как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция для продавца 2023 – порядок продажи квартиры в 2023 году поэтапно

Многие граждане, столкнувшиеся с вопросом отчуждения недвижимости, хотели бы продать квартиру без посредников. Незачем платить агентам, которые только и хотят побольше прибыли. Меньше хлопот, да и деньги целее будут. Главное — следовать пошаговой инструкции. Однако практика показывает, что такой псевдорационализм ни к чему хорошему не приводит.

Основные причины продажи жилья напрямую

Есть расхожее мнение, что покупка квартиры без посредников требует меньшей бумажной возни

Причин, по которым граждане не хотят привлекать риэлторов к сделкам с недвижимым имуществом, много. В первую очередь, конечно, это желание сэкономить деньги — ведь агент или юрист работает за отнюдь не маленькое вознаграждение.

Другие кажущиеся преимущества сделки:

• необходимо собирать меньше документов;
• отсутствие риска мошенничества со стороны недобросовестного посредника;
• быстрота оформления;
• договорившись, фактически можно въехать и уже жить, не ожидая отведённого периода.

Кажется, что экономия времени и денег — значительная, предстоит только оплатить государственную пошлину (ст. 333.33 НК) при оформлении в Регистрационной или Кадастровой палате. И продать квартиру проще простого. Находишь покупателя, обсуждаешь все важные моменты, заключаешь договор, передаёшь ключи и получаешь деньги. Инструкция кажется простой и понятной. Но так ли это?

Пошаговая инструкция по продаже квартиры без посредников

Прямые сделки по купле-продаже квартиры бывают чреваты неожиданными обременениями

Итак, сделка по отчуждению жилья без риэлторских агентств выглядит так:

• поиск предполагаемого покупателя;
• переговоры;
• сбор необходимой документации;
• осмотр квартиры;
• подписание договора о купле-продаже;
• регистрация сделки в Кадастровой палате;
• окончательный расчёт, передача ключей.

При этом каждый из участников собирает необходимую документацию:

Продавец:

• общегражданский паспорт РФ;
• свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
• согласие сособственника или брачного спутника;
• кадастровая документация;
• полную выписку из ЕГРН;
• форму 9 или домовую книгу частного дома;
• закладную от банка, если жильё приобреталось по ипотеке;
• справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ и капитальному ремонту.

Покупатель:

• общегражданское удостоверение личности РФ;
• согласие мужа или жены на приобретение.

Но, как и с любой пошаговой инструкцией, здесь следует помнить пословицу «План чертили на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить».

Обременения, действительные и даже возможные — это как раз те самые «овраги», в результате чего покупатель рискует понести убытки и даже вообще остаться без приобретённой жилплощади.

Впрочем, «подарок» в виде многотысячной задолженности за капитальный ремонт — тоже малоприятная перспектива.

Большинство пользователей ошибочно полагает что процедура продажи квартиры не отличается сложностями, потому попадают в проблемные ситуации, разрешить которые бывает крайне непросто.

Стоит заметить, что самостоятельная продажа квартиры – высокорисковая процедура.

Чтобы минимизировать потенциальные риски, необходимо придерживаться определённой стратегии, знать о ключевых сложностях, с которыми может столкнуться собственник и уметь их оперативно решать.

1. Оценка квартиры, определение рыночной стоимости жилья

При продаже квартиры большинство продавцов намеренно завышают цену, совершенно забывая о том, что покупатель прежде всего ищет, на чём сэкономить. При формировании продажной стоимости квартиры, необходимо акцентировать внимание на таких моментах:

• изучите цены в интернете, именно они станут базой для определения максимальной цены, которую покупатель может выручить при продаже своей квартиры;
• выставлять итоговую стоимость необходимо с небольшим завышением в 5-10%. Покупатели любят торговаться, потому необходимо предоставить им шанс сбить цену. Такой подход поможет привлечь потенциальных клиентов;
• перед тем, как выставить цену, необходимо объективно оценить лот. Если квартира неухоженная, находиться в старом доме, имеет проблемы с коммуникациями, выручить большую сумму за неё не получится.

Потому при самостоятельной продаже следует изучить аналогичные предложения в районе расположения квартиры. Это позволит определить уровень цен, отталкиваясь от которого пользователь сможет проанализировать, в какой ценовой категории ему следует двигаться далее.

