Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Последнее обновление: 18.02.2018

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная) продажа;
• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

• Покупатель квартиры-1;
• Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
• Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

•   ♦ К слову об альтернативных сделках ♦
• (о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)
• Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

  ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.

Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора.

Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется.

Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании.

Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — риски и порядок действий

В профессиональной среде используется несколько определений для разных типов сделок купли-продажи: «чистая» (прямая) продажа, «альтернатива», «цепочка» (несколько объединенных «альтернатив»).

На сегодняшний день альтернативная сделка купли-продажи квартир, домов и другой недвижимости является самой востребованной. Так, по данным аналитиков, в Москве из всего годового оборота более 70% сделок являются альтернативными.

Это объясняется просто: продавцы, как правило, не остаются с деньгами на руках, а сразу приобретают другое жилье взамен.

Сложность оформления подобных сделок заключается в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких заинтересованных покупателей, заключив несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Порядок действий

Поскольку самостоятельный поиск покупателя может занять не один месяц, стоит начать с оценки недвижимости и подготовки документации.

Оценка

Чтобы назначить адекватную цену на объект, следует изучить спрос и предложение в регионе. Учитываются стандартные параметры:

• площадь, этаж;
• техническое состояние;
• год постройки;
• расположение по отношению к социальным объектам;
• транспортная развязка.

В некоторых случаях (например, при покупке квартиры в ипотеку), требуется официальное оценочное заключение. Нужно будет заключить договор с независимым специалистом, который проведет оценку, основываясь на документах, визуальном осмотре и знании рынка.

Поиск покупателя и новой квартиры

Объявления о продаже с фото и видео объекта размещаются на специализированных интернет-ресурсах, в печатных изданиях, соцсетях. Однако для более эффективного поиска при купле-продаже квартир через альтернативную сделку рекомендуется заключить соглашение с надежным агентством недвижимости.

Предварительные договора

Так как оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет важное значение — он становится гарантией выполнения сторонами взятых на себя обязательств в рамках процедуры.

Основные условия, указание которых обязательно:

• предмет договора;
• размер доплаты, аванса/задатка;
• согласие продавца подтвердить честность продажи;
• окончательный срок заключения сделки.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Запрашиваются технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП, расширенное извлечение из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке, информация об отсутствии обременения (можно посмотреть на сайте Росреестра). Эксперты рекомендуют потребовать от продавца справку о дееспособности.

Расчеты при альтернативной сделке купли продажи квартиры

В простой цепочке схема выглядит следующим образом:

• Первый покупатель считается основным источником денег. Он закладывает в банковскую ячейку сумму, в которую оценивается первая продаваемая квартира.
• Если цена первого объекта превышает стоимость второго, арендуется дополнительная ячейка. В нее помещается разница. Если же стоимость первой квартиры меньше второй, в дополнительную сейф-ячейку помещают доплату.
• Продавцы-участники «альтернативы» получают доступ к банковским сейфам лишь при документальном подтверждении передачи прав собственности.
• В договоре четко прописывается, какой из сторон какая ячейка предназначается и на каких условиях предоставляется доступ.

Заключить ДКП, произвести расчеты, передать документы на регистрацию можно либо воспользовавшись услугами нотариуса, либо самостоятельно, либо через агентство недвижимости.

Риски альтернативной продажи

Связанные с альтернативной продажей риски могут быть разного характера.

• Человеческий фактор. В какой-то момент один или несколько участников цепочки могут отказаться расставаться со своей квартирой или покупать выбранную альтернативу.
• Невнимательная проверка документации. Один из участников цепочки может оказаться недееспособным или выяснится, что у объекта есть другие собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу.
• Некачественная проверка квартиры на чистоту. При регистрации перехода прав может вскрыться факт, что есть обременение, задолженность по уплате налогов, жилье находится под арестом или является предметом спора в суде.

Подготовка даже простой «альтернативы» из трех участников требует от риэлтора массы усилий и мастерства. Согласованная схема может внезапно рухнуть из-за отказа одной из сторон или ошибки в документах.

Профессионалы рынка категорически не рекомендуют проводить альтернативные сделки купли-продажи квартир самостоятельно, и тем более экономить на посреднических услугах, приглашая сопровождать цепочку сомнительных специалистов.

Экспертное мнение
Дополнительная сложность состоит в том, что каждая купля-продажа является независимой, поэтому Росреестр регистрирует их по отдельности. Следовательно, приостановив регистрацию одного объекта, регистратор не имеет оснований поступить так же с другими из «цепочки».

В итоге какое-то «звено» может оказаться без жилья. Гарантом альтернативной сделки может стать профессиональное агентство недвижимости, которое в рамках соглашения с клиентами отслеживает этапы регистрации и (при необходимости) своевременную приостановку регистрации всех договоров до разрешения проблемы.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — отличная возможность изменить условия проживания без серьезных денежных вложений. Но в то же время это весьма непростая в плане организации процедура.

Агентство недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды» гарантирует успех для каждой альтернативной сделки под патронажем наших специалистов.

Мы готовы подобрать устраивающиеся всех участников варианты, предусмотреть множество нюансов, провести экспертную работу по предупреждению рисков, подготовить документацию, организовать безопасные расчеты и многое другое.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 оценок, среднее: 4,57 из 5) Загрузка…

Альтернативная продажа квартиры в 2023 году: риски, порядок действий

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

• собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
• средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
• продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

• определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
• поиск покупателя и подбор новой квартиры;
• подготовка и проверка пакета документов;
• подписание предварительного соглашения;
• подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
• регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

• отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
• неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
• быстрое получение денежных средств;
• возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

• необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
• длительный срок и сложность проведения сделки;
• дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

1. Аренда сейфа в банке.
2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
3. Закладка наличных в ячейки.
4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
5. Регистрация договоров в Росреестре.
6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

• полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
• уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

• продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
• право на вычет ранее не использовалось;
• сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

• способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
• банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
• участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
• участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

• Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
• Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам.

Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

• Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
• Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Что значит альтернатива при продаже квартиры, каков порядок действий этой сделки, в том числе при покупке, а также как избежать рисков и обмана?

Покупая или продавая квартиру, все стараются минимизировать риски и сделать так, чтоб соглашение было максимально выгодным.

Стремление к этому породило такую форму купли-продажи жилья, как альтернативная сделка. Сегодня ей пользуется свыше 70% всех, кто продает или покупает квартиры в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что значит альтернатива при продаже и покупке квартиры?

Сделка купли-продажи квартиры альтернативного типа подразумевает то, что собственник одного объекта недвижимости одновременно продает свой и покупает другой объект на вырученные деньги.

При этом, все документы обязательно подписываются в один и тот же день (в данной операции фигурирует как минимум два договора о купле-продаже). В тот же день происходит оформление бумаг для регистрации обоих объектов недвижимости.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры подразумевает наличие как минимум трех сторон, а именно:

• покупатель первого объекта недвижимости;
• продавец первого объекта недвижимости, одновременно являющийся покупателем второго (альтернативного) объекта недвижимости;
• продавец второго (альтернативного) объекта недвижимости.

В деловом общении альтернативной квартирой может называться как первый, так и второй объект недвижимости – тут фигуранты сделки поступают и выражаются так, как им удобно. Суть от этого искажена не будет.

Конечно, альтернативная сделка купли-продажи недвижимости значительно сложнее прямой, и сопряжена с определенными специфическими рисками, однако именно ей сегодня отдает предпочтение большинство.

Особенности альтернативной цепочки

Вариацией альтернативной сделки купли-продажи недвижимости является цепочка квартир. В данном случае альтернативных объектов больше одного. При этом, продавец каждого предыдущего в цепочке объекта является покупателем следующего.

Последовательный порядок в цепочках встречается далеко не всегда. Например, покупатель может захотеть получить взамен одной большой квартиры 3 маленьких. В таком случае образуется цепочка, где вместо одного объекта в звене образуется целых три альтернативных.

Чем более длинной является цепочка из альтернативных квартир, тем более сложной становится организация самой сделки. Самая легкая альтернативная сделка — это цепочка из 3-4х квартир.

В первую очередь это связано с количеством участников – если даже один из них откажется – это будет сродни выпадению звена из цепи, а значит все договоренности тут же рухнут. А потому с увеличением количества звеньев риски возрастают в геометрической прогрессии.

Как правило, для ограничения роста цепочки в договоре об авансе прописывается пункт, согласно которому очередной продавец может выбрать себе недвижимость только из числа той, что находится в прямой продаже. Как правило, к ней относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты с большой площадью в абсолютном большинстве случаев тянут за собой альтернативу или даже отдельную цепочку.

Причины использования

Существует целый ряд причин, по которым альтернативные сделки купли-продажи недвижимости сегодня являются настолько популярными. К ним относятся:

• неразвитость рынка предоставления кредитных услуг;
• неоправданно высокие процентные ставки, а также халатность и хлопотность при оформлении кредитных договоров;
• продолжительный процесс рассмотрения банком заявки на получение кредита;
• возможность улучшения жилищных условий в самые краткие сроки и с минимальными затратами;
• широкая доступность.

Во многих других странах альтернативные сделки часто вообще не используются, так как клиент имеет возможность сначала переехать на новую квартиру, а потом заниматься поисками покупателя для старой, не неся при этом существенных финансовых потерь.

Прежде чем заключать сделку, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого рода соглашений. Сделать это следует и покупателям и продавцам.

Плюсы и минусы для покупателей

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

• Отсутствие необходимости получать оплату и хранить ее у себя в течение определенного времени. Передача осуществляется в один день – за это время средства не успеют обесцениться или стать объектом интересов злоумышленников.
• Отсутствие необходимости выплачивать комиссионные. Передача денег из банка в банк, со счета на счет, или перевод их в наличную форму неизбежно сопряжен с взысканием комиссии. При альтернативной сделке осуществляется минимум операций с деньгами, а соответственно покупатель, скорее всего, вообще ничего не потеряет.
• Возможность одномоментного переезда из квартиры в квартиру. Таким образом, покупатель не столкнется с необходимостью поиска и аренды временной жилплощади, а также лишними тратами на временную регистрацию.
• Недвижимость, приобретенная в рамках альтернативных сделок, теряет в цене примерно 10-15%.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

• Довольно продолжительный процесс оформления сделки. В зависимости от количества участников, сроков подбора жилплощади, а также возможных отказов какой-то стороны или сторон, юристы могут готовить все необходимое для сделки в течение года, и даже больше. Все это время покупателю придется жить на старом месте.
• Сложность оформления. Даже при минимальном количестве участников подготовить все необходимое для совершения сделки довольно трудно. Нанимать профессионального юриста придется в любом случае, и чем больше фигурантов в соглашении, тем дороже будут стоить его услуги.

Для продавцов

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

• Формат альтернативной сделки подразумевает возможность сколь угодно долгого ожидания того момента, когда попадется наиболее выгодный вариант продажи.
• Продавец будет лишен необходимости выплачивать комиссионные посредникам, а также получать деньги от покупателя с учетом комиссии.
• Сделка осуществляется за один день, а потому продавцу не придется долго ждать получения денег – они будут предоставлены ему автоматически, как только документы будут подписаны.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

• Сниженная цена. Как уже было сказано выше, квартиры, покупаемые и продаваемые в альтернативных сделках, обычно стоят на 10-15% меньше своей обычной стоимости. Если не сделать скидку, найти покупателя будет крайне трудно, так как за стандартную цену можно быстрее и проще купить обычную пустую квартиру.
• Продолжительное оформление сделки. Если гражданин хочет продать жилье как можно быстрее, оформлять данный вид договора – плохая идея.
• Сложность оформления. Как и покупатель, продавец столкнется с тем, что подготовить и оформить все документы можно лишь, обладая должными знаниями и опытом профессионального юриста.

Безденежный обмен

Сделки купли-продажи недвижимости альтернативного типа безденежными не бывают никогда.

Дело в том, что вначале определяется цена жилья, которую готов заплатить покупатель, а впоследствии альтернатива для продавца подбирается, уже исходя из финансовых возможностей собственника.

Таким образом, в зависимости от особенностей договора, продавец альтернативной квартиры либо получает дополнительную оплату за новое жилье, либо сам вносит определенную сумму в качестве доплаты. Чем больше участников альтернативной сделки, тем сложнее подумать все финансовые взаимодействия между ними.

Порядок действий при заключении соглашения

Как купить или продать квартиру по альтернативе? Порядок действий выглядит следующим образом:

1. Осуществляется оценка стоимости объекта недвижимости (путем анализа рынка или заказа соответствующего анализа у профессионального риэлтора).
2. Осуществляется поиск потенциального покупателя квартиры.
3. Подыскиваются альтернативные объекты недвижимости.
4. Сделка проверяется на предмет юридической чистоты.
5. Продавец получает аванс за продаваемое жилье, а также вносит его за ту недвижимость, которую получает взамен.
6. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже.
7. Готовится полный пакет документов для заключения соглашения.
8. Подписывается соглашение о купле-продаже.
9. Если расчеты за покупку осуществляются через ячейку в банке или аккредитив, средства закладываются в хранилище или перечисляются на нужный счет.
10. Осуществляется перерегистрация прав собственности через Росреестр.
11. Бумаги для внесения изменений в ЕГРН подаются по всем квартирам сразу.
12. Участники сделки получают выписки из ЕГРН, в которых подтверждается приобретенный статус.
13. Продавцы получают выписки о том, что выполнили свои долговые обязательства. На ее основе они впоследствии получат средства из банковской ячейки.
14. Осуществляется прием и передача объектов недвижимости путем подписания специальных актов.

Какие документы нужны?

Чтобы сделка успешно состоялась, продавцу необходимо подготовить такие документы:

• выписка из ЕГРН;
• экспликация помещения или его поэтажный план;
• договор о купле-продаже, дарении или приватизации;
• согласие супруга или супруги на осуществление сделки;
• выписка из финансово-лицевого счета.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться и другие документы, например справка из наркологического диспансера.

Особенности договора

Во время проведения альтернативных сделок для каждой из операций по купле-продаже составляется отдельный договор.

Он практически не отличается от стандартного соглашения за исключением того, что в нем есть особый пункт о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.

Для защиты своих интересов участники таких соглашения действуют по принципу «все или ничего», в соответствии с которым любая часть договора может быть выполнена лишь в том случае, если все стороны исполнят свои обязательства.

После того, как стороны договора получили справки из ЕГРН, они официально становятся собственниками той или иной недвижимости. С этого момента они получают право ей распоряжаться, а старый владелец теряет такое право. Физически процесс приема и передачи квартир завершается подписанием специального акта.

Как избежать рисков?

Также есть юридический риск – если хотя бы один из договоров будет признан недействительным, аннулируется все соглашение. Потому для оформления документов к такого рода операциям следует привлекать лишь опытных специалистов. О том, как оформить сделку через нотариуса, мы писали тут, а здесь вы узнаете о нюансах покупки или продажи квартиры через риэлтора.

Налоги

Когда совершаются альтернативные сделки, их фигуранты часто путаются в исчислениях налогов и налоговых вычетов. В частности, многие пытаются заменить вычет, появляющийся при продаже жилья, на объем затрат, которые появляются при альтернативной покупке.

Дело в том, что с точки зрения налогообложения продажа одного жилья и приобретение другого – вещи, которые никак не связаны. Различие налоговых периодов также не имеет никакого значения.

В альтернативной сделке продавец вынужден оплатить НДФЛ с суммы продажи недвижимости, а во время приобретения другого объекта он уже выступает в качестве покупателя, а соответственно, может претендовать на налоговый вычет. Таким образом, никакого взаимозачета не происходит.

Альтернативная сделка купли-продажи объектов недвижимости – довольно перспективный способ выгодно продать или купить жилье, однако для успешного исхода операции необходимо максимально внимательно изучить особенности соглашения и привлечь опытных специалистов к составлению документов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!