Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Необходимость в покупке доли квартиры возникает в самых разных случаях.

Кто-то покупает долю для получения прописки, другие планируют проживать на купленной жилплощади, третьи используют такие сделки как инструмент инвестирования и т.д.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Вне зависимости от причин, подтолкнувших человека к решению купить долю в квартире, он должен знать о порядке проведения такой процедуры, необходимых документах и возможных «подводных камнях».

Необходимые документы

Первое, что нужно сделать перед заключением договора покупки-продажи, это подготовить документы. Что касается покупателя, от него потребуются разве что паспорт и код налогоплательщика.

Особое же внимание необходимо уделить документам продавца и непосредственно продаваемой ним жилплощади.

Начните проверку с изучения правоустанавливающих документов:

• свидетельства, подтверждающего наличие права собственности на долю;
• договора, подтверждающего законность получения вышеупомянутого свидетельства (договора купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

Покупателю достаточно убедиться в наличии правоустанавливающих документов. Проверкой их подлинности будет заниматься соответствующий орган при государственной регистрации сделки.

Важно!

При желании купить долю в квартире покупателю рекомендуется обязательно уточнить дату заключения предыдущего договора.

Если недвижимость перепродается слишком часто, это должно вызвать подозрения и ряд вопросов, которые нужно уточнить у продавца.

В случае если одна из сторон принимает участие в сделке по доверенности, необходимо узнать у нотариуса, который ее выдавал, не была ли отменена данная доверенность за пару дней до встречи с вами. Незаконные махинации на рынке недвижимости проводятся довольно часто и эта является одной из наиболее распространенных.

Следующий важный документ, который обязательно должен проверить покупатель, это выписка из домовой книги.

В случае с долей она имеет одну очень серьезную особенность – выписка выдается только на конкретную долю, находящуюся в собственности продавца.

То есть узнать, что происходит на остальных долях, довольно сложно. А там, к примеру, могут быть прописаны десятки людей. Понравится ли вам такое соседство? Вряд ли. Для уточнения информации нужно попробовать получить расширенную выписку на всю квартиру с информацией о потенциальных жильцах.

• Обязательно должно присутствовать свидетельство, подтверждающее факт извещения совладельцев о намерении продать долю.
• У совладельцев долевого имущества есть право первоочередного выкупа.
• Если один из участников долевой собственности решает продать свое имущество, закон обязывает его уведомить о таких намерениях других совладельцев.

На ответ им дается 1 месяц с момента получения заказного уведомления. Если никто не соглашается на покупку или же не отвечает в течение месяца, продавец может распоряжаться своей собственностью как ему будет угодно.

Сложность в том, что проверить факт вручения уведомления именно получателю невозможно. Недобросовестные продавцы нередко практикуют следующую схему: отправляют извещение на имя совладельца, а при вручении представляются сотруднику почтовой службы получателем. Извещение одновременно и вручено, и не вручено.

Можно подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи всю сумму сделки, чтобы при возникновении конфликтных ситуаций не потерять свои деньги.

Договор покупки доли в квартире

1. После завершения проверки всех необходимых документов можно переходить к заключению договора купли-продажи.
2. В случае с долей он практически не имеет отличий от аналогичного договора для сделок с участием «полноценных» квартир.
3. Для составления договора лучше всего обращаться к юристу, риелтору или нотариусу.

Можно, конечно же, самостоятельно найти какой-то готовый договор, но если вы в этом не разбираетесь, от такого решения рекомендуется отказаться. Да и времени на редактирование и доработку такого договора вы потратите очень много.

Закон разрешает заключать договоры купли-продажи в простой письменной форме без заверения нотариуса. Здесь уже решайте сами. Стоимость услуг данного специалиста обычно доходит до 1% от цены сделки.

Для заключения договора можно выбрать офис агентства по недвижимости, уютный ресторан и любое другое место.

Но лучше всего делать это в переговорной комнате банка, услугами которого будут пользоваться продавец и покупатель для произведения расчетов.

Адрес и точные характеристики продаваемого объекта недвижимости.

До подписания договора покупателю рекомендуется лично посетить квартиру, долю в которой он приобретает, изучить обстановку, проверить, чтобы улица, номер дома и квартиры соответствовали указанным в договоре.

Также к существенным условиям договора относятся цена сделки, дата заключения, сроки и порядок освобождения приобретаемой собственности. Лучше, чтобы долю освободили еще до подписания договора.

• В деле договора обязательно должна присутствовать подробная информация об участниках сделки, правоустанавливающих документах, справках и порядке распределения долей в рассматриваемой квартире.
• К договору добавляется приложение, в котором описывается состояние объекта покупки и его содержимое.
• Лучше, если дополнение будет с фотографиями.