1. Как выручить за квартиру больше денег

Каждый собственник считает, что принадлежащая ему квартира – эталонный вариант, других таких нет. Как итог – предлагаемая цена недвижимости излишне высока, что гарантированно отталкивает покупателей. Если продавец хочет получить больше денег за квартиру, ему необходимо подготовить её к продаже.

Большая часть покупателей желает приобрести жильё, готовое к проживанию. Потому не лишним будет покупка каких-то предметов мебели или техники, которые останутся покупателю в качестве бонуса. Также стоит сделать небольшой косметический ремонт. Опрятная и привлекательная квартира привлечёт гораздо больше внимания, и шансы выручить больше денег заметно возрастут.

Прежде чем опубликовать информацию о продаже, необходимо подготовить «правильно» объявление.

Как показывают данные исследований на рынке недвижимости, первой, на что обращает внимание покупатель – текст объявления.

Необходимо описать все преимущества квартиры, указать недавно сделанный ремонт, замену коммуникация и т.д. Объявление при этом должно быть лаконичным, лишенным эмоционального окраса, грамотным.

После формирования предложения необходимо определиться с источниками, где объявление будет опубликовано. Первым делом это бесплатные городские газеты, интернет-порталы, посвящённые тематике недвижимости, социальные сети. Не лишним будет распечатать объявление и расклеить их в местах массового скопления людей.

Если покупатель продаёт квартиру самостоятельно, ему нужно быть готовым к тому, что с момента публикации объявления он должен забыть о конфиденциальности. Телефонный звонок от потенциального покупателя может поступить в любое время суток. При этом продавец должен быть максимально вежливым и терпеливым. Хамство оттолкнёт потенциального покупателя.

Если продавец нашёл покупателя, готового купить квартиру за предложенную цену, его можно поздравить, так как половина дела уже сделана. Останется самая важная и ответственная часть – оформление договорённостей. Чтобы подтвердить намерение покупателя, необходимо оформить задаток. Небольшая сумма, переданная продавцу в качестве аванса, будет служить гарантией того, что сделка состоится.

С этой проблемой сталкивается большинство граждан, желающих продать квартиру без посредника. Эксперты рекомендуют обратить на документы самое пристальное внимание. В зависимости от ситуации подготовка и сбор полного документального пакета может занять до нескольких месяцев.

Как обезопасить себя при самостоятельной продаже квартиры?

Недвижимость считается одним из наиболее дорогостоящих видов имущества, потому при продаже квартиры крайне важно обезопасить себя заранее. Это позволит не лишиться одновременно квартиры и денег. Эксперты рекомендуют при самостоятельной продаже квартиры максимальное внимание уделить вопросам безопасности, как юридической, так и личной.

Минимизировать риски можно следующими способами:

• если в процессе оформления сделки возникают сложные моменты (несколько собственников, проживает несовершеннолетний ребёнок, квартира куплена за маткапитал и т.д.), для их разрешения следует обратиться к профессиональному юристу;
• если покупатель торопит продавца со сделкой, необходимо действовать вдвойне осторожно. В договоре купли-продажи должны быть учтены все нюансы и тонкости процедуры;
• при оформлении документов необходимо заверять их у нотариуса или в присутствии свидетелей. Это поможет решить конфликт, если в обозримом будущем возникнут сложности, которые могут дойти до судебного разбирательства.

Даже при самостоятельной продаже может потребоваться консультация юриста или риэлтора. Ни в коем случае нельзя экономить на вопросах безопасности. Лучше потратить небольшую сумму на уточнение деталей у профессионалов, чем в итоге лишиться квартиры и денег.

Когда квартиру без посредников продать будет сложнее или невозможно

Есть ряд моментов, которые могут серьёзно осложнить продажу недвижимости или вообще сделать её невозможной:

• несовершеннолетний сособственник или участник приватизации (необходимо наличие разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства);
• обременение в виде ареста, ипотеки;
• квартира не находится в частном владении (относится к специализированному фонду или не приватизирована);
• у одного из участников присутствуют ограничения по вменяемости.

Такая сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре (Федеральный закон №218-ФЗ). Для этого и предусмотрена полная выписка из ЕГРН — в ней указана форма собственности, владельцы и все существующие обременения. Её запрашивает продавец перед оформлением договора.

