Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами, как продать квартиру в рассрочку без риска

Приобретение недвижимости – затратная процедура, в связи с чем при невозможности единовременной уплаты полной стоимости жилья граждане прибегают к допустимым законодательством способам, одним из которых является рассрочка.

Внесение денежной суммы частями облегчает покупателю финансовое бремя, а продавец не лишается возможности передать права на жилплощадь из-за отсутствия платежеспособных клиентов.

Выгода и риски сделки

Стороны, заключающие договор рассрочки, идут на это по нескольким причинам. Покупатель:

• получает шанс приобрести квадратные метры дешевле, чем с помощью банковского кредита;
• процесс оформления рассрочки проще ипотечного займа, нет необходимости в оплате страхования жизни и недвижимости;
• при наличии некоторой денежной суммы и ожидании финансовых поступлений в будущем (продажа собственной квартиры, вступление в права наследства и т.д.) рассрочка позволяет получить жилплощадь в пользование уже со дня заключения договора.

Продавцы соглашаются на сделку когда:

Если вы хотите узнать, как в 2023 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

• квартира длительное время не продается;
• срочно необходимы деньги;
• у жилья есть недостатки (отсутствие ремонта, обременения и прочее), затрудняющие быструю и выгодную реализацию.

• Подобный способ передачи прав собственности используют строительные компании, недавно появившиеся на рынке и не успевшие заслужить репутацию.
• Риск для обеих сторон заключается в неправильном составлении договора, как следствие, при возникновении форс-мажорных обстоятельств (покупатель перестанет платить за жилье, продавец окажется мошенником) обращение в суд не поможет потерпевшей стороне компенсировать понесенные убытки.
• Подписывая соглашение о рассрочке на приобретение квартиры в строящемся доме, покупатель лишается права оспорить в судебном порядке действия компании – подрядчика, нарушающей срок сдачи дома в эксплуатацию, и прочие причиненные неудобства.

В этом отношении договор долевого участия имеет больше юридической силы при судебном разбирательстве с недобросовестным застройщиком, а потому гораздо выгоднее для приобретающих жилплощадь граждан.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

• ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
• точную информацию об объекте недвижимости;
• права и обязанности сторон;
• порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;
• покупную стоимость квартиры, размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка.

При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

1. Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).
2. На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.
3. Заключение договора предполагает наличие следующих документов:

• паспорт покупателя и владельца недвижимости;
• нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
• подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли – продажи, дарения и т.д.);
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки. При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.

Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:

• стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
• устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
• проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
• составляют и подписывают договор о рассрочке;
• осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).

В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:

1. Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
2. Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
3. Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.

Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как продать в рассрочку товары, авто, квартиру или дом без риска

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно продать в рассрочку движимое и недвижимое имущество, а также различные товары.

Сегодня вы узнаете:

В нынешнее, не совсем простое время, людям очень тяжело насобирать сразу большую сумму для совершения покупки. Тут на помощь может прийти рассрочка.

Она удобна не только покупателям, но и продавцам. Ведь благодаря тому, что деньги за товар можно отдавать частями, люди охотнее совершают покупки. Это способствует увеличению объемов продаж.

Но тут многие покупатели путают рассрочку со схожим термином «кредитование». Это похожие, но довольно разные понятие.

Покупка в кредит – это процесс приобретения товара, когда покупатель оплачивает его не сразу, а частями. При этом в сделке участвует 3 стороны: продавец, покупатель и банковское учреждение. Покупатель помимо стоимости самого товара оплачивает проценты по кредиту, то есть переплачивает.

Покупка в рассрочку – это сделка, в которой принимают участие 2 стороны (продавец и покупатель). При этом покупатель не выплачивает проценты, стоимость товара просто делится на определенное количество платежей.

Продавать в рассрочку можно что угодно. Это может быть бытовая техника, детские товары, движимое и недвижимое имущество (квартиры, дома, автомобили).

Но бывают в жизни ситуации, когда человеку срочно нужна определенная сумма, а покупателей на горизонте не наблюдается. Тогда можно найти человека, который захочет совершить покупку, расплачиваясь постепенно.

Как продавать товары в рассрочку

Если вы открыли свой магазин и решили предложить своим клиентам услугу «Товар в рассрочку», тогда вы должны являться индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Физические лица не могут продавать товар таким образом. Конечно, за то, что вы продадите свой холодильник в рассрочку, не будучи ИП или юрлицом, вас в тюрьму не посадят. Но вы останетесь беззащитны в случае, если покупатель откажется выплачивать оставшуюся часть суммы.

Для того чтобы продать товар, вам нужно будет:

1. Найти покупателя;
2. Попросить его предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность (этот пункт необязателен);
3. Заключить договор купли-продажи товара в рассрочку. Согласно этому документу, продавец обязуется передать товар, а покупатель оплатить его стоимость. Договор должен содержать следующую информацию:

• Полная стоимость товара;
• Сроки погашения рассрочки;
• Размер минимального платежа;
• Условия, на которых продается товар;
• Размер неустойки на случай если покупатель прекратит выплаты;
• Величина первоначального взноса.

1. Получить предоплату. Эта сумма должна составлять минимум 25% от общей стоимости товара.
2. После этого продавец обязан передать товар покупателю.

На первый взгляд, кажется все легко и просто, но продавая в рассрочку товары, нужно знать некоторые правила, которые помогут минимизировать риски:

1. Товар в рассрочку приобретается в том населенном пункте, где фактически проживает покупатель.
2. Реализовывать таким образом товары можно по ценам, указанным на день продажи.
3. Минимальный размер первоначального взноса должен быть не менее 25% от стоимости товара. Если сумма покупки выше 50 необлагаемых минимумов, тогда не менее 50%.
4. Рассрочка предоставляется гражданам, в том случае, если стоимость покупки не превышает их трехмесячный доход.
5. Все платежи по рассрочке покупатель должен отплатить в течение 6-12 месяцев. Если стоимость товара выше 50 необлагаемых минимумов, то максимальный срок ее погашения составляет 24 месяца. Автомобили отечественного производства дают в рассрочку сроком до 5 лет.
6. Договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах (1-продавцу, 2-покупателю, 3-на предприятие, где трудится покупатель).
7. Если покупатель уклоняется от выплат по рассрочке в течение 3 месяцев, продавец может подать на него в суд.

Как продать автомобиль в рассрочку

Продавая свое транспортное средство в рассрочку, вам необходимо знать, что существует много рисков, связанных с такой сделкой. Например, машина может быть повреждена до того, как деньги за нее будут вам выплачены, или покупатель скроется на вашем авто в неизвестном направлении.

Тем не менее, если вам срочно нужно продать авто, то это можно сделать и в рассрочку. Но для этого серьезно отнеситесь к оформлению всех документов.

Грамотное оформление сделки минимизирует риски для продавца и покупателя.

Продать транспортное средство в рассрочку можно 3-мя способами:

1. Оформив договор купли-продажи.
2. Заключив договор займа.
3. Составив расписку.

А теперь рассмотрим каждый из вариантов более подробно.

Оформления договора купли-продажи

Суть оформления сделки при составлении договора купли-продажи в следующем. Вы с покупателем составляете и подписываете договор, где прописаны все условия покупки. После этого происходит передача ключей и необходимых документов будущему владельцу. Транспортное средство вы не переоформляете до момента, пока не будет выплачен последний платеж.

Продавая машину, вы должны понимать, что независимо от того кому именно вы продаете свое транспортное средство, сделка должна совершаться в присутствии нотариуса.

По закону вы можете и не заверять договор нотариально, но тогда вы рискуете остаться без машины и без денег. Поэтому даже если покупатель – это ваш родственник, сосед или хороший знакомый, требуйте, чтобы договор купли-продажи заключался при участи нотариуса.

Договор должен содержать максимум информации об условиях сделки.

Обратите внимание на такие пункты:

• «Цена договора и порядок выплат по рассрочке» – должны содержаться сведения, о полной стоимости автомобиля, разработан четкий график погашения задолженностей и прописаны условия, на которых предоставляется рассрочка;
• «Ответственность сторон», «Заключительные положения» – тут оговариваются все возможные нюансы, связанные с рассрочкой. Прописывается ответственность сторон за невыполнение обязанностей, ответственность покупателя за просрочку платежей и методы их взыскания, форс-мажоры и т. д.;
• Внесите пункт, по которому покупатель не сможет продать и перерегистрировать автомобиль;

Ни в коем случае не вписывайте покупателя в паспорт транспортного средства. Это можно сделать только после окончательного расчета с вами.

Часто водители, которые еще не выплатили рассрочку, попадают в ДТП или нарушают ПДД и получают штрафы. Для того чтобы к вам не было никаких претензий, внесите в договор соответствующий пункт о ДТП и штрафах.

Помимо этого, заставьте будущего владельца застраховать авто, оформив КАСКО. Эта процедура хоть и дорогостоящая, но убережет вас от возможных проблем в будущем.

Оформления договора займа

Суть оформления такой сделки в следующем: вы как бы даете взаймы сумму, равную стоимости транспортного средства, после чего покупатель просто отдает вам долг.

Это более сложная процедура, но она считается надежней предыдущей. По ней договор купли-продажи с рассрочкой по платежам заменяется долговыми обязательства.

Для совершения такой сделки необходимо составить и подписать 3 документа.

• Договор купли-продажи транспортного средства (указывать, что товар приобретается в рассрочку не нужно).
• Договор займа – это основной документ сделки. На его основании вы будете получать оговоренные выплаты. В этом документе указываются все пункты, касающиеся рассрочки, что рассматривались ранее в предыдущем варианте.
• Договор, на основании которого авто выступает в качестве залога. Этот документ составляется в качестве страховки. После его подписания, продаваемый автомобиль становится залоговым имуществом.

Договор займа и договор залога обязательно должны быть заверены нотариально.

