Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, расчет через аккредитив при покупке квартиры, договор купли продажи квартиры через аккредитив (образец)

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.

Схема использования аккредитива следующая:

1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Нюансы оформления: образец

Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

• наименование банка-эмитента: _____________;
• наименование исполняющего банка: _______________;
• получателем средств по аккредитиву является Продавец;
• аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
• вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
• для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
• документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
• срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
• расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

 Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

• покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
• средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
• соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.

Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

Счет эскроу при покупке

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

• соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
• банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
• закрыть счет можно только при участии трех сторон;
• более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
• средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

• Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.
• Читайте о нюансах госрегистрации ДДУ здесь.
• Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.
• Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

Схема использования счета эскроу следующая:

1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

Образец в ДКП

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

• наименование банка: _____________;
• депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
• для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
• документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
• расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Согласуйте условие об эскроу, которое пропишете в основном договоре купли-продажи, с банком, через который будете проводить расчеты.

1. Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.
2. Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
3. При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
4. Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей. Во многих случаях это покрывает сумму сделки.

Договор купли продажи квартиры с аккредитивом: образец документа

Передача крупных денежных сумм при покупке жилья сопряжена с рядом рисков, и участники сделки стремятся защитить свои вложения. Одним из способов страховки от рисков является передача денег продавцу квартиры через банковский аккредитив, который позволяет не только избежать мошенничества контрагента по сделке, но и предотвратить ограбление при передаче суммы.

Как происходит расчет по аккредитиву

Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

• Аккредитив может быть двух типов:
• В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.
• Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:

1. Стороны составляют и подписывают договор покупки квартиры.
2. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму покупки.
3. Сделка регистрируется в отделении Росреестра.
4. Продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие отчуждение жилья в пользу покупателя.
5. Банк проверяет документы и зачисляет сумму покупки на счет продавца.

Для получения доступа к счету с суммой сделки продавец должен представить кредитной организации следующие документы:

• оригинал паспорта;
• выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя на квартиру;
• копию договора с отметкой Росреестра о регистрации;
• копию акта приема-передачи, подписанного покупателем.

Деньги могут быть также зачислены на счет продавца до окончания сделки, но с закрытым доступом к счету до предъявления документов о регистрации продажи – этот вид аккредитива называют покрытым.

В настоящее время многие банки участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и могут запрашивать данные о собственности клиентов из ЕГРН без предоставления документов – такая система является дополнительной страховкой покупателя от риска подделки выписки из ЕГРН продавцом, который, в свою очередь, избавляется от необходимости получать такую справку в МФЦ.

Условия договора с аккредитивом

Типовой договор покупки квартиры с расчетом через аккредитив должен включать следующие разделы:

• данные сторон сделки;
• предмет договора;
• цена покупки и порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• перечень обременений на квартиру;
• условия использования аккредитива;
• порядок разрешения споров;
• дополнительные условия.

Образец договора можно скачать здесь.

В разделе «Данные сторон» указывается ФИО и данные паспортов участников сделки, а также их контактные данные. Предметом договора является передача прав собственности на квартиру от продавца к покупателю за определенную плату с использованием банковского аккредитива.

Для жилого помещения нужно указать адрес, кадастровый номер и внутренние параметры – площадь и количество комнат, тип отопления и т.д.

К обязанностям покупателя относится прием квартиры по акту и перечисление денежных средств на аккредитивный счет, а в обязанности продавца входят следующие пункты:

• передача квартиры покупателю с сопутствующими документами;
• участие в государственной регистрации покупки;
• предоставление покупающей стороне полной информации об обременениях на недвижимость;
• прием денежных средств с аккредитивного счета покупателя.

При указании обременений нужно перечислить количество прописанных в квартире лиц на момент регистрации сделки и их права на проживание, а также данные о претензии на квартиру со стороны третьих лиц.

В разделе «Условия аккредитива» нужно указать:

• цель, дата открытия и прекращения действия аккредитива;
• наименование кредитной организации;
• сумма аккредитива;
• размер комиссии банка;
• условия закрытия.

Если банк открытия аккредитива и исполняющий банк являются разными организациями, нужно привести учредительные данные каждой из них.

Каждая из сторон вправе обращаться в суд при ущемлении своих прав, но при условии соблюдения процедуры досудебного урегулирования путем переговоров с контрагентом.

Важные моменты

Срок аккредитива устанавливается сторонами таким образом, чтобы у сторон было время передать жилье и завершить регистрацию сделки, как правило, длина срока составляет 30 дней, но может быть продлена по соглашению сторон в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Продление срока одной стороной возможно при наличии уважительных причин:

• болезни;
• смерти родственников;
• действия непреодолимой силы.

Все причины для продления срока должны быть перечислены в дополнительных условиях договора покупки с указанием списка документов и справок, которые нужно предъявить банку для доказательства таких причин.

Если стороны условились, что покупатель не может снимать деньги со счета раньше установленного срока (например, из-за финансовых затруднений), необходимо указать в типе аккредитива – безотзывной, в противном случае он будет считаться отзывным автоматически (п. 3 ст. 868 Гражданского кодекса).

Аккредитив позволяет застраховать участников сделки от потери денег, но требует внимательного составления текста договора и выбора типа аккредитива в зависимости от конкретных обстоятельств. Для защиты вложений следует обращаться в надежную кредитную организацию и консультироваться с юристами при составлении договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

  Что такое банковская гарантия, как ее получить и проверить?

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

  Что означает публичная оферта?

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях

Сбербанк	За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ	В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк	0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк	0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк	0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры и как заключить такую сделку?

Аккредитив – один из самых популярных финансовых инструментов при расчетах среди участников рынка недвижимости.

Он обходится довольно дорого, но в результате стороны получают стопроцентную гарантию безопасности и документальное подтверждение расчетов. Рассмотрим какие виды аккредитива предлагают банки и все нюансы оформления.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что это такое?

Аккредитив представляет собой удобную схему расчетов, при которой банк обязуется перевести продавцу квартиры после предоставления им договора купли-продажи с отметкой регистратора и других документов.

• безналичная форма расчетов;
• исполнение по предъявлению документов;
• быстрое открытие счета (за 20-30 минут);
• ответственность банка за нарушение условий;
• минимум рисков при расчетах.

Порядок расчета по аккредитиву регулируется Гражданским кодексом РФ (§ 3. Расчеты по аккредитиву), Положением Банка России о правилах осуществления перевода денежных средств (N 383-П), договором купли-продажи с аккредитивом, а также договором об открытии счета в банке.

Какие виды предлагают банки?

Существует два наиболее популярных вида аккредитивов: безотзывной и отзывной. Для сделок на рынке недвижимости используются оба варианта.

Любой аккредитив считается отзывным, если в договоре с банком-эмитентом не указано другое. По условиям ст. 868 ГК РФ отзывной аккредитив может быть изменен или отменен банком без предварительного уведомления получателя средств. Но деньги при этом переводятся, если условия расчетов не были изменены и если продавец предъявляет все необходимые документы.

Безотзывной аккредитив не может меняться без согласия получателя денег.

Может быть использован также:

1. аккредитив с оговоркой (задаток переводится продавцу еще до момента регистрации договора купли-продажи);
2. депонированный вариант (когда средства уже заморожены на счету);
3. и крайне редко гарантированный (банк для исполнения сначала списывает деньги со своего счета и уже затем требует их у покупателя квартиры).

Кто его оплачивает при продаже недвижимости?

В основном расходы на открытие счета по аккредитиву оплачивает покупатель квартиры, который заключает договор с банком-эмитентом. При желании стороны могут разделить затраты пополам.

За открытие счета нужно будет заплатить от 1,2 до 5 тыс. рублей. Еще столько же придется отдать за исполнение аккредитива. Дополнительно могут существовать комиссии банка (например, за обналичивание денег продавцом уже после исполнения, изменения его условий).

Схема осуществления расчетов

Покупатель и продавец заключают между собой договор купли-продажи с аккредитивом. Для этого покупатель предварительно открывает счет в банке и передает оригинал аккредитива продавцу. У того, в свою очередь, также должен быть текущий счет в этом или другом банке.

Далее после регистрации договора купли-продажи продавец предъявляет документы в исполняющий банк (там, где у него открыт счет) и после тщательной проверки ему переводят деньги. Если счета покупателя и продавца открыты в одном банке, то и расчеты могут быть проведены более быстро, чем обычно.

Рассмотрим эту процедуру более подробно, в поэтапном порядке.

Обращение в банк

Для открытия аккредитива нужно обратиться в банк и открыть счет. Для этого заполняется заявление на открытие, в котором указываются данные получателя и плательщика, сумма аккредитива и срок исполнения.

Для оформления требуется:

• паспорт;
• договор основания (купли-продажи квартиры).

Скачать бланк заявления на открытие аккредитива в Сбербанке

В заявлении четко указывается назначение платежа (оплата квартиры), а также список документов для представления.

Процедура составления

В аккредитиве должно быть указано:

1. номер и дата, сумма;
2. реквизиты плательщика и получателя, а также банка-эмитента и исполняющего банка;
3. вид аккредитива;
4. срок действия и способ исполнения;
5. перечень документов, представляемых получателем средств;
6. назначение платежа;
7. срок представления документов;
8. порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

Обычно в перечень документов входит договор купли-продажи (оригинал или нотариально заверенная копия) с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на конкретного человека – покупателя и плательщика по аккредитиву либо выписка ЕГРН.

Срок проверки документов не должен превышать пяти рабочих дней. Днем исполнения покупателем обязательств по оплате квартиры считается дата поступления денег на расчетный счет продавца.

• Скачать бланк аккредитива
• Скачать образец аккредитива

Заключение договора купли-продажи

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). При составлении договора указывается дата, место заключения, все данные сторон (Ф.И.О, паспортные данные, ИНН или СНИЛС).

Основные пункты договора купли-продажи недвижимости через аккредитив (образец можно скачать ниже):

• предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
• ссылка на правоустанавливающие документы продавца квартиры;
• цена сделки;
• порядок и сроки расчетов (с использованием аккредитива);
• права и обязанности сторон;
• ответственность покупателя и продавца;
• условия досрочного расторжения ДКП.

Должен быть указан вид аккредитива и его сумма, а также список документов для исполнения (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН). Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по открытию и исполнению.

Квартира передается покупателю по акту приема-передачи обычно в течение 5-7 дней с момента письменного уведомления банком продавца об открытии в пользу него аккредитива. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива (образец можно скачать выше), он подается вместе с документами в Росреестр для регистрации. Процедура длится в среднем 5-9 дней. За регистрацию нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Перевод денег

Сразу после проверки паспорта и списка документов банк исполняет аккредитив и направляет банку-эмитенту извещение об исполнении.

Перевод возможен:

1. в срок не позднее трех дней со дня принятия банком решения о том, что с документами все в порядке;
2. с отсрочкой исполнения в определенную дату, оговоренную договором.

Если, напротив, у исполняющего банка есть претензии к документам, которые принес продавец, то он вправе не выплачивать ему средства. Возврат денежных средств осуществляется платежным поручением исполняющего банка.

В отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок исполнения аккредитива с запасом, поскольку иногда регистрация затягивается по независящим от сторон причинам.

Важно! Плательщиком по аккредитиву может быть как физлицо, так и компания.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

• безналичный перевод денег;
• документы после исполнения аккредитива, которые можно использовать для налогового вычета;
• ответственность банка за проверку документов.

Деньги не передаются из рук в руки – все происходит в безналичной форме. После того как аккредитив будет исполнен у покупателя остается документальное подтверждение передачи денег продавцу (помимо расписки).

Видео о преимуществах аккредитива:

Минусы:

1. высокие расходы;
2. проблемы с получением денег, если регистрация затянется или в ней будет отказано;
3. исключительно перевод со счета на счет, что не всегда удобно продавцу.

Недостаток аккредитивной схемы: высокая стоимость открытия и исполнения. Если придется что-то менять в условиях, то банк также попросит дополнительную плату.

К тому же многих продавцов квартиры этот вариант расчетов может отпугнуть, поскольку они не совсем понимают, что это такое либо не доверяют банкам. Однако, если все грамотно объяснить, то эта проблема исчезнет сама собой.

Сравнение с ячейкой

Открытие банковской ячейки стоит дешевле, чем открытие аккредитива. За аренду нужно заплатить всего один раз – при заключении договора на определенный срок. За аккредитив же придется платить минимум несколько раз (при открытии и исполнении). Риски же в обоих случаях примерно одинаковые.

Плюсы банковской ячейки:

• 100% сохранность денег в хранилище;
• доступ к ячейке продавца только после проверки документов (договора купли-продажи с отметкой регистратора и пр.);
• возможность проверить купюры при помощи банковской техники.

В день получения документов в Росреесте покупатель и продавец могут встретиться в хранилище банка, пересчитать деньги, проверить купюры на подлинность и подготовить расписку. Это довольно удобно, особенно, если продавцу требуются именно наличные средства.

Минусы банковской ячейки:

1. риски кражи денег сотрудниками банка (редко, но иногда случается);
2. неполная сумма в ячейке (если продавец забирает ее без участия покупателя);
3. отсутствие в документах указания суммы – стоимости квартиры.

Что выбрать ячейку или аккредитив стороны решают сами. Если продавцу нужны наличные, то, безусловно, дешевле и проще взять их из ячейки банка. Если сумма крупная, есть опасения, что покупатель недобросовестный, то лучше все же потратиться и открыть аккредитив.

В этом случае останется договор аккредитива, можно взять справку из банка о его исполнении и если продавец заявит, что не получил денег, то в суде можно будет предъявить эти доказательства.

О передаче денег через банковскую ячейку мы писали в отдельном материале.

Видео по теме

Видео об заключении аккредитива при покупке квартиры:

Заключение

Для оплаты покупки квартиры стороны часто используют аккредитив. Для этого в банке открывается сберегательный счет, на котором размещается нужная сумма, она переводится продавцу квартиры только после регистрации перехода прав собственности и документального подтверждения этого факта.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Условия открытия и виды аккредитивов при покупке или продаже недвижимости. Как заключить договор о расчетах?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое?

Продавец получит денежные средства после оформления всех необходимых документов, которые необходимы для регистрации права собственности, с последующим предоставлением их в кредитную организацию. При этом обе стороны защищены от потерь в случае недобросовестных действий другой стороны по сделке.

Предлагаем посмотреть видео о том, что такое аккредитив:

Условия оформления

1. В договоре купли-продажи необходимо прописать пункт, согласно которому расчёт будет проводиться через аккредитив, открытый в банке.
2. Следующий шаг — подать заявление в банк на открытие аккредитивного счёта.

   Вместе с заявлением необходимо представить документ, удостоверяющий личность, а также основание открытия аккредитива — договор купли-продажи (или предварительный ДКП).

3. Затем покупатель переводит необходимую сумму на открытый счёт.

   Также он оплачивает все услуги банка по оказанию данной услуги, если в договоре не будет оговорено другое.

Применяемые виды

Нет ограничений на используемые виды банковских операций при проведении такого рода сделок. Однако рекомендуемым является безотзывной аккредитив, поскольку он защищает интересы обеих сторон по договору.

Покупатель может отозвать деньги, только если нарушены условия договора или он не смог зарегистрировать на себя недвижимость. Продавец же гарантированно получит деньги, как только вторая сторона закончит процедуру оформления права собственности.

Столько времени обычно занимает передача всех подписанных документов в регистрационную палату и получение подтверждения о переходе права собственности.

Схема проведения расчётов

Расчёты с использованием аккредитивного счёта происходят по следующему алгоритму:

1. Заключается договор купли-продажи, в котором предусмотрен в качестве расчёта аккредитивный счёт.
2. Продавец по договору направляет в банка заявление об открытии аккредитива.
3. Оговаривается комплект документов, которые должна предоставить каждая из сторон. Эти условия прописываются в договоре и указываются как необходимые для открытия аккредитива.
4. Банк открывает аккредитивный счёт на имя продавца и перечисляет на него деньги со счета покупателя.
5. Стороны завершают сделку. Покупатель предоставляет в кредитную организацию все документы, предусмотренные договором и условиями аккредитива, продавец после этого получает деньги на свой счёт.

Важно: каждый этап сделки контролируется банком и требует документарного подтверждения от сторон.

А о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Заключение договора о расчётах

Поскольку за открытие и обслуживание счётов в банке необходимо платить определённую сумму, очень важно сравнить все условия, которые предлагают кредитные организации, и выбрать подходящие. Каждый из банков, предлагающих услуги по открытию аккредитива, устанавливает свою комиссию за эту операцию.

Также стоит обратить внимание на репутацию финансовой организации: наличие хороших отзывов и высокие рейтинги говорят о том, что они будут более жёстко контролировать выполнение сторонами условий договора.

Сумма на счёт аккредитива вносится целиком единовременно. Также сразу уплачивается комиссия за обслуживание счёта и переводы денежных средств.

Необходимые документы

При открытии аккредитива необходимо предоставить:

• Паспорт.
• Заявление на открытие аккредитивного счёта.
• Договор о расчётах через выбранный способ оплаты или основной договор купли-продажи, если в нём прописаны эти условия.

Сам договор обязательно заключается в письменной форме, и должен содержать следующие пункты:

1. Банк, где будет оформлен аккредитив.
2. Банк, куда будут переведены деньги.
3. ФИО продавца.
4. Переводимая на аккредитив сумма (обязательно написать цифрами и прописью).
5. Вид аккредитива (указать, что аккредитив безотзывной).
6. Условия оплаты (рекомендуется прописывать «без акцепта»).
7. Дата открытия счёта.
8. Условия, по которым будет осуществлён перевод средств (документы, которые покупатель предоставляет в банк для открытия счёта).
9. Идентификация недвижимого имущества.
10. Кто оплачивает комиссии за открытие и перевод денежных средств.

Необходимо прописать в договоре оговорку о том, что в связи с использованием аккредитива не возникает ипотечных обязательств.

Если нет желания обращаться к юристу, можно взять образец договора из интернета и подкорректировать его под свои нужды. Обязательно нужно убедиться, что документ подходит под выбранный тип недвижимости и в нём есть пункт о том, что стороны будут осуществлять расчёт через аккредитив.

Условием раскрытия аккредитива обычно является предоставление в банк договора купли-продажи с отметкой Россреестра или выписки из ЕГРН, где прописан новый собственник недвижимого имущества. По избежание спорных ситуаций, этот момент необходимо отразить в договоре.

Кто оплачивает?

Все расходы, связанные с открытием аккредитива и переводом денежных средств, согласно обычаям делового оборота берёт на себя покупатель недвижимого имущества. Однако законом не запрещается возложить оплату комиссии банка на продавца или же разделить эту сумму в произвольной пропорции (например, 50/50, 40/60 или 70/30).

Где можно открыть выгодно: ТОП-3 надёжных банка

Для открытия аккредитива подойдёт любой банк, оказывающий такую услугу. Ниже приведён краткий обзор банков и условий, которые они предоставляют, выбраны самые выгодные условия.

1. Сбербанк предлагает к открытию три вида аккредитивов:
   • Безакцептный.
   • Безотзывный.
   • Покрытый.

   Открывают счета как для физических, так и для юридических лиц.

   • С физических лиц берут комиссию в 0,2% от стоимости аккредитива.
   • Для юридических лиц сбор установлен в 0,5%.

   Доступна возможность открыть аккредитив на 120 дней с последующей пролонгацией ещё на 60 дней. Такая опция пригодится при сделках, когда стороны находятся в разных городах.

2. Промсвязьбанк обладает гибкой системой расчётов на открытие аккредитива: открыть его можно за 2500 рублей за месяц использования. Также дополнительно по тарифу в зависимости от суммы нужно будет заплатить 0,1% или 0,2% от переводимой суммы. Приятным бонусом для клиентов будет ускоренный процесс документов: они обещают проверить их и перевести деньги в течение суток.
3. ВТБ 24 проводит операции с аккредитивами на всей территории РФ. Клиентам предлагается воспользоваться безотзывным покрытым аккредитивом на срок до 90 дней для расчетов при покупке любой недвижимости и земельных участков.

Банки не вводят ограничения для индивидуальных предпринимателей, что позволяет им также участвовать в сделках.

Преимущества	Недостатки
Надёжность и безопасность расчётов.	Из-за дополнительных проверок, сделка проходит дольше.
Нет необходимости проверять деньги на подлинность.	Применяется сложный документооборот.
Банк дорожит своей репутацией, поэтому контролирует выполнение всех условий сделки, а также её чистоту.	При использовании сделок с куплей-продажей квартиры некоторые банки берут дополнительные комиссионные.
При выполнении обязательств каждая из сторон гарантированно получает причитающееся по сделке.	Деньги покупатель сможет вернуть, обратившись с иском к продавцу в суд.
Деньги никуда не пропадут (что может произойти в случае использования обычной ячейки).	Налоговая будет в курсе совершённой сделки.
Открыть аккредитив обычно дешевле, чем оплатить услуги перерасчёта и аренды сейфа.	Часто тарифы завышены и стороны в целях экономии выбирают иные способы расчётов.

Такое развитие событий ставит в невыгодное положение покупателя. Аккредитив присоединяется к общей конкурсной массе прекратившего деятельность банка, и получить свои деньги обратно в случае неисполнения договора становится проблематично. Также сложно получить их будет и продавцу, если сделка будет закрыта и соблюдены все условия.

Если сделка прошла успешна и зарегистрирована Росреестром, согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов», покупатель обязан будет осуществить оплату повторно. Затем уже обратиться к конкурсному управляющему для включения себя в очередь кредиторов.

Минус в том, что вряд ли буду возвращены все деньги, поскольку конкурсная масса делится между всеми кредиторами в очереди равномерно.

В качестве страховки на такие случаи покупатель может внести в договор формулировку, согласно которой обязанность оплаты по договору считается выполненной в момент открытия аккредитива. Однако продавец может не согласиться на такое условие, поскольку тогда он потенциально лишится и объекта недвижимости, и денежных средств. Тут помогут только переговоры и выбор надёжного банка.

Альтернатива

Альтернативой аккредитиву может служить банковская ячейка. Её использование происходит следующим образом — в банке встречаются:

• юрист;
• риелтор;
• покупатель;
• продавец;
• и представитель банка.

Стоимость аренды ячейки в банке варьируется от 1000 до 5000 рублей в зависимости от банка.

Плюс её использования в тайне содержимого: никто кроме риелтора, продавца и покупателя не будет знать, какая сумма лежит внутри. Минус — увеличение риска мошенничества.

Продавец может воспользоваться незнанием банка условий сделки, получить доступ к банковской ячейке, забрать деньги и требовать повторной оплаты, поскольку денег в ячейке нет, соответственно нет и расписки в получении денежных средств.

В России редко используются сделки с аккредитивом. Стороны чаще всего используют наличные, однако с увеличением сумм и случаев мошенничества, аккредитив становится популярнее и удобнее.

Его преимущества перед наличным расчётом или банковской ячейкой становятся всё более очевидными.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: