Как рассчитать стоимость доли в квартире

Жилищное право > Оформление недвижимости > Как рассчитать стоимость доли в квартире и правильно ее продать

Совместная собственность на недвижимость часто становится причиной споров между родственниками

Как рассчитать стоимость доли в квартире? Ведь совместная собственность порой доставляет своим владельцам немало проблем.

• Распоряжение общим имуществом,  раздел квартиры, определение долей, их отчуждение  иногда вызывают множество разногласий и споров.
• Однако, независимо от согласия других сособственников, каждый вправе распоряжаться своей частью имущества.
• Рассмотрим подробно такие интересующие многих вопросы: как разделить имущество, как рассчитать стоимость доли в квартире.

В определенных случаях владение недвижимостью может осуществляться на правах сособственности

1. В определенных случаях право собственности на недвижимый объект  имеется не у одного, а у нескольких лиц.
2. Именуются они  в  юридической практике сособственниками.
3. Такое положение может возникнуть при наследовании имущества, на основании совершенных сделок, и в некоторых других случаях.
4. Фактически, в обычной жизни статус помещения не играет большой роли, до тех пор, пока не встает вопрос о его отчуждении.
5. Владение имуществом может осуществляться как совместно, так и на основании долевой общей сосбственности.
6. Если квартира используется лишь для проживания, и отношения сособственников хорошие, то необходимости что—либо менять не возникает.
7. Сложности могут возникнуть при проблемах во взаимоотношениях либо желании продать свою часть.
8. Когда проживающие под одной крышей люди желают отделиться, решается вопрос о разделении счетов и использовании отдельного помещения.

Распорядиться своей долей недвижимости сособственник может только после ее определения

Если одни из владельцев хочет продать свою часть, то исходя из режима собственности, отношений с другими сособственниками могут возникать те или иные проблемы при осуществлении желаемого. 

Для того, чтобы каким либо образом своей долей распорядиться для начала нужно определить ее.

В случаях совместного пользования такого разделения нет, поэтому в первую очередь необходимо выделить свою часть. Как рассчитать долю в квартире и ее стоимость? 

Если доли изначально определены, что подтверждено документально, возникают другие вопросы.

Во—первых, следует знать, что, прежде всего, доли существуют как право на часть имущества.

Выделение  этой части не всегда может быть произведено в натуре.

Как посчитать долю в квартире? Более подробно о том, что такое доля в квартире и об особенностях сделок, проводимых с описанной недвижимостью:

Раздел в коммуналке

К особенностям коммунальных квартир относится то, что проживают в ней, как правило, не родные  люди, а  разные семьи и незнакомые друг другу лица. 

Доли у  таких сособственников могут определяться, или же  не иметь разделения. Любые действия относительно общего имущества могут осуществляться по соглашению всех его владельцев.

При отсутствии согласия можно подать иск в суд с соответствующим заявлением.

Если после выделения доли, собственник хочет продать ее, он должен помнить правило о том, что другие владельцы обладают преимуществом при ее покупке.

То есть, в первую очередь предложить приобрести свою часть другим владельцам жилого помещения.

Соглашение между сособственниками

Сособственникам объекта недвижимости зачастую приходится решать вопросы, касающиеся владения и распоряжения совместным имуществом. 

Согласно нормам закона они должны делать это по соглашению между собой.  На практике мало кто заключает письменные соглашения о порядке использования имущества, определении долей.

Чтобы избежать судебных разбирательств, сособственникам лучше решать все возникающие вопросы путем мирных переговоров

• Однако добровольное мирное решение этих вопросов поможет избежать тяжелых судебных разбирательств.
• Если доли в общем имуществе не определены и сособственники намерены сделать это полюбовно, они должны заключить письменное соглашение.
• В нем отражаются данные о самой квартире (площадь, адрес, описание),  а также  порядок распределения долей в процентном или ином выражении между сособственниками.
• Помимо этого в документе должны быть общие сведения о дате и месте го подписания, данных о подписывающих его лицах, дополнительные условия об использовании имущества и других нюансах. 

Письменное соглашение между сособственниками квартиры следует заверить у нотариуса

1. Такой документ должен быть заверен у нотариуса, а также пройти в установленном порядке  государственную регистрацию.
2. Если кто—то из сособственников не хочет оформлять договор, либо все  они не могут прийти к согласию по его отдельным деталям, вопрос должен решаться в судебном порядке.
3. Вопросы об отчуждении долей также могут решаться по договоренности сторон. 

Если оно не достигнуто, то каждый вправе осуществить продажу своей доли, предложив предварительно приобрести ее другим владельцам, т.е. воспользоваться правом преимущественной покупки.

Смысл заключается в том, что первое предложение о возможности покупки доли с указанием цены должно поступить иным собственникам данного жилья.

В такой ситуации зачастую встает вопрос, как определить стоимость доли в квартире.

