Покупка доли в квартире: подводные камни, порядок оформления — как купить долю в квартире у родственников

• Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.
• Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.
• Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

Порядок действий при приобретении доли в квартире

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

2. Проверить правоустанавливающие документы продавца

3. Собрать необходимые документы:

• выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
• кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
• технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Закон о тишине в Московской области: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

5. Согласие супруга

1. Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).
2. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
3. Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

• Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.
• Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.
• В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).
• Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.
• Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.
• В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

• заявление о государственной регистрации;
• паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
• документы о праве собственности на недвижимость;
• выписка из ЕГРП;
• технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
• кадастровый паспорт;
• подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
• нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
• нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

1. Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.
2. Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).
3. Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб.

, сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.

) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выгода покупки доли в квартире

• Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.
• Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.
• Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

1. Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.
2. Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.
3. Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

4. Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.
5. Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.
6. Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.
7. При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.
8. Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.
9. Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.
10. При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.
11. Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.
12. Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.
13. Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Выкуп доли в квартире у родственника: законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Выкуп доли в квартире у родственника — вся необходимая информация о сделке

Жизнь порой подкидывает некоторые сюрпризы. Даже такая процедура как выкуп доли в квартире у родственника может потребоваться абсолютно любому гражданину РФ.

Процесс долевого выкупа у родственника имеет ряд нюансов, которые важно учитывать при осуществлении подобной процедуры. Для более подробного ознакомления с ними настоятельно советуем прочесть представленный ниже материал.

Законодательство, регулирующее процедуру выкупа доли в квартире. Фото № 1

Рассматривая выкуп доли в жилье у родственника, важно обращаться к нескольким законодательным актам, которые так или иначе регулируют порядок проведения подобной процедуры. Основные положения по рассматриваемой нами теме изложены в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ), Налоговом Кодексе РФ (НК РФ) и некоторых Федеральных законах (ФЗ).

ГК РФ является основными регулятором сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности. В соответствии с ним преимущественное право выкупа отдельной доли квартиры имеют лица, уже имеющие долю или доли в данном жилье.

Конкретный долевладелец имеет право продать свою часть имущества стороннему лицу, то есть не имеющему долю в данном жилье, только после официального отказа от выкупа продаваемой доли со стороны остальных долевладельцев.

Также ГК РФ регламентирует, что в некоторых ситуациях провести выкуп, в том числе и у родственника, можно принудительно (то есть через суд).

Налоговый Кодекс важно учитывать лишь потому, что неправильное оформление сделки в плане оплаты может сделать ее недействительной и юридически «нечистой».

Подобное явление возможно в ряде ситуаций и его суть основана на невозможности осуществления купли-продажи между родственниками с расчетом на то, что деньги останутся в их общем бюджете.

Таким образом, согласно НК РФ обе стороны сделки должны быть финансово независимы друг от друга и не иметь прямого налогового интереса в проведении купли-продажи доли. В противном случае сделка может быть признана недействительной и на стороны, осуществившие ее, наложена некоторая ответственность.

Обращаться к Федеральным законам стоит в тех случаях, когда оплата за приобретаемую долю в квартире у родственника осуществляется на основании материнского капитала или же ипотеки. Именно ФЗ подробно рассматривают данный вопрос и определяют те ситуации и условия, при наличии которых использовать конкретный вид оплаты нельзя.

Не забывайте, что любое отхождение от норм законодательства в проведении сделки купли-продажи недопустимо. Последствия юридически «нечистой» процедуры может неприятно аукнуться в будущем, поэтому при наличии каких-либо вопросов обязательно обращайтесь за помощью к профессиональному юристу.

Процедура выкупа доли

Как осуществляется процедура выкупа у родственника доли в квартире? Фото № 2

Процедура выкупа доли в квартире осуществляется в соответствии с нормами законодательства РФ. Согласно нему она может быть проведена либо по обоюдному согласию сторон, либо в принудительном порядке.

Стоит отметить, что мирный вариант оформления сделки предпочтительней при выборе, так как осуществляется в разы проще. Однако далеко не всегда он может быть использован, поэтому желательно знать оба варианта исхода событий.

Итак, по обоюдному согласию выкуп доли у родственника осуществляется так:

• Если покупатель имеет долю в данной квартире, то он уже имеет преимущественное право выкупа какой-либо доли в этой же квартире. Для осуществления сделки необходимо получить официальный отказ от остальных долевладельцев (если таковые имеются) и можно проводить сделку. В той ситуации, когда согласия остальные долевладельцы не дают, придется доказывать необходимость выкупа именно с вашей стороны в суде.
• Если покупатель — родственник собственника продаваемой доли, но не имеет другой доли в данном имуществе, то он не имеет преимущественного права выкупа. Поэтому для осуществления сделки придется сначала получить официальный отказ от остальных долевладельцев. В том случае, когда какой-либо долевладелец сам решил выкупить долю, придется искать альтернативный вариант жилья.

Вариант выкупа доли в принудительном порядке возможен в немногих ситуациях. Реально, успех в суде достижим при следующих условиях:

• Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно в том случае, если вы уже являетесь долевладельцем в долевой квартире и доля, которую вы желаете приобрести, незначительна (например, 1/7 или 1/9 от общей площади жилья). В таком случае придется составлять иск в суд о принудительном выкупе конкретной доли и доказывать необходимость покупки с вашей стороны на протяжении всех судебных прений. Подобная практика хоть и осуществима, но не всегда возможна.
• Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно и в других случаях, когда это позволяет законодательство, и вы являетесь долевладельцем в долевой квартире. Например, вы проживаете с родственником в одной квартире: у вас 2/3 доли, а у него 1/3, однако при этом он болеет серьезным недугом и может заразить вас. Решить подобную проблему можно также в судебном порядке.

Стоит понимать, что судебные прения – это всегда очень тяжелый процесс, поэтому много раз подумайте перед тем, как идти в суд с целью добиться неоднозначного права выкупа.

Варианты оплаты по сделке

Какие формы оплаты могут быть использованы при оформлении сделки по выкупу у родственника доли в квартире? Фото № 3

В процессе выкупа доли в квартире у родственника есть ряд нюансов, касающихся выбора варианта оплаты. Законодатель при определенных ситуациях не разрешает использование той или иной формы оплаты. Все они закреплены в соответствующих Федеральных законах «О материнском капитале» или «Об ипотеке».

Наиболее значимые особенности оплаты при выкупе доли у родственника таковы:

• При использовании материнского капитала родственники (стороны сделки) должны быть независимы в финансовом плане друг от друга и не преследовать каких-либо интересов по исходу конкретной сделки. Так, например, использовать капитал матери нельзя при выкупе доли у близкого члена семьи, претендующего на его же часть (отец ребенка, на которого выдан капитал, дети семьи, мать и т.п.). Также важно понимать, что вступить в права собственности на долю должны все те лица, которые имеют право на получение выгоды от использования материнского капитала (все члены семьи). При наличии каких-либо подозрений на юридическую «нечистоту» проводимой сделки госорганы имеют полное право отказать в выдаче капитала или же провести проверку проводимых манипуляций. Если факт обналичивания средств материнского капитала по результатам сделки будет подтвержден, то на стороны сделки будет наложена некоторая ответственность.
• На использование ипотеки каких-либо конкретных запретов законодатель не накладывает. Однако при ее оформлении банк, выдающий средства, имеет полное право отказать в ипотеке, если на это имеются весомые основания.

В целом, нюансы оплаты стоит учитывать только тем гражданам, которые хотят провести сделку выкупа доли у родственника с целью получить какую-либо выгоду незаконным путем. Не забывайте, если такой факт подтвердиться, придется нести ответственность перед законом (159-ая статья УК РФ – Мошенничество).

Оформление сделки

Как оформить сделку по выкупу у родственника доли в квартире? Фото № 4

Ознакомившись со всеми особенностями процедуры выкупа доли в квартире у родственника, можно рассмотреть непосредственно процесс оформления сделки. Ее общий порядок выглядит следующим образом:

1. Стороны сделки подготавливают необходимую документацию для оформления и заключения договора купли-продажи:

• правоустанавливающие документы на долю в квартире вашего родственника-продавца;
• выписка из ЕГРП о праве собственности;
• пакет документов из БТИ, который выдается в госоргане и необходим для оформления любой сделки купли-продажи недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• нотариально заверенные согласия на продажу со стороны всех лиц, которые имеют тот или иной интерес в осуществляемой сделке (остальные долевладельцы в долевой квартире, супруг продавца и т.п.).

1. Далее оформляется сам договор купли-продажи с указанием всех условий сделки и ее стоимости. В соглашение важно указать срок и вариант передачи денег. Не забывайте, что все сделки, проводимые с недвижимостью, важно осуществлять с присутствием нотариуса, поэтому не экономьте на его услугах.
2. После оформления договора осуществляется регистрация прав собственности на нового владельца доли в квартире через Росреестр и передача денег. Последний важно подтверждать соответствующими расписками.

