Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

Рано или поздно каждый человек сталкивается с необходимостью приобретения собственного жилья.

Покупка квартиры – дело ответственное, независимо от того, приобретается она на первичном или вторичном рынке недвижимости, у юридического или физического лица.

Здесь существует множество нюансов и подводных камней, не зная которых можно потерять и уплаченные деньги, и право на владение купленным жильем. Попробуем разобраться, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы избежать финансовых и имущественных потерь.

Основные риски и подводные камни при покупке квартиры

Решив купить жилье, прежде всего нужно хорошо представлять, какие опасности существуют при этом для покупателя, на что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя от них. К основным рискам, связанным с приобретением жилой недвижимости, следует отнести:

• недострой: если квартира покупается в новостройке, а инвестирование проводится еще на стадии строительства, существует опасность заморозки работ на объекте по разным причинам – и тогда вернуть вложенные деньги будет очень сложно;
• проблемную недвижимость: к ней могут относиться квартиры вторичного и первичного рынка, у которых не все в порядке с документацией либо на их отчуждение законом наложены определенные обременения;
• манипуляции с договорами, когда сделка купли-продажи производится на невыгодных для покупателя условиях, позволяющих продавцу затягивать процесс подписания основного договора на вполне законных основаниях, а в дальнейшем и вовсе оспорить его в судебном порядке;
• мошенничество, предполагающее продажу квартиры по поддельным документам или людьми, которые не являются ее собственниками.

Существуют различные нюансы при покупке квартиры, которые следует заранее знать, оценивая все эти риски.

Вкладывая деньги в недострой, нужно понимать, что право собственности на квартиру вы сможете закрепить за собой лишь после ввода дома в эксплуатацию.

Проблемой здесь может и стать отсутствие разрешительной документации на строительство.

Проверка юридической чистоты квартиры поможет избежать значительных финансовых потерь при покупке проблемного жилья на вторичном рынке и всех случаях мошенничества. К проблемной жилой недвижимости относится:

• неприватизированная квартира;
• жилье, пребывающее в залоге или под арестом;
• не принятое наследство;
• квартиры, хозяева которых потеряли документы на право собственности;
• жилье с зарегистрированными людьми.

Многие из этих проблем решаемы, но для этого потребуется много времени и финансовых затрат.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Чаще всего жилье на первичном рынке покупают на стадии строительства, поскольку это позволяет приобрести его по наиболее выгодной стоимости.

Первым шагом к принятию решения о покупке квартиры в конкретном жилом комплексе должна стать проверка репутации продавца. Здесь подойдет информация, взятая из различных интернет-источников, не связанных с самим застройщиком.

Из того, что надо знать при покупке квартиры об ее продавце, можно выделить следующие важные моменты:

• отсутствие или наличие исполнительных производств либо ликвидационных процедур относительно компании-застройщика;
• стаж его работы на рынке жилой недвижимости, как юридического лица;
• отзывы о ранее построенных и сданных в эксплуатацию объектах (выполнение сроков строительства и договорных обязательств, качество работ и другая информация);
• репутация учредителей и руководства компании;
• наличие судебных споров.

На сайте местной архитектурно-строительной инспекции нужно проверить, не внесен ли строящийся объект в перечень сооружений, к законности строительства которых имеются претензии этого государственного органа.

Следующим этапом проверки квартиры перед покупкой в новостройке является знакомство с объектом и изучение документов. У застройщика обязательно должны быть в наличии следующие документы, с которыми необходимо ознакомиться:

• разрешение о выделении участка земли под застройку, выданное местным органом власти, где указывается площадь надела, его целевое назначение и характеристики будущего объекта;
• Государственный акт на землю, если участок передан в собственность компании, или договор об аренде;
• правила ФФС, если инвестирование осуществляется через фонд финансирования строительства, или устав ЖСК, где изложены права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива;
• градостроительные условия и ограничения;
• проектная документация и технические условия на строительство.

После знакомства с объектом и проверки документов, при покупке квартиры в новостройке нужно согласовать условия договора, обратив внимание на обязательное наличие в нем пунктов, касающихся:

• конкретного срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• стоимости квартиры и порядка оплаты, где важно зафиксировать сумму в гривневом эквиваленте (особенно если покупка осуществляется в рассрочку) и определить график и способ внесения платежей;
• порядка и процедуры регистрации права собственности покупателя (будет ли он заниматься этим самостоятельно или эти обязанности возьмет на себя застройщик);
• условий и порядка расторжения договора по инициативе одной из сторон, где обязательно оговорить санкции и срок возвращения внесенных денежных средств.

Только пройдя последовательно все эти этапы, можно приступать к подписанию договора, который обязательно должен быть заверен в нотариальном порядке. Оплату по договору рекомендуется проводить через банк. При наличном расчете в кассу компании – требуйте кассовый чек и квитанцию к приходному ордеру.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

В нашей стране действует правило, что посреднику при совершении сделки купли-продажи недвижимости комиссионное вознаграждение платит покупатель. Перед желающими сэкономить на оплате риэлторских услуг наверняка встает вопрос: как проверить квартиру перед покупкой?

Главное, на что следует обратить внимание, покупая квартиру, это:

• личность продавца и право собственности: попросив владельца жилья предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру, проверьте, является ли он ее собственником (убедиться в подлинности предъявленного свидетельства на право собственности, можно, запросив справку из Госреестра имущественных прав на недвижимость на сайте электронных сервисов Минюста Украины);
• статус выданной генеральной доверенности на продажу квартиры, если сам собственник по каким-то причинам не может принять участие в сделке: проверить, действительна ли доверенность, можно у выдавшего ее нотариуса, при этом нужно учитывать, что при смерти доверителя доверенность автоматически аннулируется;
• частые продажи: если квартира переходила от одного собственника к другому несколько раз, требуйте от продавца предоставить выписку из реестра имущественных прав с информацией о предыдущих владельцах;
• состояние душевного здоровья продавца, чтобы факт его недееспособности не стал причиной расторжения договора;
• долги владельца перед третьими лицами: проверить их наличие можно в едином государственном реестре судебных решений, введя адрес недвижимости, если квартира фигурирует в судебных делах, от ее покупки лучше отказаться;
• наличие прописанных несовершеннолетних детей: такую информацию можно получить в ЦНАП в форме 13, при наличии в квартире зарегистрированных детей потребуется согласие на продажу от органов опеки.

Из того, что нужно знать при покупке квартиры, немаловажны и другие моменты, например, менялась ли ее планировка, было ли это изменение узаконено соответствующим образом.

Кроме того, покупаемая квартира может являться совместно нажитым в браке имуществом, которым разведенные супруги владеют вместе после расторжения брака.

Это может стать веской причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке

Из документов, которые нужно проверять при покупке квартиры следует отметить:

• документы, подтверждающие право владения жильем, которыми являются договор купли-продажи, дарения или обмена, а также свидетельство о приватизации квартиры или праве на наследство, и оформленное на их основании Свидетельство о праве собственности;
• выписку из Государственного единого реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество, об отсутствии наложенного на него ареста или залоговых обязательств;
• выписку из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире жильцов;
• разрешение органов опеки, при наличии прописанных детей несовершеннолетнего возраста;
• согласие супруга (супруги), в том числе бывшего, если владелец жилья находится в разводе;
• справку из БТИ об отсутствии незаконных перепланировок;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера на собственника квартиры.

Расплачиваясь за недвижимость, при заключении договора требуйте от продавца собственноручно написанную расписку в получении денег, чтобы в случае форс-мажорных ситуаций вернуть их через суд.

Зная, как проверить квартиру при покупке, вы сможете юридически грамотно и безопасно провести сделку купли-продажи!

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие подводные камни при покупке квартиры

Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:

• Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее,
• Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

Как показывает практика, большая часть неприятностей превращается в реальность уже после передачи денежных средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту, а вернуть право собственности (если оно утеряно) или потраченные денежные средства вряд ли получится.

Поэтому стоит тщательно проверять жилое помещение до момента его приобретения.

 Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке жилого помещения со вторичного рынка будьте внимательны ко всем мелочам, не стоит забывать о подводных камнях:

• регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории,
• на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован,
• в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка,
• мошенничество с документами.

Так что покупка жилья со вторичного рынка недвижимого имущества имеет свои опасности.

А будет ли сделка удачной, зависит только от вашей внимательности и щепетильность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

• Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным,
• В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так,
• Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной,
• Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
• Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга,
• Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество,
• На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге,
• В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение),
• Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя,
• Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

Посмотрите видео. Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Внимание! Более внимательным стоит быть при оформлении покупки вторичного жилья по ипотечному кредиту. Обратите особое внимание на следующие моменты:

• Состояние жилья: повреждения, состояние, близкое к аварийному. Это может привести к отклонению сделки со стороны кредитной организации,
• Репутация кредитной организации и поддержка клиентов.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит внимательно изучить условия по ипотечному кредитованию в данной кредитной организации.

 Как купить жилье в браке и не делить его при разводе?

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители.

А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

Как составить заявление в Сбербанк на снижение ставки по ипотеке?

Почему отказывают в ипотеке в банках, читайте тут.

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno.html

Технические моменты

Перед покупкой жилого помещения не стоит спешить. Обратите внимание на следующие элементы, недосмотр которых может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечного ремонта.

Заметьте! Моменты, на которые стоит обратить особое внимание при подписании договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

• Состояние дома: не стоит заканчивать осмотр только пределами жилого помещения в многоквартирном доме, следует осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения,
• Чистота придомовой территории, подъезда, мусоропровода,
• Имеется ли грибок, плесень и сырость,
• Состояние электрических сетей, водопровода, отопительной системы (к сожалению, неисправности в этом случае видны не сразу),
• Местонахождение квартиры относительно света и вид из окон,
• Материал, из которого возведен дом, удобство планировки: можно, конечно, потом оформить перепланировку, но лучше приобрести жилье, которое удовлетворяет ваши желания,
• Если в квартире имеется перепланировка, законна ли она (чаще всего продавец скрывает факт незаконности). Такая перепланировка может послужить причиной наложения на владельца административного наказания в виде штрафа. Потом доказать свою невиновность будет крайне сложно,
• Социальный статус соседей: если начнутся проблемы с соседями, то закономерно можно предполагать, что жить в этой квартире будет невозможно.

 Налоговый вычет при покупке квартиры в 2018 году.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

В соответствии с Семейным кодексом РФ совместно нажитое имущество супругов признается общей собственностью, соответственно, и распоряжаться им необходимо вместе. Для сделок с подобным имуществом необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества. Хотя не всегда такой документ оформляют.

В случае, когда данное согласие отсутствует, у второго супруга есть право на оспаривание законности сделки через суд. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилое помещение совместно нажитым имуществом.

Как избежать мошенничества

Учтите! Чтобы избежать неприятных ситуаций, стоит придерживаться следующих правил:

• Проверять внимательно документацию продавца, а также выписку из единого государственного реестра недвижимости и домовой книги,
• Стараться не связываться с жилыми помещениями, полученными в наследство, или когда от имени владельца выступает доверенное лицо,
• В случае передачи продавцу наличных денежных средств стоит позаботиться о том, чтобы он выдал вам расписку в их получении,
• Не стоит пренебрегать услугами профессионалов.

• При приобретении жилого помещения на кону стоит немалая сумма средств, поэтому стоит быть внимательным.
• Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке:

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

• Факторы риска
• Юридические подводные камни
• Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?
• На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?
• Технические моменты
• Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?
• Безопасность оформления сделки
• Советы покупателям

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

• Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
• Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка. 
• Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,  по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим.

   Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры.

   Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц.

   В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается.

   Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении.

   За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу.

   При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу. 

9. Нарушение прав супругов.
10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей).

    Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному). 
12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает. 

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

• состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
• чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
• дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
• состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
• расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
• материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
• законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
• социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Как быть?

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

• При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. 
• Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
• Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой,  заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста. 
• Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель,  по обоюдной договоренности,  тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
• Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.  

Советы покупателям

1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
   • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
   • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
   • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
   • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
   • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
   • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
   • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права. 
3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут. 
4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
   • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
   • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
   • сокрытие информации о собственнике;
   • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
   • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
   • встречная продажа квартиры и расселение.
5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток. 
8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы. 
9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Квартира, жилое помещение, место жительства  – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как  еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору  купли-продажи  квартиры, не редкость — переход квартиры  по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру,  уже много лет применяется договор  пожизненной  ренты и т.д.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

• Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.
• Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.
• Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

• Юридические пороки в истории квартиры
• Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
• Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры.

Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

1. В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).
2. Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.
3. Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права  продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его,  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

• Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
• При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
• Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

• Если была приватизация  — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
• Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.

• Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд.

Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

• Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.

• Проверьте сделкоспособность продавца.
• Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

• Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.
• Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:
• — использования отмененной доверенности;
• — оспаривания в суде самой доверенности;
• — использование поддельной доверенности.

3)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

• Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
• Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
• Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

• Продажа квартиры по доверенности
• Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
• Неадекватное поведение собственника
• Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
• Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
• Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
• Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
• Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.  Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

04 января 2017 года

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть