Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Продажа доли недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.

Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.

По закону

Положения о долевом имуществе закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.

  • Все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.
  • Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.
  • В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.
  • По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.

Преимущественное право покупки — что это такое?

Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.

Перед продажей доли следует получить документы, свидетельствующие, что другие собственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.

Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.

Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка стоимости в большую сторону.

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:

  1. Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости.
  2. Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.

Способы обхода преимущественного права:

  1. Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Что делать, если собственник против реализации доли

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

  1. Выкупить его долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади.
  2. Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
  3. Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю «сопротивляющегося» сособственника.

Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.

Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на долю и формирование договорных условий сторон.
  2. Первичная консультация в нотариальной конторе.
  3. Анализ правовых документов.
  4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов.
  5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества.
  6. Регистрация и закрепление права собственности в Росреестре.

Вместе с тем следует учесть:

  1. Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства.
  2. В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
  3. Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.

Продажа доли несовершеннолетнего

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.

Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:

  1. Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
  2. Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
  3. На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.

Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.

Необходимые бумаги для заявления:

  1. Паспорта родителей или опекунов.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, подтверждающие право владения продаваемой недвижимостью.
  4. Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
  5. Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.

Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.

Перечень необходимых бумаг

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

  1. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
  2. Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки.
  3. Характеристика объекта.
  4. Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли.
  5. Кадастровый и технический паспорта.
  6. Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах.
  7. Выписка из ЕГРП.
  8. Свидетельство, подтверждающее право собственника.

Дополнительные документы:

  • копии извещений для всех граждан, владеющих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
  • копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
  • свидетельство о передаче заявления;
  • отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупки, заверенные нотариально;

Порядок налогообложения

Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.

Образцы

Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.

Как продать долю? Консультация юриста на видео

Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/doli-v-kvartire-poryadok-dogovor.html

Продажа доли в квартире без согласия других собственников: можно ли, образцы 2019 г., как правильно

Последние изменения: Май 2019

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях.

Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку.

Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Долевая собственность: основные понятия

  • Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
  • Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
  • Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

Физическая и юридическая доля

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.

Обязанности долевых собственников

 

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

К таким обязательствам относятся:

  •  выплаты за коммунальные услуги;
  •  налоговые платежи;
  •  затраты по ремонту квартиры.
  1. Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья. Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

  • Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
  • На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.
  • Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.
  • Препятствия со стороны собственников: возможные решения
  • Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском.

  • не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников.
  • предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку.
  • неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.
  1. Отказ от преимущественного права владельцами долей квартиры обязательно должен быть представлен в письменной форме и оформлен нотариально.
Читайте также:  Исковое заявление о выселении бывшего супруга из жилого помещения (образец) 2019

Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу. За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

  •  оферту (предложение);
  •  стоимость предложения в рублях;
  •  реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;
  •  размер продаваемой доли.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Обходные схемы и притворные сделки

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

К притворным сделкам относятся:

  • Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).

  • Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

  • Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
  • Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям.

Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли.

Так же рекомендуем посмотреть видео, в котором адвокат объясняет: как осуществляется продажа доли в квартире без согласия других собственников.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-sobstvennikov/

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2019 году

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника? Как такие сделки регламентирует действующее законодательство? Какие нюансы имеет договор купли-продажи и регистрация сделки? Ответы далее.

Когда можно, а когда нет

Продажа доли в квартире или ином объекте недвижимого имущества сопряжена с рядом сложностей, так как преимущественное право покупки принадлежит иным собственникам жилья.

Однако на практике возможно решение проблемы и иными способами. Как можно продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Существуют следующие схемы реализации долевого имущества:

  • оформление сделки купли-продажи договором дарения, на что не требуется получение согласия сособственников. По своей сути дарение является безвозмездной сделкой и если в суде будет доказано, что одаряемый выплатил какую-либо часть денежных средств дарителю, то сделка будет признана ничтожной;
  • продавец по договору дарения оформляет на потенциального покупателя незначительную часть своей доли в квартире и после этого продает остаток по общим правилам заключения аналогичных сделок. Действующим законодательством установлено, что если выкупить долю в квартире изъявили желание несколько дольщиков, то продавец имеет право самостоятельно выбрать покупателя, чем и пользуются некоторые недобросовестные граждане;
  • оформление залога. Потенциальный покупатель выдает продавцу некий кредит под залог принадлежащей продавцу на праве собственности доли. По истечении некоторого периода времени покупатель изымает долю, так как продавцом не оплачиваются кредитные обязательства.

При наличии доказательной базы сделку купли-продажи, оформленную по одной из предложенных схем можно оспорить в судебном порядке и, как правило, суд признает договор купли-продажи ничтожным.

Как прописано в законодательстве

Чтобы более подробно разобраться в вопросе продажи доли в квартире одним из собственников необходимо изучить действующее законодательство.

Сделки купли-продажи регламентируются:

  • Гражданским Кодексом РФ;
  • Федеральным Законом №218, в соответствии с которым происходит переоформление права владения долевой собственностью.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ общей (долевой) собственностью признается имущество, владельцами которого являются два и более лиц. Размер доли определяется правоустанавливающими документами, а при отсутствии распределения доли считаются равными (статья 245 ГК РФ).

Владелец доли может по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом: продавать, дарить, завещать, передавать в залог и так далее (статья 246 ГК РФ).

При реализации доли имущества следует учитывать, что дольщики имеют преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).

Федеральным Законом №218 установлено, что для заключения договора купли-продажи доли квартиры третьим лицам необходимо подготовить согласие всех сособственников или уведомление об отказе преимущественной покупки.

Преимущество покупки

Чтобы договор купли-продажи доли квартиры имел полную юридическую силу и был зарегистрирован в органах Росреестра необходимо соблюсти право сособственников на преимущественное приобретение недвижимости.

Для этого необходимо уведомить всех владельцев о предстоящей сделке по продаже части недвижимого имущества путем отправления соответствующего документа – уведомления, в котором указываются:

  • стоимость доли, по которой предполагается продажа;
  • иные существенные условия сделки, например, возможность предоставления рассрочки оплаты на определенный период времени.

Уведомление направляется в письменном виде. Во избежание каких-либо недоразумений уведомление целесообразнее отправлять заказным письмом с отметкой о вручении адресату.

С момента получения уведомления и дольщиков имеется 30 дней на принятие решения. Если в течение указанного срока ответа от сособственников не последовало, то считается, что все дольщики согласны с отчуждением части общего имущества.

Права несовершеннолетних

Процесс продажи доли квартиры может быть значительно осложнен, если одним из дольщиков (продавцом) является несовершеннолетний гражданин.

Сделки с недвижимостью при наличии малолетних собственников осуществляются исключительно при наличии разрешения, выданного органами опеки.

Разрешение на продажу в случае наличия несовершеннолетнего в качестве сособственника выдается только при улучшении жилищных условий малолетнего гражданина.

Разрешение на продажу, если несовершеннолетний выступает в роли продавца, может быть выдано при соблюдении следующих условий:

  • малолетний гражданин должен быть выписан из квартиры в другое помещение, пригодное для проживания;
  • права ребенка не нарушены;
  • производится продажа доли с целью улучшения условий проживания;
  • в новой квартире (частном доме) ребенок так же будет владеть долей, причем в равнозначном или большем размере.

Нюансы составления и регистрации договора

Продажа доли в квартире осуществляется путем заключения соответствующего договора. Сторонами соглашения являются продавец (владелец доли) и покупатель.

Предметом договора считается доля в определенном размере в квартире, расположенной по конкретному адресу.

В документе так же должны быть отражены следующие обстоятельства:

  • полные реквизиты сторон соглашения. Если продавцом/покупателем является физическое лицо, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания и паспортные данные. Если одной из сторон является юридическое лицо, то требуется указать наименование и форму организации, ИНН, адрес расположения;
  • адрес расположения квартиры и размер доли;
  • реквизиты документа, являющегося доказательством права владения долей;
  • стоимость доли недвижимого имущества;
  • порядок проведения расчетов;
  • порядок передачи имущества;
  • перечень зарегистрированных в квартире граждан;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • подписи.

Договор должен быть составлен в письменной форме. По желанию документ может быть заверен у нотариуса.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ договор купли-продажи любого объекта недвижимости, в том числе и доли должен быть зарегистрирован в государственных органах (в данной ситуации в органах Росреестра).

СКАЧАТЬДоговор купли-продажи доли в квартире

Для регистрации сделки необходимо:

  • составить и подписать договор на продажу доли;
  • составить и подписать передаточный акт, подтверждающий передачу недвижимого имущества продавцу;
  • подтвердить договор пакетом документов, в который входят: паспорта сторон, правоустанавливающие документы, согласие собственников на отчуждение доли, согласие супруга, если доля квартиры приобретена в законном браке, согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних и так далее;
  • оплатить государственную пошлину. В соответствии со статьей 333 Налогового Кодекса госпошлина за регистрацию объекта недвижимости составляет 2000 рублей. При регистрации перехода права собственности на долю размер пошлины определяется в соответствии с размером доли. Например, продавцом отчуждается ½ часть квартиры. Следовательно, и заплатить придется ½ часть установленного размера пошлины, то есть 1 000 рублей.

Все документы передаются в регистрирующий орган непосредственно в региональном подразделении Росреестра или через многофункциональный центр.

Порядок сделки

Итак, порядок заключения сделки по продаже доли в квартире следующий:

  • поиск потенциального покупателя и определение стоимости доли недвижимого имущества;
  • получение соглашения дольщиков или направление уведомления о продаже имущества с указанием стоимости доли;
  • ожидание ответа от сособственников;
  • подготовка пакета документов;
  • подписание договора и акта приема-передачи части недвижимого имущества;
  • регистрация договора;
  • получение документов, подтверждающих совершение сделки. Такими документами для продавца являются копия договора купли-продажи и акта приема-передачи, заверенные сотрудниками регистрационного органа, а для покупателя копии указанных документов и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Читайте также:  Расчет неустойки по алиментам калькулятор онлайн, как правильно рассчитать неустойку, пени по алиментам, формула и образец

Источник: https://yurzone.ru/vozmozhna-li-prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

По российскому законодательству, квартира может находиться не в единоличной, а в общей долевой собственности. При этом, продажа доли в квартире другому собственнику зачастую является самым приемлемым выходом для владельца меньшей части жилого помещения.

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Что собой представляет долевая собственность? 

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

  • Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
  • Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2019 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
  • А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

Какие документы потребуются при отчуждении доли в квартире другому собственнику?

Для продажи части этой же квартиры другому владельцу потребуется предоставить следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий личность владельца доли.
  1. Документ, удостоверяющий личность приобретателя (то есть совладельца жилого помещения).
  2. Правоустанавливающие документы.

    К ним относятся: свидетельство о праве собственности, договор или иной документ, на основании которого возникли права владельца, справка о выделении доли, если изначально собственность была совместной.

ВАЖНО !!! Обязательно в документах должен быть прописан размер всего жилого помещения, а также отчуждаемой доли.

  1. Предварительное соглашение, где совладельцы определяются с ценой объекта недвижимости, размером задатка и иными проблемными моментами. Хотя данное соглашение не является обязательным, это полностью отдается на усмотрение сторон сделки купли-продажи.
  1. Выписка из домовой книги. Это – стандартный документ, предоставляемый при любой сделке купли-продажи недвижимости. В рассматриваемой ситуации он менее актуален, так как покупатель, как правило, осведомлен о прописанных в квартире лицах, ведь он является собственником второй ее доли.
  1. Обязательной в любой подобной сделке становится справка из Бюро технической инвентаризации о произведенной оценке жилья (балансовой стоимости). Она указывается как для квартиры в целом, так и для продаваемой части.
  2. Справка из управляющей компании, где указывается на отсутствие долгов у дольщика за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
  3. Доля в квартире может находиться не только в единоличной собственности, но и в совместной собственности супругов. Тогда супруг-совладелец должен оформить свое согласие нотариально. Без согласия второго супруга сделка может быть признана недействительной.
  1. Если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, то обязательно нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства на данную сделку. Это является одним из самых проблемных моментов, так как органы опеки и попечительства жестко отстаивают права несовершеннолетних. Поэтому потребуется доказать, что жилищные условия детей никак не ухудшились от продажи доли в квартире.
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Если совладельцев квартиры больше, чем двое, то потребуется еще отказ иных сособственников от покупки части жилого помещения. В случае непредставления такого отказа прикладываются документы, подтверждающие, что соблюдена процедура надлежащего уведомления сособственников.

Какова пошаговая инструкция купли-продажи доли в квартире другому собственнику?

Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:

  1. Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
  2. Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем.

    В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю. 

  1. Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
  2. Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
  3. Уплата соответствующих налогов.

Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.

Каким образом собственник доли сообщает совладельцам о желании продать свою долю?

Приняв решение продать часть жилого помещения, владелец должен уведомить сособственников об этом. Каждому собственнику составляется свое уведомление. На практике применяются три способа такого сообщения об отчуждении.

В первом случае продавец просто передает уведомления лично в руки иным владельцам жилого помещения. Взамен они предоставляют собственноручно написанную расписку в получении сообщения. Это способ является рабочим только при хороших отношениях.

Следующий способ, которым часто пользуются дольщики, — это отправка заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении и описью вложения. Он тоже имеет свои минусы: письмо может не дойти до адресата либо тот откажется его получать.

Самым надежным является нотариальное извещение о продаже доли. В этом случае владелец перекладывает свои обязанности по уведомлению на нотариуса. Услуга платная.

Нотариус, приняв все меры к извещению о продаже всех иных собственников, выдаст одно из двух свидетельств: либо что сособственники надлежащим образом уведомлены (если они получили сообщение), либо что приняты все возможные меры к их извещению.

ВНИМАНИЕ !!! В любом случае, это будет гарантией отсутствия претензий к продавцу, но только после того, как пройдет 30 дней после получения совладельцем уведомления. По истечении этого срока продавец волен распоряжаться своей долей, как захочет. Если же остальные владельцы однозначно выразили отказ, то сделку можно совершить и раньше.

В тексте уведомления указываются персональные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, реквизиты регистрационного свидетельства на объект недвижимости, предложение приобрести долю, сделанное в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Сообщение может быть в рукописном или в печатном виде.

После отправки сообщений нельзя менять цену на долю квартиры, а также иные условия сделки.

При несоблюдении процедуры надлежащего сообщения совладельцы могут сделку опротестовать в судебном порядке. Срок подачи искового заявления – три месяца с того дня, когда стало известно о сделке.

В каком порядке происходит согласование условий предстоящей сделки купли-продажи?

После надлежащего уведомления, если один из владельцев выразил желание приобрести отчуждаемую долю, переходят непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Собственник доли должен определить ее цену.

Чаще всего поступают просто – за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем либо делят общую цену квартиры на количество квадратных метров ее площади и получают стоимость одного метра.

Либо определяют стоимость доли в процентном соотношении к общей цене квартиры.

Сама стоимость доли в квартире и порядок ее уплаты фиксируется в предварительном соглашении продавца и покупателя. 

Как происходит само заключение сделки купли-продажи доли в квартире и ее нотариальное удостоверение?

Договор купли-продажи может составляться как самим продавцом, так и по его поручению квалифицированным юристом по недвижимости. Также данный договор может быть оформлен нотариусом (за отдельную плату). Экземпляров договора должно быть три (продавцу, покупателю и нотариусу). Юридическая сила их одинакова.

Новый закон касательно обращения недвижимого имущества предусматривает обязательное проведение отчуждения доли в квартире через нотариуса того субъекта РФ, на территории которого она находится.

Плата за услуги нотариуса зависит от наличия родственной связи, а также от суммы сделки. При отчуждении доли родственнику (ребенку, супругу или родителю) платеж составит 0,2 % от цены продаваемой части плюс 3000 рублей (если доля стоит не более 10 000 000 рублей).

Если сумма превышает 10 000 000, то плата составит 0,1 % от суммы сделки и еще 23 000 рублей, при этом общая сумма платежа не должна превышать 50 000 рублей. Для дальнего родственника (либо вообще постороннего человека) при цене сделки, не превышающей 1 000 000 рублей тариф составит 0,4 % цены доли плюс 3000 рублей.

От 1 000 000 до 10 000 000 – 0,2 % цены сделки и еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 – 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.

Нотариусу предоставляется вышеуказанный пакет документов (в оригиналах). Если продавец (покупатель) не может лично присутствовать при нотариальном удостоверении сделки, он может оформить доверенность на другое лицо. Следует помнить, что, если не соблюдено условие о надлежащем извещении совладельцев, нотариус сделку не удостоверит.

Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?

Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры.

Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.

ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).

Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры.

Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше.

Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.  

По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.

Какие налоги уплачивают при купле-продаже доли в квартире?

При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки.

От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры.

Читайте также:  Могут ли приставы арестовать алименты на ребенка

Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей. 

Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Продажа доли в квартире второму собственнику в 2019 году

08.04.2018

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

  1. Дарственная. Вы можете подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены.

    В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» цена. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.

  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение.

    Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Как продать долю в квартире в 2019 году? Пошаговая инструкция

Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е.

определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд.

Как только продавец получает на руки документы о праве собственности на выделенную долю, он может свободно оформлять договор купли-продажи.

Juris Info

Если вы решили продать свою долю жилплощади, вы должны знать, что можете распоряжаться только официально выделенной долей, которую представляется возможным оценить.

Как правило, этот вопрос решается между собственниками. Но не всегда они могут разумно и справедливо поделить.

Тогда дело решается в судебном порядке, и уже исходя из решения и предоставленных документов на долю, гражданин может распоряжаться своим имуществом.

Новые правила продажи доли в квартире

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Как продать долю в квартире третьему лицу без согласия второго собственника

  • Первый шаг: составление договора купли-продажи третьему лицу. В договоре обязательно нужно указать информацию об обеих сторонах сделки, подробные сведения о жилплощади и ее стоимость. Если часть дома переходит на правах общей собственности, в текст договора также должна быть включена информация о правах третьих лиц на жилище, так как без согласия второго собственника или нескольких собственников сделка заключается с дополнительной процедурой;
  • Второй шаг: посещение нотариуса. Закон устанавливает, что сделки об отчуждении части недвижимости поддаются нотариальному удостоверению;
  • Третий шаг: составьте передаточный акт. Документ о передаче необходим для подтверждения перехода собственности от продавца к новому собственнику;
  • Четвертый шаг: зарегистрируйте права собственности на жилплощадь. Изменения регистрируются в Росреестре или же в МФЦ. Процедура включает в себя уплату налога и госпошлины в 2 тыс. рублей.

Рекомендуем прочесть:  Льготы работающим инвалидам 3 группы в 2019 году

Как продать квартиру в долевой собственности

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке.

Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы.

Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2019- 2019 году

«Сделки с реализацией долей в общей собственности являются сферой, где часто происходят правонарушения.

Например, недобросовестный покупатель приобретает маленькую долю в квартире и получает право на проживание в ней, после чего создает для соседей невыносимые условия проживания, для того чтобы заставить их продать свои доли по цене ниже рыночной (или заставить купить свою долю по высокой цене).

Все эти махинации вскроются при регистрации нотариусом сделки», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Если бы введенная законодательная норма касалась только этих случаев, от нее были бы только плюсы.

Продажа доли в квартире второму собственнику в 2019 году Ссылка на основную публикацию Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2019 году

Источник: https://truejurist.ru/posobiya/prodazha-doli-v-kvartire-vtoromu-sobstvenniku-v-2018-godu

Как продать долю квартиры без согласия второго собственника

Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Примерно такая же ситуация складывалась и в кооперативном жилом фонде, правда, в нем сособственники делили не квартиру, а паевые накопления. С началом приватизации квартир после развала СССР эта же проблема перекочевала и на бывший государственный жилой фонд.

Читать еще —>  Как определить земельный участок по кадастровому номеру

Могут ли продать квартиру без согласия имеющих долю

Казалось бы, очень действенный способ – за часть квартиры, красная цена для которой не более миллиона, назначить цену в пять миллионов. Любой сособственник откажется. Но дело в том, что эту сумму надо будет заявить у нотариуса, с этой же суммы надо будет оплатить госпошлину.

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет.

Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки.

Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

На практике довольно часто возникают ситуации, при которых адресных данных совладельца имущества нет. Каким образом тогда доказать, что ему было направленно соответствующее предложение о покупки доли жилья? Кажется, что выход вполне логичен – следует направить письмо по адресным данным реализуемой недвижимости. Юридически это не должно приводить к возникновению вопросов.

Читать еще —>  Договор купли продажи гаража между физическими лицами 2019

Можно ли продать свою долю в квартире без согласия второго собственника

Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо.

Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли.

Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников

Самый распространенный способ с такой ситуации это оформление дарения вместо договора купли продажи на покупателя.

Но таким способом вам лучше не идти, ведь в данной ситуации есть очень большой риск, что данную сделку могут признать недействительной в судебном порядке, по притворности, да и вряд ли найдется покупатель, который согласится оформить договор дарения, вместо договора купли продажи.

Имеет ли собственник части квартиры продать свою долю без согласия второго собственника

При продаже доли второй собственник имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене и на тех же основаниям, по которым доля будет продаваться третьим лицам.

Предложение о покупке доли отправляется второму собственнику почтой заказным письмом с уведомлением, либо через нотариуса.

В случае несоблюдения условия преимущественного права покупки, второй собственник может обратиться в суд с заявлением о переводе на него прав покупателя втечение месяца, когда он узнал о своем нарушенном праве.

Источник: https://firstjurist.ru/rabochie-trudovye-otnosheniya/kak-prodat-dolyu-kvartiry-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika

Ссылка на основную публикацию