Другие нюансы

Есть и другие нюансы, которые могут серьёзно осложнить жизнь новому хозяину. И даже выписка из ЕГРН эту вероятность не исключает. Так, например, в ней не указаны люди, которые были прописаны в предыдущие годы.

Предыдущего жильца могли снять с учёта по причине его смерти или безвестного отсутствия. Бывают случаи, когда люди внезапно обнаруживаются и заявляют свои права на квартиру. Признание умершим или пропавшим в судебном порядке отменяется (ст. 44 ГК).

Соответственно, человеку будут возвращены все права, в том числе и на жильё.

Несовершеннолетние зарегистрированные проживающие

Наличие несовершеннолетнего жильца, если он не совладелец, не станет проблемой при продаже квартиры

Распространено мнение, что несовершеннолетних жильцов выписать невозможно. Это не так. Если маленький гражданин — не совладелец квартиры, то его можно выписать по суду (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК). Другое дело, если он участник приватизации или долевой совладелец.

То же относится к материнскому капиталу. Сама продажа жилья, приобретённого с задействованием субсидии, конечно, не запрещена. Но её возможно осуществить, как и в случае с ипотекой, только после полного снятия обременения.

К тому же, все сособственники должны подписать согласие на продажу, а это реально только по достижении ими совершеннолетия. До достижения детьми совершеннолетия необходимо получить разрешение на продажу объекта недвижимости от органов опеки и попечительства.

Главным условием получения такого разрешения будет гарантия того, что жилищные условия детей не будут ность ухудшающий характер.

Подробнее о том, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/esli-propisany-deti.html

Материнский капитал: неисполнение обязательств

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, может привести к проблемам с законом

Еще хуже, если жадная родительница не исполнила обязательство перед государством и не наделила членов семьи долями. Продать жильё возможно, и Росреестр при регистрации может не узнать о подвохе. Но только на момент продажи.

Рано или поздно о продаже станет известно Пенсионному фонду (честность держательницы капитала во всех случаях проверяется), и контролирующий орган обратится в прокуратуру (ст. 159.2 УК РФ).

Сделку аннулируют, а у нового хозяина возникнут большие проблемы с возвратом своих денег, которые он честно передал за квартиру мошенникам.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/na-materinskij-kapital.html

Квартира в собственности менее пяти лет

Продавцу предстоит платить налог, если квартиру он приобрёл после января 2016 года и владел ею менее пяти лет (Федеральный закон №382-ФЗ). Если раньше, то применяется старое правило о трёх годах. Оно действует в отношении квадратных метров, полученных в качестве подарка от близкой родни, наследства, по ренте или приватизации. На покупателе квартиры этот момент не отражается никак.

Одним словом, лучше всё же не отказываться от квалифицированной помощи при сделках с недвижимостью. Ведь только так можно ручаться за юридическую чистоту жилплощади и что прежний хозяин не оставляет после себя никаких незавершённых дел, с которыми предстоит разбираться покупателю.

Подробнее о том, как продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет: //consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-sobstvennosti-menee-3-let.html

При продаже квартиры следует помнить,что посредники обычно берут в качестве вознаграждения 1–3% от стоимости недвижимости. Эти цифры многих склоняют в сторону самостоятельной продажи квартиры. Но не всегда продавец квартиры может самостоятельно оценить все риски, связанные с продажей его имущества. И если вы не готовы тратить много времени, лучше всё же обратиться к профессионалу.

Как продать квартиру самостоятельно?

Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг.

Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы.

Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Готовим квартиру к продаже

Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее.

Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

Подготовка документов для продажи

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

• Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
• Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
• Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
• Выписка из Единого государственного реестра прав.
• Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
• Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
• Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Правильная реклама

Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ.

Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.

Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях.

Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя.

Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:

• данные о количестве комнат
• указание общей и жилой площади квартиры
• площадь комнат и кухни
• сведения о разделенном или совмещенном санузле
• наличие балкона
• адрес и этаж
• ближайшие станции метро
• подробные комментарии
• контактные данные

Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.

Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.

Как правильно демонстрировать квартиру

Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать.

При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.

Расскажите об особенностях квартиры с учетом личных характеристик покупателя. Для молодых родителей важны будут недалеко расположенные детский сад, школа, поликлиника. Юношей и девушек заинтересует развлекательные места, транспорт, парковка. Сведения о соседях также могут быть важны.

Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.

Заключение предварительного договора

Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него.

Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество.

При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.

Банковская ячейка

Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку.

Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк.

Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Оформление договора купли-продажи

После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.

С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

Передача квартиры

Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья.

В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот.

Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Итак, рассмотрим цепочку по порядку

1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!

Как продать квартиру на вторичном рынке в 2023 году: пошаговая инструкция

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Продажа квартиры на вторичном рынке – достаточно трудоемкий процесс. Он занимает немало времени, требует от владельца жилья определенных знаний и соблюдения осторожности. При желании можно доверить оформление сделки риэлторскому агентству. За определенную сумму, которая в среднем составляет от 3 до 5%, посредники займутся поиском покупателя и урегулированием юридических вопросов. Если не хочется платить комиссию, придется заняться продажей самостоятельно, а пошаговая инструкция в этом поможет.

Классификация вторичного жилья     

Несмотря на популярность новостроек, жилье на вторичном рынке тоже пользуется стабильным спросом. Покупатель может в самые короткие сроки въехать в новую квартиру, ему не грозят неприятные сюрпризы от строительных компаний. Кроме того, вторичка – это огромный жилой фонд с богатым выбором объектов на любой бюджет.

На рынке вторичной недвижимости представлено несколько видов жилья:

• Эконом-класс. Бюджетным вариантом считаются жилые помещения в домах старой постройки. У них не слишком удобная планировка, небольшая общая площадь, а состояние коммуникаций оставляет желать лучшего. Иногда в таких квартирах отсутствует ванная, балкон или, например, горячее водоснабжение.
• Стандартная недвижимость. Это жилье в типовых домах, высотность которых составляет от 5 до 16 этажей. К этому же классу относятся и студии площадью до 25 кв.м., популярные у молодых семей.
• Квартиры улучшенной планировки. Такие объекты располагаются в домах современного типа. Они достаточно просторные, комфортные, придомовая территория облагорожена. Во многих зданиях есть собственная парковка.

Есть и так называемый ВИП-вариант – элитное жилье. Оно располагается в домах небольшой этажности, причем одна квартира может занимать целый этаж. Покупатели дорогого жилья часто приобретают его без отделки и заказывают дизайнерский ремонт.

Основные этапы сделки

Процесс продажи жилплощади на вторичном рынке состоит из следующих стадий:

1. Подготовка квартиры к просмотру. Чтобы привлечь покупателей, продавец должен навести в доме чистоту, устранить мелкие недостатки (например, отремонтировать сантехнику). При желании можно сделать небольшой косметический ремонт. Желательно привести в порядок и подъезд: убрать мусор, закрасить надписи на стенах.
2. Размещение объявлений в интернете и в печатных изданиях. Основной телефон в них указывать не рекомендуется: для этих целей лучше купить отдельную сим-карту.
3. Показ квартиры и согласование цены. Но предварительно нужно оценить собственное жилье. Это можно сделать с помощью риэлторов, онлайн-ресурсов или профессионального оценщика.
4. Подписание предварительного соглашения, получение от покупателя аванса или задатка.
5. Подготовка документов для регистрации.
6. Заключение ДКП между сторонами.
7. Окончательные расчеты и вручение ключей.
8. Обращение в Росреестр за регистрацией права собственности. Для экономии времени это можно сделать через отделение МФЦ.

Готовить документацию для сделки нужно заранее, ведь эта процедура требует времени. При этом стоит учесть, что ряд документов (например, выписка из домовой книги) имеет ограниченный срок действия.

Какие нужны документы?

Комплект документов, необходимых для продажи квадратных метров на вторичке, достаточно большой. Как правило, в него входят:

• Паспорта собственников, которым принадлежит жилое помещение.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных жильцов.
• Документы, удостоверяющие право собственности на квадратные метры (свидетельство или выписка из ЕГРП).
• Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье перешло в собственность владельца (соглашение купли-продажи, решение суда).
• Заверенное нотариусом согласие от жены или мужа (если объект находится в общей собственности).
• Справка о том, что у продавца нет долгов за услуги ЖКХ.
• Чек об уплате пошлины в размере 2 000 рублей.

В зависимости от ситуации могут понадобиться и другие документы. Например, отчуждать квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним, разрешается только с согласия органов опеки. Кроме того, такие сделки подлежат обязательной регистрации в нотариальной конторе

Как минимизировать риски

При оформлении сделок с недвижимостью основные риски ложатся на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять бдительность: случаи мошенничества случаются слишком часто

Вот несколько советов, к которым стоит прислушаться:

• Перед показом квартиры необходимо максимально обезопасить себя от воров. Деньги, документы и ценные вещи придется убрать в надежное место. Во время просмотра покупателей нельзя оставлять в одиночестве.
• До завершения сделки не нужно передавать оригиналы документов ни покупателю, ни посредникам. Для ознакомления лучше всего предъявлять копии. В противном случае существует риск продажи жилплощади без ведома продавца.
• Важным моментом сделки является передача денег. Если средства передаются наличными, а не через банковскую ячейку или аккредитив, принимать их лучше в присутствии близких. Желательно, чтобы расчеты были произведены до регистрации сделки, иначе у покупателя не будет оснований торопиться с оплатой.

Если квартира продается с помощью агента, надо помнить, что не все они работают честно. Поэтому нужно предварительно изучить документы компании, поинтересоваться ее репутацией. Если есть сомнения, стоит получить консультацию независимого юриста. И уж чего точно нельзя делать – это оформлять генеральную доверенность на риэлтора. После подписания таких документов продавцы нередко попадают в полную зависимость от агенств

В целом продажа жилья на вторичном рынке не представляет особых трудностей. Если соблюдать изложенные выше рекомендации и грамотно организовать процесс, оформление сделки пройдет быстро и без осложнений. Кроме того, при желании на любом ее этапе можно обратиться за помощью к профессионалам.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Самостоятельная продажа квартиры в 2023 году — Про сад и дом

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5) Загрузка…

Продажа квартиры – пошаговая инструкция

Процедура продажи объекта недвижимости без обращения к специалистам, состоит из 9 этапов. Соблюдение особенностей каждого из них позволит провести сделку быстро и выгодно.

Этап 1. Оценка стоимости

После принятия решения о продаже объекта недвижимости, нужно определить, какую сумму планируется получить со сделки. Оценку квартиры можно провести:

1. самостоятельно;
2. с помощью оценочного эксперта.

Во втором случае специалист сам определит все нюансы сделки. А если решено оценить жилплощадь своими силами, нужно проанализировать рынок недвижимости, найти несколько похожих объектов и определить их среднюю стоимость.

При этом нужно учитывать:

• наличие транспортной развязки;
• удаленность от метро;
• состояние инфраструктуры;
• общее состояние, а также наличие ремонта квартиры, дома и двора и другие обстоятельства, влияющие на стоимость квартиры.

Этап 2. Подготовка документации

Данный этап может включаться в период подготовки квартиры к продаже. Но предварительный сбор и изучение документации, позволит сэкономить время, например, если заранее изучить технический план и обнаружить некоторые несоответствия, нужно время на их устранение. Поэтому сразу после определения стоимости, лучше подготовить:

1. действующий паспорт;
2. правоустанавливающую документацию – договор купли-продажи/дарения, мены, свидетельство о наследстве.
3. выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия зарегистрированных на жилплощади лиц;
4. нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку;
5. разрешение от отдела опеки (обязательно, если в квартире прописан несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобится дополнительные документы, например, доверенность на одну из сторон, если от ее имени действует представитель.

Этап 3. Поиск покупателя

Найти покупателя можно:

1. через интернет, подав объявления на специализированых площадках, в социальных сетях или изучив указанные;
2. расклеив объявления в своем районе с указанием номера телефона;
3. оповестив родственников и друзей о намерении продать квартиру.

Также можно обратиться в агентство недвижимости, чтобы избавить себя от необходимости лишних контактов. В этом случае придется встретиться только с будущим покупателем для подписания договора купли-продажи.

Этап 4. Обсуждение условий сделки

Например, если продавец должен 45 тысяч, то стоимость квартиры уменьшиться примерно на 200 тысяч.

При незаконной перепланировке нужно обходиться без регистрации сделки, узаконить изменения либо вернуть все в первоначальное состояние. Если покупатель узнает о реконструкции после заключения договора, это может стать основанием для признания его недействительным.

Этап 5. Осмотр квартиры

Перед заключением договора покупатель должен осмотреть квартиру, чтобы оценить ее состояние. Важно пригласить свидетелей или зафиксировать процедуру проверки, чтобы защитить себя от возможных претензий.

СКАЧАТЬ Акт осмотра квартиры (бланк)

стоит скрывать недостатки квартиры, потому что в случае их обнаружения есть риск оспаривания сделки.

Этап 6. Заключение договора купли-продажи

Соглашение составляется в свободной форме, но в тексте обязательно должны быть указаны следующие сведения:

• данные сторон;
• информация о квартире – адрес и подробное описание;
• данные о стоимости и порядке оплаты;
• права и обязанности сторон;
• форс-мажорные обстоятельства;
• дата и подписи сторон.

По договоренности стороны могут внести дополнительные пункты в контракт, но они не должны противоречить законодательству.

Договор можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным требованием. Документ вступает в законную силу при наличии подписей сторон.

Этап 7. Регистрация сделки и переход права собственности

На данном этапе нужно обратиться в Росреестр с заявлением и пакетом документов. Регистрация платная – 2000 рублей. Переход права собственности будет произведен в течение 7 дней.

Этап 8. Оформление передаточного акта

Квартира переходит новому владельцу не после того, как он получает от нее ключи, а когда составлен акт приема-передачи объекта недвижимости. Документ фиксирует в каком состоянии была жилплощадь в момент передачи новому хозяину и закрывает его финансовые обязательства перед покупателем.

СКАЧАТЬ Акт приема-передачи объекта недвижимости

Этап 9. Окончательный расчет и оформление расписки

Вариант оплаты стороны выбирают самостоятельно. Это может быть:

1. безналичное перечисление;
2. аренда банковской ячейки;
3. оплата наличными.

В последнем случае придется написать расписку, подтверждающую факт получения оплаты.

Самостоятельная продажа квартиры – как себя обезопасить?

При принятии решения продажи недвижимости без обращения к риэлтерам, нужно учитывать следующие правила безопасной сделки:

1. изучение процесса купли-продажи недвижимости;
2. необходимость обращения к юристам, при наличии любых сложных моментов – приобретение квартиры за материнский капитал, несовершеннолетние дольщики, продажа через короткий срок и т.д.;
3. внимательное изучение договора на учет всех нюансов – чем больше подробностей, тем лучше;
4. получение оплаты через банк – переводом или через ячейку;
5. обязательная проверка не только покупателя, но и привлекаемых специалистов (юриста, риэлтера) путем изучения отзывов.

Также для повышения шансов на быструю продажу желательно:

• максимально освободить пространство жилплощади;
• исправить видимые недостатки – вымыть окна, убрать плесень, подклеить обои и т.д.;
• прибраться на лестничной площадке – это первое, на что обратит внимание потенциальный покупатель, поэтому лучше создать положительное впечатление.

Таким образом, при соблюдении осторожности и учете некоторых нюансов, самостоятельная продажа недвижимости доступна каждому собственнику квартиры.

Прочтите также: Что значит свободная продажа квартиры?

© 2023, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5) Загрузка… 

Порядок продажи квартиры в 2023 году

Порядок продажи квартиры сильно изменился за последние годы. С одной стороны упростился, с другой — много покупателей с ипотечными средствами и сертификатами. Это конечно усложняет сделку и требует выполнения многих обязательных процедур.Статья опубликована 10.01.2022 года

Порядок продажи квартиры

Порядок продажи квартиры требует:

• письменного оформления в обязательном порядке
• регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю
• регистрации права собственности на нового приобретателя права

Порядок сделки продажи квартиры

Единый порядок продажи квартиры не прописан в законах и подзаконных актах. И это сильно затрудняет сделку для обычного человека.Поэтому давайте подробно разберемся в процедурах сделки по продажи недвижимости.

Сделка по продаже квартиры оформляется следующими документами:

• предварительный договор купли-продажиОн нужен для того, чтобы скрепить договоренности между продавцом и покупателем по условиям сделки.-Зачем он нужен? Я не знаю как его составить.-Очень нужен. Сделка дорогая, и каждая из сторон может изменить цену или условия расчета до подписания основного договора купли-продажи.В больших городах 99% сделок «разваливается» по этой причине.
• соглашение о задатке обеспечивает выполнение условий предварительного договора купли-продажи. Когда покупатель передает деньги, а продавец их принимает, это доказывает серьёзность их договоренностей.
• договор купли продажи описывает сделку
• акт приема-передачи квартиры завершает сделку

Порядок сделки продажи квартиры самостоятельно

Каждый может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно. Ни какого обязательного требования по участию в сделке юриста или риэлтора нет. Нотариус удостоверяет только некоторые сделки.

Как правило, такая сделка длится около одного месяца.

-Так долго?

-А как ты хотел. Ведь подписанием договора все только начинается. Еще нужно зарегистрировать переход права от продавца к покупателю, а это 10 рабочих дней, для ипотечной сделки 5 рабочих дней. Плюс выходные и праздничные, плюс доставка документов в Росреестр и обратно в МФЦ.Так что быстро не получится, сколько не торопись.

Чтобы оформить сделку самостоятельно вы должны:

• составить письменные документы.Здесь на сайте есть подробные статьи и видео уроки по самостоятельному составлению этих документов
• подготовить пакет документов для Росреестра

Все это можно сделать без юристов и риэлторов. Процедура сделки прозрачная и понятная. Росреестр работает в рамках закона. Ни какой коррупции там нет.Так что не сомневайтесь в своих силах. Конечно необходимо получить достоверную информацию.

Хочу предложить вам прочесть пособие для продавца квартиры. Хочу продать недвижимость. С чего начать?

Я там даю подробный алгоритм сделки.

Вам станет все понятно.

Порядок сделки продажи квартиры по ипотеке

Порядок сделки за счет кредитных средств определяется банком-кредитором.Хотя у таких сделок есть общий порядок.

Это залог приобретаемой недвижимости в пользу банка.

• Приобретатели пособия получат пошаговые инструкции к сложным сделкам продажи по ипотеке, материнскому капиталу и продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним.
• Дополнительные статьи по продаже квартиры за счет кредитных средств можно прочесть в рубрике «Ипотечная сделка»

Порядок сделки продажи квартиры за счет материнского капитала

Порядок продажи квартиры за счет средств Материнского(семейного) капитала или других субсидий поддержки семей с детьми — это самые долгие сделки.

После предоставления  в орган, выдающий средства, заявления о перечислении денег продавцу до их поступления на его счет может пройти 1.5 месяца и более.

Сначала заявление рассматривается, как правило — это 30 рабочих дней, затем 10 рабочих дней на перечисление средств.

Подробнее читайте в статьях категории «Материнский капитал»

Порядок сделки продажи квартиры с несовершеннолетними

Сделки по продаже недвижимости/доли в праве, принадлежащей несовершеннолетним теперь подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. Это дополнительные большие расходы на оплату госпошлины за удостоверение договора купли-продажи и услуг правового характера. Подробнее здесь.

Кроме того обязательным условием продажи квартиры/доли в праве, принадлежащей несовершеннолетнему, является получение разрешения на продажу от органов Опеки и попечительства.

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства.

Порядок сделки продажи квартиры в долевой собственности

Порядок сделки продажи квартиры, на которую зарегистрирована общая долевая собственность, предполагает обязательное удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.

Общая собственность может быть двух видов:

• общая долевая, с выделением размера долей ее участникам
• общая совместная, без выделения долей

Так вот, отчуждение долевой собственности — нотариальная сделка. Отчуждение общей совместной собственности — простая письменная, даже если регистрируется потом долевая.

Порядок расчетов по сделке продажи квартиры

Расчеты по сделке — ключевой момент как для покупателя, так и для продавца.Конечно наиболее безопасные расчеты происходят безналичным путем в надежном банке. Кроме перевода средств непосредственно на счет продавца, набирает популярность аккредитивная форма расчетов.

При аккредитивной форме расчета покупатель вносит деньги на спецсчет сразу после подписания договора купли-продажи, раскрыть который продавец сможет только при условии предоставления в банк договора купли-продажи с регистрационной надписью Росреестра о переходе права собственности на покупателя либо Выписки из ЕГРН о новом правообладателе.

Открытие аккредитивного счета, в большинстве крупных банков стоит от 1000 до 3000 рублей. Эти расходы стороны сделки делят между собой.

Форма расчета и реквизиты счета прописываются в договоре купли-продажи.

ОДНАКО! Предварительно выясните условия снятия этих средств. Очень часто у банков бывает комиссия за эту операцию, а так же на перевод в сторонние банки.Подтверждением факта получения денег продавцом при наличном расчете является расписка — очень важный документ.

Несколько очень полезных статей о расписке прочтите здесь.

Еще больше подробных разъяснений на сайте: Сделки с недвижимостью в России