Как рассчитать стоимость доли в квартире — особенности и формула определения 

Для отчуждения своей доли необходимо установить ее стоимость.

Надо понимать, что доля в квартире не является ликвидным товаром и не должна оцениваться в таком же размере как жилое помещение целиком.

Цена доли рассчитывается исходя из цены жилого помещения с обязательным использованием понижающих коэффициентов

• Если доля выделена в натуре, то продать ее проще, и оценивается она выше.
• Если речь идет лишь о праве, тогда все гораздо сложнее.
• При ее оценке  необходимо учитывать не только номинальную стоимость, но и иные обстоятельства.
• Например, большое значение имеет решение вопроса с использованием общего имущества квартиры, возможность беспрепятственного доступа в жилье, количество сособственников и проживающих в ней лиц. 
• Расчет стоимости доли в каждом конкретном случае будет иметь свои особенности и факторы, оказывающие влияние на ее повышение или понижение.
• Мнение юриста-эксперта:

Как сказано в материалах данной статьи, рассчитать стоимость доли в квартире можно различными способами.

Самый простой и не затратный — это определение стоимости всей квартиры собственниками, то есть субъективная оценка, на сколько хозяева оценивают свое имущество в целом.

Исходя из предложенной цены пропорционально насчитывается и доля в квартире. Такой способ подойдет только в том случае, если стороны пришли к единому мнению и разногласий не имеется.

Так же на выкуп доли не будут использованы заемные средства или финансы материнского капитала.

Этот специалист оценит жилой объект исходя из рыночной стоимости аналогичных объектов в похожих районах, учитывая удаленность от остановок, наличие школ и детских садов, микрорайон и состояние дома в целом. Опираясь на рыночную стоимость выделяется и цена доли.

Результат оценки оформляется в виде документа, именуемого отчетом об оценке. Этот многостраничный документ, сшитый и заверенный, можно предъявить как в банк для получения ипотечного кредита на покупку доли, так и в пенсионный фонд.

В случае, если стороны не договорились о стоимости доли или есть сомнение у кого нибудь из дольщиков в правильности проведенной оценки, заинтересованная сторона вынуждена обратиться в суд.

Судебные органы вправе назначить оценочную экспертизу в любую лицензированную организацию, осуществляющую данную деятельность.

Так же суд может понудить своим решение продать микро долю за установленную оценщиком стоимость.

Рассчитывать цену доли, только исходя из цены жилого помещения не совсем правильно. Учитывая особенности распоряжения долями, специалистами, как правило, в расчетах используются понижающие коэффициенты.

Общая формула определения стоимости доли включает такие параметры, как  цена всей квартиры (рыночная), размер конкретной доли, коэффициент факторов и условий, влияющих на ее ценность. 

Доверить дано дело лучше квалифицированному в этой области лицензированному специалисту.

Следующим шагом будет определение самой доли, если ранее этого не было сделано. Затем следует оценка иных факторов, обуславливающих ее конечную стоимость.

Это самая сложная часть, для  работы с которой нужны специальные знания, обычно он берется в размере от 50 до 70 процентов от номинала.

Таким образом, определяя цену доли берем стоимость квартиры * размер доли * коэффициент.

Рассчитываем стоимость  в режиме онлайн

Определение фактической стоимости доли специализированными организациями или независимыми оценщиками, конечно, лучше.

Для оценки доли в квартире можно использовать онлайн калькулятор

Человеку, не работающему в этой сфере сложно разобраться с нюансами.

Однако обращение к специалистам сопряжено с финансовыми затратами. К тому же можно потратить много времени на поиск хорошего оценщика и  его посещение.

Для тех, кто не хочет тратить свое время и деньги имеется прекрасная возможность сделать это не выходя из дома.

Рассмотрим, как можно рассчитать стоимость доли в квартире в режиме онлайн с помощью калькулятора.

Рассчитать стоимость доли в квартире поможет онлайн калькулятор. В любой поисковой системе несложно найти такой виртуальный калькулятор для расчета конечной цены. Пользоваться им легко, сама процедура не отнимает много времени, а результат можно получить быстро.

Как правило, он представлен в виде  окошка с  несколькими полями, куда необходимо вписать различную информацию.

Обычно это местоположение, площадь, количество комнат, этаж, состояние, год строительства и другие подобные данные о самом жилом помещении.

Особой строкой следует указать размер вашей доли. После ввода, данные анализируются, и выдается ее примерная стоимость.

Следует иметь в виду, что онлайн оценка является очень обобщенной и примерной. Специалист в своей работе учитывает множество обстоятельств, поэтому его заключение будет более точным и полным.

Данные на бумажном носителе всегда под рукой, ими можно легко руководствоваться. Также на них можно ссылаться при разрешении споров и разногласий  с третьими лицами.

Размер налога на долю в квартире

Собственники имущества обязаны нести расходы по его содержанию. За владение  жилым помещением на праве собственности нужно платить налог.

Он рассчитывается на все жилое помещение, поэтому  при совместном владении расходы определяются исходя из размера долей.

1. Как рассчитать налог на долю квартиры
2. Для определения налога на часть жилого помещения нужно знать, прежде всего, его стоимость.
3. Однако при расчете налогов используется не рыночная стоимость объекта, а инвентаризационная или кадастровая.

До 2015 года за основу бралась именно инвентаризационная. В соответствии с внесенными изменениями предусмотрен постепенный переход на расчеты по кадастровой цене.

Чтобы определить размер налога на долю в квартире можно воспользоваться калькулятором на сайте налоговой службы

Это не совсем выгодно плательщикам налога, поскольку  она приближена к действительной рыночной стоимости.

Как рассчитать налог на долю в квартире? В любом случае формула для исчисления суммы подлежащего уплате налога выглядит так: инвентаризационная (кадастровая) стоимость* размер принадлежащей доли *  налоговая ставка.

Она может варьироваться от ,1 % до 2% в зависимости от цены объекта недвижимости. Узнать точный размер налога на имущество можно также с помощью калькулятора на сайте налоговой службы.

Следует иметь ввиду, что  определенные категории граждан могут освобождаться от  налогов.

На льготу могут рассчитывать:

• пенсионеры
• участники и ветераны войны
• герои СССР и РФ
• инвалиды первой, второй групп
• пострадавшие в чернобыльской катастрофе люди.

На местном уровне  могут  водиться дополнительные категории льготников.

16 Сен 2016      Юлия Юрьевна         210      

Как рассчитать стоимость доли в квартире — личный опыт о продаже доли в квартире

Продажа доли считается одной из самых сложных сделок. Чтобы правильно произвести расчет ее стоимости, необходимо учитывать несколько факторов.

Но не стоит при этом слепо доверять советам риелторов, чтобы не продешевить и получить адекватную оценку своей недвижимости.

Как происходит расчет доли в квартире?

Стандартная схема расчёта предполагает, что среднюю рыночную цену квартиры нужно поделить на размер продаваемой доли. Например, дольщику принадлежит четвертая часть жилья, то есть 25% от квартиры.

Стоимость недвижимости при этом равна 5 млн. рублей. Соответственно, цена доли будет 1,25 млн. рублей. Данная схема имеет недостатки, так как существует несколько показателей, которые могут существенно изменить стоимость доли.

Кстати, смотрите, как сотрудники МЧС ходят по квартирам и требуют поставить пожарные извещатели.

В реальности выведенная в результате расчетов цифра может уменьшиться или увеличиться до нескольких раз. Поэтому владельцы квартир должны рассматривать ее как приблизительную.

Что влияет на изменение цены?

Изменение спроса вызывает колебания цен на долевую собственность. Рынок редко бывает стабильным и любое отклонение может привести к незапланированным последствиям. Если собственник желает продать долю побыстрее с помощью агентства недвижимости, в погоне за прибылью риелтор может существенно завысить стоимость жилья.

Однако такую долю будет труднее продать. В итоге риэлтерской фирме придётся пойти на уступки покупателю и резко снизит цену квартиры. Недорогие варианты всегда пользуются популярностью, особенно у людей, которые таким образом оформляют постоянную регистрацию.

Другие важные факторы

На стоимость доли в квартире может повлиять количество собственников и наличия между ними согласования о порядке пользования общими площадями. Если единого мнения по этому поводу нет, жилье резко теряет в цене. Никто не хочет приобретать часть квартиры, в которой нельзя воспользоваться ванной или туалетом.

Максимальная цена обычно устанавливается при продаже всех долей недвижимости единовременно. То есть, когда квартира продается целиком. Оптимальной цены также можно достичь, если предложить выкупить часть собственности другим владельцам жилья. В свою очередь несогласие остальных дольщиков продавать часть квартиры может значительно снизить стоимость недвижимости.

Многие владельцы жилья знают, что продать долю в квартире чрезвычайно сложно. Мешают не только бюрократические проволочки, связанная с процессом передачи прав собственности. Особенностью данных сделок является наличие большого количество показателей, которые влияют на итоговую цену доли.

Личный опыт или как продать долю в квартире

Читайте какую квартиру нельзя купить в ипотеку.

Мне не посчастливилось купить долю в квартире. Купила комнату с ремонтом. Новая сантехника, обои в комнате, все красиво и прилично. Как выяснилось потом, риэлтор переделал из 3 комнатной квартиры 4 комнаты. Провел воду, поставил счетчики на воду и свет (в коридоре). Оказалось потом, что нужно опломбировать счетчики.

Одни соседи оказались просто бомжами. Постоянные скандалы, ругань, драки. Все это слышно за тонкими стенками. Мало того, эти соседи пытались ломиться в двери остальных собственников с пьяными разборками.

Более того, оказалось, что перепланировка из трешки в 4 комнаты не законна. Риэлтор не сказал про это.

Мне ничего не оставалось делать, как попытаться продать долю. Нашлось много людей, которые бы хотели купить мою комнату (долю). Не стали скрывать, что это доля. У нотариуса мне пришлось взять отказы у каждого собственника доли, что они не желают покупать мою долю. Это обязательное условие при продаже доли в квартире.

Мне пришлось вызывать каждого собственника к нотариусу. Сложность была в том, что некоторые жили в других городах и просто сдавали свою комнату. Но мне все равно удалось переговорить с каждым и вызвать для написания отказа. Если бы они не согласились, то пришлось бы мне ехать в их город и там у нотариуса оформлять отказ. Один отказ стоил у нотариуса около 1 000 рублей.

Продавала долю (оформление купли — продажи) опять у нотариуса. За оформление заплатила около 10 000 рублей.

Никому не советую покупать такие комнаты — доли в квартире. Не думаю, что повезет с соседями. Да и государство потом может заставить платить за перепланировку и штраф припишет.

Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире

Главная / Квартира

Доля квартиры, выступающая предметом сделки купли-продажи либо каких-то иных сделок по отчуждению жилья, нуждается в оценке. Однако продажа долей имеет определенную специфику, и итоговая цена доли не всегда соответствует интересам собственников.

Самый простой метод расчета цены доли в жилом помещении основывается на рыночной цене.

Многие собственники предполагают, что для определения продажной стоимости своей доли, потребуется просто взять рыночную цену недвижимости и поделить данную сумму на размер соответствующей доли.

К примеру, при стоимости квартиры 5,5 миллиона рублей цена ½ доли жилья, по таким расчетам, составит 2.75 миллиона рублей.

Однако подобные расчеты, как правило, корректны лишь с математической точки зрения, так как на стоимость отчуждаемой доли в реальности влияет целый ряд ценообразующих факторов. Прежде всего, цену диктует сам рынок недвижимости, основываясь на законах спроса/ предложения.

По статистике, желающих приобрести долю в квартире намного меньше, чем тех, кто ищет комнату в коммунальной квартире или общежитии. Доля жилья наиболее востребована, по мнению специалистов, тогда, когда покупателям требуется не место проживания, а официальная регистрация.

Разумеется, в рассматриваемых случаях потенциальные покупатели доли жилья стремятся подобрать самую дешевую альтернативу.

К тому же доля жилого помещения – еще достаточно новый сегмент на современном рынке недвижимости, поэтому и спрос на долевую часть жилья пока невелик. Соответственно, это сказывается на итоговой продажной цене.

В большинстве случаев долю в квартире, скорее всего, придется продать гораздо дешевле, чем при совместной с другими собственниками продаже всего жилья.

На стоимость доли могут повлиять и другие факторы, к примеру, количество сособственников долей в квартире, наличие между ними согласованного порядка использования общих частей помещения и многие другие факторы, о которых речь пойдёт дальше.

Примерные расчеты стоимости доли

Оценка доли в каждой конкретной ситуации должна иметь индивидуальный подход. Самый адекватный расчет могут произвести специалисты рынка недвижимости, знающие соотношение предложения и спроса на доли жилья в соответствующем населенном пункте.

Тем не менее, даже обращение к риэлторам не всегда помогает собственнику доли оценить ее реальную цену.

Бывает, что риэлторы, желающие заключить договор с собственником жилья, изначально называют завышенную цену, чтобы обеспечить себе конкурентные преимущества.

Примерно оценить собственность доли помогут ниже представленные рекомендации.

Наибольшая цена отчуждаемой доли возможна, как уже говорилось, при продаже всей квартиры целиком с последующим разделом рыночной цены между сособственниками жилья пропорционально размеру их долей. Поэтому, по возможности, постарайтесь достигнуть согласия со всеми собственниками жилья. Тогда вы сможете продать собственную долю наиболее выгодно.

Еще один вариант – предложить другим собственникам выкупить вашу долю.

Вообще, это является обязательным требованием законодателя, поскольку иные сособственники жилья обладают первоочередным правом на выкуп доли в квартире, выступающей общей собственностью.

К тому же, если собственник доли приобретает вашу долю, и у него в итоге возникает право собственности на всё жилье целиком, то реальная цена доли может быть практически идентична соответствующей части рыночной стоимости квартиры.

Если другие сособственники долей против продажи совместного жилья или выкупа чужой части общей квартиры, стоимость доли может опуститься в несколько раза.

Здесь желательно обратиться к риэлторам или профессиональным оценщикам для корректной оценки доли.

Специалисты используют для вычислений цены информацию об аналогичных или схожих предложениях на рынке жилой недвижимости, а также учитывают разноплановые корректирующие факторы.

• Для определения стоимости долей даже существует специальная формула расчета:
• Цена доли = (Скв*Д:2)*К
• Скв – это рыночная цена всей квартиры, Д – конкретный размер оцениваемой доли, а К – коэффициент учёта параметров.
• Последний показатель рассчитывается на основе многих разнообразных факторов, включая:

• площадь всего жилья;
• количество комнат;
• срочность сделки продажи доли жилья;
• возможность доступа в квартиру;
• наличие коммунальных долгов и обременений по квартире;
• наличие порядка использования общих мест в помещении;
• возможность выдела доли жилья в натуре;
• число собственников жилья;
• проживание несовершеннолетних детей;
• месторасположение квартиры и наличие рядом инфраструктуры;
• состояние жилья;
• иные факторы, способные повлиять на итоговую стоимость доли.

Если вы не желаете обращаться за оценкой доли к специалистам, попробуйте сами изучить схожие объявления о продаже долей в вашем населенном пункте. Однако стоит иметь в виду, что цена долей, выкупаемых третьими лицами, как показывает практика, обычно не превышает 1/3 рыночной стоимости соответствующей части квартиры.

Одним из важнейших факторов, корректирующих цену отчуждаемой доли жилья, выступает наличие (либо, соответственно, отсутствие) соглашения сособственников, регламентирующего порядок использования квартиры.

Поэтому, если вы хотите продать долю дороже, постарайтесь заблаговременно определить такой порядок либо добиться в суде выделения доли жилья в натуре (в частности, в виде выделенной комнаты).

В случае, когда пользовательский порядок сособственниками жилья не определен на момент продажи, но все-таки имеется возможность согласовать такой порядок в дальнейшем и получить в распоряжение отдельную комнату, специалисты при оценке доли рекомендуют ориентироваться на стоимость самой маленькой комнаты в общем жилье, уменьшенной еще на 30-40%. Такое понижение цены связано с потенциальными расходами будущего собственника доли на согласование и определение порядка использования жилья.

Если же выделить отдельную комнату в натуре в принципе невозможно (к примеру, вы владеете 1/3 долей жилья в однокомнатной квартире), продажная цена доли еще многократно уменьшается.

В частности, такая цена продажи может быть, исходя из сложившейся сегодня практики, намного ниже 1/10 части от рыночной стоимости соответствующей площади жилья, устанавливаемой при продаже всего объекта жилой недвижимости целиком.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Разрешение этого вопроса считается достаточно сложной задачей даже для профессионалов на рынке недвижимости, не говоря уже о людях, которые никогда в жизни не сталкивавшихся с оценкой жилья.

Для определения цены целой недвижимости нужно просто сравнить параметры реализовываемого жилья с аналогичными параметрами квартиры, выставленной на продажу в определённом российском регионе. Это можно сделать, воспользовавшись неплохим ресурсом: http://www.domofond.ru/.

Различие в стоимости может немного колебаться от района месторасположения квартиры, качества ремонта и остальных деталей, тем не менее, в целом определить приблизительную стоимость жилья довольно просто.

Иначе обстоят дела с долями в квартире. Сложность проведения оценки в таком недвижимом имуществе связана, в первую очередь, с тем, что доли, отмеченные на бумаге, не так просто выделить в одной целой квартире в реальности. Бывает, что и обладатели жилья, находящегося в долевом владении, не всегда могут установить, где начинается и заканчивается участок каждого из них.

Помимо этого, цена установленной доли сильно зависит от многообразных деталей (численности содольщиков, численности комнат в квартире, присутствия или отсутствия прописанных в квартире людей и многих прочих факторов).

Факторы, воздействующие на оценку

• Многие обладатели такой собственности думают, что можно оценить цену принадлежащей им доли в жилье с помощью обычного арифметического соотношения размеров доли к общей цене всего жилого помещения.
• При всем при том, в результате подобной оценки очень часто случается завышение (намного реже занижение) стоимости такого имущества.
• Чтобы самостоятельно установить стоимость доли в квартире необходимо учитывать множество аспектов, влияющих на итоговую цену. Перечислим некоторые из них:

1. Присутствие или отсутствие у собственников долевого недвижимого имущества установленного порядка пользования общей квартирой.Как показывает практика, почти в 98 процентов случаев установить порядок пользования единой квартирой при долевой собственности по беспристрастным причинам почти невозможно. Тем не менее, если порядок все-таки установлен, это является позитивным фактором, воздействующим на увеличение цены доли в квартире.

Для свидетельства того факта, что последовательность пользования квартирой содольщиками установлена, могут служить лишь два документа. Во множестве ситуаций подтверждающим документом является непосредственно решение суда, устанавливающее порядок пользования совладельцами квартиры.

Нужно отметить, что юридическую силу имеет также письменная договоренность о порядке употребления общей квартиры, заключенное между обладателями долевого недвижимого имущества и в непременном порядке заверенное у юриста.

Без удостоверения нотариуса предоставленные соглашения правовой силой не обладают.

1. Наличие или отсутствие быстрого доступа в квартиру. В этой ситуации, разговор идет об адекватности и понимании других участников и их реакции на возможную продажу доли в целой квартире.

Когда другие обладатели согласны на поселение какого-то жильца (или не согласны, тем не менее, не собираются мешать его вселению), стоимость доли, как правило, повышается.

Если же кто-либо из прочих обладателей настроен отрицательно, и покупателю нужно будет вселяться в купленное жилье через суд, стоимость доли в квартире значительно понижается. Продать подобную часть будет довольно трудно, так как покупатели нечасто покупают долевое имущество без предварительного просмотра и, разумеется, общения с прочими обладателями частей недвижимости.

1. Огромная общая площадь жилья считается позитивным ценообразующим фактором, повышающей начальную цену одной из частей недвижимости.

Так как значительная площадь жилья предполагает наличие вероятности разъезда жильцов через определенное время, данное обстоятельство может повысить стартовую стоимость доли на треть. Почти каждый покупатель доли квартиры в будущем надеется, что совершит размен общей квартиры и покупку отдельного жилья.

Таким образом, размен трехкомнатной квартиры (в частности, на две однокомнатных) намного вероятней, чем размен однокомнатного жилья.

1. Стоимость части имущества существенно увеличивается (порой даже на 50 процентов) при наличии в общем жилье нескольких отдельных комнат, отвечающих числу всех владельцев долей.

   Если покупатель берет половину доли в двухкомнатной квартире или третью часть – в трехкомнатной, то он   надеяться на отдельное проживание в отделенной комнате.

   В случае, когда   продавец желает реализовать 1/5 часть в однокомнатной квартире, возможность найти покупателя очень снижается, не говоря уже о стоимости.

2. Огромное значение для оценки имеет и общая численность жильцов. Если реализовывается жилое помещение, где никто не живет и не прописан, цена его части может возрасти в 2 раза.

Это все, потому что каждый покупатель заинтересован в покупке, если во время приобретения он хотя бы какое-то время сумеет проживать во всем помещении.

Немалая численность жильцов в общей недвижимости неоднократно снижает стоимость ее части. Даже если в реализуемой квартире имеется исключительно один собственник, тем не менее, вместе с ним прописано еще несколько человек, спрос на долю в подобной жилой недвижимости резко уменьшается.

1. Наличие или отсутствие детей собственников. Безусловно, что при наличии несовершеннолетних владельцев процесс возможного размена жилья в дальнейшем сильно усложнится, так как в непременном порядке понадобится разрешение сотрудников опеки и попечительства на переезд детей в другое жилье. Это обстоятельство уменьшает стоимость частей жилья примерно на 40-50 процентов.

2. Продажа в дорогостоящий квартире, плюс ко всему, сильно уменьшает ее возможную цену. Это объясняется тем, что возможный покупатель скорее приобретет отдельную дешёвую недвижимость, нежели часть в элитном доме.

3. Продажа без предварительного просмотра приобретения служит фактором, отрицательно воздействующим на стоимость определенной части жилья. Отыщется не так много покупателей, для каковых безразлично состояние недвижимости, ремонт и личности остальных жильцов.

4. Как правило, на цену части недвижимости воздействует ее большой размер. Многие обладатели большей части жилья (в частности, 2/3 или 5/6) стараются завысить цену и продать собственную долю чуть ли не по стоимости целой квартиры.

   При все при том, покупатели осознают, что вовремя приобретения такой доли в жилье будет еще и другой собственник, имеющий аналогичные права на пользование общим жильем.

   Вследствие этого, обладателям больших долей необходимо снижать на них стоимость.

Вследствие этого, покупателю лучше в то же время попробовать оценить продаваемую часть самостоятельно, воспользовавшись онлайн калькуляторами, а позже проконсультироваться у высокопрофессиональных риэлторов, которые прекрасно ориентируются на современном рынке недвижимости.

Результативны ли судебные споры

Подача подобного иска имеет смысл, если в жилье наличествует два, и более владельцев, и при этом у кого-то из них присутствует определенная доля в квартире, каковая меньше самой любой изолированной комнаты.

Подобной незначительной частью суд на сегодняшний день, может даже признать всё, что меньше половины однокомнатной квартиры, а приобрести такую небольшую часть можно в случае, когда у её собственника наличествует другое жильё.

Для подобного судебного дела истец обязан провести экспертную оценку, тем не менее, учитывать, что к данному вопросу нет определенного подхода.

В частности, специалисты любой дипломированной компании, всегда оценивают часть недвижимости на основании того, что это наиболее массовая рыночная стоимость. Подобный подход, когда собственно так оценивается жилье, безусловно, имеет здравый смысл, тем не менее, таких справедливых оценщиков немного.

Другие же оценивают части в квартире с дисконтом, постоянно как проблемные, а точнее по третьему варианту. Необходимо учесть, что у некоторых компаний оценка выходит даже дороже, чем 50 процентов, поскольку они учитывают те доли, каковые висят и не реализовываются долгие годы в многообразных риэлторских базах.

Официально такие оценщики объясняют собственную   оценку с дисконтом тем, что вот сложные доли, в самом деле, столько и стоят, тем не менее, мотивация в этом случае совсем другая. В случае, когда владелец части недвижимости хочет выкупить чужую мелкую часть, то понятно, что он собирается получить денежную выгоду, и приобрести по первой цене он не желает.

По третьей же стоимости он сможет приобрести материальную выгоду, с помощью которой он сумеет заплатить как за услуги оценщика, так и адвоката. Таким образом, подобные оценщики оценивают, как раз так, как выигрышно заказчику — тому, кто собирается выкупить долю в жилье.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

• Продавая жильё, которое имеет несколько собственников, встаёт вопрос о соразмерном разделении суммы, вырученной от продажи, между такими собственниками.
• Для того чтобы избежать споров и конфликтов, стоимость каждой доли в общей собственности лучше определить заранее.
• Итак, как рассчитать стоимость доли в квартире?
• Делим в соответствии с документами
• Размер доли, которая принадлежит каждому из собственников, указан в государственных свидетельствах, которые есть у каждого, кто имеет право на часть площади жилого помещения.

Этот размер и является определяющим в оценке стоимости каждой доли. В зависимости от того, на какую часть квартиры имеет право собственник, на такую же часть от общей стоимости жилья он и может рассчитывать.

Определяем стоимость квартиры

Второй вопрос, который важен всем собственникам долей в квартире. Реальная и оценочная стоимость жилья – это две разные цифры, причём иногда, такие цифры разнятся не на один порядок. Чтобы продать квартиру, которая находится в долевой собственности, нужно согласие всех её владельцев.

А это в свою очередь, означает, что каждый из владельцев квартиры согласен с тем размером причитающейся ему части общей стоимости жилья.

Пример

В нашей практике встречались примеры споров в подобных ситуациях. За помощью обратился один из собственников квартиры, которую собирались продать. Квартира была в общей собственности, клиенту принадлежали 2/3, второму собственнику – соответственно 1/3.

Стоимость по данным технической оценки жилья составляла 300000рублей, следовательно, собственнику 1/3 приходилось 100000, но он был не согласен с такой суммой, и согласие на продажу мог дать лишь тогда, когда за свою долю ему выплатят 500000 рублей. Сторонам спора был предложен следующий вариант, раз собственник 1/3 желает получить за свою долю указанную сумму, то пусть он лично озаботится поиском клиента на это жильё, который будет готов заплатить за квартиру 1.5 миллиона рублей.

Если такой покупатель найдётся, то пятьсот тысяч забирает собственник 1/3, а миллион, соответственно – собственник 2/3. В виду явного несоответствия желаний одного из владельцев доли в квартире реалиям и положению рынка недвижимости данного региона, спор был решён в досудебном порядке и обе стороны согласились продать квартиру по реальной рыночной цене.

Итак, при расчете стоимости доли в квартире, за основу берётся государственное свидетельство о собственности на определённую долю. Общая стоимость жилья делится в соответствии с долей, указанной в документе, между всеми собственниками жилого помещения.

Расчет стоимости доли в квартире

В случае, когда пользовательский порядок сособственниками жилья не определен на момент продажи, но все-таки имеется возможность согласовать такой порядок в дальнейшем и получить в распоряжение отдельную комнату, специалисты при оценке доли рекомендуют ориентироваться на стоимость самой маленькой комнаты в общем жилье, уменьшенной еще на 30-40%. Такое понижение цены связано с потенциальными расходами будущего собственника доли на согласование и определение порядка использования жилья.

Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция

Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.

Как следует из Гражданского Кодекса, ст.245, владение квартирой подразумевает общую долевую собственность, то есть она принадлежит всем в равных частях. Но опять же, все та же статья определяет, что доля может быть увеличена, если кто-то сделал больший вклад по отношению к другим проживающим в квартире.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Также вы можете самостоятельно заниматься изучением объявлений в интернете и газетах. Пообщавшись с потенциальными покупателями, можно узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости. Так вы сможете узнать, сколько вы можете выручить за свою долю в помещении.

Помните, что продавец, как правило, старается завысить цену, надеясь получить большую выгоду при продаже недвижимости. А покупатели, прежде всего, будут стараться цену сбить.

В некоторых случаях реальная стоимость может быть вдвое меньше, чем первоначально заявленная цена.

В то время, пока продолжается процесс достижения договоренности со всеми собственниками, агенты по недвижимости занимаются поиском потенциальных покупателей доли.

Скорее всего, в агентстве недвижимости вам просто посоветуют, за сколько можно продать вашу долю в квартире и что вам необходимо для этого сделать.

Если вы собираетесь продать свою долю в квартире, лучше сначала обратиться в несколько агентств недвижимости. Так вы сможете получить более объективную и конкретную информацию по данному вопросу.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.

Стоимость доли в квартире

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить, куда-то пропал.

Трудно в этом признаться, но Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.

Что дальше, попытка Вас оставить без денег? У них только одна цель — заключить с Вами агентский договор, «зацепить» Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как «рынок сейчас стоит .

«, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически «измором», понижать в цене. Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и уговорить заключить агентский договор на продажу доли в квартире, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. Но это не правильно.

Доля в квартире, как ее использовать в своих целях? Все эти вопросы возникают у желающего продать долю в квартире и очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи доли.

Сотрудники нашего агентства, бесплатно помогут вам оценить долю в квартире и подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи доли квартиры в соответствии с действующим законодательством.

В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость зависит от того, сколько отдельных комнат приходится на жилые метры, исчисленные от размера доли. При этом, если в квартире две комнаты, площадь которых, 10 и 15 кв.м., а вам принадлежит ½ доли квартиры, рассчитывать стоимость своей доли нужно исходя из стоимости меньшей комнаты.

Если вы стали собственником доли квартиры, но вышло так, что вы не можете или не хотите в этой квартире жить, то рано или поздно придете к решению продать долю.

Ведь за квартиру, независимо от того, пользуйтесь вы ей или нет, нужно платить ежегодный налог на имущество, а также ежемесячные коммунальные платежи в размере пропорциональном вашей доле.

В этой ситуации фраза о том, что недвижимость измеряется не только в квадратных метрах, но и в деньгах, приобретает для вас вполне конкретный смысл.

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Здесь можно быстро рассчитать примерный ориентир стоимости для типового офисного помещения в случае его купли-продажи. Для расчета укажите все параметры помещения в соответствующих полях калькулятора. Оценка возможна как на текущую, так и на прошедшую дату, вплоть до 2011 г., стоимость определяется с НДС.

Рекомендуем прочесть:  Где можно получить погребальные деньги

Калькулятор предназначен для определения примерной стоимости офисных (административных) зданий. Возможно определение стоимости на дату в прошлом, вплоть до 2011 г.

Для проведения расчета вам нужно знать площадь помещений надземной части здания, а также площадь помещений, которые можно использовать для размещения людей в подвальной, мансардной и цокольной частях здания (если таковые есть).

Обратите внимание, что стоимость здания рассчитывается с НДС.

Стоимость доли в квартире

И все бы хорошо, стандартная оценка, да не так все просто.

При проведении оценки стоимости доли в квартире учитываются все те же факторы, что при оценке отдельной квартиры с одним собственником (тип и состояние здания, расположение, транспортная доступность и другие параметры, подробно описанные в соответствующем разделе нашего web-ресурса.

) Основная особенность оценки доли состоит в том, что доля почти никогда не может быть выделена в натуре, включая в себе одну или несколько комнат. Получается, новым собственникам нужно либо делить квартиру на помещения, либо договариваться самим, без привлечения независимого оценщика.

Оценщик в таком случае применяет сравнительный подход, подбирая на рынке аналоги комнат, как правило находящихся в коммунальных квартирах. И если доля не выделялась (нет разделения между собственниками квартиры на отдельные помещения), то оценщик будет вынужден подбирать в качестве аналогов именно доли. Таких аналогов на рынке не много, и поэтому оценка весьма затруднительна.

Очень часто наши специалисты сталкиваются с оценкой доли в квартире, доме и даже в комнате. Чаще всего такая необходимость возникает у наших клиентов в случае, когда нужно разделить недвижимость при вступлении в наследство. Например умирает бабушка в однокомнатной квартире, и ее многочисленные родственники в узаконенном порядке производят раздел тридцатипятиметровой квартиры.

Порядок определения стоимости доли в квартире

Верхом наивности было бы считать, что исчисление стоимости подразумевает простое умножение рыночной цены помещения на размер доли – подобный подход к проведению оценочных мероприятий имеет место быть, когда собственники продают помещения и делят между собой деньги. В ситуации, когда часть жилья приобретается для последующего проживания в нем, решить вопрос становится на порядок сложнее. В 100% случаев стоимость доли меньше, чем часть имущества, вычисленная арифметическим путем.

При продаже своей доли в квартире, в соответствии с требованиями ст.250 Гражданского кодекса РФ, право приоритетной покупки получают сособственники квартиры.

Реализовывать имущество третьим лицам (по цене не меньшей, чем была предложена ее жителям) можно только после письменного отказа сособственников или невнесения ими платежа в течение месяца после того, как поступило предложение о продаже.

Особенности оценки доли в квартире

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

• при страховании;
• при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
• при использовании в качестве уставного капитала организации;
• для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
• при оставлении доли под залог для взятия кредита.