Можно ли и как выделить доли детям в ипотечной квартире

Многие семьи с детьми прибегают к помощи жилищных ссуд для покупки квартиры. В результате сделки родители становятся собственниками квадратных метров, а сам объект становится залогом. Но далеко не все заемщики задумываются о том, как связаны ипотека и доля ребенка.

Есть случаи, когда выделить доли детям – единственный шанс приобрести недвижимость с использованием средств банка и соблюсти требования законодательства. Например, когда для получения или частичного погашения ссуды были использованы средства семейного сертификата.

В статье разберем, как это сделать до погашения и после выплаты ипотеки, разберемся в нюансах и тонкостях процедуры.

Сложности с выделением доли ребенка

Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор. Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство. Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.

Можно ли выделить долю детям

Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.

Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы впоследствии купить новую частично за счет кредитных средств.

В этом случае потребуется разрешение опеки на проведение сделки.

Чтобы его получить, необходимо проинформировать надзорный орган о том, что ребенку будет предоставлено право обладания недвижимостью, которая будет куплена впоследствии.

Если ребенок старше 14 лет, то потребуется его письменное согласие на совершение сделки. Здесь можно более подробно ознакомиться с нюансами процесса.

Передача части собственности оформляется одним из этих способов:

• Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
• Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.

Чтобы не возникло проблем с последующей регистрацией права собственности, следует доверить составление этих документов профессиональным юристам. На нашем портале можно получить бесплатную консультацию.

Несмотря на то, что законодательно не установлен минимальный размер части детской собственности, чтобы не было проблем с контролирующими органами, лучше всего исходить из нормы – 12 квадратов на  каждого из малышей.

Когда требуется обязательство о выделении долей

Обязательство представляет собой юридически удостоверенный документ. Согласно ему, будущий собственник квартиры обязуется разделить право обладания жильем с детьми и вторым супругом при наличии. Простыми словами, обязательство позволяет отсрочить момент выделения детям положенных им метров, но обязывает совершить это в дальнейшем.

Этот документ требуется составлять при использовании номинала материнского капитала для оплаты части стоимости покупки квартиры, в том числе в ипотеку. Без него пенсионный фонд не направит деньги по назначению. Если приобретается жилье в новостройке по договору долевого участия, то выделить доли детям необходимо после подписания акта получения жилья, до момента оформления собственности.

Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:

1. Жилье куплено с использованием заемных средств, возможно выделить доли детям после погашения ипотеки.
2. Родители являются собственниками квартиры, при этом размер собственности несовершеннолетних еще не определен.
3. Продолжаются взносы в кооператив.
4. Идет строительство частного дома.

Важно! С момента окончания обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом, семье дается полгода на исполнение намерений, указанных в обязательстве.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно.

Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним.

Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

• Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
• Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
• Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
• Прибегнуть к помощи другого банка.

Важно! Законом не регламентируется, какая именно часть собственности может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100000.

На решение банка о возможности выделения доли ребенка при ипотеке может повлиять подтверждение платежеспособности, наличия накоплений, альтернативной недвижимости или автомобиля.

На сегодняшний день сделки с выделением детской доли заключают Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК).

Выделение доли детям до погашения ипотеки

Как было сказано выше, не все банки готовы пойти на эту процедуру. Однако крупные кредитные организации стараются соблюдать предписания органов опеки, вставать в этом вопросе на сторону клиента. Доли малолетних членов семьи должны быть определены до момента получения жилищной ссуды. Рассмотрим поэтапно, как выделить части собственности в этой ситуации.

Особенности

К нюансам этой процедуры можно отнести:

• Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
• Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
• Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
• Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Документы

Потребуется подготовить:

1. Удостоверяющие личность документы.
2. Отчет об оценке квартиры.
3. Правоустанавливающие документы (выписка из единого реестра).
4. Согласие другого супруга.
5. Письменное заявление в банк о возможности распределения собственности несовершеннолетним.

Порядок действий

Процесс состоит из следующих действий:

1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
2. Подобрать квартиру.
3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
6. Передать все документы на регистрацию.
7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Выделение доли детям после погашения ипотеки

Выделить доли детям после погашения ипотеки значительно проще, потому что эта процедура не требует получения дополнительных согласований со стороны банка. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Особенности

Эта процедура также имеет ряд нюансов:

• Если в период действия кредитного договора в семье появился еще один малыш, его обязаны наделить долей наравне со старшими детьми.
• На сбор всех документов и проведение процедуры передачи отводится 6 месяцев после расчета по кредиту. Если семья не успевает завершить процесс в этот период, надзорные органы имеют право в судебном порядке взыскать номинал маткапитала обратно.
• Для передачи права собственности можно составить договор дарения или соглашение о передаче части квартиры. Оба эти документа нотариально заверяются. Они подразумевают переход собственности без внесения дополнительных оплат.
• Если супруги оба являются собственниками, но доля каждого из них не определена, сначала необходимо выделить их части, после этого – детские. Одновременно выделить доли каждого не получится из-за разных оснований для получения. Части супругов выделяются на основании соглашения о разделе брачного имущества, в то время как малышам передаются по дарению или соглашению о выделении долей.

Документы

Потребуется следующий комплект. Для снятия обременения после погашения ипотеки:

1. Закладная из банка.
2. Заявление на снятие – составит сотрудник МФЦ. Заранее составлять ничего не нужно, госпошлина тоже отсутствует.

Далее для раздела долей в МФЦ нужно подготовить:

Порядок действий

Механизм разграничения прав на собственность по окончании взносов по ипотеке значительно упрощается, не требует дополнительных решений со стороны контролирующих органов или кредитной организации.

Состоит из следующих этапов:

1. Получение закладной от банка после полного погашения ипотечного займа. На выдачу у банка есть две недели с момента внесения последней оплаты.
2. Регистрация снятия обременения. Комплект передается в МФЦ, потом собственник получает новую бумагу из единого реестра уже без сведений об ипотеке. Детально об это процедуре мы писали ранее. Потребуется справка о закрытии ипотеки, отсутствии задолженности перед банком.
3. Составление, нотариальное заверение основания раздела собственности (соглашение о добровольной передаче части собственности, договор дарения).
4. Передача документации в орган регистрации. Заявление подает каждый участник от своего имени (за малолетних действуют родители), бланк заполняют сотрудники МФЦ.

Подведем итоги, исходя из всей вышеизложенной информации. Разграничить детские доли возможно до и после погашения ипотеки. Чтобы не было разногласий с органами надзора, следует передавать доли, соотносимые с номиналом маткапитала.

Следует тщательно подбирать кредитора, отдавать предпочтение следует тем банкам, которые не препятствуют передачи несовершеннолетним положенную им часть собственности.

Документы на передачу долей лучше всего составлять у специалиста в этой области.

Уважаемые читатели! Ситуация на ипотечном рынке меняется очень быстро. В статье описаны общие правила. Чтобы решить индивидуальную ситуацию, обратитесь к нашему юристу – специалист онлайн.

Было полезно и интересно? Поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. На вопросы всегда рад ответить дежурный юрист нашего портала.

Читайте далее статью про соглашение о выделении долей.

Выделяет ли Сбербанк доли детям при ипотеке

Если Сбербанк выделяет доли детям, то почему в интернете есть масса информации о том, что оформить это не получается? Проблема возникает у тех людей, кто желает до погашения жилищного кредита обеспечить ребенка гарантированным жильем. Мало кто понимает, насколько это возможно. И еще меньше родителей имеют достаточно знаний в юриспруденции, чтобы правильно провести процедуру. Поэтому обо всем по порядку простыми словами.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Согласно статистике порядка трети семей пользуются ипотечными кредитами при покупке жилплощади. Популярностью у населения пользуются двух и трехкомнатные квартиры в новостройках. В таких домах комнаты имеют достаточную площадь, чтобы на каждого члена семьи приходилось необходимое количество квадратных метров для комфортного проживания.

Ипотека в Сбербанке предполагает предоставлении доли ребенку, если родители задействовали материнский капитал, который составляет 453.026,00 руб.

Напоминаем, что деньги выплачиваются семьям при появлении на свет второго малыша. Процедура предполагает оформление обязательства на выделение доли.

Документ долгосрочный, и действительными владельцами люди становятся после погашения задолженности перед Сбербанком.

Выделить долю ребенку можно, если того требуют органы опеки. В данном случае нет необходимости использовать маткапитал в качестве первоначального взноса.

Органы опеки требуют от родителей оформить долю заблаговременно. Суть в том, что если долг перед Сбербанком не погашается, и квартира изымается, то на момент ее реализации интересы малыша будут защищены.

Но подобные сделки сопряжены с рядом трудностей.

Возможные сложности

Выделение долей детям дополняет проблем. Ипотечное кредитование – сложная процедура, учитывая массу документов и аспектов, который учитывает Сбербанк при определении условий кредита. Противоречивые моменты следующие:

1. Использование материнского капитала не обязательно предполагает долю недвижимости для ребенка.
2. Решение продать недвижимость обязывает родителей получать одобрение Сбербанка на совершение сделки.
3. Доля не обязательно должна быть такой же, как и в предыдущей квартире. При оформлении ипотеки она может уменьшиться.
4. Наличие доли не лишает право Сбербанка выселить отца с матерью в случае появления задолженности по кредиту.

При оформлении доли получают одобрение Сбербанка. Чтобы увеличить шансы делают следующее:

• тщательно выбирают кредитора (Сбербанк считается лучшим вариантом);
• улучшают (при необходимости) кредитную историю, ликвидируют все задолженности перед банками;
• предоставляют Сбербанку залог в виде другого имущества, принадлежащего заявителю;
• распределяют детские доли в других квартирах и домах родственников второй очереди (бабушки, дедушки, тети, дяди).

При этом можно рассчитывать на выгодное распределение долей и гарантированное одобрение Сбербанка. Так, если родители проживают в доме или квартире с бабушкой, получают жилплощадь в наследство, ее можно заложить. Тогда долю можно перераспределить таким образом, чтобы в новой квартире, взятой в ипотеку, ребенку полагалась доля в ¼.

Пока задолженность перед Сбербанком не погашена, залоговое имущество находится в залоге в качестве гарантии. После погашения оба объекта становятся собственностью семьи.

В данном случае оформляется разрешение органов опеки, так как речь идет о лишении детей доли наследства.

Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку?

Мгновенная передача доли чаще всего невозможна. Данный факт связан с тем, что квадратные метры принадлежат банку до погашения ипотеки. Альтернатива – оформление отсрочки исполнения, оформляемая, если использовался материнский капитал. После погашения задолженности доля передается на основании дарственной или по обоюдному согласию родителей. Еще одна возможность – оформление доли через суд.

Порядок действий, инструкция

Правильное проведение процедуры выделения долей – гарантия обеспечения отпрысков жильем. Пошагово инструкция предполагает:

1. Подачи заявки на ипотечное кредитование Сбербанка.
2. Получение одобрения Сбербанка с согласием выделить долю.
3. Обсуждение условий займа (срок, сумма, процентная ставка).
4. Предоставление согласия Сбербанка в органы опеки.
5. Подписание договора купли-продажи объекта недвижимости.
6. Оформление выдела детской доли в общем объеме квадратуры.
7. Подписать договор на кредит на покупку жилья со Сбербанком.
8. Погасить ипотеку в полном объеме без просрочек.

Сложность в том, что каждый шаг сопряжен с рядом трудностей, которые придется пройти. Большое количество инстанций и документов, согласования, обоснования и т.д. Но любая проблема решаема, если действовать по вышеупомянутой инструкции.

Необходимые документы

Чтобы подойти к процедуре подготовленным, необходимо выполнить следующее:

1. Получить заключение о стоимости объекта недвижимости.
2. Забрать расписку у владельца жилья, что квартира готова к переоформлению.
3. Оформить письменное согласие супругов.
4. Получить выписку из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости).
5. Подготовить справку о трудоустройстве (копию трудовой книжки, лицензию на ведение ИП, копию договора найма, справку 2-НДФЛ и др.).
6. Свидетельство о заключении брака.

Кадастровые бумаги не предоставляются. Росреестр запрашивает данные самостоятельно. А чтобы получить выписку для Сбербанка, придется подготовить:

• документы, удостоверяющие личности всех участвующих в выделении доли;
• свидетельство о браке (оригинал и копию);
• квитанцию на оплату государственной пошлины;
• свидетельство о рождении ребенка;
• бумаги, доказывающие право на владения жильем;
• письменное согласие папы и мамы малыша.

Все бумаги должны быть действительными. Перечень велик, но как правило, документация есть у каждого заемщика.

Соглашение о выделении доли детям

По своей сути данный документ является обязательством, которое принимают на себя родители. Контролирует передачу долю Пенсионный Фонт Российской Федерации, если используется маткапитал. Особенность оформления – обязательное нотариальное заверение. Обязательства вступают в силу с момента подписания ипотечного договора в Сбербанке.

Ребенку выделяют долю, не меньшую, нежели указано в законодательных актах России. Для регионов количество квадратных метров разнится. Средняя обязательная площадь – 12 кв.м. документ не имеет унифицированной формы, но это скорее минус. Нужно указать все требуемые данные. Образец соглашения родителей на выделение доли можно скачать в интернете или получить у нотариуса.

Сроки

Здесь ситуация имеет ряд особенностей. Каждый случай в отношении сроков определения доли индивидуален. Все зависит от следующих факторов:

1. Одобрение Сбербанка выдается в период от декады до одного месяца.
2. На получение разрешения органов опеки тратится до двух недель.
3. Период, отведенный на исполнения соглашения, – до полугода.
4. На регистрацию в Росреестре придется затратить от 14 до 30 дней.

Судебное разбирательство проводится в течение 2-6 месяцев, если нет никаких осложнений. При этом процедура предполагает расходы, и это помимо обязанности погашать долг перед Сбербанком.

Стоимость, расходы

Вместе с нотариальным заверением соглашение или обязательство обойдется в сумму от 300 до 20000 руб. Если оформление производится не через Сбербанк а через суд, госпошлина за подачу заявления зависит от исковой стоимости, и рассчитывается персонально. Остальные справки также потребуют расходов. Полшины варьируются от 100 до 1000 руб.

Полезные советы

Перед реализацией решения ребенку необходимо оформить предварительные документы. Оценивается целесообразность предоставления имеющегося жилья в качестве залогового. Если согласие получить не вышло, можно действовать через суд. Консультанты Сбербанка готовы оказать юридическую поддержку. Консультация доступна по телефону, при личной явке или в режиме онлайн.

Порядок выделения доли детям в квартире, купленной по материнскому капиталу

Предлагаем рассмотреть тему: «порядок выделения доли детям в квартире, купленной по материнскому капиталу» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Согласно закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.

о дополнительных мерах господдержки семей, если материнский капитал используется для улучшения жилищный условий, то супруги обязаны выделить доли в приобретаемом, строящемся или реконструируемом на его средства жилье себе и всем детям, — в том числе и тем, которые будут рождены или усыновлены впоследствии. Если средствами сертификата компенсируется проведенные строительство или реконструкция, а жилплощадь находится в общей совместной или индивидуальной собственности, то доли также выделяются.

При подаче заявления о распоряжении в Пенсионный фонд также необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство о выделении долей.

Доли распределяются между членами семьи в течение полугода после выполнения условий, указанных в обязательстве.

Стоимость оформления этого документа законодательно не определена — нотариус устанавливает ее самостоятельно.

Выделение долей в жилье, которое приобретается (строится, реконструируется) на материнский капитал, как правило, заверяется нотариально (за исключением некоторых случаев). Если доля переходит по договору дарения, то госпошлина составит 0,5 % оценочной стоимости жилья

Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Ассоциация российских банков (АРБ) предложила законодательно разрешить рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал.

АРБ направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо с законопроектом, который меняет порядок оформления долевой собственности на детей.

В частности, разрешает выделять доли несовершеннолетним детям после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.

Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке.

Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов.

Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.

Маткапитал выдадут семьям, получившим гражданство РФ после рождения детей

После полного погашения кредита — оно автоматически происходит при рефинансировании — и снятия залога заемщик обязан в течение шести месяцев оформить доли в собственности на супруга и детей, в том числе на несовершеннолетних. Казалось бы, тут нет проблемы, однако она возникает, когда встает вопрос о передаче в залог банку доли малолетнего.

Для этого необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Но они зачастую отказывают в его выдаче из-за риска утраты имущества ребенка в случае обращения взыскания на его долю, подчеркивают в АРБ. «При рефинансировании залог по первоначальному кредитному договору снимается, а значит, появляется необходимость выделить доли детям.

Но органы опеки и попечительства не дают свое согласие на передачу квартиры в залог по новому договору, а банки не хотят предоставлять кредит без обеспечения.

Семьи не могут рефинансировать ипотеку и улучшить свое материальное положение из-за несовершенства законодательной базы», — говорит Андрей Андреев, управляющий партнер юридического бюро U&Partners.

Кроме того, документы на снятие обременения и наложение нового сдаются в МФЦ одновременно. Фактически в беззалоговом положении квартира находится меньше суток. А как только обременение оформлено, уже банк, рефинансировавший ипотеку, отказывается выделить детям доли в заложенном имуществе.

«Формально можно рефинансировать ипотечный кредит, на частичное погашение которого был использован маткапитал, — отмечает Евгений Пугачёв, адвокат юридической фирмы «Интеллектуальный капитал».

— Но если доли не выделены всем членам семьи, скорее всего банк откажет из-за риска оспаривания сделки залога.

Если же доли выделены, то банку не интересно рефинансировать кредит, так как он получит в залог квартиру с малолетними собственниками, что сильно усложняет обращение взыскания на предмет залога и повышает уровень риска».

Заявления на выдачу маткапитала рассмотрят в два раза быстрее

АРБ предлагает оформлять права всех членов семьи на квартиру только после того, как ипотека будет погашена полностью у последнего кредитора. Это позволит семьям рефинансировать кредиты и снизить затраты на их обслуживание, не боясь попасть под санкции.

Многие заемщики в попытке снизить процент по кредиту вынуждены нарушать обязательство оформить доли в праве собственности на недвижимость всех членов семьи после снятия обременения. Последствия такого поведения могут оспорить как органы прокуратуры, так и сам ребенок по достижении 18 лет.

«Сейчас выдел долей в праве на жилье, для приобретения которого использовался маткапитал, почти никак не отслеживается, — добавляет Пугачёв. — Но если будет установлено, что такая квартира продана без выдела долей всем членам семьи, сделка продажи может быть признана недействительной».

Оформлять доли на детей могут разрешить после полного погашения ипотеки у последнего кредитора

По словам главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, инициатива вовсю обсуждается в Госдуме, есть шансы на ее рассмотрение уже в весеннюю сессию.

Как выделить доли детям в ипотечной квартире

100 юристов сейчас на сайте

• Добрый день!
• Прошу Вашего совета:
• В марте 2016 года мы с супругой досрочно полностью гасим ипотеку АИЖК на свою однокомнатную квартиру.
• В 15 году мы получили и использовали материнский сертификат для частичного погашения своей однокомнатной квартиры.
• Пенсионный фонд в 15 году обязал нас составить у нотариуса обязательство по выделению долей детям в нашей же однокомнатной квартире.
• Но, нашу однокомнатную квартиру я планирую сейчас выставить на продажу ( + необходимо забрать закладную и снять обременение).
• Параллельно в течении марта 16 года я планирую купить новую готовую двухкомнатную квартиру в новую ипотеку, не дожидаясь продажи своей, однокомнатной.

Вопрос: Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади ? Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.

1. Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире.
2. Мы растерянности, что делать ?
3. Заранее Вам спасибо!
4. С уважением,
5. Кармадонов Григорий
6. 8-905-647-70-15

[email protected]

Уточнение клиента

Если все же выделять доли в новой двушке даст ли согласие банк залогодержатель (Сбербанк) ?

И есть мнение, имеет ли оно право на жизнь:

«Если в ипотеку куплена одна квартира, а обязательные доли детям вы желаете выделить в другой, постарайтесь совершить сделку так, чтобы и то и другое жилье оказалось в вашей собственности одновременно и в этот момент обратитесь за разрешением в отдел опеки. В таком случае отказать выделить доли детям в квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны.»

Уточнение клиента

• Добрый день!
• Я обратился в Сбербанк, мне ответили, что можно выделить доли детям.
• Необходимо обратится в отдел опеки и они они дают свое согласие, мы его принимаем и выдаем ипотеку с выделением долей в новой залоговой двушке.
• Практика она сказала стандартная, ничего удивительного нет, многие ей пользуются.

Уточнение клиента

Доброе утро!

Новая информация, при обращении в территориальный орган опеки и попечительства г. Ярославля, был получен такой ответ:

Согласие не дадим, т.к. вы по своему обязательству должны выделить доли в однушке, и только там. Сказали идите в пенсионный фонд решайте вопрос с заменой предмета (квартиры) для выделения.

Банк вчера имел ввиду то, что в принципе выделить доли в новой приобретаемой в кредит квартире. Но если у нас есть обязательство на старую, то помочь ни чем не может.

Собственно как то так.

Уточнение клиента

1. Вопрос банку:
2. Если мы сейчас купим в ипотеку квартиру без выделения долей детям, а эти самые доли выделим в своей квартире по нотариальному обязательству, можно ли потом (до конца 2016 года) при продаже нашей старой квартиры с уже выделенными долям, пере выделить доли в новой уже приобретенной квартиры с использованием средств Сбербанка и находящейся у Вас в залоге ?
3. Я это спрашиваю, потому что продавая свою старую квартиру нем обязательно необходимо выделить доли где то еще не хуже чем они были.
4. Ответ банка:
5. Да, конечно.

Уточнение клиента

• Добрый день!
• Принято решение закрыть ипотеку в старой квартире и не продавать ее.
• Спокойно выделить доли и пожить какое то время в это кризисный период в стране без единого кредита и долга.
• Спасибо ВСЕМ!

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (7)

Здравствуйте, Григорий.

Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?Григорий

По закону Вы конечно должны выделить доли в квартире, которая указана в обязательстве. Но так как другая квартира будет больше по площади и Вы выделите доли детям в этой квартире, то это не будет нарушением прав детей. Не будет являться ухудшением их жилищных условий.

Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.Григорий

Если с однокомнатной квартиры обременение снято, то Росреестр и ПФР никак не могут препятствовать Вам в ее продаже. То, что Вы не выделили доли в квартире данные структуры не интересует.

• 10,0рейтинг
• 4665отзывов
• эксперт

Вопрос: Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади? Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.Григорий

Добрый день.

Я все таки полагаю, что могут быть сложности, поскольку обязательство дано о выделении долей в однокомнатной квартире. И это обязательство нужно исполнять именно в том виде, в каком оно дано.

Тот факт. что новая квартира больше это конечно никак не нарушает права остальных членов семьи, однако это все равно еще нужно обосновать и не факт, что кто-то захочет в это вдаваться.

Вы попробуйте, но я полагаю, что будет проблематично, поскольку подход здесь достаточно формальный.

В то же время если никто никуда жаловаться не будет, то все вполне может пройти.

С Уважением.Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. Вы можете попробовать переписать обязательство на другую жилплощадь. Для этого обратитесь в органы ПФР. Поскольку ущемления прав несовершенолеиних не будет, я думаю ПФР не будет возражать

Добрый день!

Формально схема должна быть такая — сначала выделяете доли в однушке, потом, чтобы ее продать Вы должны получить согласие органов опеки и представить им доказательства того, что права детей не будут нарушены и им будет представлено жилье не хуже.

Но, если Вы продадите однушку, но при этом выделите доли в двухкомнатной квартире, то впоследствии никаких проблем быть не должно. Так как права детей в итоге нарушены не будут, ответственности за нарушение нотариального обязательства никакой быть не может.

Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире. Мы растерянности, что делать?Григорий

Григорий вам нужно обратиться в органы опеки, потому что их работа контролировать обеспечение несовершеннолетних. Предполагаю их ответ, что только вариант: дождаться собственности, выделить доли и продавать с разрешения опеки с одновременной покупкой другой квартиры. Так как это законный вариант.

Закон я в действительности нарушать не хочу, выделить я планирую даже большую доли, но в обязательстве черным по белому прописано, что доли выделить строго в однокомнатной старой квартире.Григорий

Здравствуйте!

Мы растерянности, что делать ?Григорий

Выделять в однокомнатной, затем продавать с предварительного разрешения органов опеки.

Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.Григорий

В чем препятствия?

Можем ли мы выделить доли по обязательству своим детям в новой готовой приобретаемой двухкомнатной квартире, большей по площади?Григорий

Добрый день! Рекомендую не идти данным путём — поскольку у Вас письменное обязательство на объект недвижимости приобретённый с использованием средств материнского капитала.

Потом просто могут появиться проблемы и сделка может быть оспорена в суде ПФР который выдавал МК.

Лучше сначала выделить доли как указано в письменном обязательстве и со спокойной душой уже решать вопрос по приобретению жилья дальше.

Выделять в своей однокомнатной, которая вот вот скоро будет продана у меня нет никакого желания. Я предполагаю препятствие госреестра, пенсионного фонда и банка держателя закладной по новой приобретаемой двухкомнатной квартире.Григорий

Это понятно — много времени и нервов — но а что делать.

Мы растерянности, что делать?Григорий

В данном случае рекомендую: 1. Пройти в ПФР и поинтересоваться данным вопросом в отделе по работе с средствами МК — они подскажут что делать и сообщат возможные правовые последствия. 2.

Пройдите в органы опеки и попечительства по поводу вопроса получения разрешения на отчуждение жилой площади (в которой долевыми собственниками будут дети после выдела им долей) с целью приобретения большей площади — они так же Вам подскажут что им необходимо представить для выдачи Вам письменного разрешения. С Уважением…

Можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Для молодых семей, которые приобрели квартиру с привлечением заемных средств, в определенных ситуациях важно заранее знать, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире. Иногда от этого зависит, смогут ли они переехать в более комфортное жилье.

Проблема выделения долей детям в ипотечном жилье

Если квартира приобретена в ипотеку, а для погашения части долга использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. Это является одним из условий использования указанной преференции.

Обычно сначала заключается ипотечный договор, покупается недвижимость, а уже потом семьи сталкиваются с проблемой необходимости исполнения требований закона. Даже если право на средства материнского капитала возникло до совершения сделки купли-продажи, то все равно детей в таких документах в качестве будущих собственников жилья не указывают.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в случаях, когда данная собственность передается в залог, совершаются исключительно с согласия органов опеки.

При совершении такой сделки жилищные условия детей не должны ухудшаться. Опека смотрит и на качество обоих объектов недвижимости, и на фактический размер доли (по сути – площади), что уже принадлежит и предполагается, что будет принадлежать несовершеннолетнему.

Если ребенку исполнилось 14 лет, на совершение сделки купли-продажи и с последующей ипотекой потребуется его согласие.

Решение проблемы выделения долей детям в ипотечном жилье

Выделение доли ребенку в ипотечной квартире возможно при одновременном выполнении двух условий:

• согласия органов опеки на то, что собственность несовершеннолетнего будет передана в залог;
• согласия кредитора на то, чтобы было оформлено выделение доли ребенку.

Банки не спешат идти навстречу клиентам и давать свое согласие на выделение долей несовершеннолетним.

И это притом, что при наличии разрешения на сделку от органов опеки при возникновении проблем с платежами права кредитора защищены законом.

Банк может реализовать залоговое имущество на основании судебного решения, даже если доля в нем является собственностью несовершеннолетнего, и так компенсировать свои убытки.

Если речь идет об использовании средств материнского капитала, Пенсионный фонд просит принести нотариально заверенное обещание обеспечить доли в приобретенной жилой недвижимости детям после погашения займа и снятия обременения. Проблему можно разрешить и в судебном порядке, то есть обязать кредитора на основании судебного решения дать свое согласие на выделение доли в ипотечном жилье детям.

В случае продажи доли и необходимости покупки в ипотеку нового жилья, как правило, ищут выход в наделении ребенка долей в другом объекте недвижимости, например, в квартире у бабушки или дедушки.