В целом, провести выкуп доли в жилье у родственника не сложно. Главное в процессе осуществления данной процедуры – действовать в соответствии с действующим законодательством РФ и представленной выше информацией. Удачи в осуществлении юридических сделок!

Об особенностях сделок между родственниками вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

05 Мар 2017      kasjanenko         111      

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Для того, чтобы исключить возможные риски при покупке доли в квартире, следует всесторонне и полно изучить этот вопрос. Прежде чем заключать сделку, необходимо ознакомиться со всеми правами и обязанностями продавца, покупателя, а также других собственников долей в приобретаемой квартире. Об этом и пойдет речь в этой статье.

Общие положения

Покупка жилья – один из самых важных моментов в жизни человека. Это затратное мероприятие, оформление которого может нести в себе некоторые риски и неожиданности. Когда не хватает средств на покупку квартиры целиком, возникает необходимость приобретения доли. От правильности оформления сделки и регистрации прав собственников, зависит правовое положение сторон сделки в будущем.

Правила долевой покупки недвижимости

Оформление ложной процедуры дарения (без фиксации факта передачи денег) может привести к тому, что заинтересованные дольщики получат право обратиться в судебные органы о признании такой сделки недействительной. И тогда покупатель рискует остаться без денежных средств и без жилья.

Специфика отчуждения доли

Статья 250 ГК РФ возлагает на продавца обязанность по оповещению собственников о намерении продать свою часть в общем имуществе по фиксированной стоимости и на конкретных условиях, к примеру, продажа с отсрочкой платежа.

Составляется такое решение в письменной форме и направляется заказным письмом или телеграммой с уведомлением о получении. Если у совладельцев квартиры нормальные взаимоотношения, то такое уведомление оформляется у нотариуса.

Когда отказы будут получены, продавец может приступать к продаже до истечения 30-дневного срока предупреждения.

Предложение о реализации доли для третьих лиц должно быть составлено на таких же условиях, что и для остальных собственников. Изменение стоимости предмета договора или его продажа без надлежащего уведомления совладельцев считается основанием для обращения в судебные инстанции для защиты прав и законных интересов.

В том случае, если стоимость изменена в сторону увеличения, права остальных заинтересованных лиц не считаются нарушенными.

В дальнейшем, при регистрации прав собственности, к пакету документов прикладываются письменные отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки, либо другие, доказывающие факт оповещения, документы.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Возможные варианты развития событий

Операции по продаже и покупке долей в квартире считаются одними из самых сложных сделок в сфере недвижимого имущества. И важно вовремя выявить все подводные камни при покупке доли в квартире:

• изменение условий сделки. Если после того, как продавец оповестил заинтересованных лиц о желании продать свою часть собственности и условия продажи изменились в пользу покупателя, то извещать об этом совладельцев необходимо снова. При несоблюдении этого условия, другие собственники получают право обращения в суд для защиты своих интересов;
• совладельцы готовы купить предлагаемую часть недвижимости. В такой ситуации продавец сам решает кого выбрать в качестве покупателя. При этом нет обязанности оповещать остальных сособственников о предстоящей сделке, так как условие преимущественной покупки распространяется только при продаже третьим лицам, не входящим в круг собственников;
• заинтересованные лица намеренно не получают уведомления. В этом случае можно отправить заказные письма с уведомлениями, оформленными через нотариуса. Среди риэлторов на эту тему популярно совершение обходного маневра – оформление доли в квартире по дарственной. Ведь для того, чтобы подарить свою долю кому бы то ни было нет необходимости в получении согласия от совладельцев. Для последних возникает риск того, что на жилой площади может появиться абсолютно незнакомый человек с подтвержденными правами на свою часть собственности;
• не хватает всей суммы на покупку доли. Не редки случаи, когда кто-то из собственников решает купить выставленную на продажу часть квартиры, но в отведенное время не успевает набрать необходимую сумму. Проблема решается, если продавец готов на какое-то время отложить проведение сделки. В противном случае, действуют общие правила в отношении процедуры продажи части собственности;
• собственник несовершеннолетний. При оформлении сделки купли-продажи, где собственник – несовершеннолетний, на продавца возложена обязанность предоставить покупателю документ о разрешении на реализацию доли несовершеннолетнего от органов опеки и попечительства.

Общие риски при приобретении доли

Покупая долю в квартире, права и обязанности покупателя регулируются нормами об общей долевой собственности. Обычно пользоваться долей единолично нет возможности. Часть в общем имуществе существует только в регистрационных документах.

Условия проживания с другими совладельцами обговариваются между всеми собственниками. Когда прийти к общему мнению не удается, тогда подразумевается равноправие всех заинтересованных лиц в квартире.

Продавец несет риск долгой продажи части квартиры из-за препятствий, создаваемых остальными собственниками, которые номинально согласны на покупку, но могут растягивать время, мешая процессу продажи другим людям. В таком случае надлежащим образом оформляются уведомления и по прошествии 30 дней можно продавать свою часть квартиры.

Другие возможные риски

Также особое внимание необходимо уделить таким моментам как:

• вменяемость продавца (запросить справку из психдиспансера);
• причины продажи доли;
• будущие соседи;
• вероятность увеличения количества соседей в будущем.

Определение стоимости доли

Цена на долю в квартире складывается с учетом следующих параметров:

• смежность и изолированность комнат;
• размер доли;
• наличие ремонта и общее состояние жилой площади;
• социальный статус совладельцев и отношения с соседями.

Итоговая стоимость недвижимости формируется путем определения средней цены за 1 кв. м в конкретном районе и умножением ее на площадь части квартиры. На изолированные комнаты наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей.

Заключение договора

Когда все ключевые моменты были соблюдены, составляется договор купли-продажи доли квартиры. Этот акт закрепляет факт передачи прав собственности на долю.

Соглашение должно точно соответствовать действующему законодательству РФ. Составляется оно обязательно в письменной форме и заверяется подписями сторон. Для действительности договора достаточно соблюдения простой письменной формы.

В контракте прописываются все существенные условия совершения сделки:

1. Стороны.
2. Предмет договора.
3. Стоимость доли.
4. Отказы других дольщиков.
5. Документ, подтверждающий право собственности продавца на долю.

Скачать договор купли-продажи доли в квартире (образец)

Регистрация права собственности

После оформления, договор передается в Росреестр для регистрации. Вместе с договором предоставляются следующие документы:

1. Свидетельство права собственности продавца (выписка из ЕГРН).
2. Отказы от преимущественного права выкупа других собственников.
3. Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).
4. Квитанция об оплате гос. пошлины на регистрацию прав собственности.

Скачать заявление о согласии супруга на продажу доли в квартире

Покупка доли – своеобразный способ приобретения жилья или вложения инвестиций с множеством нюансов и особенностей. Главное в этом процессе – учитывать действующие нормы и правила относительно такой собственности, чтобы сделка была признана реальной и законной по отношению к сторонам договора купли-продажи.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Какие «подводные камни» могут быть при покупке доли в квартире и как правильно оформить сделку?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Кто имеет преимущество при приобретении?

Ст. 244 ГК РФ устанавливает, что имущество может быть в собственности у нескольких лиц – и в этом случае они владеют долями в праве на него (если иное прямо не установлено законом).

Отдельных правил для жилой недвижимости нет, и потому она тоже может принадлежать нескольким лицам, находясь у них в долевой собственности.

В целом долевая собственность даёт собственнику такие же права, как и единоличное – но с несколькими исключениями.

Главным из них является преимущественное право на покупку. Оно установлено ст. 250 ГК РФ. Согласно её нормам, различаются сделки по продаже доли внутри круга сособственников и за его пределами. Различие в следующем:

1. Если владелец доли продаёт её другому владельцу доли в праве на эту же квартиру, сделка никого больше не касается, обе стороны вольны совершить её, не ставя никого в известность.
2. Если доля продаётся постороннему лицу – сначала надо предложить её приобрести тем, кто уже владеет долями.

Предлагать надо покупку на тех же условиях и по той же цене, по которой планируется продажа постороннему.

При этом закон указывает, что предложение нужно делать только в письменной форме, согласие или отказ на него тоже должны быть письменными. Срок действия предложения ограничен.

Если, получив уведомление, собственник в течение месяца не даст ответа, он считается отказавшимся от покупки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

Как оформить отказ сособственника от преимущественного права?

Если продавец доли в квартире не хочет ждать месяц, ему надо заручиться письменным отказом каждого из сособственников. Алгоритм действий в этом случае будет следующим:

1. Сособственникам направляется письменное уведомление. Оно составляется в произвольной форме, главное чтобы содержало в себе описание ключевых условий сделки.
   • Направлять можно по почте (заказным письмом с уведомлением).
   • Можно передать и при личной встрече из рук в руки (в таком случае делается два экземпляра документа, один из которых сособственник забирает себе, а второй остаётся у продавца с отметкой получателя о том, что уведомление им получено).
   • Также, согласно ст. 86 Основ законодательства о нотариате, можно передать уведомление через нотариуса (договор всё равно придётся заверять у него).
2. Если покупка не входит в планы сособственника, он пишет отказ. Документ может быть подготовлен и в простой письменной форме, но тогда при регистрации договора покупки доли нотариус, согласно ст. 15 и 45 Основ, вправе сам запросить у отказавшегося подтверждение, отложив удостоверение договора. Поэтому быстрее будет сразу же нотариально этот отказ заверить.
3. После того как отказ получен можно приступать непосредственно к оформлению договора купли-продажи доли.

