Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2023

Главная › Недвижимость › Продажа

Предварительный договор купли — продажи квартиры – это документ, подтверждающий намерения купить жильё, закрепляемые задатком.

В основном покупатели вносят предоплату и оформляют к ней письменную документацию, чтобы закрепить за собой право покупки новостройки или вторичной квартиры. Соответственно продавец снимает квартиру с продажи, т.е.

удаляет все возможные объявления, а при поступлении звонка от иных покупателей отказывают в просмотре.

Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен

Составление авансовых бумаг явление частое при приобретении жилья. Оформлять его по законодательству не обязательно, можно сразу выходить на сделку, т.е. с деньгами идти в регистрационную палату. Составление предварительного договора регламентируется ст. 429 ГК РФ.

По структуре он подобен купли-продажи, но его не нужно регистрировать в Росреестре или у нотариуса. В нем оглашаются все оговоренные ранее условия по его заключению, предполагаемая дата сделки, стоимость и т.д.

Его необходимо заключать по нескольким причинам:

• У покупателя нет сразу средств на покупку. Возможно, что он сам ожидает получение, к примеру, после продажи собственного жилья;
• Жилое помещение приобретается в ипотеку. Для покупки жилья в ипотеку банку необходимо рассмотреть ее в качестве залога, т.е. заемщику в любом случае, нужно ожидать решение банка. Также занимает время сбор недостающих документов для предоставления кредитному специалисту;
• Отсутствует документация на недвижимость или имеются опечатки в бумагах. Для замены старой документации на новую тоже потребуется некоторое время.

Правила составления

Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).

При его написании не обойтись без:

1. Удостоверений личности участников сделки.
2. Технического или кадастрового паспорта на объект.
3. Свидетельства или выписки из ЕГРН.

В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:

• В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
• Как передается недвижимость.
• Цена первоначального платежа.
• Условия регистрации.
• Предмет сделки.
• Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.

Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.

Образец предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (авансом)

В документе требуется указать:

1. Стоимость продажи жилья и цену предоплаты, и когда покупатель обязуется оплатить эти суммы. Часто аванс передается на подписании самого документа, а оставшаяся часть непосредственно на самой сделке, т.е. на подписании основного договора купли-продажи.
2. Всех граждан, которые живут на одной жилплощади с продавцом (их ФИО и данные с паспорта).
3. Если собственник не проживает на продаваемой территории, тогда нужно указать его прописку, а еще лучше фактический адрес.
4. Написать о том, что квартира гарантировано ни под арестом, ни в залоге и ни собственности третьих лиц.
5. Любой документ имеет сроки действия, то же относится и к предварительному договору.
6. Порядок оплаты. Как покупатель производит расчет, какой процент он вносит от полной цены за недвижимость в качестве задатка. Обычно сумма предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком оставляет не более 5-10% от стоимости.
7. Ответственность каждой стороны. Пример, расторжение предварительного договора купли-продажи возможна, но задаток он должен вернуть. А если продавец отказывается продавать квартиру по предварительному соглашению где написано «задаток», но он обязуется по закону выплатить двойной размер предоплаты. А покупатель останется без своего задатка, как показывает судебная практика, если сделка не совершается по его вине. Соответственно по закону денежные средства остаются у продавцов.

Важно! К документу прикладывают расписку о получении средств в денежном эквиваленте, написанную от руки продавца (собственника квартиры) со всеми данными с паспорта, подписью и датой. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи можно тут.

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры составляют по нескольким этапам по образцу.

1 этап. Пишется шапка.

Название, город, район, дата составления бумаги. Число ставится в день подписания документа продавцом и покупателем.

2 этап. Данные каждой стороны.

Здесь прописываются ФИО каждой стороны, т.е. продавца и покупателя. Также их данные с паспорта и прописка.

Важно! Если согласно свидетельству или выписки из ЕГРП владельцев несколько, то они все обязательно указываются в договоре и явится по соглашению на продажу всем составом, в худшем случае есть риски, что даже передачу задатка признают недействительной.

Есть вариант написать доверенность на одного из владельцев, если собственность является долевой, а при совместном владении получить нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Согласие от нотариуса потребуется также если квартира покупалась одним из супругов, но они уже состояли в браке.

З этап. Неизменные пункты о намерениях участников сделки. Т.е. о последующем заключении основного договора в Росреестре.

Этап 4. Предмет сделки.

1. Данные об объекте недвижимости. Кадастровый номер, адрес квартиры.
2. Параметры недвижимости, метраж, этаж.
3. На основании чего объект принадлежит продавцу. Сведения со свидетельства или выписки из ЕГРП.

Этап 5. Стоимость квартиры. Пишется по шаблону цифрами и буквами.

Этап 6. Сроки подписания основного договора.

1. Пункт 6 должен быть заранее обговорен и его нельзя изменять, так как в нем купли-продажи должна быть прописана окончательная сумма.
2. Пункт 7 отражает, что подводные камни отсутствуют, т.е. о том, что на квартире нет обременений и запретов.
3. Пункт 8. Все расходы несет покупатель. Редкий случай, когда денежные траты делятся пополам или, оплачивает продавец.
4. Место и время подписания документа указывается в пункте 9.

Этап 7. Чем регламентированы сроки договора.

Этап 8. По закону прежние собственники обязаны выписаться.

Этап 9. Номер телефона, если имеется стационарный в квартире.

Этап 10. Неизменные пункты 13 и 14.

Этап 11. Сумма задатка и оставшийся части денежных средств прописывается в пунктах 15 и 16.

Этап 12. Прописываются неизменные пункты с 17 по 29, согласно законодательству.

Этап 13. Расписываются обе стороны.

Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка

В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:

• Город и число, когда оформляется документ.
• Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
• Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
• Цена за квартиру.
• Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
• Сроки действия бумаги.
• Сведения о зарегистрированных в квартире.
• Кем оплачиваются издержки.
• Время регистрации основного договора купли-продажи.
• Подписи сторон.

Обратите внимание! В наименовании документа указывается, что квартира приобретается за счет заёмных средств.

Сбербанк одобряет кредит только после предоставления ПДКП, в котором стоят подписи продавца и покупателя.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры согласно требованиям, можно узнать у сотрудников банка. Скачать образец предварительного ДКП с ипотекой Сбербанка можно тут.

Содержание

Составление предварительного договора купли-продажи без задатка, также, как и с ним производится за несколько шагов:

Шаг 1. Составляется шапка.

Указывают:

• Наименование документа, в нашем случае – «предварительный договор купли-продажи квартиры», точка не ставится.
• Город, край, область.
• Число.

Шаг 2. Информация о каждой стороне.

Обязательно прописывается:

• ФИО продавцов (их бывает несколько), данные с паспорта – дата и место рождения, прописка, серия и номер.
• ФИО покупателей и информацию о них с паспорта.
• Если в подписании участвует представитель, тогда все сведения с доверенности.

Шаг 3. Данные о квартире.

Обычно прописывают:

• Наименование объекта недвижимости, адрес, этажность, площадь, доли.
• После вписывают регистрационные данные со свидетельства о собственности или выписки ЕГРН.

Шаг 4. Передача денег.

Здесь пишут:

• Указывается цена жилого помещения.
• Каков порядок расчета между покупателем и продавцом.
• Прописывают, что квартира продается без обременений, долгов или иных запретов на продажу.
• Далее пишут о неизменности стоимости жилья после заключения документа.

Шаг 5. Проведение сделки.

Пишут следующее:

• В пункте 2.1.4 указывают, что по законодательству квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка, здесь будет прописаны данные с кредитного договора.
• 1.6 гласит о качестве передаваемой квартиры, т.е. продавец не должен изменять планировку, и тем более выносить газовую плиту или унитаз, к примеру.
• В 2.1.7 пишутся сроки действия.
• 1.8 говорит о прописанных и не прописанных гражданах в квартире.
• 1.9. о том, кто оплачивает расходы по сделке. Обычно это покупатель.

Шаг 6. Прописываются неизменные пункты под номером 3, тут же срок исполнения и заключительные приложения под номером 4.

Шаг 7. Договор подписывается сторонами.

Участники сделки расписываются (указывается фамилия и инициалы). То же действие совершает гражданин по доверенности, расписывается за того, кто ему поручил участвовать за себя в сделке (прописать фамилию и инициалы). В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры указывается собственник доли.

Регистрация

Согласно законодательству 2023 года, регистрация предварительных договоров не требуется. Они нужны по сути для юридического подтверждения авансовой выплаты. В Росреестре можно оформить только основной договор купли-продажи.

Обратите внимание! Термины «аванс» и «задаток разные»! Аванс покупатель может вернуть себе, а вот задаток нет. Прописывая термин «задаток» будьте настороже, так как денежные средства не возвращаются, даже в случае судебных тяжб.

Заключение

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи? Он необходим при приобретении жилья, так как граждане не носят с собой крупных сумм. Кому нужно деньги заказать в банке, а обычно ожидание составляет около 3 дней.

У кого-то может быть жилищный кредит или продается собственное жилье и ожидают получение денежных средств. Составляемый договор нужен для покупателя, так как право приобрести остается за ним.

А продавцу дает гарантии, что покупатель её обязательно купит, а если нет, то продавец, даже останется в плюсе, ведь предоплата не возвращается.

Подробнее о том, как самостоятельно продать квартиру вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Что такое предварительный договор купли продажи квартиры: образец 2023 года Ссылка на основную публикацию


Пять важных правил составления образца предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Юридическое оформление купли-продажи недвижимости — довольно сложный и ответственный процесс.

Особенно если сделка касается доли, так как появляются особые требования и нюансы.

В таких случаях часто заключают предварительный договор купли-продажи. Чем он полезен, читайте в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Понятие долевой собственности на недвижимость

У квартиры или дома может быть не один собственник, а несколько. Такая собственность может быть:

• долевой;
• совместной.

В первом случае определено, какая именно доля у каждого из владельцев. Так часто случается, если жильё получено по наследству или после приватизации.

• Доли могут быть равными или различаться.
• Второй вариант предполагает, что имуществом распоряжаются сообща, без определения размеров долей.
• Эта форма характерна для жилья, которое купили супруги совместно.
• При долевой собственности распоряжение и ответственность в большей степени обособлена.

Налоги и сборы платятся каждым собственником, исходя из его доли в недвижимости. Долей можно распоряжаться, например, продать.

ВАЖНО! Другие собственники имеют преимущественное право на выкуп.

Поэтому сначала обязательно предложить купить долю им. И только если совладельцы отказались от выкупа или не отвечали в течение месяца, возможно продажа «на сторону».

Причём цена, предложенная собственникам остальных долей, должна быть не ниже, чем в сделке с посторонним.

К сведению: все сделки с долями недвижимости обязательно заверяются нотариально.

Кроме всего прочего, нотариус проверяет, информированы ли другие собственники о продаже. Но если они продают жильё совместно, в одной сделке, подтверждения этому не потребуется.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В предварительном договоре указываются основные положения, которые будут указаны в основном. Должен быть описан предмет продажи (так, чтобы его можно было однозначно определить), названа цена и т. д.

У этого договора есть особенности. Как правило, предварительный договор заключается на определённый период. Если срок не указан, он считается равным году.

Предварительный договор купли продажи квартиры долевая собственность (образец)

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (бланк)

Правовая база

Основные моменты и понятия, связанные с совместной собственностью, освещены Гражданским Кодексом РФ:

• в 246-й и 247-й статьях — как пользоваться и распоряжаться;
• в 249-й — как нести расходы, связанные с подобным имуществом;
• в 250-й и 251-й — об особенностях продажи;
• в 252-й — о том, как разделять и выделять доли.

Нюансы заключения предварительного договора и требований к нему содержатся в 429-й статье ГК РФ.

Предварительный договор купли продажи доли в квартире

1. Довольно часто предварительный договор заключается при купле-продаже доли в квартире.
2. Со стороны продавца участвует один из собственников, часть из них или все сразу.
3. Покупателей тоже может быть один или несколько.

В каких случаях он составляется?

Продажа недвижимости, особенно доли в ней, — сложный процесс.

От этапа переговоров до непосредственной продажи иногда проходит довольно много времени. Продавцу требуется получить отказ от других владельцев.

А покупателю может понадобиться время, чтобы собрать деньги, например:

• получить одобрение ипотеки;
• завершить другую сделку;
• получить разрешение на использование материнского капитала;
• и т. д.

В таких случаях и составляется предварительный договор.

Он служит обязательством заключить сделку на определённых условиях (о которых договорились стороны). Часто в таких ситуациях вносится задаток.

Для чего он нужен?

Предварительный договор фиксирует основные положения купли-продажи. Ни продавец, ни покупатель не смогут их поменять в одностороннем порядке.

В частности, продавец «не поднимет» стоимость, к чему покупатель может быть не готов. А покупатель не будет затягивать сделку или пытаться «сбить цену».

Что гарантирует сторонам?

Предварительный договор содержит те же условия, которые позже будут прописаны в основном.

То есть стороны получают гарантию, что договорённости не поменяются. В частности, стоимость не увеличится и не уменьшится.

Внимание! Однако такой документ не даёт полной гарантии получения жилья.

Даже суд не сможет в данном случае изменить право собственности. Но сторона, виновная в невыполнении договора, выплачивает неустойку и/или теряет задаток.

Нюансы оформления

1. ФИО продавца и покупателя.
2. Конкретный объект недвижимости (записывается тип, расположение, кадастровый номер, площадь и т. д.).
3. Какая именно доля продаётс.
4. По какой цене.
5. В какой срок.
6. Есть ли задаток.
7. Как происходит окончательный расчёт (в том числе используется ли банковская ячейка или аккредитив).

Предварительный договор составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и ещё один — для регистрации сделки в ЕГРН.

То есть общее число будет не меньше трёх. Каждый экземпляр подписывается всеми участниками.

Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать, вместо него действует представитель. Для этого оформляется доверенность у нотариуса.

Все сделки с долями должны удостоверяться нотариусом. Поэтому и для предварительного договора купли-продажи доли недвижимости обязательно нотариальное заверение.

• Предварительный договор купли-продажи — это письменное обязательство о заключении сделки.
• В нём перечисляются все важные моменты основного договора.
• Предварительный договор купли-продажи доли недвижимости, как и основной, должен быть заверен нотариусом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Предварительный договор купли-продажи доли квартиры

Каждая из сторон, участвующих в операции по реализации жилой недвижимости хочет получить определенные гарантии того, что покупка-продажа произойдет.

В ходе проведения сделок с недвижимостью был изобретен по-настоящему действенный и надежный метод выполнения данного пожелания – оформление и подписание предварительного договора.

В нем указывают все моменты, касающиеся предстоящей сделки. К составлению этого договора следует подходить также ответственно, как и к оформлению основного договора.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры

Приблизительный формат предварительного договора купли-продажи доли квартиры содержит нижеследующие пункты:

• вводная часть. Записываются полностью фамилии, имена и отчества участников сделки, как они будут обозначаться дальше в тексте договора, и личные данные;
• предмет. В его качестве выступает замысел участвующих в сделке осуществить в последующем операцию по покупке-продаже жилой недвижимости (доли/долей квартиры), почтовый адрес ее можно записывать кратко, с указанием на последующий раздел.

• Содержание
• Предварительный договор имеет все требуемые сведения об жилом объекте, относительно которого осуществляется операция покупки-продажи, участниках сделки и цене реализации.
• Кроме того, в документе указывается метод проведения расчета и иные моменты:

• срок представления денег для уплаты;
• юридические данные доверенности (если жилье реализуется на основании этого документа);
• время и место составления, подписи. В случае использования задатка, указывается его сумма.

Обязательные пункты

Пункты, которые непременно включаются в предварительный договор:

• сроки и регламент составления основного договора о приобретении квартиры;
• вариант проведения взаиморасчета;
• размер задатка, в случае применения такового;
• юридические данные доверенности в случае подписания договора доверенной особой.

Перечисленные пункты обладают силой если есть весомые условия, указанные выше. В случае не включения хотя бы одного из обязательных пунктов, договор не будет признан действительным.

Для безошибочного составления предварительного договора купли-продажи недвижимости следует использовать образец договора.

Объектом реализации являются доли в праве владения на недвижимость, обособленные в натуре либо наличествующие лишь «на бумаге» (1/2, 3/4 и т.д.), без обозначения границ.

В свою очередь владелец, которому принадлежит вся жилая площадь, может реализовать ее долями нескольким покупателям. Предмет описывают максимально детально и полно, несоответствия в описании непозволительны.

Уточните адрес, площадь, размещение комнат, этаж, характеристики дома (экспликации БТИ), кадастровый номер. Есть возможность записать в договоре посылание на кадастровый паспорт объекта и оформить его как дополнение. Необходимо отличать часть в праве владения и комнату в «комуналке».

ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ: для распознания предмета и обоснования полномочий продающего следует непременно получить сведения ЕГРН в Росреестре.

Жилая недвижимость должна быть на кадастровом учете, и иметь персональный номер.

В случае, когда передаваемые части сформированы, нужно детально разобраться в истории их возникновения (спорное деление, образовавшийся либо фиксированный порядок использования, унаследование и т.д.).

Стоимость каждой доли (ст. 555 ГК РФ). Участвующие в операции покупки-продажи недвижимости обязуются провести ее по ранее оговоренной цене. Главная опасность – стремительное изменение цены квадратного метра жилой недвижимости. Список граждан, у которых сохранится право на жилье (ст. 558 ГК РФ).

В случае полного освобождения квартиры, рекомендуется определить конкретный срок и требование снять с регистрационного учета всех зарегистрированных там граждан. В идеале следует потребовать от продающего архивную выписку из домовой книги, где указываются все когда-либо зарегистрированные граждане и основания их выбытия.

Покупающий жилье, заключив предварительный договор, может его аннулировать, в случае, когда нашелся лучший вариант. Но необходимо не забывать, что задаток, внесенный при заключении предварительного договора останется продавцу квартиры.

Следовательно, продавцу будут возмещены вероятные издержки за время бронирования жилья за покупателем. В ситуации, когда аннулирование договора происходит по инициативе продавца, то ему придется уплатить покупателю сумму равную двум задаткам. Если договор оформлялся  без задатка, то штрафы отсутствуют.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец 2023, с задатком, с авансом — Все о финансах

(13 оценок, среднее: 4,85 из 5) Загрузка…

Одним из документов, имеющих силу в сделках с жильем, служит предварительный договор купли-продажи квартиры (ДКП), заключаемый сторонами по ст. 429 ГК РФ. Он служит гарантией при недостатке у покупателя денег и времени для единовременной оплаты приобретаемого жилья, проверки документов. Такой договор действует при соблюдении его формы, вида, наличия обязательных условий. Иначе сделку могут признать недействительной.

Заключение его позволяет сторонам сгладить углы при оформлении основного, лучше подготовить сделку, обезопасить ее от неблагоприятных последствий. Нотариальное удостоверение документа не требуется, но желательно.

Отличия основного договора и предварительного

По содержанию оба договора сходны, их предмет — купля-продажа. Отличают их правовые последствия. В предварительном гарантируют, что сделку купли-продажи совершат в установленный срок. Покупатель обязуется купить в указанный период, а продавец продать квартиру за указанную сумму.

Различия их в следующем:

Предварительный

1. Письменная форма.
2. Предмет — намерение покупки квартиры.
3. Срок подписания основного.
4. Условие оплаты аванса или задатка.

Его не требуется регистрировать в Росреестре.

СКАЧАТЬ Предварительный договор купли-продажи квартиры образец 2023

Основной

1. Предмет — передача прав на жилье за указанную сумму.
2. Факт подписания означает передачу права на недвижимость.
3. Содержится способ и форма оплаты всей стоимости.
4. Обязательна регистрация в Росреестре.

Что должно быть в договоре

Договор в той же форме (письменной ст. 160 ГК) по аналогии с основным.

Он содержит:

1. Вступительную часть с указанием даты и места оформления, идентификацией сторон.
2. Предмет: стороны намерены продать и купить квартиру.
3. Подробное описание приобретаемой квартиры: адрес, год постройки дома, материал, площадь, число комнат, этаж и другие данные.
4. Основную часть: сроки, стоимость, задаток, гарантии, санкции.
5. Условия оформления основного соглашения, по нему покупатель получит в собственность квартиру, ее полную цену.
6. Период действия предварительного договора, в течение которого будет подписан основной ДКП и квартира передана в собственность покупателя. При отсутствии этого пункта период составляет один год по п.4 ст. 429 ГК.
7. Инструменты гарантии основной сделки (аванс, судебный порядок, материальная ответственность, задаток).
8. Права и обязанности.
9. Как разрешаются споры.
10. Адреса регистрации, телефоны, ФИО и подписи сторон (представителей).

Если в указанный срок покупатель уклонится от подписания основного ДКП, а другой инструмент воздействия не указан, продавец вправе принудить его через суд по ст. 445 ГК к покупке квартиры.

Что следует учитывать

Чтобы соглашение не стало ничтожным, и не возникали проблемы с подписанием основного, сторонам следует учесть и отразить в нем следующие моменты:

• правоспособность и дееспособность каждой стороны;
• отсутствие обременений, прав третьих лиц и нарушенных прав несовершеннолетних на приобретаемое жилье;
• цену квартиры полностью;
• данные паспорта и регистрации, телефоны.

Дополнительными пунктами договора устанавливают:

1. срок, в который продавец обязан подготовить все документы;
2. порядок предоставления покупателю их копий;
3. осмотр жилья и его технического состояния;
4. порядок проверки достоверности представленных документов;
5. размер аванса или задатка, а также условия скидок по ним;
6. кто и в каких долях несет расходы по сделке, оплачивает госпошлины;
7. кто платит за услуги аренды банковской ячейки, если она используется при передаче денег;
8. иные пункты по усмотрению сторон.

Условия задатка и аванса

Задаток или аванс выступают гарантией совершения сделки. Продавцу это очень важно. Понятие о задатке, форму соглашения и последствия его неисполнения содержат ст. 380, 381 ГК. Соглашение о задатке заключают в письменной форме, независимо от его суммы, либо включают его пункты в предварительный ДКП.

При отсутствии письменного соглашения, задаток признается авансом. Если покупатель не исполнит условия договора с задатком, деньги останутся у продавца. Если продавец не исполнит его, он возвратит двойную сумму задатка покупателю.

Если сделка по договору с авансом, сумму его в дальнейшем включают в стоимость приобретаемого жилья.

Задаток или аванс устанавливают в фиксированном размере или в доле от цены квартиры. При этом ее цена, указанная в ДКП, должна быть не меньше 70% от кадастровой.

Рекомендуемая форма соглашения о задатке здесь.

Образцы и формы предварительных договоров

Обычная форма представлена здесь.

В сделке приобретения квартиры в ипотеку третьей стороной сделки является банк. Ответственность за ее срыв будет нести и банк и продавец. Образец 2018 года представлен для скачивания здесь.

Несколько отличается форма соглашения, предлагаемая Сбербанком, при его участии в сделке. Образец документа, требуемого Сбербанком, приведен здесь.

Законодательно предварительным соглашением суд может признать деловую переписку по СМС, почте, телеграфу, электронной почте, разговоры по телефону.

Документы

При оформлении требуются документы:

• на жилье (правоустанавливающие, оценочные и другие);
• доверенность нотариальная (при участии представителя);
• паспорта лиц, заключающих его.

Предварительный договор — важный документ, обеспечивающий гарантии прав покупателя и продавца в сделке с недвижимостью.

Его подписание защитит стороны от ее возможных неблагоприятных последствий. Составить документ правильно помогут образцы, которые можно скачать в интернет.

Участие юриста или нотариуса в его подготовке позволит сторонам избежать ошибок и защитить свои интересы в суде.

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(13 оценок, среднее: 4,85 из 5) Загрузка…  

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Предварительный договор также нужен для получения разрешения от органа опеки и попечительства на заключение сделки, если квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Если квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, предварительный документ нужно предоставить на проверку банку для получения кредита.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

• продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
• в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
• у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Если банк одобряет условия сделки, то на основании содержащихся в предварительном соглашении сведений определяются сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю. В дальнейшем эти данные указываются в основном ДКП и являются гарантией финансового обеспечения сделки.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

• задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
• аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец 2023 года (скачать бланк)

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Разрешение на сделку можно получить только в том случае, если при продаже квартиры не нарушаются права и интересы ребенка — доля собственности не уменьшается, а жилищные условия не ухудшаются.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
3. Предварительный ДКП.
4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

Нюансы составления предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Любое устное соглашение между партнерами должно быть подкреплено письменным документом. Делается это для законодательного урегулирования любых возможных спорных ситуаций, возникших между сторонами сделки.

Поэтому важно грамотно составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире, чтобы он имел юридическую силу. Поговорим об этом подробно в нашей статье.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Как составить?

Предварительный договор – это подписанный обеими сторонами документ, указывающий на серьезность намерений участников сделки, а также обязывающий к дальнейшему выполнению обязательств указанных в договоре.

Форма соглашения

Предварительный и основной договоры составляются в одной, заранее установленной форме: печатная, письменная. Состоит из двух основных пунктов:

1. Вводная часть: ФИО контрагентов сделки, их личные данные.
2. Суть договора: пояснение замысла о передаче доли объекта с указанием информации о недвижимости.

Форма регулируется следующими законодательными актами:

• Статья 429 ГК РФ.
• Статья 434 ГК РФ.
• Статья 550 ГК РФ.

• Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
• Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
• Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Существенные условия

Объектом сделки является доля недвижимости находящаяся в праве владения. Она может быть обозначена реально либо письменно в документах (1/2, 2/3). Продавец вправе реализовать доли помещения под продажу сразу нескольким покупателя. Важно максимально точно описать помещение.

В полное описание должно входить:

• адрес;
• кадастровый номер;
• состояние дома;
• этаж на котором расположено помещение;
• площадь помещения.

Также указывается заранее утвержденная контрагентами цена. Согласно ст. 555 ГК РФ, указанная в предварительном договоре купли или продажи цена в последующем не может быть изменена.

Особенно важно отметить всех граждан имеющих права на данную собственность. Если после передачи помещения новому владельцу в нем остаются проживать родственники старого владельца, необходимо заранее определить условия проживания. К ним относятся:

• основания для проживания;
• права оставшихся жильцов;
• оплата коммунальных услуг.

При полном освобождении квартиры не будет лишним определить сроки снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц.

ВНИМАНИЕ: Покупатель имеет право потребовать от продавца предъявить домовую книгу.

Обязательства сторон

Согласно сути договора, главным обязательством сторон является обязательство покупки–продажи в будущем доли квартиры. К второстепенным обязательствам относится:

1. не причинять вреда имуществу;
2. не продать долю третьим лицам;
3. не сдавать в аренду и иные пункты.

Ответственность покупателя и продавца

Согласно п.4 ст.445 ГК, при несоблюдении обязательств отмеченных в предварительном договоре, потерпевшая сторона в течение 6 месяцев может отправить требование о понуждении к выполнению требований договора.

Заключение

Таким образом, перед заключением предварительного договора купли-продажи квартиры необходимо учитывать всю серьезность ситуации и грамотно составить документ с указанием всех необходимых деталей, чтобы в дальнейшем не возникло непредвиденных сложностей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Граждане спрашивают: как происходит оформление предварительного договора купли-продажи доли в квартире? Образец документа

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Правовые особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

ВАЖНО: Обязанности по нотариальному заверению законодательство не содержит, однако по запросу сторон нотариус может составить проект соглашения, проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов на жилую площадь, убедиться в дееспособности сторон.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется в виде единого документа, подписываемого всеми его участниками (ч. 2 ст. 429, ч. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 550 ГК РФ).

Процедуру государственной регистрации в органах ЕГРН такая сделка не проходит, но для участников является обязательной. При необходимости передумавшая заключать окончательный контракт сторона будет принуждена к подписанию в судебном порядке, с возложением на нее всех расходов. Цена вопроса очевидно высока – потеря денег и времени, трудности в последующих поисках альтернативного жилья.

Нюансы будущей сделки с недвижимостью фиксируются без права поменять их в одностороннем порядке.

Краткая инструкция по составлению и образец этого документа

Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:

1. Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
2. Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).

Существенные условия будущего соглашения

• Объект продажи.Объектом продажи выступают доли в праве собственности на квартиру, выделенные в натуре или существующие только «на бумаге» (1/2, 3/4 и пр.), без установления границ. Также собственник всей жилой площади вправе продать ее нескольким покупателям по частям.Предмет должен быть описан максимально точно и полно, расхождения характеристик недопустимы. Конкретизируйте почтовый адрес, цифры площади, расположение комнат, кадастровый номер, балконы, этаж, параметры дома (экспликация БТИ). Возможно включить в текст документа ссылку на кадастровый паспорт объекта и сделать его приложением.Следует различать долю в праве собственности и комнату в «коммуналке».ВАЖНО: В целях идентификации предмета и подтверждения прав продавца обязательно запросить данные ЕГРН в органах Росреестра. Квартира должна находиться на кадастровом учете, с присвоением особого номера. Если передаваемые доли уже образованы, следует тщательно изучить историю их появления (конфликтный раздел, сложившийся или зафиксированный порядок пользования, наследство и пр.)
• Цена каждой доли (ст. 555 ГК РФ).Стороны дают обязательство осуществить сделку именно по установленной заранее цене. Основной риск – резкое колебание стоимости квадратного метра.
• Перечень лиц, сохраняющих права на жилую площадь (ст. 558 ГК РФ).Встречается ситуация, когда при смене собственника в квартире остаются родственники предыдущего хозяина или даже сам продавец.При возникновении любых споров в дальнейшем будут проанализированы условия передачи недвижимости: зафиксируйте точный объем прав жильцов, порядок распределения коммунальных платежей, период и основания проживания. Если жильё полностью освобождается, целесообразно указать точный срок и требование о снятии всех ранее проживавших с регистрационного учета.Идеальным вариантом будет получение продавцом архивной выписки из домовой книги, с указанием всех когда-либо прописанных лиц и причин их выбытия.

Форма предварительного договора купли-продажи доли в квартире.

Фиксируются условия о рассрочке, частичной оплате долей, процедуре доступа к банковской ячейке, наличной и безналичной форме оплаты.

Как осуществляется акт приема-передачи части недвижимости?

Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.

Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.

Сроки выполнения обязательств сторон по договору

При отсутствии согласованного срока подписания окончательного контракта, такое соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора.(ч.4, 6 ст. 429 ГК РФ)

До истечения периода для закрепления намерений обязательства одна из сторон должна направить другой соответствующее письменное предложение (телеграмма с заверенным текстом, ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).

При соблюдении такого порядка и неполучении ответа добросовестная сторона вправе воспользоваться судебной защитой. В случае, если срок наступил, а участники сделки молчат, предварительно согласованные обязательства прекращаются.

Чаще всего гарантией серьезности участников сделки служит передача денежных средств.

СПРАВКА: Задаток – наиболее устоявшийся, классический путь обеспечения исполнения обязательств, прямо предусмотрен действующим законом. В случае отказа принявшего задаток лица от выхода на сделку, преданная сумма, умноженная на два, должна быть им выплачена контрагенту.

Если виновно лицо, давшее задаток – средства остаются у другой стороны. Определения аванса закон не содержит, участники правоотношений сами устанавливают судьбу денег в случае срыва контракта.

Задаток гарантирует появление договора купли-продажи, а не используется как оплата недвижимости.

Заключительные положения

Раздел содержит положения о дате вступления договора в силу, количестве подписываемых экземплярах и иные подпункты по желанию сторон.

Правоотношения в сфере долевого участия в строительстве не регулируются предварительным договором купли-продажи недвижимости!

Заключение

Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.

Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: