Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

1. досконально изучить объект;
2. оформить договор с застройщиком;
3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

• договор участия в долевом строительстве;
• проектная декларация;
• свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
• гражданские паспорта участников соглашения;
• заявления участников соглашения;
• оригинал кадастрового плана;
• план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
• разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

• оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
• оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
• заморозка строительства дома;
• долгое, затянувшееся строительство дома;
• низкое качество жилья;
• несоответствие планировки и метража квартиры;
• отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

• Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
• Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
• Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий в 2023 году

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение квартиры в новостройке всегда обходится дешевле, чем на вторичном рынке.

Причем, чем раньше заключить договор, тем дешевле будет стоить недвижимость – но, с другой стороны, придется дольше ждать окончания строительства.

Как выглядит покупка квартиры у застройщика и каков порядок действий в 2023 году требует пояснения, так как в законодательство внесено много изменений.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Общий алгоритм

Действия по приобретению жилья у застройщика в целом одинаковые вне зависимости от способа заключения договора. Пошаговая инструкция такова:

• поиск застройщика и подходящего объекта для покупки;
• определение цены и способа оплаты;
• заключение договора;
• проведение оплаты – наличным расчетом, переводом, через банк и т.д.;
• в случае наличия рассрочки – оплата минимальных взносов на протяжении оговоренного срока;
• ожидание завершения строительства;
• проверка и принятие квартиры;
• оформление прав собственности.

Затем новый владелец может прописываться в квартире и переезжать.

Если взята ипотека

Существенное различие образуется, если решено приобретать квартиру в ипотеку. В таком случае порядок оформления будет таков:

• производится поиск подходящего застройщика и квартиры;
• будущему покупателю необходимо уточнить у застройщика список банков, у которого он прошел аккредитацию;
• затем подаются в банк документы, подтверждающие платежеспособность заемщика;
• если банк одобряет заем, составляется трехсторонний договор долевого участия;
• договор подписывается сначала с застройщиком, затем заявитель обращается в банк;
• представитель банка принимает договор и перечисляет деньги застройщику;
• ДДУ регистрируется в обычном порядке через МФЦ.

Затем заемщик ожидает, пока дом будет завершен, и оплачивает в это время ипотеку. После того, как квартира будет достроена и сдана, заемщик переходит к оформлению права собственности. Если ипотека к тому моменту не выплачена, то создается новый ипотечный договор с закладной. Если погашена – то сразу же в процессе регистрации права собственности с жилья снимается обременение.

Как проверить застройщика

Первый и базовый этап – выбрать подходящего застройщика. Важно проверить сделку на юридическую чистоту. Если допустить здесь ошибку, то можно столкнуться с ситуацией, когда строительная организация не исполняет свои обязательства и строительство «замораживается». Можете проверить по выписке из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой — egrul.nalog.ru, также следует проверить:

• наличие у компании всех необходимых документов, в том числе разрешения на строительство на арендованной земле либо права на собственность на землю;
• отзывы от клиентов, которые уже приобрели квартиру у данного застройщика (можно найти в интернете или пообщаться самостоятельно);
• качество и количество завершенных объектов;
• фото и видео-материалы о стройке;
• кто является учредителем и руководителем компании, насколько авторитетны эти люди;
• размер уставного капитала – если в нем всего 10 тысяч рублей, то это, скорее всего, подставная фирма или очередная однодневка;
• имеются ли иски или исполнительные листы в адрес застройщика (можно посмотреть в картотеке дел на сайтах местного суда и службы приставов).

Если после изучения всех документов и отзывов застройщик показался надежным, тогда стоит инвестировать в договор миллионы рублей.

Возможные риски

Покупка квартиры в новостройке очень выгодна (особенно приобретение еще на стадии котлована или при возведении 1-2 этажей), но есть и определенные риски. Их приходится брать на себя:

• банкротство застройщика (сейчас в Правительстве разрабатывается механизм снижения этого риска путем размещения средств инвесторов на эскроу-счетах);
• оформление договора на дважды или даже трижды проданную квартиру;
• срыв срока сдачи дома;
• «заморозка» проекта контролирующими органами;
• невысокое качество жилья;
• неожиданные «сюрпризы» в виде сокращения итоговой площади или неудачной планировки;
• отсутствие нормальной инфраструктуры.

Большинства подводных камней позволяет избежать грамотно заключенный договор. Так, в нем можно истребовать назад деньги в случае «заморозки» новостройки, а также неудовлетворительном качестве жилья и в других ситуациях.

Опасности предварительного договора

Часто недобросовестные застройщики предлагают заключить так называемый предварительный договор долевого участия вместо полноценного. По их словам, эти документы равноценны, но по причине незавершенного строительства или отсутствия каких-то разрешений основной ДДУ они заключить не могут.

Для ознакомления представим вам договор который нельзя подписывать.

Скачать образец предварительного договора в долевом участии в строительстве многокваритрного дома

На самом деле такой договор не содержит обязательства продать вам квартиру – он только принуждает стороны заключить основное соглашение. Причем в нем могут быть прописаны моменты, которые позволяют застройщику отказаться от своих обязательств.

Таким образом, наличие предварительного договора фактически не дает права вам потребовать жилье после завершения строительства, и если застройщик откажется заключать основной, то придется обращаться в суд дважды.

Кроме того, добавляет риск двойной продажи квартиры. Застройщик может заключить с одними покупателями основной договор и зарегистрировать его в установленном законе порядке, а остальным дольщикам придется возвращать свои вложения через суд.

Варианты оформления договора

Реальных вариантов оформления договора о приобретении жилья в новостройке не так уж и много. И все они подлежат госрегистрации, что дополнительно защищает права дольщиков.

Долевое участие

Самый лучший вариант – работать по договору долевого участия. Он наиболее полно защищает интересы вкладчика и предусматривает полную ответственность застройщика за любые нарушения в ходе строительства. Также он страхует риск двойной продажи – производится регистрация договора в Росреестре, поэтому застройщик не сможет реализовать одну квартиру разным дольщикам.

Скачать образец договора долевого участия в строительстве

В договоре указываются:

• характеристики объекта с точным указанием адреса, расположения, площади;
• планировка квартиры;
• стоимость жилья (данное значение может быть изменено только при существенном расхождении реальной площади и проектной);
• сроки сдачи дома и квартиры в частности;
• качество отделки;
• наличная инфраструктура (трубы, краны, сантехника и т.д.).

Также в договоре прописывается ответственность застройщика перед покупателями, порядок разрешения споров, финансовые вопросы и т.д.

Купля-продажа

Оформление договора купли-продажи – тоже неплохой вариант. Он, как и ДДУ, регистрируется официально, что дает дополнительную защиту. Чаще всего он применяется при продаже квартир в сданном доме.

Фактически застройщик или посредник (риэлтор) оформляет квартиру на себя, а затем продает ее частному лицу.

Стоимость жилья по договору купли-продажи будет выше, чем незавершенного, но в плане надежности этот вариант лучше: квартира уже есть, ее можно оценить и посмотреть. При этом в банке можно взять более дешевый кредит, так как технически она будет оформляться именно как новостройка.

Переуступка прав

Это более сложный вариант, чаще всего он реализуется при покупке квартиры у другого дольщика. Человек, заключивший ДДУ, имеет право передать свою долю другому человеку. При этом фактически он передает не квартиру, а свое право истребовать от застройщика жилье после завершения строительства.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, покупателю следует заранее изучить условия договора и согласовать все моменты переуступки прав с застройщиком.

Договор переуступки подлежит госрегистрации. Это защищает от двойной продажи квартиры.

Другие варианты

Иногда покупка новостройки осуществляется с помощью других, несколько экзотических способов:

• заключение договора инвестирования – вкладчик фактически софинансирует застройщика, взамен приобретая право на часть его имущества, т.е. квартиру;
• вложение в паевой фонд – создается специальная структура, которая распределяет жилье после сдачи дома в эксплуатацию сообразно внесенным паям, плюс этого способа заключается в том, что пай не облагается налогом, следовательно, застройщик может продавать недвижимость дешевле;
• приобретение доли в кооперативе – фактическим владельцем недвижимости будет являться специальный кооператив (отдельное юрлицо, состоящее из будущих жильцов дома).

Все эти варианты более рисковые, чем стандартный ДДУ, так как договоры не регистрируются официально. В случае каких-то сложностей проблемы будут решаться в суде или по договоренности на основании имеющегося договора.

Что изменится с 1 июля 2023 года

Президент Путин в ходе прямой линии 7 июня предложил перейти к более «цивилизованным» способам проведения строительства жилых помещений без непосредственного привлечения средств физических лиц. Это фактически означает отказ от привычной схемы долевого строительства.

По законопроекту, который сейчас принят во втором чтении, предусматриваются существенные изменения:

1. компании должны будут получать отдельную лицензию на строительство каждого объекта.
2. застройщик должен будет иметь «замороженный» капитал в размере 10% от своих обязательств.
3. договор долевого участия как таковой заключаться не будет.
4. инвесторы будут вкладывать средства на специальные эскроу-счета, где они будут храниться до окончания строительства и только потом будут переведены застройщику.
5. под активы, находящиеся на эскроу-счетах, застройщику будет открыта кредитная линия, с помощью которой он и будет вести строительство.

Все эти меры направлены на защиту прав дольщиков. Если строительная организация разорится или принципиально не захочет исполнять свои обязательства, то средства с эскроу-счетов будут возвращены всем участникам строительства, а фирма будет отвечать перед банком имуществом – своих и собственников.

Планируется, что новый закон заработает с 1 июля 2023 года. Те застройщики, которые не смогут выполнять требования, будут вынуждены уйти с рынка.

Эксперты отмечают, что новации, несомненно, защищают права дольщиков, но, скорее всего, негативно повлияют на цену квадратного метра, спровоцировав рост стоимости участия в долевом строительстве.

Заключение и регистрация договора

Для того, чтобы приобрести квартиру в новостройке по ДДУ, от дольщика понадобится минимум документов:

• паспорт;
• заявление на покупку доли;
• подтверждение наличия необходимой суммы на счете или же одобрение от банка на оформление ипотеки;
• нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку недвижимости.

Типовая форма договора определяется застройщиком. Дольщику нужно лишь ознакомиться с ним и предложить свои правки, если они имеются.

Затем договор долевого участия регистрируется в Росреестре, передаваясь вместе с копией паспорта покупателя и документами на квартиру от застройщика, в МФЦ. Обычно этот момент решает застройщик.

Если между собой заключают договор переуступки физические лица, то они должны присутствовать при регистрации лично.

После регистрации договора стороны переходят к расчетам. Их можно произвести:

• путем передачи наличных средств;
• безналичным переводом через банк;
• с использованием аккредитива или банковской ячейки;
• если ипотека – средства переводит сам банк.

Если покупатель внес аванс, то он учитывается в договоре. В зависимости от условий расчет можно произвести полностью или по частям, в рассрочку.

Как принять квартиру

После сдачи квартиры в эксплуатацию покупатель должен в течение 3 месяцев ознакомиться с объектом, составить акт приема-передачи и вступить во владение. Главное, на что нужно обратить внимание:

• соответствие площади и планировки заявленным в проекте;
• наличие всех инженерных сетей и их работоспособность;
• отсутствие видимых дефектов.

Если какие-то недочеты обнаружились, то приемо-передаточный акт подписывать не нужно, пока застройщик их не устранит по вашей инструкции. Подписание акта означает, что покупатель не имеет претензий к качеству жилья.

Если дефекты проявились позднее, в течение гарантийного срока, то застройщик должен устранить их за свой счет. Это заложено в гарантийном обязательства.

Оформление жилья в собственность

После того, как акт будет подписан, необходимо пригласить специалистов из БТИ. Они осмотрят квартиру на соответствие проектной декларации и выдадут технический план.

Вместе с этим планом, актом приема-передачи и документами, подтверждающими право владения жильем, нужно обратиться в МФЦ для регистрации права собственности.

Ранее выдавалось свидетельство, теперь же необходимо самостоятельно запрашивать выписку из Росреестра. Она будет готова через 3-4 недели.

С этой выпиской можно идти в миграционную службу и оформлять постоянную прописку.

Практические советы по покупке новостройки

Что нужно знать перед покупкой новостройки, чтобы избежать проблем и не потратить много денег? Приводим несколько советов от людей, приобретавших квартиры в новостройках:

• если есть возможность, заверяйте сделки с застройщиком через нотариуса – это сразу убережет от множества проблем;
• не торопитесь с покупкой дешевого жилья от неизвестного застройщика, лучше выбрать проверенный и надежный вариант;
• если вас подгоняют заключить сделку, пугая повышением цены – лучше рассмотрите другие объекты;
• не заключайте предварительные договоры, а только полноценные – исключение, когда вносится аванс;
• лучше покупать жилье летом и весной, а также под Новый год – застройщик часто делает скидку в это время, чтобы подстегнуть продажи и выполнить план;
• на первых и последних этажах квартиры дешевле;
• также часто делают скидки на квартиры у лифта или мусоропровода, с непритязательным видом из окна и т.д.

Также застройщик нередко дает скидку, если покупать жилье сразу, например, в ипотеку. Можно договориться о рассрочке без участия банка с застройщиком напрямую, но в этом случае надо быть готовым к более высоким ценам.

Таким образом, наилучший способ приобрести жилье в новостройке – заключить договор долевого участия и зарегистрировать его. Это снимает многие риски и позволяет от застройщика требовать квартиру после окончания строительных работ. При желании ДДУ можно перепродать. С 2023 года меняется порядок участия в долевке – все сделки будут проходить через банк.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Документы при покупке квартиры в строящемся доме

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2017. Время чтения 8 мин.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

• для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
• предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек.

А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.

ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

• Выбираем новостройку
• Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.
• «Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»
• Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому.

Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно.

Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая.

Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки.

Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.

ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное — проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

1. — учредительные документы застройщика;
2. — свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. — свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. — бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
5. — аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», — уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки — самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

• «Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»
• Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
• Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», — утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых — застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, — считает Дмитрий Пантелеймонов. — Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки.

В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», — подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк — банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть.

«Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», — замечает Ирина Доброхотова.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

Дата публикации 15 июля 2015