Какие нужны документы при оформлении?

Основной пакет

Чтобы приобрести долю в праве собственности на квартиру потребуются следующие документы:

• Документы, подтверждающие личность покупателя. Закон предусматривает разные варианты удостоверения личности, но практически всегда используется только паспорт гражданина.
• Выписка из ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» именно этот документ с 2016 года служит единственным подтверждением права собственности, свидетельства более не выдаются.
• Если доля продаётся постороннему – письменные отказы других сособственников от покупки, либо документы, подтверждающие, что им направлялось уведомление.
• Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.
• Правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, дарения, купли-продажи и т. д.).
• Техническая документация на квартиру.
• Справка о лицевом счете с данными по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. О некоторых из них стоит поговорить особо.

Совместная собственность с несовершеннолетним ребенком

Среди собственников могут быть и дети, которым не исполнилось 18 лет. И в том случае, если продаётся принадлежащая им доля, потребуется дополнительно заручиться согласием местного органа опеки.

Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что без этого сделка не допускается, а опека, получив информацию о состоявшейся продаже, должна немедленно обратиться в суд с иском о её расторжении.

Для того чтобы получить такое согласие необходимо обратиться в местный орган опеки.

Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» им может быть как государственный, так и муниципальный орган, но практически во всех регионах эта функция возложена на органы местного самоуправления.

Там заявитель должен предоставить документы, подтверждающие, что условия договора не нарушают права ребёнка. В частности, можно продемонстрировать договор купли-продажи равной доли другой квартиры, в котором ребёнок будет выступать уже как покупатель.

С заявлением должны обращаться оба родителя. Исключением являются случаи, когда кто-то из них умер, лишён прав либо просто неизвестен. С 14 лет на заявлении должна быть подпись и самого ребёнка.

В течение 15 дней опека должна дать мотивированный ответ. Им будет либо приказ за подписью главы муниципалитета, разрешающий продажу, либо отказ с указанием оснований для него. Отказ можно обжаловать в суд в порядке, установленном КАС РФ.

Если разрешение получено, то срок действия для него не устанавливается. Однако письмо Минобазования РФ №09-М от 1995 года, действующее до сих пор, требует передавать в орган опеки договора в течение месяца. Следовательно, на практике лучше исходить из этого срока.

Составление договора

Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:

1. Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
2. Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
3. Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Поскольку продаётся только доля, а не квартира целиком, акт приёма-передачи не составляется.

Нотариальное заверение сделки: необходимость и цена

Ранее для договора купли-продажи доли, заключённого между сосбственниками, заверение у нотариуса не требовалось. Однако с вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ситуация изменилась. Ст. 24 этого закона указывает, что любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены.

Оплата работы нотариуса состоит из двух частей:

1. Государственная пошлина, установленная ст. 333.24 НК РФ.
2. Плата за совершение технических и консультационных действий.

Размер госпошлины чётко определён в законе – 0,5% от стоимости доли. Но, та сумма должна быть не менее 300 и не больше 20 тысяч рублей.

А вот за правовую и техническую работу цену нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, введённых Нотариальной палатой РФ.

Её размер регулярно пересматривается и различается в каждом регионе, поэтому стоимость надо уточнять перед заверением у конкретного нотариуса.

Регистрация договора

После того как договор подписан и заверен нотариусом, необходимо обращаться уже в Росреестр, чтобы в ЕГРН были внесены новые данные о праве собственности на квартиру. Сделать это можно обратившись в местное отделение регистрирующего органа и через МФЦ. Граждане, зарегистрировавшие аккаунты на портале «Госуслуги», могут подать заявление и в электронной форме.

После того как регистрация состоится, заявитель может получить выписку из ЕГРН, где он будет указан как один из сособственников квартиры.

Особенности приобретения за мат. капитал

Отдельно необходимо поговорить о тех случаях, когда для покупки доли в жилой квартире используется «материнский капитал» – материальная помощь со стороны государства для семей, родившим второго или полследующего ребёнка.

Законодательство устанавливает два ограничения для использования маткапитала при покупке доли. Его можно применять для оплаты, если:

1. В результате всё жильё окажется в собственности покупателя.
2. Приобретаемую долю можно физически выделить как отдельное изолированное помещение.

Следует отметить, что ограничения связаны с тем, что сертификаты предназначены только для покупки отдельного жилья.

• Приобрести долю за маткапитал у супруга не выйдет: их имущество не находится в долевой собственности. Но если брак уже расторгнут к моменту сделки, а раздел имущества состоялся – мать может потратить сертификат на то, чтобы выкупить у бывшего мужа его половину квартиры.
• Согласно ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ, для покупки комнаты, дома, любой жилой недвижимости на мат.капитал обязательно должны быть выделены доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних.

Совершить сделку с использованием сертификата на маткапитал можно только с согласия ПФР. Поэтому нужно быть готовым к тому, что условия договора будут тщательно проверены.

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Своими особенностями обладает и сделка по покупке одной или нескольких комнат в коммуналке (пошаговую процедуру покупки комнаты в коммунальной квартире вы найдете здесь, а об особенностях покупки комнаты в общежитии читайте тут). Здесь тоже действует правило о преимущественном праве на покупку, поэтому порядок действий сторон будет таким:

1. Определение условий сделки. Возможно подписание предварительного договора (соглашения о намерениях) с указанием в нём, что сделка отменяется при условии покупки комнаты кем-то из совладельцев коммуналки.
2. Продавец уведомляет покупателей.
3. После получения отказа или истечения срока ожидания готовятся документы.
4. Составление договора и его нотариальное заверение.
5. Регистрация права в Росреестре.

Выкуп у родственника

Однако при этом нужно иметь в виду:

1. Нельзя использовать при покупке маткапитал – ПФР будет рассматривать такую сделку как обналичивание.
2. Возможен принудительный выкуп доли по решению суда, если доля незначительна (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Обычно такой способ применяется, если реально владелец доли в квартире не проживает, в расходах на содержание жилья не участвует, а в семье сложилась конфликтная ситуация.
3. Чтобы не было споров относительно того, является ли сделка мнимой или притворной, обязательно нужно оформлять документами передачу денег. Именно фиктивные договора между близкими родственниками – распространённая схема мошенничества.

«Подводные камни», риски

При заключении договора купли-продажи доли в праве на жильё есть ряд потенциально опасных ситуаций. Опасные ситуации следует иметь ввиду сторонам по сделке:

• Если один из сособственников в ней не проживает, и точный адрес его неизвестен, поиск и уведомление могут стать серьёзной проблемой.
• Использование договора дарения, чтобы прикрыть куплю-продажу, совершённую без согласия сособственников, незаконно. Такая сделка может быть оспорена и отменена через суд – причём к покупателю деньги уже могут и не вернуться.
• Часто используется как прикрытие договор залога. В этом случае продавец «берёт заём» у покупателя в размере стоимости доли. Когда приходит время возврата «займа», он, естественно, денег не платит и покупатель приобретает право собственности на долю. Такая сделка надёжнее, чем дарение, однако оспорена может быть и она.
• Не следует забывать про налоговую сторону: продавец обязан заплатить НДФЛ, а покупатель может воспользоваться налоговым вычетом.
• Все сособственники имеют право пользования квартирой, даже если обычно проживают отдельно. Поэтому покупатель в любой момент рискует обнаружить дополнительных жильцов.

Заключение

Покупка доли – вполне реальная и законная сделка. Однако для того, чтобы её провести нужно соблюдать ряд дополнительных условий, которых нет при обычной покупке жилья. И потому стороны договора должны внимательно отнестись к выполнению своих обязанностей.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

   

Как выкупить долю в квартире у родственника — основные правила

В нашей семье сейчас решается вопрос, связанный с выкупом долевой собственности в квартире у родственника. Моя мама и младшая сестра сильно поссорились полгода назад. Совместное проживание стало невозможным.

Близкие ранее люди стали чужими.

Решив разъехаться, мама стала интересоваться вопросом, можно ли законным способом оставить квартиру в полной собственности, а дочери компенсировать стоимость доли? Ответ на этот и иные сопутствующие вопросы можно найти в этой статье.

Варианты образования долевой собственности

Понятие долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ.

Подобный вид совместной собственности появляется при таких обстоятельствах:

• Приватизация. В этом случае члены семьи живут в общей муниципальной квартире. После проведения приватизации каждый человек получает в собственность определенную часть;
• Наследование. Получив в наследство квартиру, каждый из наследников получает во владение положенную по закону долю;
• Расторжение брачного союза. Если супруги приобрели жилье, при разводе квартира будет распределена в определенных долевых частях. Части владения устанавливаются личным соглашением или брачным договором;
• Другие факторы. Здесь можно отметить приобретение отдельной части, а также передача его в ренту и переоформление части квартиры через договор дарения.

Операция выкупа принадлежащей доли не будет отличаться в зависимости от того, считаются ли собственники родными людьми или нет.

Выше были описаны варианты безвозмездного получения долей. Но есть два способа особого возмездного приобретения части недвижимости:

1. На основании заключенного добровольного соглашения.
2. Через суд.

Каждый способ следует рассмотреть отдельно.

Выкуп части недвижимости по соглашению

Это самый простой вариант выкупа долевой части. Достаточно просто договориться с участником сделки. Если все согласны, сложностей с выкупом не возникнет. Главное следовать установленному порядку действий.

Уведомление

По той причине, что каждый совладелец квартиры имеет законное право на проведение первоочередного выкупа, при наличии права собственности он становится главным претендентом на проведение сделки.

Если есть иные собственники, потребуется в обязательном порядке уведомить их о желании продать квартиру. Сделать это можно посредством составленного по образцу уведомления.

Написанное уведомление можно отправить собственникам разными способами:

1. Личная передача под роспись. Это самый быстрый метод. Сложности могут возникнуть, если нет возможности установить местонахождение адресата. Кроме того, совладелец может отказаться от подписания уведомления, отложив сделку.
2. Через почту. Таким образом можно получить уведомление, что письмо вручено. Недостатком считается долгое ожидание пересылки письма.
3. Через нотариуса. Самый надежный вариант, так как не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время. К отрицательным сторонам можно отнести необходимость финансовых затрат и долгий срок ожидания.

Вне зависимости от выбранного варианта действия, родственникам дается 30 дней на принятие решения.

Уведомление родственников является обязательным этапом. Пренебрежение данным правилом может привести к отмене сделки.

Если отправитель уведомлений получает отказ, действовать придется через суд. Если родственник дает согласие, можно приступать к следующим этапам.

Сбор требуемых документов

После определения всех сторон сделки, потребуется подготовить такие бумаги и справки:

• Паспорта участников сделки;
• Поквартирная карточка. Получается через МФЦ или посредством личного обращения в УВМ МВД РФ;
• Официальная выписка из ЕГРН о собственниках жилой площади, о возможных обременениях. Вместо нее может потребоваться свидетельство, если его выдавали до 2016 года;
• Официальное согласие от супруга на продажу принадлежащей доли, если владелец состоит в браке;
• Техническая документация.

Договор купли-продажи

Не знающие закон люди ошибочно полагают, что в процессе продажи собственности достаточно будет составить с родственником письменный договор по купле продаже доли недвижимости. С ним нужно обратиться в Росреестр.

Это ошибочное мнение. В 2016 году были приняты определенные изменения в официальное положение о проведении государственной регистрации. Согласно принятым изменениям, сделки, связанные с продажей долей, должны обязательно заверяться у нотариуса.

У юриста нужно заверять грамотно написанный договор. В нем должна присутствовать информация:

1. Число составления.
2. Название документа.
3. Сведения об участниках сделки и представителях.
4. Подробное описание продаваемой доли – адрес и размер.
5. Стоимость сделки, то есть цена положенной доли.
6. Требования и условия для разрешения споров.
7. Вариант передачи суммы и дата проведения операции.
8. Дополнительные условия, которые нужно закрепить в соглашении.

Форма ДКП определяется и регулируется ст. 550 ГК.

Регистрация сделки в Росреестре

После заверения договора, потребуется внести соответствующие изменения в реестр. Достаточно подойти в МФЦ или в областное офис Росреестра. Составляется специальное заявление. Через 14 дней заявитель получает на руки официальную выписку по недвижимости из ЕГРН.

После покупки и оформления доли человек становится единственным собственником жилья. Можно обращаться в организацию для оформления его в собственность.

Оплата налогов

В отличие от дарения квартиры здесь потребуется оплатить налог 13% от общей суммы сделки. Освобождение от его уплаты положено в следующих случаях:

• Продажа была осуществлена на ту же сумму, что была уплачена при покупке;
• Общая стоимость сделки не превысила одного миллиона рублей;
• Квартира была в собственности больше трех лет.

Родственник не согласен на выкуп доли

Несмотря на тот факт, что право владения недвижимостью является одним из главных объектов, защищенных Конституцией РФ, забрать долю без согласия вполне возможно.

Подобная операция проводится только при наличии следующих условий:

• Незначительность долевой части. Если в распоряжении собственника находится 1/22 или 2/15 от общей площади в небольшой однокомнатной квартире, права пользования долей будет невозможно определить без ущемления официальных прав иных собственников;
• Отсутствие возможности выделить долю собственности в натуре. По закону нельзя выделить долю в отдельное пригодное для проживание жилье со всеми необходимыми коммуникациями, отдельным входом. Такую часть жилья нельзя будет оформить в Росреестре;
• Нет интереса в получении малой доли от жилья. У владельца в распоряжении имеется иное жилье. Он не желает принимать участие в поддержании оптимального состояния делимой квартиры. Сюда же относится ситуация, когда человек не оплачивает положенные коммунальные платежи.

Если присутствуют все перечисленные условия, можно идти в суд. Вынесенное решение будет официальным основанием для проведения принудительного выкупа доли у родственника.

Схема действия

Решая вопрос с выкупом через суд, нужно действовать по следующей схеме:

1. Урегулирование вопроса до суда. Чтобы не тратить время на долговременные разбирательства, можно постараться договориться со второй стороной.
2. Подготовка документов. Поскольку, суду для принятия решения следует опираться на обоснованные доказательства. Перед написанием иска нужно получить как можно больше таких факторов. Идеальным вариантом будет выписка из банка, подтверждающая тот факт, что заявитель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.
3. Составление иска. На данном этапе желательно получить консультацию юриста. Можно, конечно, использовать образцы заявлений из сети. Но каждый случай является строго индивидуальным. Профессионал же сможет разобраться со всеми тонкостями дела.
4. Направление иска в суд. Грамотно составленное заявление и определенные бумаги нужно отправлять почтой или передавать лично. Главное, чтобы это был районный суд, который находится географической юрисдикции.
5. Рассмотрение заявления. На данном этапе необходимо по требованию являться в суд, чтобы отстаивать свою позицию. Если есть возможность, следует воспользоваться помощью юриста, который будет представлять интересы заявителя. Если дело примет положительный оборот, стоимость услуг адвоката может быть взыскана с ответчика вместе со всеми издержками.
6. Получение вынесенного решения. Суд выдает результат только после тщательного изучения доводов от всех участников. Если принятое решение по какой-то причине не устраивает, его можно обжаловать через вышестоящие инстанции.
7. Обращение в Росреестр. Подавать документы на регистрацию нужно после выплаты компенсационной суммы за долю.

Правила составления искового заявления

Неграмотно составленный иск по выкупу доли без согласия оставит дело без рассмотрения.

К составлению запроса нужно подойти максимально ответственно. В заявлении должна присутствовать следующая информация:

• Сведения об участниках процесса – ФИО, адрес;
• Название судебной организации;
• Суть спора и основных обстоятельств дела. Это специальный описательный блок, в котором прописывается размер доли, факторы в пользу незначительности, сведения из правоустанавливающих документов, общая площадь жилого помещения;
• Список требований по иску. Это особая просительная часть иска. Здесь прописано, что истец желает добиться после рассмотрения дела. Требования желательно усилить ссылками из современного законодательства;
• Перечисление прилагаемых документов;
• Подпись и дата составления заявления.

Перечень прилагаемых документов

Чтобы исковое заявление приняли в суде, к нему потребуется приложить следующие бумаги:

1. Гражданский паспорт истца.
2. Выписка из реестра по недвижимости, разделенной на доли.
3. Подробная поквартирная карта.
4. Квитанция по оплате госпошлины.
5. Официальное уведомление о специальном досудебном урегулировании.
6. Заключение профессионала относительно стоимости передаваемой доли.
7. Специальная техническая документация на жилье.

Судебные издержки

Обращаясь в суд, потребуется обязательно оплатить специальный налоговый сбор. Данная категория заявлений нуждается в оценке, потому госпошлина напрямую будет зависть от ценности доли, которая выкупается. Выражена она будет в процентном соотношении. Данное правило и особенности расчета прописаны в ст. 333.19 НК РФ.

Одновременно с этими издержками придется оплатить 2000 рублей. Это пошлина, которая перечисляется за регистрацию права и за внесение изменений в реестр.

Кратко обо всем

1. Понятие долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ.
2. Выкуп доли возможно провести по согласию собственника и без его получения.
3. Если согласия владельца доли нет, действовать придется через суд.
4. Чтобы суд рассмотрел дело и принял положительное решение, нужно предоставить пакет документов.
5. Разбирательство через суд требует определенных финансовых издержек.