Как продать квартиру, если один из собственников против

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

Если вы хотите узнать, как в 2023 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.
Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.
Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.
Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.
Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

#Вопрос к «НМ»: как продать квартиру без согласия одного из собственников? — Наше Місто

«Наше місто» отвечает на актуальные вопросы днепрян.

«Наша квартира приватизирована на меня и дочерей. Старшая дочь замужем и проживает отдельно. Я проживаю с младшей дочерью и моей мамой, которая нуждается в постоянном уходе. Жить в одной квартире трем поколениям очень сложно. Необходимо ли согласие старшей дочери на продажу квартиры? И если она не согласится, как быть?»

На вопрос отвечает координатор проектов и юрист Всеукраинского благотворительного фонда «Горєніє» Елена Манько:

— Пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности производится по согласию всех участников (п. 3 ст. 4 Закона Украины «О собственности»). Соответственно, продажа приватизированной квартиры производится только с согласия всех собственников, независимо от того, проживают они в квартире или нет. А если кто-то будет против? Рассмотрим возможные варианты.

Продажа квартиры, если все собственники согласны. Самый простой способ продажи квартиры, если вам удалось договориться со всеми собственниками.

Вы находите покупателя и готовите документы (примерный перечень):
— оригинал паспорта каждого собственника;
— идентификационные коды всех собственников;
— свидетельства о рождении детей, их идентификационные коды (если дети являются собственниками недвижимости);
— разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных, ограничено дееспособных граждан (собственников объекта недвижимости);
— документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;
— технический паспорт;
— для продавца, состоящего (состоявшего) в браке, свидетельство о регистрации брака (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга);
— доверенность собственника недвижимого имущества на продажу объекта, если продавцом выступает иное лицо, а не лично собственник;
— если квартира была приватизирована в браке, то необходимо согласие супругов, так как объект считается совместно нажитым имуществом;
— экспертная оценка квартиры;
— информационная справка из БТИ (справку необходимо предоставлять, если предыдущие операции с квартирой проводились до конца 2012 года. С 1 января 2013 года такая справка не нужна, так как был введен электронный реестр недвижимости);
— форма №1 из жилищной организации, в которой указаны лица, зарегистрированные в квартире;
— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Отметим, что пакет документов зависит от разных факторов: количества собственников квартиры, семейного положения собственника и других.

Продажа квартиры, если хотя бы один собственник не согласен. Если, например, ваша старшая дочь не согласна продавать свою долю, заставить ее никто не сможет.

Тот собственник, который не желает участвовать в продаже квартиры, будет иметь преимущественное право на выкуп ваших долей.

То есть, каждый из тех, кто согласен (вы и младшая дочь), обязан в письменном виде предупредить старшую дочь о продаже своей доли.

И только после того как она откажется, или в течение месяца после письменного уведомления о продаже не выкупит их, сможете продать их другому покупателю.

Однако данный способ разрешить квартирный вопрос имеет много минусов. Ведь если старшая дочь не сможет выкупить ваши доли в квартире, то эти доли достанутся посторонним людям. Таким образом, вашей дочери, по сути, достанется комната в коммунальной квартире со всеми вытекающими последствиями.

Если один собственник против продажи квартиры

19.12.2018

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Продажа квартиры, если один из владельцев против

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Если один из владельцев квартиры решил продать свою часть, то об этом он должен оповестить совладельцев. Ему необходимо предложить свою долю остальным, указать условия сделки, а также стоимость. Если они будут согласны приобрести долю, то она будет успешно реализована и в короткие сроки.

Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
Проверить квартиру на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
Подписать договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
После того, как составлен договор, необходимо зарегистрировать права нового собственника. Для этого надо обратиться в Росреестр с пакетом документов

Как разменять квартиру, если один из собственников против

В нашей трехкомнатной квартире пять собственников. Один из собственников ведет мягко говоря неспокойный и нетрезвый образ жизни, чем причиняет массу неудобств. У меня двое малолетних детей. Есть возможность как-нибудь разменяться, поселив его отдельно? Он против размена.

