Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2023 году: можно ли перевести в статус жилого помещения, практика

Что чаще всего мешает провести изменение статуса недвижимости – своеволие чиновников или технические параметры апартаментов? Перед многими собственниками возникает вопрос – возможно ли оформить апартаменты в статус жилой недвижимости, и если да — как это сделать.

Редакция портала Novostroev.ru предприняла попытку разобраться в том, зачем это может понадобиться обитателям жилья с «сомнительным» статусом и предлагает читателям ознакомиться с условиями проведения этой процедуры.

На российском рынке застройщики предлагают потенциальным покупателям не только квартиры, которые имеют статус жилой недвижимости, но и апартаменты – жилье, которое такого статуса не имеет. Несмотря на статус нежилой недвижимости, апартаменты пользуются популярностью, поскольку имеют некоторые преимущества перед квартирами.

Содержание

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья.

Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах).

Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила, которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Недостатки статуса «нежилой недвижимости»

Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого».

Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены.

Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:

• Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
• Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
• Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
• Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
• При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.

Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению, для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами.

Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

Условия для изменения статуса жилья

Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.), нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно), звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.

Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.

Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.

Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.

Оценка ситуации: возможно ли изменение статуса?

Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:

• Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам, в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению.

Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире.

Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника.

Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.

• Апартаменты не соответствуют требованиям. В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру). Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.

Соответственно, такой проект городские власти не одобрят, и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.

К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).

Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы.

Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону.

Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

• Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом Novostroev.ru, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.). Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

• Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов.

В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям).

Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка.

Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам.

Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.

Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом), эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ), а также паспорт.

После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент). Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ), который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ.

Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости.

Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Заключение

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости.

Читайте также:  Как делится наследство при разводе?

Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья.

Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.

Из апартаментов в жильё – трудности перевода | Разумная Недвижимость

17 сентября 2023 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие…

x

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

x

ГлавнаяГородская недвижимостьНовости и статьиНазад
Статья. 29.07.2016 Версия для печати

Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что 29% покупателей апартаментов приобретают их с расчётом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. «Разумная Недвижимость» спросила у экспертов рынка, насколько реальны такие ожидания.

Спорный статус

С юридической точки зрения апартаменты представляют собой нежилое помещение с правом проживания.

Помимо этого, отличия апартаментов от квартиры в том, что они не дают права постоянной регистрации (возможна только временная), к тому же здесь больше ставка налога на имущество, выше и оплата коммунальных услуг. В то же время кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир с аналогичными характеристиками.

– Апартаменты появились на рынке не так давно, но стремительно набрали популярность и хорошо раскупаются.

Однако я согласна с тем, что почти треть покупателей приобретают апартаменты, рассчитывая, что со временем они будут переведены в статус жилой недвижимости (либо это удастся сделать самостоятельно).

Законодательство, касающееся апартаментов, ещё формируется, претерпевает постоянные изменения, это касается и налогов, и кадастровой стоимости.

– Недавно в Госдуму был внесён законопроект, предполагающий приравнять апартаменты к жилому фонду.

Думаю, что перевести все апартаменты в статус жилья невозможно, так как требования к жилым помещениям, например, по инсоляции, обеспеченности социальными объектами, благоустройством, санитарным нормам, гораздо жёстче. Но часть, как раз 20–30%, имеют большой шанс получить такой статус, – считает эксперт.

Вице-президент NAI Becar (Санкт-Петербург) Илья Андреев уверен, что апартаменты – это, скорее, маркетинговый термин. По его словам, в настоящее время есть несколько формальных определений апартаментов, и ни одно из них не включает в себя информацию о том, к какому типу недвижимости относятся такие объекты.

– Важно понимать, что к объектам недвижимости в России предъявляются определённые требования. Во-первых, градостроительные, то есть возможность располагать жилой дом в той или иной зоне согласно правилам землепользования и застройки. Во-вторых, соответствие конкретного объекта параметрам жилого помещения согласно санитарным и пожарным нормам и требованиям, – разъясняет эксперт.

Условия и нормативы

На каких же всё-таки условиях возможен перевод апартаментов в жилые помещения? По словам Марии Литинецкой, это возможно в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры (в том числе социальной), либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов.

– Для перевода апартаментов в жильё необходимо, чтобы они отвечали требованиям законодательства к жилым помещениям. Должны быть соблюдены нормативы по инсоляции, минимальному метражу комнат, ширине проёмов в несущих стенах, требования к инженерным системам и пожарной безопасности.

Перевод апартаментов в жильё распространен и потенциально осуществим в МФК, где в составе есть и апартаменты, и квартиры. В таких проектах, как правило, учтены требования по наличию инфраструктуры, поэтому данный формат недвижимости больше соответствует нормам жилья, – говорит эксперт.

Руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» (Москва) Вячеслав Султанбаев согласен с коллегой:

– Данный перевод зависит от того, насколько апартаменты соответствуют нормам для жилого фонда. Если упомянутые нормативы нарушены, то перевод апартаментов в жилой фонд будет крайне затруднён, если вообще возможен. Прежде всего, это касается так называемых «лофтов» – апартаментов, полученных путём реконструкции офисных зданий и производственных помещений.

Если же основной причиной статуса апартаментов является невзятие застройщиком на себя социальных обязательств (строительство детсадов, школ, больниц), а в остальном дом с апартаментами ничем не отличается от обычного жилого дома, перевод такого объекта со временем в жилой фонд вполне реален. Более того, часть застройщиков после сдачи объектов переводит апартаменты в жилой фонд, тем самым подтверждая реальность таких ожиданий.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвест» (Москва) Алексей Перлин также подчёркивает, что «трудности с переводом» могут возникнуть там, где нет инфраструктуры или её недостаточно.

– Жители мегаполисов должны быть обеспечены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. Если соцобъектов вокруг не хватает, то они должны быть в самом комплексе.

Кроме того, смена статуса подразумевает и смену назначения земельного участка под жилое строительство.

При соблюдении двух этих пунктов, а также действующих норм и правил по инсоляции, перевод статуса апартаментов в жильё вполне возможен, – уверен эксперт.

Удачные примеры

Несмотря на всё вышесказанное, а также широкое обсуждение судьбы апартаментов на законодательном уровне, ни у девелоперов, ни у покупателей такой недвижимости по-прежнему нет чётких критериев, по которым можно было бы понять, какова вероятность её перевода в жильё. «Сегодня по каждому проекту решение выносится в индивидуальном порядке», – отмечает Мария Литинецкая.

Если говорить о конкретных случаях перевода, то Алексей Перлин назвал арх-проект «Лица» и МФК «Водный». Мария Литинецкая привела в пример часть лотов «Фили Града» и Резиденцию «Монэ». Кроме того, о планируемом переводе апартаментов в жильё сообщает застройщик апарт-комплекса «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2».

– Сейчас достаточно распространённой практикой является перевод апартаментов в статус жилой недвижимости крупными девелоперами ещё на стадии строительства. Процедура достаточно сложная, но вполне осуществимая. Основной вопрос – изменение вида разрешённого использования земельного участка, – комментирует Оксана Маторина.

Илья Андреев также упоминает несколько примеров изменения статуса апартаментов. По его словам, в Москве апартаменты переводились в жилой фонд по указанию мэра.

Поэтому массовых предпосылок к переводу этих объектов в жилые, по мнению эксперта, не предвидится.

Ранее мы писали, что поправки в законодательство, которые разрешают постоянную регистрацию в апартаментах, могут принять уже до конца этого года.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Как перевести апартаменты в жилой фонд (квартиру)

Как перевести апартаменты в жилой фонд – вопрос, волнующий в последние годы все растущее число россиян.

Популярность апартаментов стремительно растет, что неудивительно: дома расположены в комфортных местах в центре мегаполиса, а цена их – на 10-15% ниже аналогичной квартиры в том же районе.

Но прописаться в апартаментах нельзя, поскольку для этого требуется статус помещения жилого – а к таковому этот тип жилья не относится. Что делать, и как сменить статус квартиры, вам подскажут профессионалы.

Причины и необходимость

Помещения апартаментов предназначены, прежде всего, для состоятельных людей, привыкших к роскоши. С учетом этого, условия в апартаментах не жилыми назвать нельзя, даже давая волю фантазии и воображении. Но из-за некоторых огрехов закона они получают классификатор гостиниц или офисных зданий.

Из-за этой формальности в квартире невозможно прописаться – ведь по сути, как традиционные апартаменты, де-юре они – не квартира. Казалось бы, зачем устраивать этот сыр-бор, если нет запрета на проживание без прописки? Но ограничения настигнут в других сферах:

— устроиться на работу;

— отдать детей в школу/сад;

— обслуживаться в районной поликлинике и т.д.

Именно из этого проистекает необходимость перевести апартаменты в квартиру.

Вести из Думы

Долго апартаменты использовали состоятельные люди – не в формате жилого помещения, но как дополнительный дом для встреч и переговоров за пределами семейного очага.

Нередко выступали апартаменты и квартирами-резиденциями в других городах, поэтому требования для постоянного проживания волновали владельцев мало.

И даже когда в апартаментах стали селиться на постоянной основе, прописка для их владельцев ничего не значила, поскольку ни на рабочий найм, ни на госуслуги те не претендовали.

Все изменилось после того, как апартаменты упали в цене в сравнении с жилыми квартирами. Приобретать их стали представители среднего класса, для которых СОбес и инфраструктура играли важную роль. Так спустя пару лет возникла необходимость прописываться по адресу проживания, и единственной возможностью для этого является перевод апартаментов в жилой фонд.

Исследования Match Point показали, что треть покупателей апартаментов ожидают перевода помещения в жилой фонд по окончании строительства. Этим не в последнюю очередь обусловлен скачок продаж апартаментов последние несколько лет. Отчасти ажиотаж подогревают и слухи о законопрокте, который введет в обиход понятие апартаментов и приравняет их к жилому фонду недвижимости.

Но, хотя отдельные представители власти еще в 2015 заявляли, что изменения вступят в силу уже через год (в 2016), проект до сих пор даже не был официально зарегистрирован к рассмотрению. Поэтому многие домовладельцы, утратив терпение, решаются переводить апартаменты в жилой формат индивидуально. И сталкиваются с целым букетом трудностей…

Инсоляция – камень преткновения

Основная проблема перевода заключается в уровне инсоляции. По нормативам, установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, жилым может считаться только помещение, которое не менее двух часов в сутки освещается прямым солнечным светом. В этом контексте апартаменты перевести иногда попросту невозможно из-за высокой плотности окружающей застройки.

Если окна здания закрыты от Солнца тенями небоскребов, светлой квартире не быть. Пусть ее дома бывает только поздней ночью – закон непоколебим. Нормы инсоляции зависят от широты. К примеру, Москва находится на северных границах центральной зоны, для которой установлен норматив 2 часа/сутки. В застройке высокой плотности солнце часто не попадает в окна и этого мизерного времени.

Апартаменты не перевести в квартиру, если солнце не попадает внутрь, но есть «лазейки», позволяющие обойти систему. Так, не имеет значения, как апартаменты наполняются светом, и в какое время суток это происходит. Таким образом, жилой фонд допускает дробление норматива – т.е., освещение может прерываться и состоять, по сути, из нескольких «подходов».

Дробная инсоляция должна быть на 30 минут протяженнее, при этом хотя бы один из периодов освещения должен длиться непрерывно не меньше часа, но и этого достаточно, чтобы существенно расширить возможности жильцов.

Лазейки в законах об освещении

Освещаться не обязательно должны все комнаты квартиры. «Двушке» достаточно одного инсолированного помещения, многокомнатным – двух. Здесь можно схитрить и перевести просторные апартаменты, разделив солнечную комнату на две маленьких.

При этом учитывайте, что в соответствии с СП 54.13330.2011 ширина единственной освещаемой комнаты должна составлять минимум 2.5м, а общая площадь – от 9 «квадратов».

Поэтому не все апартаменты в статус жилого помещения можно перевести чисто физически.

Также формально можно разделить всю квартиру надвое, при этом одна будет освещенной по всем нормативам, вторая – как прежде. Первую можно легко перевести в формат жилого помещения – где, соответственно, и прописаться.

Но здесь ждет волокита: не суть жилое/нежилое, помещение обязательно должно комплектоваться собственными кухней и санузлом.

Поэтому, если разделить вывод стояка или газовую магистраль по плану не удается, есть последний, самый радикальный вариант: снести все внутренние стены, переведя апартаменты в статус студии.

В остальном строительные правила – «темный лес», и «тропинки» в нем постоянно зарастают – как и появляются новые. Поэтому однозначно ответить, какие возможности открыты в данный момент относительно придания помещению жилого статуса, сможет лишь профильный специалист.

Немного о вентиляции

Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции. Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.

В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.

К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м.

, В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов».

Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.

Общий порядок перевода

Чтобы переоформить апартаменты, потребуется установить техническую возможность этого самого перевода. Если внутренний ремонт или вентсистемы – вопрос решаемый хотя бы теоретически, то небоскребы, закрывающие солнце, передвинуть не удастся.

Если же существует шанс сменить статус помещения, придется готовить массу документов:

1. заключение уполномоченных организаций о технической возможности изменения статуса нежилого помещения;

2. официальный запрос на переоформление;

3. проект перепланировки;

4. технический план перевода апартаментов в квартиру и многое другое.

После проведения работ нужно также заверить их актом приемочной комиссии и получить выписку из ЕГРН о присвоении статуса жилого помещения.

Полный перечень документов для пополнения помещением жилого фонда, не говоря о строго регламентированных процедурах, покажется неискушенному в вопросах риэлторской юриспруденции сущим кошмаром. И действительно, разобраться в них человеку без соответствующего опыта не удастся, из-за чего можно наделать множество ошибок и апартаменты будет перевести затруднительно.

Поэтому поручать ведение документации для жилого помещения следует профессионалам. К счастью, сегодня множество фирм предоставляет консалтинговые и юридические услуги по смене статуса жилого/нежилого фонда.

Разумеется, за рамками строительных норм бессильны даже высшие представители власти, и апартаменты нужно перевести в статус официально жилого помещения, отсутствие технических условий, любой указ будет бессильным.

Но если у вас есть выход на мэрию, можно существенно сэкономить время, обратившись напрямую к выносящим решающий вердикт в решении о переводе апартаментов в жилой фонд.

«О деталях и схемах перевода апартаментов в квартиры застройщики предпочитают умалчивать»

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.  

Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами.

В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать.

Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать.

К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки. 

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения.

Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так.

В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений.

Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст.

Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию.

Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.

Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?

В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте.

Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта.

Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка. 

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.

Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов «квартиры+апартаменты»? Станут ли такие ЖК трендом или нет?

Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?

В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.

В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами. 

Дата публикации 12 апреля 2016

Удастся ли перевести апартаменты в жилье?

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом.  Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение.  Разберемся, действительно ли это возможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые.  Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

• санитарно-эпидемиологическим нормам; и
• техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

• расположение здания,
• отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
• вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
• его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно.  Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей.  Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

• заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
• согласие соседей на перевод;
• техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

• разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
• получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
• внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех.  В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п.  Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

• предельным размерам (площади);
• поэтажному расположению;
• противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.  Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.   Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение.  Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех.  Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам.   И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Что не так в законопроекте о переводе апартаментов в жилье

Попытки поставить знак равенства между апартаментами и жильем то и дело терпят фиаско. На днях, по информации СМИ, Минэкономразвития отказалось поддержать очередной законопроект, уравнивающий в правах владельцев жилья и апартаментов.

Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», который не понравился экспертам из ведомства Максима Орешкина, был внесен на рассмотрение в Госдуму в июне. Документ предлагает переводить апартаменты в статус жилья, что восстановит покупателей в якобы нарушенных правах — начиная с невозможности получить прописку и заканчивая отсутствием социальной инфраструктуры.

Зачем переводить коммерческий объект в статус жилой недвижимости? В законопроекте это объясняется заботой о гражданах. Однако для «жилых апартаментов» в документе не предусмотрено никаких стандартов или требований.

Впрочем, постоянную регистрацию в жилых апартаментах законопроект не предусматривает, поэтому ходить в эти «соседние» сады и школы дети все равно не смогут.

Что в итоге? Вроде помещение жилое, но отправить детей в детский сад или школу по месту жительства невозможно, так же как получить регистрацию, воспользоваться медицинскими услугами системы ОМС, социальными льготами.

Не получится оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых помещений и получать субсидии и компенсацию расходов. Получается, что это медвежья услуга для покупателей и откровенная подножка застройщикам жилья.

Апарт-отели — это гостиничные объекты для временного проживания, они требуют гостиничной, а не жилой инфраструктуры. Девелоперы изначально не строили в таких проектах школы и сады. А покупатели знали, что приобретают коммерческий объект для инвестиций или собственных нужд, но никак не для проживания.

Так к чему этот закон? С 1 июля 2023 г. все апарт-комплексы должны в соответствии с законом «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации…» проходить процедуру классификации.

А перевод апартаментов в категорию жилой недвижимости позволит строителям «псевдожилья» избежать классификации и связанных с ней сложностей.

И вовсе не помешает покупателям «жилых апартаментов» сдавать их в аренду — правда, уже нелегально.

Безусловно, законодатели хотят легализовать «грехи прошлого». Однако при этом важно не разрушить градостроительную политику, социальную обеспеченность граждан, цивилизованную туриндустрию.

Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты».

В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское.

Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки.

И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса.

Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв.

метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов.

Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё.

И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами.

Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений.

В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк.

Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя.

На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.