками покупателей.

1. Приобретение жилплощади в спешке. При выборе новой квартиры рекомендуется рассмотреть как минимум 10 вариантов. Это поможет уберечь от неоправданных трат: наверняка найдется жильё, которое по всем параметрам превосходит предложенное ранее и с более привлекательной ценой.
2. Покупка квартиры в летний сезон. Для выбора и осмотра жилья лучше всего подходит осенний период. Такая хитрость позволит выявить скрытые на первый взгляд нюансы: проблемы с отоплением; убедиться, что не протекает крыша и стены (если квартира угловая), нет сырости и пр.
3. Вид из окна. Многих покупателей квартир особенно заботит вид из окна. Если вас подкупает наличие лесопарковой зоны неподалеку, то стоит удостовериться в том, что она не будет в скором времени вырублена и использована под застройку многоэтажки, которая вырастет прямо напротив ваших окон!
4. Перепланировка. В юридической практике бывали случаи, когда управляющие компании подавали судебные иски на собственников квартиры из-за неправильно проведённой перепланировки. Причина тому — проведение данной ремонтной процедуры и пренебрежение её законностью со стороны предыдущих хозяев.Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупателю необходимо сверить план приобретаемой квартиры, описанный в паспорте БТИ, с настоящей планировкой.
5. Электроснабжение. Согласно российскому жилищному Законодательству, при перенесении розеток должен составляться специальный документ — проект электроснабжения квартиры. Если он отсутствует, то новоиспечённому собственнику придётся составлять его самостоятельно.
6. Осмотр квартиры в вечернее время суток. Некоторые недостатки квартиры (например, погрешности при выравнивании стен или потолков, неровно положенные плинтуса и т.д.) невозможно рассмотреть под искусственным освещением. По этой причине специалисты по продажам советуют осматривать жильё в светлое время дня.
7. Отказ от юридической помощи. При появлении подозрений в отношении юридической чистоты квартиры, стоит обратиться за помощью к специалистам или совсем отказаться от сделки.

При покупке жилья не стоит обращать внимание на слова риелтора о том, что спустя несколько дней квартира существенно подорожает! Если специалист стремится продать её в спешке, то это является первым сигналом того, что с жильём что-то не в порядке.

При совершении крупных сделок лучше всего руководствоваться советами грамотного юриста (особенно при составлении договора купли-продажи).

Основные виды мошенничества при продаже квартиры: как обезопасить себя

На сегодняшний день квартирные аферисты используют в своей практике следующие схемы:

• Многократная продажа жилья. При этом мошенники пользуются поддельными документами и запрашивают оплату по факту совершения нотариальной процедуры регистрации сделки.
• Отчуждение имущества по поддельным документам. Аферисты производят продажу арендованного жилья, подготавливая при этом фальшивые документы.
• Уплата задатка (аванса) — самая распространённая и банальная схема мошенничества. «Продавец» запрашивает у покупателя задаток, с которым благополучно исчезает.

Зная как обманывают сегодня аферисты и соблюдение простые рекомендации, покупатель сможет оформить сделку купли-продажи квартиры, не опасаясь действий аферистов:

1. Нужно обратиться за помощью к опытному специалисту, который разъяснит покупателю все нюансы договора купли-продажи имущества.
2. Необходимо требовать у продавца все ксерокопии подписанных потенциальным собственником документов.
3. Прежде чем заключать сделку, нужно как можно больше узнать о продавце: как он характеризуется со стороны соседей, его место работы и пр.
4. Заключая договор, покупатель имеет право вносить в него свои коррективы. Если продавец настаивает на обратном, то от совершения сделки лучше всего воздержаться.
5. Благоприятные условия для подписания любого договора — наличие двух свидетелей. В случае обнаружения факта мошенничества они смогут подтвердить это в суде.

Чем может обернуться покупка квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности владельца?

Статьей 220 НК РФ регламентирован порядок и условия продажи квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет. Правовые нормы обязывают продавца уплатить в бюджет Государства налог на доходы, исчисляемый с продажи собственности, если её стоимость превысила 1 млн. рублей (размер налога — 13% от стоимости жилья).

Напоминаем, что с января 2016 года вступает в силу новый закон, в соответствии с которым подоходный налог будет взиматься при продаже квартир менее 5 лет в собственности — подробности здесь.

Не каждый продавец желает расстаться с налогооблагаемой суммой.

В связи с этим недобросовестные владельцы могут пойти на некоторые ухищрения: они уговаривают потенциального покупателя на указание в договоре купли-продажи суммы, которая существенно ниже реальной себестоимости жилья (чаще всего указывается именно 1 000 000 рублей), а остальную часть денежных средств передать без документального подтверждения.

Сумма установленного Законом налогового вычета из продажной стоимости квартиры составляет 1 000 000 руб. Результат предсказуем: доход собственника по заключенной сделки равен нулю, а раз нет дохода, то с него не взимается налог.

Для покупателя налоговые махинации могут обернуться серьёзными проблемами, например, третье лицо или сам бывший собственник инициировали расторжение сделки купли-продажи.

В ходе судебных споров, касающихся приобретённой недвижимости, данная сделка может быть признана недействительной. В результате покупатель получает лишь указанный в договоре 1 млн. рублей.

Истребовать у недобросовестного продавца остальную сумму будет крайне затруднительно.

Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска, покупатель должен потребовать с продавца расписку, где будет указана внедоговорная часть суммы. Уклонение от уплаты налога на прибыль уголовно наказуемо, а документ (расписка) может выступить в качестве доказательства махинации в суде.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Сделку покупки жилплощади по доверенности могут сопровождать 3 основных вида рисков:

• Продажа жилья по поддельной доверенности;
• Отчуждение собственности по отозванной или просроченной доверенности;
• Смерть собственника, от имени которого действует доверенное лицо.

В этом случае покупатель должен требовать встречи с собственником квартиры с целью выяснения причин, по которым он не может заниматься оформлением сделки самостоятельно.

Повод насторожиться: посредник торопится с заключением сделки и мешает встретиться с собственником квартиры, выписавшим доверенность. Правильная реакция покупателя — отказ от покупки недвижимости.

Если в качестве собственника выступает несколько лиц (такая практика распространена при разделении квартиры на доли), то нужно удостовериться и в их согласии на отчуждение жилья.

Содержание подлинной доверенности

Чтобы быть уверенным в том, что представитель действует по настоящей доверенности, необходимо провести её проверку на соответствие требованиям Законодательства.

В подлинной доверенности должно быть прописано:

• данные доверителя (серия и номер его паспорта, ФИО, место прописки и дата его рождения);
• данные о доверенном лице;
• адрес отчуждаемого объекта;
• подпись лица, выдавшего доверенность;
• нотариальная печать и удостоверительная надпись.

Риски при покупке квартиры, полученной собственником по наследству

Бывают случаи, когда покупателю предлагают приобрести квартиру, унаследованную настоящим собственником от третьего лица.

Важно знать, что наследственная масса может передаваться:

• вместе с долгами;
• находясь в залоге (в этом случае наследник не имеет права распоряжаться собственностью).

Также имеет место быть возникновение следующих проблем, связанных с:

• Подачей искового заявления в суд в целях аннулирования сделки в связи с оспариванием права на наследство со стороны лиц, не включённых в круг наследников;
• Обременением квартиры. Например, жильё сдано в долгосрочную аренду. Факт изменения собственника жилья не является основанием, достаточным для расторжения договора аренды досрочно.

Проверяйте юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Чтобы обезопасить себя от последствий, связанных с приобретением такой квартиры, покупателю необходимо:

• узнать информацию о сроках вступления в наследство;
• обратиться к нотариусу, оформлявшему наследство, в целях оценки возможности появления других наследников.

Как получить кредит на покупку жилья и категории граждан, которые могут воспользоваться льготным кредитованием.Правила оформления и образец предварительного договора купли-продажи квартиры вот тут. Из этой же статьи вы узнаете для чего и в каких случаях следует заключать договор о намерениях купли-продажи жилья.

Можно ли оспорить сделку

В некоторых случаях покупатель может выступать в качестве инициатора процедуры расторжения сделки, под которой понимается прекращение действия договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ, аннулировать сделку можно на основании следующих условий:

• если продавец допустил серьёзные нарушения в отношении сделки;
• если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
• в случае ущемления прав третьих лиц (например, наследников).

Аннулирование договора может быть осуществлено двумя способами:

• в досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон (продавца и покупателя);
• в судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Также для того, чтобы избежать существенных неприятностей, связанных с отчуждением квартиры недобросовестным продавцом, многие покупатели пользуются услугой страхования рисков. Пожалуй, это самый надежный способ защиты от неверных решений, принятых в спешке.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.