Вы вправе продать свою долю квартиры. Для продажи Вам необходимо сначала предложить купить Вашу долю всем совместным с Вами собственникам с указанием цены и других условий, на которых продаете ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, Вы вправе продать свою долю любому лицу.

Как продать квартиру, если один собственник против

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками

Кто возражает Как действовать Долевой владелец Второй собственник отправляет ему заказным письмом уведомление с предложением воспользоваться правом на преимущественную покупку доли.

Если в течение месяца от второго владельца нет ответа или он присылает письменный отказ, то долю можно продавать третьим лицам.

Совместный владелец Без единогласного решения двух владельцев о продаже квартиры нельзя заключать сделки по купле-продаже с третьими лицами.

Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт. В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

Как продать квартиру если один собственник против

Отвечает старший юрист национальной юридической службы Ольга Багаева: Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Продать квартиру с несколькими собственниками не так уж просто. Все потому, что многие покупатели стремятся обойти такие сделки, чтобы в будущем не столкнуться с судебными процессами. Мы расскажем, какими особенностями обладает данная сделка и что нужно, чтобы не наткнуться на подводные камни.

Информация о покупателе. Если квартиру покупают несколько лиц, деля недвижимость на доли, то важно указывать также всех лиц, участвующих в сделке и их личные данные.
Информация об участия в долевой собственности. Например, подойдет серийный номер договора, который зарегистрирован ранее в Росреестре и подтверждает, что все указанные собственники являются полноправными владельцами в соответствии с договором.
Стоимость квартиры или всех долей.
Предмет договора, а именно либо купля-продажа квартиры с общей собственностью, либо сделка с долевой недвижимостью.
Оплата. Здесь важно указать метод перевода денег. Возможно, покупатель готов совершить передачу денег под расписку, или, наоборот, через банковский перевод.
Споры и конфликты. Чтобы гарантировать правомерность сделки, в данном пункте указывается, что все документы, предоставленные продавцом, проверены, не сфальсифицированы.
Ответственности сторон. Например, в случае выявления нарушений со стороны покупателя или продавца, можно обращаться в судебные инстанции для расторжения сделки. Такой пункт нужен, когда квартира продается с мебелью, которая входит в стоимость и указана в договоре, но по факту, когда новые жильцы въезжают в квартиру, обнаруживают данное имущество испорченным, либо вовсе отсутствующим.

Как продать квартиру если один из собственников против

У меня такая ситуация:Есть 3-комнатная квартира, три собственника Я, отец и мама (мама живёт в другой стране) Доли не выделенны. Мама когда уехала написала на меня генер. Доверенность на то что я могу пользоваться квартирой.

Теперь я сдаю квартирантом 2 комнаты, а в самой большой комнате живёт отец-алкголик и теперь из комнаты сделал бомжатник, наркопритон и т.д. соответственно квартиранты бегут от туда. На отца завели угол.

Дело за наркопритон, на суды он не ездеет.

Отец за квартиру не платит, нет дохода, все документы на квартиру у меня. Можем мы с мамой продать квартиру через суд. Соответственно деньги поделить по полам.

Интересно почитать: Узнать коды статистики ип по инн

Если один из собственников против продажи и разрешение не выдает,то продать квартиру нельзя, можно только выделить свои доли и продать их.При выделенной вашей доле в натуре другой собственник (то есть ваш отец) имеет право на преимущественную покупку вашей доли.

Для этого ему нужно послать заказным письмом нотариальное уведомление об условиях сделки и цене вашей доли. По истечении месяца по умолчанию собственника вы можете продать свою долю постороннему лицу. Заставить собственника продать свою долю или пойти на размен согласно закону нельзя.

Вы имеете право продать свою долю, но навряд ли кто-нибудь купить комнаты с соседом алкоголиком.Ураев В.В.-юрисконсульт. Эл.почта: [email protected]

Способы обмена приватизированной квартиры

Услуга оформления права собственности не требует внесения государственной пошлины, но требует уплаты соответствующего налога по реквизитам государственного бюджета. Для граждан постоянно проживающих на территории нашей страны сумма составит 13 процентов, для иностранцев – 20.

Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.

Продаём долю в квартире, если второй собственник против — отчуждение, дарение

Часто доли квартиры оказываются в собственности людей, которым сложно договориться между собой. В таких случаях возникают проблемы как с совместным проживанием, так и с продажей своей доли.

К сожалению, регулярно возникают ситуации, когда один из собственников предпочитает единолично пользоваться квартирой, не допуская в неё другого владельца и не желая выкупать непринадлежащую ему долю.

Статья 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки продаваемой части квартиры другим дольщиком.

Это значит, что для подписания договора купли-продажи недвижимости в долевой собственности необходимо иметь заверенный нотариусом отказ другого собственника приобрести продаваемую долю.

С получением такого документа в спорных квартирах возникают проблемы, но решаются они отправлением письменного предложения совладельцу квартиры:

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против

Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом. П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире. Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом.

В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.

Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.

Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если один собственник против продажи квартиры Ссылка на основную публикацию Как продать квартиру, если один из собственников против

Как продать квартиру, если один из собственников против

Продажа доли квартиры должна проводиться с соблюдением всех законодательных норм и требований – в противном случае продавца ожидают неприятные юридические последствия. Проблемы возникают, если кто-либо из совладельцев не желает проводить сделку купли-продажи. Разберем, как продать квартиру, если один из собственников против.

Если жилье находится в совместной супружеской собственности, то сделка купли-продажи не будет проведена без письменного согласия второго супруга. При его отказе оформлять согласие потребуется выделить долю каждого собственника в натуре через суд. Продать квартиру как единое целое уже не получится, принуждать второго собственника к продаже тоже нельзя, поскольку в этом случае он в дальнейшем сможет оспорить проведенную сделку.
Если жилье – в общей долевой собственности, то каждый владелец имеет законное право распоряжаться принадлежащей ему долей по собственному усмотрению (продавать, дарить, передавать по наследству). В случае если кто-либо из совладельцев против, продавцу необходимо проинформировать каждого собственника о его преимущественном праве покупки продаваемой доли. Если никто из людей долю не выкупил, то человек продолжит оформлять сделку купли-продажи в стандартном порядке.

В извещении, направляемом другим совладельцам, продавцу потребуется указать выкупную стоимость доли и важные условия по проведению сделки. Собственники должны выкупить долю или отказаться от этого в течение 1 месяца. Если они согласились на то, чтобы продавец реализовал принадлежащее ему имущество, или никак не отреагировали, то сделку купли-продажи можно проводить.

Стоимость доли при продаже не должна быть меньше той, которая указана в извещении. Если человек не хочет продавать долю другим совладельцам, то он может заключить договор купли-продажи по завышенной стоимости, и другие собственники с высокой степенью вероятности откажутся от преимущественного права.

Сделки купли-продажи долей подвергаются заверению сотрудником нотариального агентства. Когда долю в жилье приобретает посторонний человек, то специалист дополнительно проверит, действительно ли преимущественное право совладельцев было соблюдено в установленном законом порядке. Это позволит предотвратить неприятные юридические последствия в виде оспаривания сделки в суде.

Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.

При этом следует учитывать несколько нюансов.

Если спорная квартира является однокомнатной, то выделить долю не получится.
Если выдел доли приведет к существенному ущербу, наносимому имуществу, то выделяющийся владелец вправе получить выплату согласно размеру его доли от других совладельцев. Несоразмерный ущерб представляет собой отсутствие возможности проживать в квартире, снижение стоимости. Если техническое состояние жилья существенно ухудшится после выдела доли, то в проведении процедуры откажут.

Выделение доли в натуре в суде состоит из следующих шагов:

обращение истца к специалистам БТИ за справкой, подтверждающей факт возможности либо невозможности выделения доли в спорной квартире;
составление иска;
направление иска и всех необходимых документов в районный суд по адресу нахождения квартиры.

В иске потребуется указать:

название суда, адрес его расположения;
сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес регистрации, контактные данные для связи;
предмет спора: объект недвижимости, доли в котором необходимо выделить;
особенности пользования жильем истцом и ответчиком;
указание части доли, которая будет выделена;
указание размера компенсации, порядка ее расчета;
список прикладываемой документации;
дата направления иска в суд, подпись заявителя.

Если суд примет положительное решение, то собственнику потребуется поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать изменения, которые произошли в правах собственности на выделенную в натуре долю. Для этого следует обратиться в Росреестр, предоставив сотруднику учреждения:

паспорта собственников жилья;
заявления от каждого совладельца;
судебное постановление;
правоустанавливающую документацию на исходную недвижимость.

Сделка купли-продажи без получения согласия от других собственников считается незаконной: в такой ситуации договор аннулируется и становится недействительным. Совладельцы, чьи имущественные права были нарушены, могут обратиться в суд.

После того как суд вынесет свое постановление по поводу аннулирования сделки, продавцу возвращаются его права собственности. Он возмещает покупателю ту сумму денег, которую тот заплатил за жилье, и покрывает неустойку по незаконному пользованию чужими денежными средствами за каждый новый день.

В случае собственник не проинформирует других совладельцев о наличии у тех преимущественного права покупки, то они вправе инициировать судебное разбирательство с просьбой перевести права покупателя на себя. Срок – 3 месяца с того момента, как им стало известно о нарушении их имущественных прав.

Также имущественные права совладельцев нарушаются, если доля была продана по сниженной стоимости – по сравнению с ценой, прописанной в извещении со стороны продавца другим собственникам.

В этой ситуации люди также вправе обратиться за помощью в суд, и сделка будет отменена.

После этого владельцу потребуется провести всю процедуру по продаже жилья заново, но уже с соблюдением норм и требований законодательства.

Итак, если собственник доли планирует продать принадлежащее ему имущество, однако другие совладельцы против, то это не лишает его возможности провести сделку купли-продажи. Отказ от других собственников только несколько затягивает процедуру дела.

Если у Вас есть вопросы, то наш дежурный юрист готов бесплатно вас проконсультировать ↓

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности довольно просто, нужно только знать некоторые нюансы и тонкости процесса. Ознакомившись с данным материалом, вы поймете, как можно продать квартиру, если у нее несколько владельцев, и при этом у каждого имеется своя конкретная доля. Также мы остановимся на вопросе реализации жилья, когда доли собственников не выделены, например, если недвижимостью владеют супруги.

Как продать квартиру без согласия второго собственника, если доли каждого обозначены?

Если один из собственников желает продать квартиру, но совладелец категорически не согласен, однако каждый из них владеет долей, то первый имеет право продать только свою часть квартиры. Следует лишь соблюсти законный порядок.

Предложить второму собственнику выкупить свою долю. Сделать это необходимо в письменном виде, желательно в присутствии нотариуса, который зафиксирует факт передачи уведомления.
Ожидать 30 дней ответа совладельца. Если он никак не отреагирует на предложение, либо последует отказ, то можно выставлять свою часть жилья на общую продажу. При этом цена должна быть такой же, за которую доля предлагалась второму собственнику.
Если покупатель будет найден, совершить сделку купли-продажи.

Второй собственник может всякими уловками затягивать процесс продажи. Например, не давать ответ в течение установленного срока, даже если не желает купить долю. Иногда совладелец может письменно известить о своем запрете на продажу доли квартиры, однако это – чисто психологическое воздействие, не имеющее юридического основания. Такой запрет можно проигнорировать.

Важно! В любом случае, когда вы сомневаетесь в правомерности действий совладельца квартиры, консультируйтесь у специалиста компании «Правосфера».

Второй собственник не хочет продавать квартиру, находящуюся в совместном владении

Если собственники квартиры супруги, которые развелись или собираются это сделать, то перед ними, конечно, встает вопрос, как поделить совместное имущество, в том числе и квартиру. Довольно часто бывает так, что один из супругов желает продать недвижимость и поделить деньги, а второй категорически против такого развития событий, так как собирается и дальше жить на данной жилплощади.

Что делать в такой ситуации? Скажем сразу, продать квартиру без согласия второго супруга не удастся никак. Однако выход найти можно, лучше обратиться с этим вопросом к юристу компании «Правосфера». Мы же расскажем о наиболее популярных вариантах решения проблемы.

Если вы желаете продать квартиру, а второй собственник не желает это делать, вы можете предложить ему выплатить вашу половину стоимости жилья, узнав, сколько такая жилплощадь стоит сегодня на рынке недвижимости. Второй собственник может вам предложить компенсировать половину другим имуществом, но только вы вправе решать соглашаться или нет.
Если же совладелец не желает идти ни на какие компромиссы, то можно потребовать выделить доли каждому собственнику и продать свою так, как это описано выше. При отказе от добровольного раздела квартиры на доли, можно подать иск в суд, который на свое усмотрение разделит квартиру.

Пример. Супруги при разводе не смогли самостоятельно договориться о том, как им разделить квартиру на доли. Поэтому им пришлось прибегнуть к помощи суда. Во время заседания жена, с которой остались двое несовершеннолетних, потребовала увеличить ее долю, чтобы соблюсти интересы детей.

Также она предоставила заседателям справку о том, что большую часть стоимости квартиры оплатила средствами, которые получила при продаже собственного дома за городом. Суд учел все доказательства и требования истицы и выделил ей три комнаты из четырех в совместной с супругом квартире.

Сложности при продаже квартиры, если второй собственник не согласен

Если к вопросу продажи квартиры, находящейся в совместной собственности, подойти разумно, то особых сложностей возникнуть не должно. Единственно, процесс может затянуться, если со вторым собственником не удастся найти компромиссное решение. Однако стоит набраться терпения и делать все по закону. Из-за чего может произойти задержка?

Второй собственник категорически отказывается от продажи квартиры.
Совладелец не желает договариваться о долевом разделе жилплощади.
После выделения доли, второй собственник не желает выкупить вторую часть, и в то же время любыми способами препятствует ее продаже посторонним лицам.

Юридическое решение вопроса продажи квартиры, когда нет согласия второго собственника

Если вы желаете продать квартиру, а второй собственник всячески препятствует, то обратитесь за помощью к юристу компании «Правосфера». Прежде всего, специалист постарается решить вопрос мирным путем. Чаще всего, ему это удается, так как он отлично владеет знаниями в данной области юриспруденции, что помогает найти нужные аргументы, убеждающие оппонента совершить правильные действия.

В случае, когда на собственника не действуют никакие методы, и не удается решить проблему миром, сотрудник агентства «Правосфера» поможет написать заявление в суд с требованием о выделении доли в квартире. Он будет отстаивать ваши права в данной инстанции, и после принятия положительного решения поможет вам продать вашу долю.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Если знать все нюансы сделки, то вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, отпадет сам собой. Но несогласие второго хозяина жилплощади может надолго затянуть сделку продажи.

Продажа доли имущественного хозяйства

Независимо от того, какая часть принадлежит каждому совладельцу, у того и другого хозяина будут равные правовые обязанности при отчуждении жилья. Для этого необходимо выполнить ряд действий:

найти заинтересованное лицо в покупке части квартиры;
согласовать все условия и требования;
сделать проект, где будет указана стоимость и условия расчета между субъектами сделки;
отправить уведомление совладельцу о продаже своей части владения (второму хозяину первому предлагается выкупить имущественную часть);
через месяц после вручения извещения, если второй хозяин против продажи, нужно обратиться к нотариальному заверителю для удостоверения составленного соглашения;
после нотариальной конторы необходимо направиться в Росреестр или МФЦ для оформления бумаг;
получить выписку из ЕГРН (после чего права владения автоматически переходят новому хозяину).

Внимание! Возражение совладельца могут предъявляться на любой стадии сделки. Но несогласие не будет иметь юридического значения, а только затянет процедуру.

Если после получения уведомления второй хозяин принимает решение не выкупать другую часть, то он может в письменном виде заявить об этом. В этом случае продавец может не ждать месяц и сразу приступить к нотариальному заверению.

Что делать, если совладелец ничего не сказал по поводу выкупа другой части, но заявил о запрете выставления ее на продажу? Юристы советуют никак не реагировать на такое заявление и дождаться окончания 30 дней. На следующих стадиях несогласие второго хозяина учитываться не будет.

Как правильно продать долю в квартире?
Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

После того как продавец отправится к нотариусу и в Росреестр, второй хозяин уже ничего сделать не сможет. Даже, если совладелец отправит запрет в письменной форме в соответствующие органы, это не повлечет юридических последствий.

Многих очень беспокоит вопрос, может ли совладелец помешать сделке путем обращения в суд. Повода для паники нет. Второй хозяин в любом случае получит отказ в иске. Сорвать сделку он сможет, если воспользуется правом выкупа доли имущества. Но продавец от этого не пострадает, так как он осуществит продажу своей собственности на аналогичных условиях договора купли-продажи.

Как продать жилплощадь, находящуюся в совместном владении

Если собственность находится в совместном владении, то любое распоряжение с ней требует согласия с обоих сторон. Никаких письменных заявлений не потребуется, достаточно будет обоим хозяинам подписать договор купли-продажи и передать свое жилье новым хозяевам.

Часто во время развода людей волнует вопрос о денежных средствах за оставленное жилье. В этом случае продать квартиру без согласия второго супруга не получится. Прежде чем продавать жилье, его необходимо будет разделить или перевести в долевую собственность.

Если второй владелец не согласиться продавать квартиру, то решить этот вопрос можно будет через суд. Ведь не всегда получается добровольно распределить доли имущественного хозяйства. Суд определит, кому какая часть отходит. Распределение долей происходит следующим образом:

истец и ответчик получают равные доли (обычно так происходит выдел при разводе);
истец и ответчик получают неравномерные доли (в случае если один из супругов недобросовестно относился к семейному бюджету);
жилплощадь переходит в собственность истца, а ответчику выплачивается компенсация за часть жилья.

Выплата компенсации рассчитывается по рыночной стоимости имущественного хозяйства. Необходимо получить от оценщика отчет о рыночной стоимости жилплощади.

Если суд постановил разделить собственность на равные доли, то право владения нужно зарегистрировать в Росреестре. После получения выписки из реестра, процедуру продажи уже своей части можно спокойно продолжать, но при этом уведомив второго хозяина.

Это интересно:
Как не платить за капитальный ремонт на законном основании?

Какие документы потребуются для продажи жилья

Для продажи жилплощади потребуется документация, включающая в себя выписку из ЕГРН на имущественное хозяйство, документы, устанавливающие право владения жильем, технические бумаги из БТИ, а также:

письменное согласие второго супруга (при совместной собственности);
письменный отказ совладельца на покупку части жилья (при долевой собственности).

В составленном соглашении купли-продажи обычно указывается несколько продавцов с указанием части каждого из них, а также расчет с продавцами с указанием реквизитов для перечисления средств за часть каждого лица.

Порядок оформления продажи жилья

При долевой собственности продавец осуществляет продажу следующим образом:

Продавец части имущественного хозяйства направляет уведомление второму владельцу о своем желании продать свою законную часть и предлагает ему воспользоваться правом согласно 250 статье Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». В уведомление указывается цена и условия сделки.
В течение 30 дней совладелец должен принять решение, будет ли он покупать долю или нет. Если он никак не отреагирует, то это автоматически приравнивается к согласию.

Есть важный момент – продавец не должен продавать жилплощадь по цене меньшей, заявленной той, что указана в извещении для совладельца.

Согласно всему вышесказанному можно сделать вывод о том, что несогласие совладельца никак не может повлиять на проведение продажи жилья, оно может лишь затянуть процесс.

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения.

Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

Каждый случай уникален и индивидуален.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Задать вопрос юристу

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей.

В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу