Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

• Содержание:
• Как известить о продаже доли в квартире Что важно знать Если нарушено преимущественное право покупки доли Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости
• Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
• Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.
• Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

• Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
• Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
• Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

1. Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.
2. Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.
3. В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.
4. Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.
5. В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

• Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
• Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
• При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Преимущественное право покупки доли и применение ст. 250 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя

В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применении ст. 250 ГК РФ, предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.

Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно ст.

250 ГК РФ и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита.

В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.

Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш.  уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.

Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А. получает исковое заявление из суда о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца.

Позиция истца

Истец в исковом заявлении указывал, что он не был извещен о намерении продать иными сособственниками свои доли в праве общей собственности, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли, которое он намерен был реализовать, если бы был уведомлен надлежащим образом. Иск был предъявлен о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании недействительной записи в ЕГРНИ.

Истец в иске указывал, что в июне месяце он пришел в дом и увидел там А., который сказал ему, что он купил долю в размере 2/3. В суде истец говорил, что А. показывал ему договор купли-продажи доли. Истец в исковом заявлении также писал, что в октябре месяце он взял выписку в Росреестре о правах на дом и узнал о нарушении своего права.

Исковое заявление было подано только в декабре месяце.

До того, как подать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как оказалось, истец еще подавал исковое заявление о признании договора купли-продажи доли недействительным.

Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты права в случае нарушения преимущественного права покупки доли, довольно распространенная среди некоторых юристов, которые имеют отдаленное представление о гражданском праве, привела к тому, что исковое заявление соответствующее надлежащему способу защиты права было подано так поздно. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы прочитать ч.3 ст. 250 ГК РФ и понять какой иск защищает в данном случае право.

Затем истцу вернули исковое заявление и он снова обратился с иском о признании сделки недействительной, изменив предмет иска, только после принятия его судом, когда, как я полагаю суд намекнул, что надо бы изменить исковые требования.

Позиция ответчика

Первое и очевидное, что бросалось в глаза заключалось в том, что истец пропустил срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Действительно, ч.3 ст.

В п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъяснения

По смыслу пункта 3 ст.

250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В нашем случае в самом иске было написано, что истец увидел в июне месяце в доме гражданина, который сказал, что купил доли в праве собственности на дом. Многие, к сожалению, читают закон лишь фрагментарно и не видят в нем того, что не хотят видеть, а, может быть, и не могут увидеть.

Черным по белому в ст.

250 ГК РФ говорится о начале течения трехмесячного срока, который по существу является сжатым сроком исковой давности, что он стартует с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. В данном деле уже из иска следовало, что Ш. должен был узнать нарушении прав после того, как увидел постороннего гражданина, который был в доме и сказал истцу, что купил в нем долю.

Истец после этого должен был бы взять выписку в Росреестре, конечно же, если он действительно желал воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но он, по неизвестным причинам, взял выписку лишь в октябре, т.е. по прошествии трехмесячного срока.

Естественно, что я сразу же заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца, сославшись на то, что он начал в данном случае течь с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.

Я бы в иске никогда не стал бы закладывать мину. Пусть ответчик доказывал бы, что истец должен был узнать о нарушении своего права до того, как истец получил выписку из ЕГРНИ в октябре месяце.

И еще неизвестно смог бы ответчик доказать эти обстоятельства или нет. 

А иск составляли те, кто считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении права. Именно поэтому они даже не задумались о последствии указания в исковом заявлении на обстоятельство, заведомо ставящее истца под заявление о пропуске срока исковой давности.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Казалось бы, что надо было в суде хотя бы попытаться исправить ситуацию и попробовать восстановить срок исковой давности, так как истец утверждал, что он неграмотный. Но нет, представители истца продолжали настаивать, что срок исковой давности не пропущен.

Опять же, спасибо им за это.

Следующий наш довод заключался в том, что сособственники не имели точных данных о том, где проживал истец, и извещение было направлено по последнему известному адресу его проживания. Мы утверждали, что добросовестный сособственник для того, чтобы его права не нарушались, как минимум, должен поставить в известность других сособственников о том, куда ему должны направляться уведомления. 

Другое наше возражение заключалось в том, что на момент, когда истец узнал о том, что в доме проживает покупатель, он не имел намерения воспользоваться преимущественным правом. Истец не мог представить никаких доказательств, что у него имелись средства для реализации преимущественного права покупки доли. 

Самым замечательным подарком представителей истца ответчикам было то, что они показали, что на момент спора наличие суммы на счете истца в банке, чтобы уплатить её покупателю, но эта сумма не была внесена на счет судебного департамента.

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры — Правовед.RU

96 юристов сейчас на сайте

Я владелец 1/2 доли квартиры. Пришли новые совладельцы, которым моя бывшая жена продала свою долю. Мне были показаны документы о купли-продаже и нотариальный документ о том, что нотариусом был направлена телеграмма о продаже доли.

Там есть запись адресатом не получено. Понятно, что мои права по ст 250 ГК нарушены и можно обжаловать в суде.

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (10)

• 7,7рейтинг
• 7761отзыв
• эксперт

Здравствуйте, Валерий!

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?ВалерийСогласно ч.3 ст.

250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, вы вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи на вас. Сделку признать недействительной не можете.

14.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г.

Москва«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

• 9,4рейтинг
• 1676отзывов
• эксперт

Здравствуйте, Валерий. Согласно ст.

250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Признать сделку недействительной не получится, надо быть готовым к тому, что Вам придется выплатить ту сумму, за которую доля была куплена, в этом случае Вы оформите на себя право собственности на всю квартиру.

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?Валерий

Валерий, здравствуйте. Исходя из изложенной Вами ситуации, не вижу оснований для признания сделки недействительной, если только не было пороков в её форме и порядке заключения договора купли-продажи.

Здравствуйте, Валерий. Для признания сделки недействительной не вижу оснований, т.к. закон предусматривает специальный способ защиты нарушенного права — перевод на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи в случае нарушения преимущественного права покупки.

Это — единственное основание, с которым вы можете обратиться в суд.

Следует иметь в виду, что обращаясь в суд, вы должны будете уже на момент подачи иска перечислить на депозит суда стоимость доли в праве недвижимости в соответствии с договором.

Вы можете только добиваться перевода прав покупателя. Несоблюдение права преимущественной покупки в виде не направления соответствующего предложения другому собственнику (даже если это нарушение будет установлено) не является основанием для признания сделки недействительной.

При этом в случае обращения в суд о переводе прав и обязанностей покупателя (если подобный иск Вы будете подавать) от Вас может потребоваться представить доказательства наличия той суммы, за которую доля была продана.

Здравствуйте, Валерий!

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Т.о., Вы можете добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям, но не имеете возможности признать сделку купли-продажи недействительной.

Здравствуйте, Валерий!

Согласно ст. 250 ГК Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Преимущественное право покупки доли у Вас нарушено. Соответственно, Вы имеете право в течение трех месяцев перевода на себя прав покупателя. С данным требованием можете обратиться в суд. В соответствии с ч.1 ст.200 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В заявлении требуйте:

1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Там есть запись адресатом не получено.Валерий

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?Валерий

признать недействительной не сможете, нет оснований

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 177.Недействительность сделки, совершенной гражданином,не способным понимать значение своих действийили руководить ими1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

• Здравствуйте.
• Поддержу Александра Безгодова — им верно обращено внимание на момент с уведомлением.
• Суд, рассматривая такие дела, подробно останавливается на данном обстоятельстве, выясняя причину, по которой не получено уведомление, а также наличие вины сособственника в его неполучении.
• Для примера, посмотрите апелляционное определение по аналогичному делу. Суд первой инстанции отказал в переводе прав на второго собственника, указав, что уведомление было направлено и этого достаточно, вышестоящий суд не согласился с данным выводом и счел необходимым исследовать причины и вину:

Возможна ли судебная защита преимущественного права покупки?

Уважаемые коллеги, хочу представить на обсуждение следующую возникшую в правоприменительной практике проблему защиты преимущественного права покупки.

Действующее законодательство в ряде случаев устанавливает ограничения при отчуждении имущества. Одним из таких ограничений по распоряжению собственником имуществом по своему усмотрению является необходимость соблюдения преимущественного права лица, прямо поименованного в законе на приобретение такого имущества. 

• К числу таких случаев относятся:
• — продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ),
• — продажа доли в уставном капитале общества (ст. 21 Закона об ООО), лицу, не являющемуся участником общества,
• — продажа  акций в ЗАО, непубличном АО (ранее в ЗАО) (ст. 7 Закона об АО) лицу, не являющемуся акционером общества,

— продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу (ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). 

Применительно к ст. 250 ГК РФ лицом, обладающим преимущественным правом покупки доли в общей долевой собственности, является другой участник долевой собственности.

Применительно к ст. 21 Закона об ООО лицом, обладающим преимущественным правом покупки доли в уставном капитале, является другой участник ООО.

Применительно к ст. 7 Закона об АО, лицом, обладающим преимущественным правом покупки акций, является другой акционер непубличного АО (ранее акционер ЗАО).

Применительно к ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения лицом, обладающим преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, является субъект РФ или муниципальное образование.

Во всех вышеприведенных случаях собственник с целью продажи имущества третьему лицу должен предложить лицу, обладающему преимущественным правом, приобрести это имущество.

Для этого собственник должен известить лицо, обладающее преимущественным правом, о намерении произвести отчуждение принадлежащего ему имущества с указанием существенных условий продажи.

Применительно к отчуждению доли в уставном капитале извещение участника о намерении ее продать пунктом 5 статьи 21 Закона об ООО названо офертой о продаже доли (Изначально в ст. 21 Закона об ООО не содержалось указания, что извещение о намерении является офертой.

В установленные сроки лицо, обладающее преимущественным правом, может согласиться с извещением собственника и заявить о своем намерении приобрести имущество у собственника. В таком случае не исключено возникновение конфликтной ситуации, суть которой сводится к следующему. 

Что произойдет, если собственник, направивший извещение о намерении продать принадлежащее ему имущество, отказывается или уклоняется от завершения процедуры отчуждения имущества (не подписывает договор, не совершает иных необходимых действий для перехода права собственности на имущество и т.д.)? Может ли лицо, обладающее преимущественным правом, понудить собственника, направившего извещение о намерении продать имущество, к заключению договора купли-продажи, исполнению обязанности по передаче имущества?

1. Судебная практика в этих вопросах не отличается единообразием. 
2. Во многом это обусловлено тем, что суды различно оценивают извещение о намерении продать имущество с точки зрения возможности признания ее офертой, а согласие лица, обладающего преимущественным правом, на приобретение имущества — в качестве акцепта, а также по-разному рассматривают возможность понуждения собственника к подписанию договора купли-продажи, принудительному отчуждению его имущества. 
3. Ниже приведены соответствующие примеры судебной практики. 
4. 1. Судебная практика по защите преимущественного права покупки при отчуждении доли в общем имуществе

Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (образец)

На данной странице вы можете скачать образец искового заявления о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя составленный нашими юристами с учетом действующего законодательства и наработанной судебной практики. Между долевыми собственниками жилого помещения (квартиры, дома), очень часто возникают споры связанные с нарушением прав одного из собственников.

В случае, когда один из собственников решает продать свою долю, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ он обязан предоставить право преимущественной покупки другому собственнику купить эту долю.

ВАЖНО! Хотим особо отметить ваше внимание, что данное правило касается тех случаев, когда доля в праве собственности продается постороннему лицу. Т.е. если доля продается одному из участников долевой собственности, соблюдение данного порядка не требуется!

Наш контактный телефон: 8 (495) 510-70-16.

• В ________________________ (наименование суда и адрес) Истец: ________________________
• (ФИО и адрес)
• (ФИО и адрес)
• (ФИО и адрес)
• Госпошлина: ______ рублей.
• ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя
• ПРОШУ СУД:

Ответчик: ________________________ Третье лицо: ________________________ Цена иска: ______ рублей; Я, ________ (указать ФИО) являюсь собственником ___ доли в праве собственности жилого помещения (квартиры). Квартира расположена по адресу: _______ (указать адрес). Копия свидетельства о праве собственности, а также выписка из домовой книги в приложении. Другим долевым собственником является ответчик, которому принадлежит ___ доля в праве собственности. Ответчик, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли третьему лицу без извещения меня о предстоящей продаже доли. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ Договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от _______ года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесена запись, в соответствии с которой, собственником ___ доли квартиры, расположенной по адресу: ________, стал ______. Переход прав был осуществлен на основании договора купли-продажи доли квартиры от ________ года. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Часть 2 этой же статьи предусматривает обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Данные положения находят свое отражение в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу которого, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Также, согласно ст. 165.1. Гражданского кодекса РФ (Юридически значимые сообщения), предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Согласно ч.2 статьи, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. В соответствии с пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Также, безусловным основанием законности исковых требований истца является отсутствие нарушений прав ответчиков, которые остаются при своих интересах, тогда как в случае отказа в удовлетворении исковых требований будут грубо нарушены права истца на приобретение в собственность в полном объеме прав на долю в праве собственности на квартиру, где она уже является собственником и в первоочередном порядке вправе претендовать на спорное имущество, что позволит в будущем реализовывать свои права на квартиру в полном объеме. Считаю, свои требования основанные на законе и подлежащими удовлетворению. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

1. Перевести на истца права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на ____ долю в квартире расположенной по адресу: ______ по договору купли-продажи от ________, зарегистрированному в ЕГРП № ____________;

Приложение:

1. Копия искового заявления для сторон по делу и суда; 2. Квитанция оплаты госпошлины; 3. Копия обжалуемого договора купли-продажи (если есть). 4. Копия свидетельства о праве собственности; 5. Копия выписки из домовой книги; Дата подачи заявления «____»____________ 20____г.

Подпись истца ____________

Некоторые вопросы реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на имущество

Как устанавливает п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

П. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на механизм реализации данного преимущественного права.

В соответствии с этим пунктом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Наконец, п. 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет специфический способ защиты нарушенного права того участника долевой собственности, в отношении которого вышеуказанный механизм, как он полагает, по той или иной причине не реализован. В этом случае данный участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На первый взгляд вроде бы все понятно.

Однако при практической реализации названного способа защиты нарушенного права возникает ряд вопросов, требующих разъяснения, поскольку имеет место их законодательная неурегулированность.

В соответствии с абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 г.

№ 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении иска о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст.

96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов.

Закон об указанной обязанности истца ничего не говорит.

Появившиеся несколько лет назад разъяснения следует признать в целом верными, хотя и с некоторой оговоркой.

Необходимость внесения денежных средств на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации объясняется тем обстоятельством, в силу которого от истца требуется подтвердить действительное намерение реализовать свое право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество.

В противном случае, как, видимо, полагает Верховный Суд РФ, будет иметь место недобросовестное процессуальное поведение истца, которое может повлечь сложности для добросовестного приобретателя, приобретшего спорную долю в отсутствие каких-либо нарушений со своей стороны, в силу чего он должен получить выплаченные им продавцу денежные средства в случае, если права и обязанности покупателя будут переведены на истца.

• И вот здесь, на взгляд автора статьи кроется существенный недостаток разъяснений высшей судебной инстанции.
• Выше сказано, что в случае нарушения права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности законодатель предусмотрел специфический способ защиты права, из которого следует, что сделка, по которой отчуждена доля в праве общей собственности, не признается ничтожной либо недействительной в силу ее оспоримости, однако вследствие перевода прав и обязанностей покупатель как сторона сделки фактически лишается своего права собственности на имущество.
• Однако мало того, что механизм такого лишения нигде в законодательстве не прописан, Верховный Суд РФ своими разъяснениями фактически возложил бремя возмещения убытков, возникших у покупателя по вине продавца доли, на истца, право которого нарушено продавцом.
• Поясню высказанную мысль.

Если право истца приобрести отчуждаемую постороннему лицу долю в праве собственности на имущество нарушено, то, в свою очередь, самим указанным истцом права покупателя не нарушены никак.

В этой связи обязанность истца возмещать понесенные покупателем доли расходы противоречит правовому принципу, в соответствии с которым убытки (а те расходы, которые понес покупатель, в случае перевода его прав и обязанностей на истца и являются убытками) возмещает причинитель вреда.

Напротив, соответствующим принципу ст. 1064 ГК РФ будет являться возложение убытков покупателя на продавца – по отношению к нему именно продавец будет являться причинителем вреда.

Такой подход соотносится по своей правовой природе с нормой, содержащейся в п. 1 ст. 461 ГК РФ и гласящей, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

1. Однако по необъяснимой причине законодатель в отношении правового регулирования случаев нарушения права преимущественной покупки доли в праве общей собственности отошел от разумных начал гражданского законодательства.
2. Несправедливость описанной ситуации легко проиллюстрировать на примере случая продажи доли постороннему лицу по цене, превышающей ту, за которую продавец доли предложил купить её сособственнику.
3. В этой ситуации суть исковых требований о признании права преимущественной покупки доли и переводе прав и обязанностей покупателя заключается в защите права купить долю именно по первоначально предложенной цене, а не по более высокой.
4. Поэтому и возникает вопрос, с какой же целью истец должен вносить на депозит управления (отдела) Судебного департамента всю сумму, которую продавцу оплатил покупатель и за которую истец и не собирался приобретать долю в праве общей собственности.
5. Ответа на данный вопрос, в общем, не видно.

Если у кого-то возникнет замечание, что весьма маловероятна продажа доли по более высокой цене после предложения продавцом сособственнику купить её, то такие ситуации в судебной практике встречаются, и автор статьи столкнулся с одной из них. Анализ обстоятельств конкретного судебного спора и привел к выводам, здесь изложенным.

Преимущество права покупки

Каждый из участников общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется.

Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

Если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законами.

Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения.Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки.Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е.

сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже доли недвижимости.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

При продаже доли (комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (комнаты) по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.п.).

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.

Если участник долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома, квартиры по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу.

В то же время если продавец доли дома, квартиры впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях.

Высказывается мнение, в том числе на страницах юридической литературы, о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям.С таким мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, безусловно, согласиться нельзя, так как извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.Рассматривая содержание ст. 250 ГК РФ, следует признать, что эта норма ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается только в одном: уведомить других сособственников «о намерении продать свою долю постороннему лицу», что нельзя расценить в качестве предложения заключить договор.

Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу — возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться предметом договора.