Продажа автомобиля по расписке

Это самый рискованный способ. К нему лучше прибегать в крайних случаях (например, у вас проблемы с документами на авто). Тем не менее он имеет право на жизнь.

Используя этот вариант продажи, вы передаете право на управление своей машиной покупателю, взяв с него расписку, что он обязуется в указанный срок оплатить свою покупку.

Для того чтобы продать автомобиль в рассрочку по расписке, необходимо составить следующие документы:

1. Расписка, подтверждающая финансовые обязательства покупателя. Этот документ должен содержать следующую информацию:

• Паспортные данные как продавца, так и покупателя;
• Подробные характеристики и данные автомобиля;
• Условия совершения сделки;
• График платежей;
• Санкции за невыполнение обязательств.

1. Доверенность на управление автомобилем. На основании этого документа вы предоставляете покупателю право управлять вашим транспортным средством.

Подписав все документы, расписка остается у продавца, а доверенность у покупателя.

После того как покупатель выплатит всю договоренную сумму, вы можете составить договор купли-продажи и вписать покупателя в паспорт транспортного средства.

Как производятся выплаты?

Гасить задолженность покупатель может 2 способами.

1. Ежемесячно лично передавать вам оговоренную сумму. При этом каждый раз вы должны будете писать расписку, которая будет подтверждать факт передачи денег.
2. С помощью безналичного расчета. Вы предоставляете покупателю номер банковского счета, на который он будет переводить средства. Каждый из вас самостоятельно будет собирать чеки.

Покупка машины – это крупное приобретение. Иногда покупатель отдает деньги за авто не один год. Но деньги имеют свойства обесцениваться. В таком случае многие продавцы следующим образом рассчитывают окончательную величину ежемесячных платежей.

Размер ежемесячный платежей по договору * Коэффициент изменения курса рубля.

Коэффициент изменения курса = Величина курса на сегодняшний день/Величину курса в день покупки.

Как продать квартиру в рассрочку

Для того чтобы продать дом в рассрочку, квартиру или другую недвижимость, вам необходимо помнить, что зачастую максимальный срок по рассрочке на недвижимое имущество составляет 12 месяцев. Иногда, по согласованию обеих сторон, погашать задолженность можно в течение 24 месяцев.

Задаток, который вы должны взять с покупателя составляет 50% от стоимости квартиры.

Продавая участок в рассрочку, или другую собственность, вы должны составить и подписать договор купли-продажи, где будут оговорены следующие условия:

• Сроки платежей;
• Минимальный размер ежемесячных отчислений;
• Размер первоначального взноса;
• Обстоятельства, которые будут считаться форс-мажорными;
• Обременения на имущество (покупатель не сможет его перепродать до полного расчета с продавцом).

Продажа любой недвижимости в рассрочку – это довольно сложный процесс. Если вы никогда не сталкивались с подобными процедурами, вас легко можно будет запутать и обмануть. Для того чтобы не стать жертвой мошенников, рекомендуем обратиться за помощью к юристам. Они будут вас сопровождать на всех этапах сделки и всячески обезопасят.

Риски, связанные с продажей в рассрочку

Рассрочка предполагает наличие определенных рисков как у покупателя, так и у продавца. Но все-таки человек, который продает товар, рискует больше.

Рассмотрим основные проблемы, которые возникают после оформления рассрочки и возможные варианты их решения.

Проблема	Пути решения
Отсутствие платежей из-за финансовых трудностей покупателя	В этой ситуации продавцу советуем проявить человечность и во всем разобраться. Может быть, вы предложите более лояльный график платежей или дадите отсрочку
Покупатель каким-то образом перепродал ваше имущество, не оплатив его полностью	В таком случае вам нужно обратиться в суд. Если все документы были составлены должным образом, то есть большая вероятность того что вам вернут вашу собственность
Вскрылись серьезные дефекты приобретенного товара или, например, из-за покупателя сгорела ваша квартира, и он отказывается выплачивать за нее деньги	В этом случае на помощь придет акт передачи имущества. Или можно пригласить независимого эксперта для решения спорного вопроса. Имея доказательства на руках, можно отправляться в суд
Покупатель пропал, не выходит на связь и не производит обязательные платежи	В таком случае человек должен быть объявлен в розыск

Заключение

Независимо от того хотите ли вы продать земельный участок в рассрочку, гараж, свой дом или стиральную машину, нужно обезопасить себя, грамотно составив и подписав документы купли-продажи. Лучше не надеяться на порядочность людей, ведь бывают случаи, когда обманывают даже родственники.

Мы советуем хорошо разобраться в данном вопросе или обратиться за юридической помощью к специалистам. Тогда риски будут минимальными.

Продажа квартиры с рассрочкой платежа, плюсы и минусы этой сделки

Продажа квартиры в рассрочку – это хороший способ для продавца осуществить продажу собственной квартиры в самый короткий срок, а покупатель может  миновать опасной авантюры с ипотечным кредитом.

Продажа жилой площади между гражданами без посредничества банка

Любой продавец недвижимого имущества часто наблюдает случаи, когда у покупателя нет необходимого количества средств, чтобы расплатиться тут же, но рассчитывать на то, что будет наиболее подходящий приобретатель, не хочется, и времени на это не осталось.  Тут на помощь приходит рассрочка. Причем она действует как при соглашении между гражданами, так и при приобретении жилья  у организации.

Новый  термин «ипотека» давно прочно укоренился в понимании россиян, но не все осознают, что существует разница между ипотечным кредитом и ипотекой. В первой ситуации, соглашение заключено тремя сторонами, где кроме двух сторон примет участие и третье лицо. Это банковская организация, которая выделяет средства на сделку на продолжительный период времени и под непосильную процентную ставку.

Во второй ситуации, ипотека – это разновидность залога, где недвижимость дается в распоряжение и использование приобретателем, однако ее нельзя продать и завещать, до окончательной выплаты всей стоимости за жилое помещение.

Достоинство ипотечного договора  – то, что банковская организация является  обеспечением, и без средств покупатель не останется.

Недостаток – нужно уповать лишь на свои силы, и помощь опытного специалиста, затем чтобы оформить сделку купли-продажи объекта.

Как правильно совершить договор

Применение такого способа оплаты допускается при покупке жилья на рынке недвижимых объектов. У любого продавца рано или поздно неизбежно встает вопрос о том, как оформить договор.

Могут быть использованы два метода заключения сделки. Наибольшей популярностью пользуется договор  купли–продажи. В этой ситуации договор заключается при составлении обыкновенного с оформлением рассрочки.

Собственность на жилплощадь возможно оформить лишь после уплаты ее полной стоимости. Покупателю необходимо, чтобы в данном документе присутствовало полное описание квартиры.

ВНИМАНИЕ !!! При заключении соглашения у покупателя должен быть с собой лишь документ, который удостоверяет личность, а у продавца – набор бумаг, подтверждающих его право собственности на принадлежащее ему имущество, а кроме того —  выписку  Росреестра, в ней отмечается отсутствие бремени на недвижимости по договорам, которые были созданы когда-либо.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности – главный акт, способный подтвердить право владения данным имуществом. Но, в зависимости от разных ситуаций могут потребоваться и иные бумаги:  договор дарения, постановления суда и прочие.

При изучении плана жилья и его самого нужно удостовериться в том, что когда-либо не осуществлялись противоправные изменения планировки;

Договор участия в долевом строительстве. Данная  ситуация  имеет место при покупке недвижимых объектов у организации, к примеру, у застройщика.

В соответствии с установленными нормами застройщик обязан предъявить приобретателю определенный набор документов: учредительные нормативные документы, которые определяют юридические специфические черты организации, а кроме того сведения о выстраиваемом  здании.

ВАЖНО !!! Главный договор составляется в обычной форме, а дополнительно производится описание объема первоначальной выплаты, период рассрочки, метод расчетов и штрафные санкции при несоблюдении порядка выплат.

Кроме того, в данном договоре может иметься обозначение того, что приемка жилого помещения осуществляется после окончательной выплаты задолженности. Составить данный договор возможно лишь при условии, что здание не эксплуатировалось.

Договор купли-продажи должен включать в себя: 

Данные, которые применяются для представления об  объекте недвижимости – точный адрес квартиры, наименование и разновидность объекта недвижимости, фактический размер и цель использования. Определение сведений осуществляется при следовании нормам ГК РФ.

• Точная стоимость. Цена может обозначаться для полной жилплощади либо за квадратный метр (учитывая всю документацию, которая определяет размер жилого помещения, производится расчет полной цены недвижимости);
• Сведения  обо всех хозяевах и о зарегистрированных гражданах в жилом помещении;
• Сведения о лицах,  заключающих соглашение, а кроме того договоренность супругов, требующая заверения.

Договор, в соответствии с которым гражданин принимает участие в долевом строительстве, должен включать в себя такие сведения:

• Предмет договоренности;
• Определение продавца и покупателя, заключающих соглашение;
• Обязательства сторон;
• Цену строительных работ, а кроме того детали, относящиеся к рассрочке;
• Дату и условия приема жилья;
• Гарантии на объект недвижимости.

При совершении договоренности приобретателю необходимо взять с собой документ, который удостоверяет личность, свидетельство о заключении брака и официально удостоверенное согласие мужа либо жены на осуществление сделки.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами с помесячной оплатой представляет как риски для продавца, так и для приобретателя при некоторых ситуациях.

При заключении договора купли-продажи в рассрочку между физическими лицами требуется учесть все возможные риски. Чаще всего происходят инциденты, когда приобретатель-злоумышленник намеренно тянет с платежами для поиска нового приобретателя по более удобным условиям.

Если будет осуществлено новое соглашение о купле-продаже, то прошлому собственнику будет бессмысленно обращаться в судебный орган  и задолженность уже невозможно будет возвратить назад.

От банкротства приобретателя обезопасит лишь включение положения, в соответствии с которым предопределена передача залоговых средств при конкретных обстоятельствах.

ВНИМАНИЕ !!! Риски приобретателя могут иметь связь только  с тайнами прошлого данной жилой площади, а кроме того с положением о передаче недвижимого имущества в собственность лишь после полной выплаты задолженности.

Оценить «биографию» жилого помещения возможно при истребовании требуемых бумаг в период составления соглашения, но с другой ситуацией все несколько труднее, поскольку хозяин имеет право совершать со своим имуществом все что угодно. Но далеко не каждый пойдет на приобретение жилой площади с обременением в виде задолженностей  или прежних жильцов, которые не успели выписаться.

Продажа жилья в рассрочку через жилищный кооператив

Покупка квартиры через  жилищный кооператив — одна из возможностей покупки жилого помещения в собственность.

Подобная организация предполагает под собой общность лиц, всеобщая работа которых устремляется к обретению жилых помещений.

Формируется подобное объединение посредством утверждения на собрании уставного документа, в котором обозначаются все основные детали работы будущей организации.

С практической точки зрения выделяют несколько разновидностей таких организаций, задача функционирования которых устремлена на приобретение жилых помещений:

• жилищные (приобретение жилых помещений);
• жилищно-строительные (постройка жилища);
• жилищно-накопительный (постройка жилых помещений осуществляется в разных строениях);
• потребительский ипотечный (жилое помещение обременено залоговыми обязательствами — ипотекой);
• кредитный потребительский (граждане берут кредит для покупки жилых площадей).

Уплата налогов при продаже квартиры в рассрочку

У граждан, которые получили прибыль от реализации недвижимости, которая принадлежит этим гражданам на праве собственности, и имущественных прав, кроме ситуаций, которые допускаются пунктом  17.1 статьи 217 Налогового кодекса, где прибыль не облагается налогом, возникает обязательство по начислению и уплате НДФЛ.

Одновременно с этим доходы, которые плательщик налога получает от реализации квартиры, могут быть освобождены от уплаты налога если подобный объект состоял в собственности лица, уплачивающего налог, в течение наименьшего предельного срока обладания объектом недвижимости и более.

Причем наименьший  период обладания объектом недвижимости, прибыль от реализации которого освобождена от уплаты налога, составляет три года в ситуации, когда право собственности на недвижимый объект лицо, уплачивающее налог, обрело  при вступлении в права наследства или оно было подарено другим физическим лицом, который состоит в родстве с плательщиком налога,  в соответствии с семейным законодательством.

ВАЖНО !!! Одновременно с этим при назначении объема налогообложения по налогу на доход физических лиц плательщик налога  может получить налоговый  вычет на недвижимость в объеме прибыли, которая была получена лицом, уплачивающим налог  в промежуток времени от реализации объектов недвижимости, которые находились во владении налогоплательщика менее наименьшего допустимого периода обладания недвижимостью, который не превышает миллион рублей.

О чем нужно помнить

С юридической точки зрения на реализацию квартиры  в рассрочку распространяются предписания гражданского законодательства.

Неисполнение приобретателем обязательств  по установленным постоянным платежам наделяет хозяина правом аннулировать соглашение  и возвратить обратно свое недвижимое имущество (когда первая  выплата была менее 50 процентов общей  цены недвижимости).

На каждый день просрочки выплат определяется начисление пени, если при подписании договора не определены иные условия.

В ситуации с владельцем, которому не исполнилось восемнадцать лет, дополнительно нужно получить подтверждение компетентных органов. При заключении договора от лица собственника третьим лицом, ему необходимо предъявить доверенность, заверенную нотариусом.

Когда приобретатель собирается перекрыть часть цены жилого помещения деньгами из материнского капитала, собственнику недвижимого имущества необходимо понимать, что осуществленные в законе  изменения позволяют Пенсионному фонду осуществлять выплаты по этому капиталу лишь после заключения договора о передаче прав собственности на жилье.

Соглашаясь на договор, как продавец, так и приобретатель имеют опасность заключить соглашение с аферистом, которым может быть любая из сторон.

Предусмотреть все детали, юридически правильно отобразить их в соглашении может помочь помощь квалифицированному юристу  с большим опытом заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку.

  Принимая аванс или задаток нужно написать приобретателю расписку в получении денежных средств. Если он пожелает внести изменения в условия соглашения  — то он может потерять задаток, продавец будет вправе не возвращать их.

Как без риска продать квартиру в рассрочку частному лицу

Краткое содержание: [показать]

Когда не хватает собственных финансов на покупку жилья, многие задумываются о кредите. Но в банк обращаться необязательно, поскольку существует рассрочка. Продавцы недвижимости могут в таком случае опасаются из-за возможных рисков, но продать квартиру в рассрочку частному лицу не составляет труда.

Ипотека между частными лицами

Сделка, которая предполагает покупку недвижимости в ипотеку без банков, возможна как между физическими лицами, так и между частным лицом и застройщиком.

Существует несколько видов  такой сделки:

• Выплата задатка, плюс единовременный платеж. 
• Задаток и ежемесячные выплаты. Аналогично кредиту в банке.
• Ежемесячная выплата.

В любом случае продавец рискует:

• Денежными средствами, в случае невыплаты.
• Стоимостью недвижимости, в случае, если сделка будет отменена и не состоится.
• Судебными тратами, если договор признают недействительным.

Чтобы минимизировать все риски необходимо внимательно заниматься  юридическим оформлением.

Необходимо понимать, что есть разница между авансом и задатком. Продажа квартиры в рассрочку физлицу без риска предполагает передачу задатка. Задаток возврату не подлежит. Более того, если   покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у продавца. Но и продавец, если передумает  должен возвратить сумму в двойном размере.

Процесс оформления

Договор о продаже квартиры в кредит между частными лицами мало чем отличается от стандартного документа купли-продажи. В первую очередь стороны должны договориться о выплате.

Для документа рассрочки обязательно присмотреться к датам. Чем точнее график выплат будет прописан в документе, тем меньше риска, что платежи  затянутся. График заверяется нотариально.

Внесение платежей также должно происходить через расписку с нотариусом.

При оформлении  передачи прав в Росреестре обе стороны должны заявить о том, что на квартире лежит обременение. Это снижает риски, что покупатель снова перепродаст или подарит данную недвижимость до полной уплаты всех обязательств. При получении выписки из ЕГРН отметка об обременении также должна быть.

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

• Техпаспорт недвижимости.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из домовой книги.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
• Оплата госпошлины.

Оптимальным вариантом будет обратиться к профессиональному юристу. Он поможет составить правильный договор, без проблем для продавца. Все сделки нужно проворачивать через нотариуса и внимательно читать при подписи документ.

Квартира в рассрочку: договор между частными лицами

Совершать ипотечные сделки, в том числе и с недвижимостью, можно и без кредитной организации. Для этого нужны покупатель, продавец и условия соглашения. Ипотека, заключаемая между частными лицами, пока не слишком распространена из-за неосведомленности граждан, но может стать вполне популярной в условиях низкого спроса на вторичном рынке.

Ипотека между частными лицами: что это такое?

Дело в том, что некоторые путают понятия «ипотечный кредит» и «ипотека». Второй термин – гораздо шире. Ипотечный кредит предполагает наличие третьей стороны – финансового учреждения, выдающего заем под залог.

Ипотека – это вид залога, при котором закладываемая недвижимость передается в пользование или собственность должника, и третья сторона для этого совсем необязательна.

Таким образом, суть ипотеки – продажа квартиры в рассрочку, оформленная по договору между физическими лицами. Условия поэтапной оплаты при этом прописываются в договоре купли-продажи. Согласно российским законам, эта сделка тоже называется ипотекой, хотя проводится без участия учреждения-кредитора.

Ипотека между физическими лицами: в чем выгода?

Вопрос покупки квартиры в рассрочку актуален для вторичного рынка.

С одной стороны, такая недвижимость, несмотря на фиксированные цены, пользуется невысоким спросом, сроки экспозиции затягиваются, и все равно купить квартиру во вторичке в Москве дешево очень сложно.

Ипотечный кредит под вторичное жилье в банке взять проблематично. Получается, что продавцы и покупатели недвижимости оказываются одновременно в невыгодном положении.

И вот тогда для решения этой проблемы можно прибегнуть к реализации квартиры в рассрочку. Если продавец не нуждается в деньгах срочно, но хочет продать жилье срочно, пока не упала цена, он идет на такую сделку. Покупателю такой вид залога выгоден, если ему нужна именно эта квартира, а вскоре ожидаются крупные финансовые поступления, которые помогут быстро рассчитаться с долгом.

Квартира в рассрочку: каковы риски сторон сделки?

Квартира, купленная в ипотеку между частными лицами, оформляется как объект, приобретенный за наличные, с той только разницей, что условия рассрочки должны быть отображены в разделе договора о стоимости и порядке выплаты средств за объект.

Что касается рисков, то к обычным для вторичного жилья (незаконная перепланировка, обременение и др.) здесь добавляются свои «подводные камни».

Риски продавца

Как продать квартиру в рассрочку без риска? Продавец рискует не получить своих денег в полном объеме.

Но в свидетельстве о праве собственности указано, что квартира находится в обременении, и пока оно не будет снято, новый владелец не имеет права ничего делать с объектом.

Продавец подает на покупателя в суд, который обычно выносит решение о расторжении сделки. Возвращать полученные деньги покупателю, конечно, неприятно, зато вероятность остаться без денег и квартиры исключена.

Риски покупателя

Главным «подводным камнем» для покупателя может оказаться затягивание продавцом снятия обременения после того, как сумма выплачена полностью. И здесь надежным доказательством будут расписки о погашении долга в срок, заверенные нотариусом. И лучше всего участие нотариуса в актах передачи денег прописать, совершая сделку, в разделе договора, касающемся порядка оплаты.

Продать квартиру по уступке можно на любой стадии строительства дома

Договор уступки прав требований или как его часто называют «переуступка» — очень распространен на первичном рынке недвижимости. Заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева рассказала Novostroy-M, можно ли в рамках этой схемы продать квартиру, купленную в ипотеку.

Что такое уступка прав требования на рынке новостроек?

Как известно, до регистрации прав собственности объекта недвижимости как такового не существует, поэтому жилье в недостроенных домах реализуют  не по договору купли-продажи, а с помощью договора уступки прав требования. Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком.

Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют?

Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным  обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома. В среднем так поступают 15-20% покупателей, причем большинство из них составляют инвесторы (почти 70%), зарабатывающие на росте стоимости строящейся недвижимости.

Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности на жилье.

Вот инвесторы и стараются реализовать квартиру в новостройке до того, как начнется оформление недвижимости в собственность.

Остальные 30% — это люди, которые изменили свой выбор в пользу другого объекта. Приобретенную квартиру они продают, а на вырученные деньги покупают другое понравившееся им жилье.

На любом ли этапе строительства новостройки можно продать квартиру по уступке?

Согласно 214-ФЗ заключить договор уступки можно до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть в любой момент и на любом этапе строительства. После того как свидетельство о регистрации прав собственности получено, оформляется договор купли-продажи.

Как нужно действовать дольщику, если он решил продать жилье по этой схеме?

Какое участие в сделке куплипродажи по уступке прав требований принимает застройщик?

Застройщик занимается согласованием уступки, проверяет, оплачена ли квартира, вносит нового покупателя в реестр продаж. Задача риэлтора заключается в том, чтобы организовать рекламу продаваемого объекта, найти покупателя и реализовать саму сделку быстро и комфортно для покупателя.

Есть ли какие-то «подводные камни» в этой схеме?

Я бы не сказала, что в этой схеме есть какие-то «подводные камни».  Единственное, что можно порекомендовать покупателям – это проверить, не «висят» ли какие–либо недоплаченные суммы по квартире. Иными словами,  узнать состояние взаиморасчетов между продавцом права и застройщиком, чтобы впоследствии не возникло никаких претензий касаемо оплаты недвижимости.

Можно ли так продать жилье, если оно покупалось в ипотеку или рассрочку?

Продать жилье, купленное в рассрочку или с помощью ипотеки, можно по договору уступки прав требований. В первом случае 214-ФЗ предусматривает возможность переуступать квартиры, не оплаченные полностью, так что долг на себя принимает новый владелец квадратных метров. По ипотеке также можно переуступить жилье — просто обязательства по кредиту переходят покупателю квартиры. 

Отмечу, что переуступку невозможно осуществить без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит, поэтому обязательно необходимо получить одобрение сделки у кредитной организации. Также бывает, что продавцы сначала закрывают свой кредит, а потом уже переуступают квартиру.

Возможна ли продажа по уступке прав требований, если новостройка реализуется не по ДДУ, а по ЖСК?

Такая продажа возможна при оформлении уступки пая. Лицо, желающее продать квартиру, выходит из кооператива и перепродает новому покупателю свой пай, что решается на общем собрании членов ЖСК.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается продать или купить квартиру по уступке? На что обратить внимание?

В первую  очередь нужно обратить внимание на то, оплачена квартира или нет, чтобы предупредить возможные недоразумения.

Какой прогноз развитию этой схемы на рынке новостроек Вы бы дали? Станет ли она более популярной или нет?

Эта схема будет востребована в будущем так же, как и сейчас. Во-первых, за счет большого числа инвесторов, которые вкладываются в жилье на ранней стадии строительства дома, а потом перепродают квартиру. Во-вторых, всегда будут покупатели, которые передумают приобретать недвижимость из-за изменившихся жизненных обстоятельств.

Дата публикации 24 мая 2013

Риски Продавца при продаже имущества в рассрочку — Правовед.RU

604 юриста сейчас на сайте

Добрый день, уважаемые юристы.

Вопрос следующий: Ситуация пока не наступила, но возможно такая ситуация сложится, я это пишу, чтобы было понятно, что пока есть возможность поступить так или иначе.

Планируется продажа нежилого помещения, деньги за него сразу не выплачиваются, по договоренности сторон, установлен срок, в течении которого они должны быть выплачены. Почему именно так это наш внутренний вопрос, его нет смысла обсуждать.

Могу ли я в договоре предусмотреть пункт, примерно следующего содержания: «Денежные средства за продаваемое помещение Покупатель обязан выплатить по первому требованию Продавца, а в случае отсутствия требования, то до 1111111г.

, в противном случае (дальше как правильней сформулировать) договор расторгается или договор считается не действительным или Покупатель обязуется вернуть помещение Продавцу и оформить все необходимые документы, для переоформления помещения на имя Продавца», также Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства (доход), полученные им за время пользования помещением?

• Далее, после регистрации права на нового владельца, он начинает сдавать его в аренду и получать ежемесячную прибыль.
• В какой-то момент у нового собственника возникают финансовые проблемы и кредиторы собираются обращаться в суд, для наложения ареста на имущество и доходы этого человека.
• Продавец в это же время, узнав о таких проблемах Покупателя, направил ему требование о выплате денежных средств по ранее заключенному договору купли продажи.
• Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (5)

• 10,0рейтинг
• 9049отзывов
• эксперт

Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Олег

Здравствуйте. Вообще, до момента оплаты указанная недвижимость находится в ипотеке по закону.

 Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст.

20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Соответственно поскольку указанно имущество до момента оплаты находится в залоге у продавца, то его интересы по части получения денег по договору защищены именно этим.

При этом возможно есть смысл в договоре указать на продажу в рассрочку. Тогда в случае неоплаты части, определенной договором он может быть расторгнут:

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, это может позволить Вам отказаться от договора и вернуть помещение, если уплаченная покупателем сумма будет менее половины той, которая по договору подлежала уплате.

Олег, здравствуйте!

 Продавцу денежные средства (доход), полученные им за время пользования помещением?

В данном случае для продавца самый лучший вариант, что оплата будет осуществляться по установленному графику, а там как он будет зарабатывать деньги — это проблемы покупателя. 

Условия о расторжении договора Вы праве прописывать, так как в данном случае применяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны сами устанавливают условия, которые не должны противоречить закону. 

Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

При таких обстоятельствах пока покупатель не оплатить покупку недвижимости, то он будет находится в залоге у Продавца в силу закона.

Можно в договоре дополнительно прописать такое условие, чтобы Покупатель знал, что Вы всегда можете обратить взыскание путем обращения предмета залога, так как согласно ч.1 ст.

348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Удачи Вам в решении Вашего вопроса!

                                                                                С уважением к Вам, юрист Дмитрий.

Здравствуйте, уважаемый Олег! 

Риск для продавца: покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, перестанет вносить платежи по графику. Соответственно вам нужно будет обращаться в суд с исковым заявлением. Если покупатель внесет более половины суммы, указанной в договоре, то суд может обязать покупателя оплатить остальную сумму основного долга, проценты, неустойку.

Необходимо предусмотреть в договоре переход права собственности от продавца к покупателю.

  В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар, недвижимость или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара (ст.491 Гражданского кодекса РФ). В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, недвижимость, если иное не предусмотрено договором. Необходимо указать в договоре, что недвижимость будет находится в залоге у продавца до момента полной оплаты по договору, а право собственности перейдет к покупателю после полного расчета. Недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности. Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

Здравствуйте! 

Есть ли у Продавца какие-либо риски в плане утраты помещения или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Нежилое помещение будет в залоге. А вот доходы будет получать покупатель и на них м. б. обращено взыскание в счёт исполнения обязательств перед кредиторами. 

В качестве альтернативы договора купли-продажи под залог имущества, можно заключить предварительный договор купли-продажи и договор аренды с правом субаренды (ст. 615 ГК РФ).

 По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

  В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. (подробнее о предварительном договоре в ст. 429 ГК РФ)

• 8,6рейтинг
• 787отзывов
• эксперт

Лрброго времени, Олег!

Дополню консультацию коллег… Как  я поняла, впринципе Вы знакомы со схемой регистрации перехода права с рассрочкой платежа по договору… безусловно право на имущество переходит к покупателю и считается возникшим с момента внесения записи в ЕГРН… с этого же момента возникает ипотека (залог) в силу закона… и последующее распоряжение данным имуществом у нового собственника возможно исключительно с Вашего согласия (этот момент необходимо зафиксировать в договоре) до момента прекращения обязательств по договору… Однако, это Ваш единственный приоритет…

кредиторы собираются обращаться в суд, для наложения ареста на имущество и доходы этого человека.

Олег

Аресты, запреты могут наложить не только судебные инстанции (при этом это могут быть обеспечительные меры до принятия решения по делу, т.е.

Ваша ипотека будет в одном ряду с арестами и запретами… Ну вот это ответ на Ваш вопрос… 

или обязательства Покупателя перед Продавцом в данном случае приоритетны и на помещение и доходы получаемые с него взыскание не смогут наложить?

Олег

Смогут и повторюсь, разрешения не спроят… Поскольку покупатель с момента внесения записи в ЕГРН становиться собственником и это все объясняет (право владения, пользования, распоряжения). 

Но, Вы как залогодержатель, всегда сможете в судебном порядке обратить взыскание на предмет залога… Кроме того, согласно статье 353 ГК РФ, статье 32 Закона о залоге и статье 38 Закона об ипотеке залог сохраняет силу, если право собственности на заложенное имущество  переходит от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом).

Позиция Верховного Суда Российской Федерации по данному вопросу заключается в том, что такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано в статье 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога.

Следовательно, переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место.

При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях: http://www.consultant.ru/docum…

Олег, если у Вас остались вопросы либо сомнения, я всегда готова на них ответить…

С уважением и наилучшими пожеланими, Алина Пучко.