Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2023 году

Согласно законодательству, неприватизированная в установленном порядке квартира не может принадлежать жильцам, так как находится в собственности государства или муниципалитета.

Имущество может продать только собственник, иначе сделка будет считаться недействительной.

Неприватизированные жилые объекты составляют 25% от всего количества недвижимости. По закону неприватизированным жильем могут пользоваться только прописанные там граждане России.

Использовать государственную недвижимость в виде залога, а также продавать или завещать нельзя, так как жильцы ограничены условиями договора социального найма. Он предполагает проживание лиц на государственных или муниципальных объектах, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Муниципальную комнату в коммуналке также нельзя продать без приватизации, так как она тоже относится к частной собственности государства. В таких квартирах нельзя выделить долю с последующим правом продажи, выкупа или дарения.

Не получится продать квартиру и в спец. домах, социальных общежитиях, а также в военных городках.

Способы продажи неприватизированного жилья

Действующая программа приватизации рассчитана на то, чтобы лица, получившие квартиры или дома в собственность, могли самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом — продавать, менять, дарить.

Без оформления приватизации квартирой распоряжаться нельзя. Поэтому перед продажей недвижимости, ее по закону необходимо приватизировать.

Но бывают случаи, когда человеку необходимо срочно продать жилье и он не хочет ждать несколько недель на процедуру приватизации. Вот тут часто возникает вопрос, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации? Владельцы муниципальной площади все-таки нашли несколько способов осуществить сделку с продажей жилья.

Через прописку

Чтобы выписаться из неприватизированного жилья, следует приготовить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ, где стоит штамп о прописке в неприватизированной квартире;
• заявление о снятии с регистрации;
• лист убытия по форме №7.

Пока паспорт будет находиться у специалистов, попросите их выдать временный документ, подтверждающий вашу личность.

Далее следует обратиться в ЖЭУ, ТСЭ, отделение МФЦ или местный отдел УФМС. Когда материалы будут находиться на рассмотрении, выдается официальный документ, подтверждающий то, что вы подали в паспортную службу заявку на выписку.

Через время следует явиться в учреждение, куда подавалось заявление. ЖЭУ, ТСЭ и МФЦ рассматривают заявки до 6 рабочих дней, органы УФМС – до 3 дней.

К минусу такого варианта относится недоверие покупателей, так как процедура производится по устному согласию с незнакомым лицом, без заключения сделок или договоров.

Буферный обмен

Второй вариант, как продать неприватизированную квартиру, практикуют агентства недвижимости, которые используют схему с «буферной» квартирой. Вся процедура такого обмена занимает не больше недели, что считается довольно оперативным способом.

Покупатель неприватизированного жилища передает деньги продавцу, который покупает у агентства квартиру-буфер, то есть какую-то жилплощадь. Обычно это очень простенькое жилье, расположенное далеко от города.

Такой способ возможен в Москве и некоторых других регионах, где такие варианты обмена допускает местное законодательство.

Перед продажей жилплощади стоит заранее уточнить, подлежит ли жилье приватизации. Эти способы работают только, если квартира может быть приватизирована. Если жилой объект находится в военном городке или в ведомстве государства, то продажа невозможна.

Иногда покупатель настаивает, чтобы продавец избавил жилье от статуса «неприватизированного», так как данную процедуру гражданин имеет право оформить только один раз. Если свое право на приватизацию он уже использовал, то не сможет быть собственником нового жилья, оставшись там просто жильцом.

В таком случае процедуру переоформления можно возложить на совершеннолетних родственников, проживающих в этой квартире.

Через обмен неприватизированных объектов

Еще одним законным способом продать неприватизированное жилье является размен на объект, который также относится к муниципальной собственности.

Для этого обе стороны обмена сделки подают заявления в Московский центр арендного жилья, где заявку рассматривают в течение 10 дней.

На основании договора дарения наниматель выписывается и становится собственником приватизированной квартиры, а покупатель становится нанимателем. Но в такой сделке придется немало заплатить за обмен.

В таком обмене могут отказать, если:

• дом признан аварийным;
• вынесено официальное решение о капитальном ремонте дома;
• по данной квартире проводится судебное разбирательство;
• количество въезжающих жильцов превышает количество выезжающих.

Главным требованием является письменное согласие прописанных жильцов. Также нужно принести оригинал договора найма и копию финансового л/с заявителей.

Иногда может понадобиться свидетельство о заключении брака, справка, подтверждающая родство с участниками сделки, согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).

Нюансы при продаже и возможные риски

При таких способах продажи неприватизированного жилья продавец имеет определенный риск. Можно столкнуться с мошенничеством со стороны агентства или покупателя. Также собственник может выписаться из квартиры, а агентство откажется обратно выкупать буферную квартиру или выплачивать деньги.

Специалисты рекомендуют сначала проверить репутацию компании, с которой вы собираетесь заключить сделку.

Другая опасность таится в законности сделки. Продавец может столкнуться с тем, что заинтересованное лицо может подать иск в суд о признании сделки недействительной. Основания для этого есть, так как продажа квартиры таким способом рассматривается как притворная или мнимая сделка.

Чтобы выбрать надежное агентство и снизить шансы сделок с мошенниками, нужно:

1. Проверить документы фирмы через юристов или нотариусов.
2. Использовать проверенные источники информации. Через родственников или друзей поинтересоваться, в каких агентствах недвижимости они заключали сделки.
3. Ознакомиться с деятельностью компании в интернете через проверенные сайты и форумы, где обсуждается качество услуг фирм и риелторов.
4. Посетить офис компании. Если агентство находится по одному адресу много лет, здание фирмы имеет представительский вид, сотрудники открыто принимают клиентов, шансы не попасть на мошенников увеличиваются.
5. Узнать у секретаря, работает ли у них сотрудник, предложивший вам свои услуги.

Также следует избегать слишком заманчивых предложений. Среди компаний по недвижимости установлена фиксированная цена. Если фирма выставляет чересчур заниженную стоимость, то, вероятно, агентство поддельное или предоставляет урезанные услуги.

Другие нюансы сделки:

1. Оформить факт внесения задатка за неприватизированную квартиру юридически нельзя, так как по закону она принадлежит государству.
2. При обмене соблюдается правило: сколько лиц выехало, столько должно въехать.
3. Проблемы возникают, если необходимо прописаться на жилплощадь родственников, проживающих в странах СНГ.
4. Площадь квартиры не должна быть меньше 15 кв. м.
5. Если требуют вернуть внесенный задаток, сделать это зачастую сложно.
6. Дееспособность и вменяемость продавца. Сложности с обменом обязательно возникнут, если обнаружится, что хозяин состоит на учете в психиатрическом диспансере. Родственники имеют право подать в суд с требованием признать сделку недействительной.
7. Следует оговорить и оформить нотариально сроки выписки владельца, чтобы освобождение объекта не стало бесконечным.

Продажа квартиры с долгами

Если продавец выставил на продажу приватизированное жилье с долгами, то из стоимости квартиры вычитается сумма на погашение долгов покупателем. Новый владелец не обязан отвечать за долги бывшего владельца, но ему придется посещать коммунальные службы и судебные инстанции.

Если покупатель приобрел жилой объект вместе с долгами, которые образовались меньше 3 лет, то государство будет взыскивать их с бывшего собственника.

Если жилье с долгами не было приватизировано, то после продажи долги переходят на нового квартиросъемщика. Пока не будут погашены долги, он не сможет воспользоваться коммунальными услугами.

Сумму задолженности лучше вычитать из стоимости продажи, обговорив это заранее с покупателем.

Приватизация

Лучшим способом все-таки будет приватизировать жилье, даже если уже найден покупатель и внесен задаток.

А еще лучше документировать каждое свое действие, поэтому, если будущий покупатель предлагает задаток, то:

• оформляйте расписки при получении денежной суммы;
• заключайте предварительный договор с расписанной обязанностью сторон оформить договор после завершения приватизации;
• оговаривайте в договоре стоимость жилья.

Продажа квартиры на законных основаниях – это:

• отсутствие наказания за противоправные действия;
• защита от мошеннических действий;
• увеличение рыночной цены недвижимости;
• увеличение числа потенциальных покупателей;
• отказ от привлечения агентства недвижимости к решению продать квартиру.

Владелец собственного переоформленного жилья имеет право свободно им распоряжаться, а также получает такие преимущества:

1. Выселить собственника из квартиры или дома можно только на основании судебного решения.
2. Прописать новых жильцов можно без согласия представителей муниципалитета.
3. Все сделки и соглашения заключаются без решения чиновников.
4. В случае признания дома аварийным, владельцу ветхого жилья предоставляется новое жилье или денежная сумма согласно рыночной стоимости жилплощади.

Однако многие жильцы муниципальных домов не торопятся оформлять приватизацию. От переоформления отказываются в основном те, кто ограничен во времени, и у них нет возможности заниматься процедурой.

Также не желают заключать договор собственники квартир, так как их ожидают некоторые изменения, например, такие:

• уплата взносов на капитальный ремонт дома и ежегодного налога за квартиру;
• передача жилья законным наследникам, даже если не было составлено завещание от прежнего хозяина;
• потеря прав на возмещение убытков в случае наводнения, пожара, взрыва.

Как приватизировать квартиру для продажи в 2023 году

Процесс приватизации собственности достаточно хлопотный, поэтому нужно запастись терпением и временем.

Чтобы приватизировать недвижимость, следует придерживаться таких действий:

1. Собрать пакет документов:
   • ксерокопии паспорта прописанных граждан, старше 14 лет;
   • копии свидетельства о рождении детей до 14 лет;
   • заявление о согласии на приватизацию проживающих, старше 18 лет;
   • документы по неприватизированному жилью (ордер или договор соц. найма);
   • справка о том, что жилой объект не был раньше приватизирован.
2. Заявление на приватизацию и документы следует подать в отдел местного муниципалитета.
3. Заключить договор о передаче неприватизированного жилья физическому лицу.

В среднем сбор документации занимает один месяц, а заключение договора утверждается 1-2 недели. Поэтому процесс переоформления лучше начинать заранее, до планируемой продажи.

Каким способом продать неприватизированное жилье, решают жильцы. Им придется выбрать, что важнее: безопасность процедуры, денежная выгода или заманчивый вариант продажи. Главное помнить, что перед совершением данной сделки следует тщательно изучить и предусмотреть всевозможные риски.

Можно ли продать неприватизированную квартиру или комнату в 2023г

Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье

Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.

Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.

Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.

По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.

м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
3. Найти покупателя.
4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
5. Получить решение администрации.
6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Детально приватизация муниципального жилья прописана в отдельном посте на нашем сайте.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.

Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища.

Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продать через прописку покупателя

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Пошаговая инструкция (этапы)

Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

1. У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
2. Расписка заверяется у нотариуса.
3. У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
4. Документы передают в паспортный стол.
5. После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
6. Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии.

Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями.

Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

Необходимые документы

Для прописки нового жильца в неприватизированной квартире в паспортный стол предоставляют:

• паспорта всех зарегистрированных в квартире жильцов;
• разрешения от каждого прописанного;
• паспорт нового жильца;
• заявление на прописку от квартиросъемщика.

Сроки и стоимость

Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

• подлежит сносу;
• признано аварийным;
• в нем проведена незаконная перепланировка.

Пошаговая инструкция (этапы)

Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:

1. Поместить объявление в газете, интернете.
2. Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
3. Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
4. Получить доплату с клиента.
5. Переехать в жилье покупателя.

Важно. Обменять объект недвижимости легче на квартиру с аналогичным метражом жилой и общей площади. Самостоятельно найти подходящий вариант сложно. У серьезных риэлтерских организаций на случай заключения подобных сделок куплена собственная (буферная) жилищная территория, с использованием которых могут проводиться более сложные схемы продажи.

Необходимые документы

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

• паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
• ордер (договор социального найма);
• разрешение от местной администрации;
• домовая книга;
• выписка ЕГРН;
• технический паспорт;
• разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
• доверенность на представителя.

Сроки и стоимость

Сроки проведения обмена целиком зависят от того, как скоро найдется покупатель на жилую площадь. Услугу государственные органы оказывают бесплатно. Разрешение выдается спустя 2 недели после подачи заявления. Решение на обмен можно получить через:

• портал Госуслуг;
• органы МФЦ;
• в районной администрации.

Стоимость работы риелтора зависит от процентной ставки, оговоренной в заключенном с агентством договоре.  Чем дороже купили квартиру, тем больше придется платить за проведение сделки.

Как продать жилище через агентство недвижимости, читайте в статье.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен.

Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает.

Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища.

Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок.

Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Как продать неприватизированную квартиру в 2023 году: возможные варианты, примерные схемы и алгоритмы, сроки и документы

Если недвижимость оформлена в собственность, то продать ее можно в любой момент. Но если жилье не приватизировано, возникают определенные трудности с его реализацией. Решить проблему можно, но сделать это будет непросто.

Что такое статус неприватизированного жилья?

209 ст. ГК РФ наделяет собственника жилья определенными правами. Среди них, как сообщает 1 пункт статьи — право на распоряжение. То есть владелец квартиры может в любой момент продать объект недвижимости.

Гражданин, проживающий в неприватизированной квартире по факту не является собственником.

Закон РФ №1541-1, действующий с 4 июля 1991 года, в статье 2 сообщает, что физлица, прописанные в помещении, вправе только использовать помещение для проживания в рамках заключенного договора социального найма.

Собственником же недвижимости считается муниципалитет или государство. А значит и продавать жилье по закону может только уполномоченное ведомство.

Исходя из положений закона, продажа неприватизированной квартиры ее нанимателем невозможна, так как он не считается собственником.

Если подобная сделка будет проведена, даже с соблюдением других правил заключения договора купли-продажи, она будет признана ничтожной в соответствии со статьей 166 ГК РФ.

Но даже если этого не случилось, покупатель все равно не сможет зарегистрировать купленную недвижимость в ЕГРН. А без этого стать собственником недвижимости невозможно, даже если деньги отданы продавцу.

Однако на самом деле в некоторых случаях продавать и покупать квартиру, но при этом не приватизировать жилье, разрешается на законных основаниях. Чтобы не стать нарушителем закона, перед проведением сделки стоит заранее узнать обо всех тонкостях того, как продать неприватизированную квартиру.

Это интересно:  Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Способы продажи неприватизированной квартиры

Вариантов реализации недвижимости, принадлежащей государству или муниципалитету, несколько. Однако все они подразумевают дальнейшую приватизацию. Поэтому следует прежде всего убедиться, что новый владелец сможет произвести процедуру. Нельзя приватизировать, согласно 4 статье Закона РФ №1541-1, следующие типы объектов:

1. Квартиры, расположенные в многоквартирных домах, находящихся на территории населенных пунктов со статусом военных городков.
2. Комнаты в общежитиях.
3. Недвижимость, расположенную в признанных аварийными домах.
4. Помещения, имеющие статус служебных.

Если объект недвижимости не подходит под указанные параметры, можно начинать искать покупателя и приступать к реализации квартиры одним из доступных способов.

Обратиться в агентство недвижимости (буферная квартира)

Метод достаточно сложный. Прибегать к нему стоит, только если продавец уверен в надежности как самого покупателя, так и компании, занимающейся сделками с недвижимостью. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Подбор агентства. Фирма должна быть надежной, так как отказ от сотрудничества на любом этапе приведет к убыткам продавца.
2. Ищется покупатель. Далеко не каждый согласится принять участие в подобной сделке, и не только из-за статуса самого жилья. Хотя агентство и будет в дальнейшем курировать процесс передачи квартиры, любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием признать сделку мнимой. А значит покупатель может потерять не только жилье, но и деньги.
3. Риэлторское агентство предоставляет приватизированную квартиру, стоимость которой равна цене продаваемого жилья. Это и есть «буфер».
4. Покупатель вносит средства за предложенный объект. И становится его официальным владельцем.
5. Агентство составляет договор обмена недвижимостью. «Буфер», который уже оформлен как частная собственность, отходит продающему жилье гражданину. Последний вносит его в ЕГРН.
6. Покупатель регистрируется в продаваемой квартире с согласия местных властей, получает право на проведение приватизации и получение объекта в собственность.
7. Если продавцу нужны деньги, а не другая квартира, агентство по договоренности может выкупить жилье обратно и передать гражданину деньги, которые покупатель перечислил за буфер.

Будет ли доверие между участниками процедуры — главный момент, определяющий успех подобной сделки.

Договориться с новым хозяином и прописать его в квартире

Можно отказаться от услуг агентства и провести обмен недвижимости на деньги самостоятельно. Для этого продавец должен найти покупателя, готового не только передать деньги фактически без заключения полноценного договора о купле-продаже, но и заняться в дальнейшем процессом приватизации.

Это интересно:  Пример договора купли-продажи квартиры на 2023 год

Передача жилья состоит из следующих этапов:

1. Покупатель передает оговоренную сумму нынешнему жильцу.
2. Продавец прописывает будущего хозяина недвижимости в квартире. Соответственно, он включается в договор соцнайма и приобретает право на приватизацию.
3. Гражданин, который реализовал жилье, выписывается.
4. Покупатель приступает к приватизации в соответствии с положениями Закона РФ №1541-1.

Неприватизированная квартира реализована!

Видео-обзор о приватизации квартиры:

Необходимые документы

Чтобы произвести сделку по договоренности с покупателем, потребуется ряд бумаг:

1. Паспорт будущего владельца — для регистрации по новому месту жительства, а также оформления лицевого счета.
2. Если продавец — не единственный зарегистрированный в квартире человек, необходимо получить согласие других прописанных граждан.
3. Договор социального найма, куда будет вписан новый жилец.
4. Паспорт продавца и членов его семьи — для оформления убытия и прописки по другому адресу.

Если используется схема с буферной квартирой, дополнительно требуется:

1. Оценить стоимость продаваемой квартиры.
2. Оформить договор о покупке буферной квартиры.
3. Зарегистрировать недвижимость в Росреестре и получить выписку.
4. Составить соглашение об обмене.

Для перечисленных действий требуются паспорта сторон.

Форма и пример договора социального найма

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Какие могут быть проблемы с неприватизированными квартирами при продаже?

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и какие есть для этого способы — мы выяснили. Однако при проведении такой операции иногда возникают проблемы, к которым нужно быть готовым заранее, причем как продавцу, так и покупателю. К трудностям первого относят:

1. Поиск покупателя. Самая главная сложность при продаже находящейся в госсобственности недвижимости. Далеко не каждый согласится купить жилье у лица, фактически не являющегося владельцем. Возможно, покупателя придется привлекать низкой стоимостью жилья. Однако в подобном случае продавец может лишиться возможности приобрести новую недвижимость. Либо, в случае с буферной квартирой, получить жилье, которое хуже предыдущего по ряду параметров.
2. Обман со стороны риелторского агентства. От фирмы, занимающейся недвижимостью, зависит многое. Компания не только сопровождает сделку, она по факту выступает в качестве одной из сторон. Особенно если целью продавца недвижимости является не покупка другого жилья, а получение денег за предыдущее. Если агентство откажется выкупать квартиру-буфер, то нужной суммы продавец не получит.
3. Отказ нотариусов в заверении расписки или предварительного договора. Большинство юристов посчитает предприятие сомнительным и не станет рисковать.
4. Признание сделки мнимой и возбуждение уголовного дела по статье «Мошенничество». Если существуют другие граждане, которые не заинтересованы в продаже квартиры нанимателем, они вполне могут обратиться в суд. В ходе разбирательства сделка, как минимум, может быть попросту аннулирована. Но ее участников дополнительно могут обвинить в мошеннических действиях. А за подобное грозит суровое уголовное наказание, закрепленное в пункте 2 статьи 159 УК РФ.

Это интересно:  Пакет документов для продажи квартиры

Видео-обзор о продаже неприватизированной квартиры:

Важно! Покупатель рискует не меньше. Если выяснится, что приватизировать квартиру нельзя, либо гражданин ранее использовал право на бесплатное проведение процедуры, он может так и остаться простым жильцом. При этом вернуть уплаченные продавцу деньги не получится, так как все обязательства с его стороны будут выполнены.

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Можно ли продать неприватизированную квартиру в 2023 году — с долгами, в коммуналке, долю, в России

Собственники неприватизированных квартир, которые собираются их продавать, задумываются над тем, насколько сделка будет легальной.

Разберемся, можно ли продавать такую недвижимость в России в 2023 году. Определим, какие схемы используются чаще всего продавцами.

Некоторые семьи в течение длительного периода снимают у государства жилое помещение, и не собираются его приватизировать.

Но тогда есть риск того, что возникнут трудности при продаже такой недвижимости. Ведь приватизационная процедура не может быть быстрой, а распоряжение жильем, которое является собственностью государства не допустимо.

Что нужно знать

Государство длительное время позволяло своим гражданам приватизировать помещения, в которых они проживают. А значит, не лишним будет разобраться в том, что приватизация означает и когда просто необходима.

Определения

О таком понятии, как приватизация, заговорили еще в 80-е годы, когда отмечался экономический кризис в стране.

Приватизацией называют тип сделки, при которой государство бесплатно передает в собственность гражданам РФ занимаемые ими квартиры или иную недвижимость.

Сделка осуществляется на первичном рынке в отношении государственного и муниципального жилищного фонда. Процедура является добровольной и доступна гражданину раз за всю жизнь.

Что дает такой статус

Если жилье приватизируется, то легче заключить договор купли-продажи. Но нужно ли на самом деле приватизировать жилье. Разберемся, какие преимущества и недостатки такого статуса.

Плюсы такие:

Владелец жилого помещения	Который приватизировал его, получает защиту от мошеннических действий. Так как жилье становится собственностью жильца, его выселить практически не могут, если только нет огромных долгов по коммунальным платежам
Законодательством предусмотрена возможность получения новой квартиры	С площадью не менее 19 м2 на человека, но при условии, что было приватизировано прежнее жилье
У собственника есть право вписать и выписать кого угодно	Такое право отсутствует у владельца неприватизированного помещения, у которого есть право вписать только 1 человека
Собственник приватизированной квартиры может	Продавать, менять, оформлять договор дарения и осуществлять иные сделки с помещением по своему усмотрению
Лицо вправе проводить капитальный ремонт	И перепланировку квартиры

Но есть и минусы:

Собственник не может рассчитывать на помощь	При проведении ремонта и переселении от госструктур
Вся ответственность за неприватизированное жилье ложится на государство	Поскольку жилец – это только наниматель. А значит, при потопах или пожарах расходы должен возмещать госорган
Жильцы не могут получать субсидии	На коммунальную квартиру
Помещение может переходить по наследству	Только лицам, что прописаны в нем
При желании приватизировать помещение гражданин столкнется с такой проблемой	Ему придется уплатить единый обязательный налог

Что еще стоит знать о приватизации? Приватизируя квартиру, вы понесете определенные затраты на осуществление процедуры. Но они не так велики, как стоимость покупаемого жилья.

После того, как жилая недвижимость станет собственностью жильца, ее не получится обменивать на неприватизированное жилье. Ведь тогда будет идти речь о двух разных типах недвижимости.

Граждане имеют право отказываться от приватизации и передавать объект обратно в государственный фонд. Но и такой процесс довольно сложный.

Еще проблемы ожидают жильца в вопросах приватизации и в иных случаях. Муниципальное жилье нельзя выкупать в собственность.

А значит, после того, как возможность бесплатной приватизации окончится, менять статус жилого помещения уже будет не реально.

Тогда единственным вариантом будет покупка недвижимости или получение ее в наследство, дар. Неприватизированную квартиру выгодно иметь:

1. Одинокому пожилому человеку, у которого нет наследника.
2. Если квартира находится в престижном районе и предполагается выплата большого налога.

Нормативная база

Любая сделка, связанная с приватизированным помещением, регулируется Гражданским кодексом. Если же осуществляется обмен неприватизированной недвижимости, тогда стоит опираться на положения Жилищного кодекса.

Возникающие нюансы

Допускается ли продажа неприватизированной квартиры? Можно ли продать неприватизированную квартиру в Москве или другом регионе Российской Федерации?

Прямую продажу осуществить невозможно, ведь лицо не может продать то, что ему не принадлежит на праве собственности. Но есть несколько способов.

Распишем основные схемы, которые используются жильцами неприватизированных квартир при их продаже.

Помещение так и останется неприватизированным, но проживание покупателя в ней будет вполне законным. Но нужно иметь согласие на такую сделку всех прописанных лиц.

Если прописываемый человек – посторонний, то нужно иметь разрешение на проведение процедуры собственника жилья. Отказ возможен в том случае, если будут сомнения относительно прозрачности действий.

Откажут также тогда, когда на одного человека после регистрации нового гражданина будет приходиться площадь, которая менее установленных государством норм. Такого рода сделки проводят при наличии доверия.

Ведь есть риск того, что продавец после получения оплаты не захочет выписываться с помещения. Желательно оформлять передачу средств в нотариальной конторе.

Второй способ – сначала приватизировать, а затем продать объект. В таком случае нужно подготовить:

Пакет документации предоставляется в Департамент жилищной политики. Составляется заявление о приватизации недвижимости.

Затем осуществляется регистрационная процедура, оплачивается пошлина и иные сборы. После получения прав собственника можно продать квартиру.

Отвечая на вопрос, можно ли продать только что приватизированную квартиру, можно сказать с уверенностью – такой способ будет более быстрым (относительно), легким, и главное – законным.

Приватизация вместе с покупателем

Еще один вариант – приватизация с покупателем. Чтобы получить недвижимость в собственность после того, как окончатся сроки бесплатной приватизации, придется заплатить немаленькую сумму, которая установлена с учетом кадастровой стоимости.

Допускается продажа такой квартиры покупателям, если они заинтересованы в данной жилой площади и готовы вносить задаток для проведения приватизационной процедуры.

Бывает, что владелец социального жилья по договору найма не имеет средств, чтобы оставить такой залог.

При этом сделка будет вполне законной. Первое, что нужно сделать, это увериться в том, что помещение может быть приватизировано.

Если жилье не находится в одном из военных городков или домах специального ведомства, тогда приватизация возможна.

Документы, которые предъявляются сотруднику районной администрации:

• документ о составе семьи и регистрации;
• документ о жилищной квоте;
• чек «Жилье», если имеется;
• справки, подтверждающие права на льготу;
• удостоверение личности каждого прописанного жильца;
• свидетельство о рождении каждого ребенка, который не достиг совершеннолетия.

Когда процедура приватизации будет завершена, можно приступить к следующим действиям – продаже недвижимости покупателю, который внес залог.

Произведение обмена

Неприватизированную квартиру можно обменять. При этом будут сменены права сторон, которые стали участниками сделки. Но статус недвижимости останется таким же, как и до обмена.

То есть, не поменяется форма собственности. Государственный объект так и останется неприватизированным.

Если речь идет о владельце частной квартиры, то он выступит в качестве нанимателя муниципального объекта, а прежние съемщики получат статус владельцев квартиры.

Такая форма завуалированной продажи предполагает оборот, который используют и агентства недвижимости при совершении подобной сделки.

Видео: раздел муниципального жилья

Опытный брокер всегда имеет в базе недорогие объекты, обычно расположенные за пределами города или на его окраинах. А покупатель получает возможность приобрести такую недвижимость у агента.

Зачастую он даже не видит само помещение. На него просто оформляют права собственности. Затем осуществляется обмен частного помещения на государственное жилье.

• Продавец же получает деньги за жилье и осуществляет продажу оборотного помещения обратно брокерам.
• Законодательством запрещено проведение таких сделок с обменным фондом, поскольку одна сторона рискует стать нуждающейся в новом жилье или улучшении условия проживания.
• Недостатки обмена:

Жилые объекты, которые используют, как буфер для обмена	Часто находятся далеко за пределами города. Иногда они вообще существуют только на документах. Получается, что человек меняет свое муниципальное жилье на плохой или не существующий объект
При сделке гражданину должны быть переданы деньги наличностью	Но если действуют мошенники, то есть риск того, что деньги так и не будут получены, а жилье утрачено. Доказывать в судебном органе свою правоту будет трудно из-за наличия большого количества фиктивной документации
Чтобы осуществить такой обмен	Нужно найти хорошую риэлтерскую компанию, у которой имеются для вас предложения, что также составит трудности
Стоит внимательно перечитать нормы законодательства	Ведь есть много нюансов подобного обмена, и при малейшем отклонении сделка будет признана незаконной

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Если жилье не приватизировано, то не имеет значения, есть ли у жильца долг по квартире или нет. Продать его в любом случае не получится, если не использовать способы, описанные выше.

Но как, все-таки быть, если имеются долги? Для проведения сделки следует погасить долг.

Есть такой вариант – найдите покупателя, который будет согласен внести средства (задаток) на погашение задолженности по услугам ЖКХ или оформлении приватизации. Это самое сложное.

Чтобы заинтересовать покупателя, придется снизить стоимость объекта, а договор по займу лучше оформить в нотариальной конторе.

Если часть недвижимости (коммуналка)

Не забывайте, что при продаже доли приватизированного помещения стоит уведомить остальных жильцов о своих намерениях. Ведь они имеют право преимущественной покупки.

На ответ у остальных собственников есть месяц. А как продать долю квартиры, что не приватизирована? Комната в коммуналке в такой ситуации может быть продана только путем обмена.

Необходимо иметь согласие обоих наймодателей (представителей местной администрации, что управляют муниципальным имуществом) на осуществление такой процедуры. Иначе сделка будет вообще невозможна.

Продажа будет несложной, если каждый документ оформлять с особой внимательностью. Важно учитывать все нюансы сделки, прописанные в законодательстве, чтобы вас не посчитали нарушителем закона.

Самый оптимальный вариант – доверить процесс юристу, который знает все особенности и сможет провести прозрачную сделку, после которой уполномоченные органы не начнут задавать вопросов.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.