1. Первое, что должен сделать потенциальный покупатель, это проверить собственника.
2. Проверка многоэтапная, включает в себя следующее.
3. Проверку физического и психического здоровья собственника.
4. Можно лично уточнить данную информацию у продавца или проверить в соответствующих инстанциях.
5. Изучение документов, подтверждающих наличие у продавца прав собственности на продаваемый объект с дополнительным указанием обстоятельств, при которых у него появились данные права.

После завершения проверки продавца нужно посетить квартиру, долю в которой планируется приобрести, и оценить ее состояние, пообщаться с соседями и т.д.

Данный пункт важен лишь в тех случаях, когда доля покупается для личного проживания.

В завершении проверяются документы на долю, и заключается договор. Перечень документов и порядок заключения договора были рассмотрены выше.

«Подводные камни»

Покупка доли хоть и является выгодной сделкой в некоторых ситуациях, но и она имеет свои риски и подводные камни. С первым риском покупатель может столкнуться еще до заключения договора.

К примеру, продавцы нередко предлагают оформить долю в качестве подарка, и просят дать им деньги в общем порядке.

Проблемы возникнут, если вас не устроит купленная доля, и вы решите расторгнуть договор через суд.

В такой ситуации взыскать с продавца ничего не получится, т.к. по документам денег вы ему не передавали.

Второй «подводный камень» — заблуждение многих покупателей, «путающих» понятие «доли» и «комнаты» в квартире.

К примеру, покупая 33%-ю долю в трехкомнатной квартире, покупатель не становится автоматически собственником одной из имеющихся комнат. Он получает в собственность конкретно 33% от общей площади объекта недвижимости. А будет ли это отдельная комната или, к примеру, балкон и кладовая, приходится договариваться уже с соседями.

Важно понимать и то, что на приобретаемой жилплощади покупатель будет жить не один. И, как показывает практика, конфликты с соседями возникают очень и очень часто. Нередко дело доходит до серьезных скандалов и судебных разбирательств.

Таким образом, покупка доли в квартире – это очень серьезное мероприятие, к которому нужно тщательно подготовиться. Подготовка должна начинаться с проверки всех документов, которые обычно должны присутствовать у продавца.

• В случае если проверка успешна, можно переходить к заключению договора.
• Лучше всего составлять его у специалиста – нотариуса, юриста или риелтора.
• Порядок оформления договора покупки-продажи не имеет существенных отличий от аналогичного договора для «целых квартир».
• Покупка доли в квартире имеет свои «подводные камни» о которых нужно узнать заранее, чтобы избежать проблем в будущем.
• Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
• +7 (499) 938-65-46 (Москва)

+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Как купить долю в квартире

Приобретение доли в квартире – один из самых сложных и неоднозначных видов операций с недвижимостью. В этой публикации мы постараемся изложить наиболее важную информацию, касающуюся обозначенного вопроса.

Каковы недостатки и преимущества покупки доли в квартире, на что стоит обратить внимание перед проведением сделки, можно ли впоследствии стать полноправным и единственным владельцем жилого объекта, находящегося в долевой собственности – узнайте прямо сейчас.

В чем смысл покупки доли в квартире?

Определим несколько основных причин покупки доли в квартире.

• Получение постоянной прописки.
• Вложение средств.
• Приобретение бюджетной жилплощади для реального проживания.
• Планы на дальнейший выкуп остальных долей.

Покупка доли в квартире – легальный и относительно недорогой способ получить прописку в нужном городе. При этом размер доли никоим образом не влияет на возможность оформить официальную регистрацию.

Как вложение средств, подобный шаг тоже имеет смысл. Дальновидные и расчетливые люди становятся собственниками долей в квартирах, надеясь позже выгодно продать жилье целиком, задешево выкупив остальные его части.

В более редких случаях мера нацелена на приобретение места непосредственного проживания, со всеми «вытекающими» прелестями совместного бытия.

Что касается последнего пункта, то здесь также присутствует расчет заполучить жилье по цене значительно ниже рыночной. Пусть и не сразу, а спустя время, в течение которого остальных совладельцев удастся уговорить на продажу их долей. Кстати, о цене.

Стоимость доли в квартире

Исходя из реалий, стоимость доли в квартире составляет не более 30% от рыночной стоимости количества квадратных метров, рассчитанных на ее объем. Для примера, цена одной трети квартиры стоимостью 6 миллионов рублей, находящейся в общей собственности, составит не 2 миллиона (6 разделить на 3), а всего лишь 400 – 600 тысяч рублей, в зависимости от расположения, квадратуры, планировки, состояния жилья и дома, в котором она находится.

Если планировка и общая площадь квартиры способствуют ее делению на зоны, приемлемые для более-менее комфортного проживания всех сособственников, цена может увеличиваться, и наоборот.

Однако слишком низкая стоимость доли в квартире должна насторожить – вероятно, соседство в ней ждет такое, что проблем не оберешься долгие годы.

На этой ноте перейдем к негативным факторам приобретения доли в квартире.

Возможные проблемы и риски

На самом деле, «подводные камни» покупки доли в квартире есть, и они существенны. Один из основных – невозможность выделить и закрепить за совладельцем конкретную материальную часть объекта. Приобретая долю в квартире, вы покупаете не комнату или ее определенную часть, а всего лишь «виртуальную» цифру с дробью, конвертировать которую в квадратные метры можно будет только путем соглашения всех владельцев имущества. А при отсутствии возможности достигнуть консенсуса – в судебном порядке. Причем в ходе определения части недвижимости каждого совладельца судья будет учитывать массу нюансов: наличие у жильцов несовершеннолетних детей, иждивенцев, альтернативного места для проживания. Не исключено, что более удобная, просторная, выгодная в каком-либо отношении комната достанется вашему соседу, обладающему долей такой же величины, что и вы, а то и меньшей.

Жизнь в квартире, находящейся в общей собственности, еще сложнее, чем, скажем, в коммуналке, где жильцы все-таки имеют «неприкосновенное» личное пространство.

Даже составив письменное соглашение, кто и где будет располагаться, какие границы не пересекать, не стоит расслабляться – оно будет упразднено со сменой любого из сособственников.

И процесс «отвоевывания территории» придется начинать заново.

Без согласия совладельцев нельзя ни поселить, ни прописать кого-то на своей части жилья (даже если это ближайшие родственники, члены семьи). Для осуществления таких целей необходимо изначально, при оформлении права собственности, дополнительно дробить свою долю на тех людей, кого вы желаете видеть рядом в квартире, или кого нужно зарегистрировать в ней.

Значимым риском покупки доли в квартире выступает тот факт, что вы в каком-то смысле попадаете в зависимость от будущих совладельцев. Вы не можете, не получив согласие соседей или не поставив их в известность, совершать какие-либо действия со своей частью имущества (сдать в аренду, сделать ремонт и прочее).

Только имея на руках письменные отказы от покупки доли на установленных вами условиях от сособственников квартиры (известить их нужно не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения сделки), вы вправе продать свою часть постороннему лицу.

Некоторые идут на хитрость: составляют договор дарения и на его основе передают долю новому хозяину, якобы бесплатно (эта операция не требует согласия совладельцев жилья). Однако такая сделка может быть признана ничтожной, при инициировании судебного разбирательства недовольными соседями. В подобной ситуации рискует остаться в убытках и продавец, и покупатель доли в проблемной квартире.

Вообще, планируя купить долю в недвижимом имуществе, крайне важно изучить особенности взаимоотношений между сособственниками, спрогнозировать, как они скажутся на вас лично, если вы примкнете к дружному или не очень коллективу.

Удостовериться, что продавец реализует ее, обладая официальными отказами от приобретения доли «первоочередниками».

Помимо рассмотрения технических параметров, локации интересующего объекта, следует определить, позволит ли приобретение доли в нем реализовать поставленные цели, получить ожидаемые преимущества.

Преимущества доли в квартире

Главным преимуществом покупки доли в квартире является возможность решить жилищные, регистрационные проблемы с минимальными затратами. Финансовый аспект был и остается одним из самых весомых при выборе жилья.

Имея долю в квартире, необязательно проживать там – это доступный вид надежной инвестиции, для подстраховки на все случаи жизни.

К тому же, с перспективой получения неплохой прибыли, если в дальнейшем удастся выкупить доли других совладельцев.

Потратив намного меньше денег, чем при покупке обычной «целой» квартиры, вы станете единоличным собственником полноценной единицы недвижимого имущества. Как это сделать – читайте дальше.

Скупка долей в квартире

Выкупить доли в квартире других собственников проще всего по их согласию. Путем переговоров, обсуждения обоюдовыгодных вариантов сделки реально заручиться поддержкой людей, которые изначально не были настроены расстаться со своей частью недвижимости. Главное – найти эффективные точки воздействия, основанные, чаще всего, все на том же финансовом интересе. Например, предложите соседям за их доли чуть больше, чем они стоят на самом деле. Став полноправным хозяином жилья, привлекательность которого сразу же возрастет (а с ней и позиции на рынке, ликвидность), вы не останетесь внакладе.

В противном случае, ничего не получится. Если только вы не намеренны «выйти на тропу войны», а на войне, как известно, все средства хороши, даже не слишком чистоплотные.

Не секрет, что иногда скупка долей в квартире происходит с применением морального прессинга соседей, посредством «подключения» профессиональных рейдеров.

Но это ведь не о нас с вами, верно? Тем более, и законодательство четко определило: выкуп долей недвижимости, находящейся в общей собственности, против воли совладельцев, неправомерен.

Действуя по закону, можно инициировать выкуп по принуждению через суд, но только в отношении тех сособственников, которые имеют незначительные доли, и не проявляют заинтересованности в жилье. То есть, не появляются там, не зарегистрированы по адресу объекта, не платят коммунальные платежи и т.д. Изучив подробности дела, суд может обязать их продать свои доли другим совладельцам.

Если к этому моменту раскрытия темы вас все еще интересует покупка доли в квартире, самое время узнать порядок проведения операции.

Как купить долю в квартире: этапы сделки, какие нужны документы

Перед тем как купить долю в квартире, необходимо не только изучить ситуацию, царящую в ней, изнутри. Убедитесь в юридической чистоте объекта, дееспособности продавца (не состоит ли он на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере), проверьте всю документацию. К моменту подписания договора купли-продажи должны быть подготовлены следующие бумаги:

• правоустанавливающий документ (свидетельство права собственности);
• свидетельство госрегистрации права собственности на долю в квартире (если оно выдано до июля 2016 года, в связи с поправками в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 года);
• выписка из ЕГРП;
• письменное заявление от уже существующих совладельцев об отказе от права первоочередной покупки доли;
• расширенная выписка из домовой книги с указанием всех проживающих в квартире лиц;
• письменное согласие супруги/супруга продавца на проведение сделки, если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом.

Помимо вышеуказанного перечня, понадобятся паспорта и ИНН всех участников процедуры. Людям, не владеющим определенными знаниями в юриспруденции, целесообразно подключить к процессу специалистов.

Профессиональные агенты по недвижимости проверят наличие и подлинность документов, нужных для оформления купли-продажи доли в квартире, оценят реальные перспективы сделки, выявят вероятные сложности.

Если все документы готовы, можно обсуждать способы расчета, назначать день подписания договора купли-продажи. Его составление также лучше доверить профессионалу. После заключения сделки и регистрации права собственности нового владельца доли недвижимого имущества происходит полный взаиморасчет сторон.

Важный момент: с 15 июля 2016 года законом отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость (в том числе, повторных).

Проведение регистрации в Росеестре сделок с недвижимостью удостоверяется специальной надписью на документе, отражающем суть операции.

Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет подтверждаться выпиской из ЕГРП (в электронном варианте также).

Какие «подводные камни» могут быть при покупке доли в квартире и как правильно оформить сделку?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Кто имеет преимущество при приобретении?

Ст. 244 ГК РФ устанавливает, что имущество может быть в собственности у нескольких лиц – и в этом случае они владеют долями в праве на него (если иное прямо не установлено законом).

Отдельных правил для жилой недвижимости нет, и потому она тоже может принадлежать нескольким лицам, находясь у них в долевой собственности.

В целом долевая собственность даёт собственнику такие же права, как и единоличное – но с несколькими исключениями.

Главным из них является преимущественное право на покупку. Оно установлено ст. 250 ГК РФ. Согласно её нормам, различаются сделки по продаже доли внутри круга сособственников и за его пределами. Различие в следующем:

1. Если владелец доли продаёт её другому владельцу доли в праве на эту же квартиру, сделка никого больше не касается, обе стороны вольны совершить её, не ставя никого в известность.
2. Если доля продаётся постороннему лицу – сначала надо предложить её приобрести тем, кто уже владеет долями.

Предлагать надо покупку на тех же условиях и по той же цене, по которой планируется продажа постороннему.

При этом закон указывает, что предложение нужно делать только в письменной форме, согласие или отказ на него тоже должны быть письменными. Срок действия предложения ограничен.

Если, получив уведомление, собственник в течение месяца не даст ответа, он считается отказавшимся от покупки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

Как оформить отказ сособственника от преимущественного права?

Если продавец доли в квартире не хочет ждать месяц, ему надо заручиться письменным отказом каждого из сособственников. Алгоритм действий в этом случае будет следующим:

1. Сособственникам направляется письменное уведомление. Оно составляется в произвольной форме, главное чтобы содержало в себе описание ключевых условий сделки.
   • Направлять можно по почте (заказным письмом с уведомлением).
   • Можно передать и при личной встрече из рук в руки (в таком случае делается два экземпляра документа, один из которых сособственник забирает себе, а второй остаётся у продавца с отметкой получателя о том, что уведомление им получено).
   • Также, согласно ст. 86 Основ законодательства о нотариате, можно передать уведомление через нотариуса (договор всё равно придётся заверять у него).
2. Если покупка не входит в планы сособственника, он пишет отказ. Документ может быть подготовлен и в простой письменной форме, но тогда при регистрации договора покупки доли нотариус, согласно ст. 15 и 45 Основ, вправе сам запросить у отказавшегося подтверждение, отложив удостоверение договора. Поэтому быстрее будет сразу же нотариально этот отказ заверить.
3. После того как отказ получен можно приступать непосредственно к оформлению договора купли-продажи доли.

Какие нужны документы при оформлении?

Основной пакет

Чтобы приобрести долю в праве собственности на квартиру потребуются следующие документы:

• Документы, подтверждающие личность покупателя. Закон предусматривает разные варианты удостоверения личности, но практически всегда используется только паспорт гражданина.
• Выписка из ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» именно этот документ с 2016 года служит единственным подтверждением права собственности, свидетельства более не выдаются.
• Если доля продаётся постороннему – письменные отказы других сособственников от покупки, либо документы, подтверждающие, что им направлялось уведомление.
• Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.
• Правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, дарения, купли-продажи и т. д.).
• Техническая документация на квартиру.
• Справка о лицевом счете с данными по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. О некоторых из них стоит поговорить особо.

Совместная собственность с несовершеннолетним ребенком

Среди собственников могут быть и дети, которым не исполнилось 18 лет. И в том случае, если продаётся принадлежащая им доля, потребуется дополнительно заручиться согласием местного органа опеки.

Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что без этого сделка не допускается, а опека, получив информацию о состоявшейся продаже, должна немедленно обратиться в суд с иском о её расторжении.

Для того чтобы получить такое согласие необходимо обратиться в местный орган опеки.

Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» им может быть как государственный, так и муниципальный орган, но практически во всех регионах эта функция возложена на органы местного самоуправления.

Там заявитель должен предоставить документы, подтверждающие, что условия договора не нарушают права ребёнка. В частности, можно продемонстрировать договор купли-продажи равной доли другой квартиры, в котором ребёнок будет выступать уже как покупатель.

С заявлением должны обращаться оба родителя. Исключением являются случаи, когда кто-то из них умер, лишён прав либо просто неизвестен. С 14 лет на заявлении должна быть подпись и самого ребёнка.

Если разрешение получено, то срок действия для него не устанавливается. Однако письмо Минобазования РФ №09-М от 1995 года, действующее до сих пор, требует передавать в орган опеки договора в течение месяца. Следовательно, на практике лучше исходить из этого срока.

Составление договора

Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:

1. Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
2. Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
3. Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Поскольку продаётся только доля, а не квартира целиком, акт приёма-передачи не составляется.

Нотариальное заверение сделки: необходимость и цена

Ранее для договора купли-продажи доли, заключённого между сосбственниками, заверение у нотариуса не требовалось. Однако с вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ситуация изменилась. Ст. 24 этого закона указывает, что любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены.

Оплата работы нотариуса состоит из двух частей:

1. Государственная пошлина, установленная ст. 333.24 НК РФ.
2. Плата за совершение технических и консультационных действий.

Размер госпошлины чётко определён в законе – 0,5% от стоимости доли. Но, та сумма должна быть не менее 300 и не больше 20 тысяч рублей.

А вот за правовую и техническую работу цену нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, введённых Нотариальной палатой РФ.

Её размер регулярно пересматривается и различается в каждом регионе, поэтому стоимость надо уточнять перед заверением у конкретного нотариуса.

Регистрация договора

После того как договор подписан и заверен нотариусом, необходимо обращаться уже в Росреестр, чтобы в ЕГРН были внесены новые данные о праве собственности на квартиру. Сделать это можно обратившись в местное отделение регистрирующего органа и через МФЦ. Граждане, зарегистрировавшие аккаунты на портале «Госуслуги», могут подать заявление и в электронной форме.

После того как регистрация состоится, заявитель может получить выписку из ЕГРН, где он будет указан как один из сособственников квартиры.

Особенности приобретения за мат. капитал

Отдельно необходимо поговорить о тех случаях, когда для покупки доли в жилой квартире используется «материнский капитал» – материальная помощь со стороны государства для семей, родившим второго или полследующего ребёнка.

Законодательство устанавливает два ограничения для использования маткапитала при покупке доли. Его можно применять для оплаты, если:

1. В результате всё жильё окажется в собственности покупателя.
2. Приобретаемую долю можно физически выделить как отдельное изолированное помещение.

Следует отметить, что ограничения связаны с тем, что сертификаты предназначены только для покупки отдельного жилья.

• Приобрести долю за маткапитал у супруга не выйдет: их имущество не находится в долевой собственности. Но если брак уже расторгнут к моменту сделки, а раздел имущества состоялся – мать может потратить сертификат на то, чтобы выкупить у бывшего мужа его половину квартиры.
• Согласно ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ, для покупки комнаты, дома, любой жилой недвижимости на мат.капитал обязательно должны быть выделены доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних.

Совершить сделку с использованием сертификата на маткапитал можно только с согласия ПФР. Поэтому нужно быть готовым к тому, что условия договора будут тщательно проверены.

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Своими особенностями обладает и сделка по покупке одной или нескольких комнат в коммуналке (пошаговую процедуру покупки комнаты в коммунальной квартире вы найдете здесь, а об особенностях покупки комнаты в общежитии читайте тут). Здесь тоже действует правило о преимущественном праве на покупку, поэтому порядок действий сторон будет таким:

1. Определение условий сделки. Возможно подписание предварительного договора (соглашения о намерениях) с указанием в нём, что сделка отменяется при условии покупки комнаты кем-то из совладельцев коммуналки.
2. Продавец уведомляет покупателей.
3. После получения отказа или истечения срока ожидания готовятся документы.
4. Составление договора и его нотариальное заверение.
5. Регистрация права в Росреестре.

Выкуп у родственника

Однако при этом нужно иметь в виду:

1. Нельзя использовать при покупке маткапитал – ПФР будет рассматривать такую сделку как обналичивание.
2. Возможен принудительный выкуп доли по решению суда, если доля незначительна (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Обычно такой способ применяется, если реально владелец доли в квартире не проживает, в расходах на содержание жилья не участвует, а в семье сложилась конфликтная ситуация.
3. Чтобы не было споров относительно того, является ли сделка мнимой или притворной, обязательно нужно оформлять документами передачу денег. Именно фиктивные договора между близкими родственниками – распространённая схема мошенничества.

«Подводные камни», риски

При заключении договора купли-продажи доли в праве на жильё есть ряд потенциально опасных ситуаций. Опасные ситуации следует иметь ввиду сторонам по сделке:

• Если один из сособственников в ней не проживает, и точный адрес его неизвестен, поиск и уведомление могут стать серьёзной проблемой.
• Использование договора дарения, чтобы прикрыть куплю-продажу, совершённую без согласия сособственников, незаконно. Такая сделка может быть оспорена и отменена через суд – причём к покупателю деньги уже могут и не вернуться.
• Часто используется как прикрытие договор залога. В этом случае продавец «берёт заём» у покупателя в размере стоимости доли. Когда приходит время возврата «займа», он, естественно, денег не платит и покупатель приобретает право собственности на долю. Такая сделка надёжнее, чем дарение, однако оспорена может быть и она.
• Не следует забывать про налоговую сторону: продавец обязан заплатить НДФЛ, а покупатель может воспользоваться налоговым вычетом.
• Все сособственники имеют право пользования квартирой, даже если обычно проживают отдельно. Поэтому покупатель в любой момент рискует обнаружить дополнительных жильцов.

Заключение

Покупка доли – вполне реальная и законная сделка. Однако для того, чтобы её провести нужно соблюдать ряд дополнительных условий, которых нет при обычной покупке жилья. И потому стороны договора должны внимательно отнестись к выполнению своих обязанностей.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

   

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры встречаются  не всегда, примерно 10% — 15% сделок проходит как по-маслу. И квартира юридически чистая и участники сделки адекватные.

В других случаях — то камешки, то булыжники , то валуны.  И хорошо, если они видны — можно во-время остановиться или поостеречься.

Оставим лирические отступления.

В этой статье я вам расскажу о скрытых рисках.

Статья обновлена 15.01.2018 года

Вероятно подобной подборки скрытых рисков в одной статье вы не найдете в других источниках. Еще подробнее можно узнать из обучающих материалов в рассылке от Автора.

Подводные камни при покупке квартиры — это  скрытые риски —  нарушения законодательства, приводящие к оспоримым сделкам, то есть сделкам, которые могут быть расторгнуты по решению суда. И все бы ничего, но покупатель остается после этого не только без квартиры, но и без денег, поскольку вернуть их очень сложно, а порой невозможно!

• Сделки попадают в разряд оспоримых в случае нарушения прав членов семьи, первоочередных покупателей, наследников или учредителей юридических лиц.
• Не нужно путать оспоримые сделки с ничтожными, которые признаются таковыми и без решения суда.
• Подробно про ничтожные сделки прочтите позже в статье: Ничтожные сделки с недвижимостью

Нарушение прав несовершеннолетних

1. Это самая распространенная ситуация на сегодняшний день.
2. -Почему?
3. -Потому что много сделок произошло и происходит с применением Материнского ( семейного) капитала , сертификатов «Молодая семья», в которых деньги выделяются на улучшение жилищных условий всех членов семьи.
4. Разберемся подробнее и на примерах:

Пример первый

Квартира покупалась с использованием сертификата «Молодая семья» и кредитных средств банка. Но по условиям кредитной организации детей нельзя было включить в число собственников покупаемой квартиры, ведь в случае неуплаты кредита, банку сложно будет отобрать это жильё.

Поэтому, квартира была оформлена на родителей, но они дали обязательство о выделении детей детям после погашения ипотеки.  В соответствии с требованиями органа, выдавшего вышеупомянутый сертификат, копия этого обязательства в обязательном порядке помещалась в регистрационное дело.

Через несколько лет, ипотека была погашена, квартира выведена из залога и выставлена на продажу, чтобы купить лучшую.

Как водится, про обязательство о выделении долей детям родители «забыли». Ведь если его выполнить — потом для продажи понадобится разрешение органов опеки, а это дополнительное время, суета. Решили — и так сойдет. Ведь они точно в новой квартире выделят доли детям

Договор купли-продажи подписали, деньги получили. Документы в Росреестр сдали.

А на следующий день купили новую квартиру и рассчитались за нее. Продавец, получив средства, улетел в другую страну на ПМЖ.

• -И как развивались события дальше?
• -Догадайтесь с трех раз!
• Регистратор открыл регистрационное дело по первой сделке, а там лежит обязательство о выделении долей детям! Ведь в Архиве Росреестра сохраняются сведения о предыдущих сделках
• Конечно в регистрации права собственности было отказано.
• А деньги за сделку уплыли за кордон. (Не выдуманная  история)

Пример второй

Квартира покупалась за счет собственных и кредитных средств. Оформлена на одного из супругов. Право зарегистрировано в Росреестре.

1. Через несколько лет был получен сертификат на Материнский (семейный) капитал и использован для погашения ипотечного кредита.
2. Для того, чтобы деньги с пенсионного счета мамы были переведены в банк, в ПФ было предоставлено обязательство о наделении долями всех членов семьи.
3. Далее квартира выставлена на продажу.
4. Родители «забыли» сказать покупателям об обязательстве.
5. -Ну а потом прокурорская проверка в Пенсионном фонде.
6. -И что?
7. -Сделка была признана незаконной!
8. (Не выдуманная история)
9. Продолжение следует…

Читайте пособие по оформлению сделок от Автора:

Всегда рада разъяснить. Автор

Подводные камни при покупке квартиры

Какие подводные камни вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с определёнными рисками как для продавца, так и для покупателя. Чтобы их избежать и заключить выгодную сделку, важно знать, какие существуют подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках в 2023 году.

Скачать образцы документов

Риски при покупке жилья в новостройке

Каковы подводные камни при покупке квартиры в новостройке? Основные риски при таких договорах связаны с неблагонадежностью застройщика. Среди них:

• финансовые проблемы компании-застройщика;
• отсутствие разрешительных документов на ведение строительства;
• оформление договора на аренду участка на другое юридическое лицо;
• отсутствие аккредитации проекта в крупных банках.

Застройщик, у которого есть такие проблемы, может обанкротиться до окончания строительства. Покупателю недвижимости в таком случае придется объединяться с другими дольщиками и искать новую компанию для завершения проекта. Чтобы этого не произошло, следует до начала сотрудничества с застройщиком внимательно изучить проектную документацию.

Также рекомендуется запросить информацию по строительной компании в Налоговой службе и Арбитражном суде.

Какие риски связаны с покупкой вторичной недвижимости?

Приобретение готового жилья у частных лиц имеет свои подводные камни. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке таковыми могут оказаться:

• наличие обременения на имуществе. В эту категорию входят долги владельцев жилья по кредитам и коммунальным платежам;
• регистрация несовершеннолетних детей и недееспособных лиц;
• права на использование жилплощади лиц, которые ранее не воспользовались приватизацией;
• запрет на проведение сделки со стороны супруга или супруги продавца. Образец согласия супруга можно скачать по этой ссылке;
• несоответствие жилья банковским требованиям. В этом случае банк может отказаться от кредитования.

Опасными являются сделки с проблемной недвижимостью, к примеру, покупка квартиры после пожара. Подводные камни такой сделки – непригодные условия для проживания. Даже после ремонта в таком доме сохранится запах гари. Также в таком жилье могут оказаться повреждены перекрытия, из-за чего новым владельцам придется проводить в ней капитальный ремонт.

Если предстоит покупка квартиры в ТСЖ, подводные камни будут касаться стоимости обслуживания жилья, порядка распределения голосов в ТСЖ, ограничений по использованию общей площади.

Какие сложности могут возникнуть при покупке доли недвижимости?

Рискованной сделкой считается покупка доли в квартире (скачать образец договора покупки доли в квартире). Подводные камни здесь таковы:

• отсутствие четко разграниченных долей. Из-за этого в дальнейшем у владельцев будут проблемы с использованием имущества. Образец соглашения об определении долей можно скачать здесь;
• наличие коммунальных долгов у других владельцев жилья, из-за которых может быть ограничен доступ к электричеству, воде, газу. Это наиболее часто встречающиеся подводные камни при покупке доли в квартире;
• неудовлетворительное состояние помещений общего пользования.

Какие подводные камни имеет покупка комнаты в квартире? Может оказаться, что бывший собственник не предложил владельцам других долей выкупить это имущество. В таком случае сделка по продаже жилья может быть оспорена в суде.

На что обратить внимание, покупая недвижимость у наследника?

С какими сложностями может быть связана покупка квартиры у наследника? Подводные камни в подобных случаях таковы:

• слишком большое количество претендентов на наследство с равными правами;
• наличие завещания, по которому право собственности получает третье лицо. Образец завещания находится по этой ссылке;
• нарушение прав других наследников;
• существование лиц, у которых есть неоспоримая доля.

Во всех представленных случаях право на собственность жилья может быть обжаловано в суде. При этом добросовестный покупатель не сможет рассчитывать на компенсацию после передачи недвижимости другому владельцу.

Какие риски связаны с договорами купли-продажи?

Отдельно нужно рассмотреть подводные камни договора купли-продажи квартиры, который можно скачать здесь. К ним относят:

• указание в договоре заниженной стоимости жилья;
• отсутствие точных сроков выселения и снятия с регистрации бывших жильцов;
• отсутствие информации о задатке.

При участии в долевом строительстве продавец может не указать в договоре конкретной доли будущего владельца. В таком случае она может быть перепродана другим людям.

Если между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подводные камни будут связаны с размером платежей, сроками рассрочки и дополнительными комиссиями.

К примеру, изначально стороны заключали соглашение о беспроцентной рассрочке, но после оформления бумаг оказалось, что новый владелец недвижимости должен оплачивать комиссию за использование рассрочки. Оспорить дополнительные платежи покупатель сможет только в суде.

Особенности работы с альтернативными договорами передачи прав собственности

Иногда передача жилья в собственность происходит по договорам дарения или наследования, что считается альтернативой. Образец договора дарения находится здесь. Они имеют свои подводные камни.

Приобретение квартиры по таким договорам может быть оспорена в суде.

Это может произойти, если будет доказано, что бывший владелец действовал под давлением или не осознавал последствий сделки.

Наиболее опасной считается покупка квартиры по договору дарения. Подводные камни такого контракта – отсутствие точной суммы сделки и фиксации факта передачи денег. Если суд расторгнет такой договор, добросовестный покупатель не сможет вернуть вложенные в недвижимость средства. Ведь в договоре не будет указана сумма сделки.

Не менее опасной является покупка подаренной квартиры. Подводные камни здесь также связаны со сделкой дарения. Если она будет оспорена, недвижимость перейдет первому владельцу без компенсации покупателю.

На что обратить внимание при работе с риэлтором?

Свои особенности имеет договор с риэлтором на покупку квартиры. Подводные камни в этом случае связаны со сроками исполнения обязательств, количеством предлагаемых объектов, комиссионными.

При заключении такого соглашения отдельно нужно прописать ответственность за предоставление покупателю ложной информации.

Посмотреть полезное видео

Риски при покупке недвижимости за рубежом

Сделки по недвижимости за рубежом имеют свои подводные камни. Покупка квартиры в Болгарии может быть связана с такими сложностями:

• разницей в правилах подсчета жилой площади;
• проблемами с отоплением в домах;
• высокими ценами на коммунальные услуги.

Также следует помнить, что в Болгарии и других странах ЕС срок безвыездного пребывания иностранцев на территории государства ограничен 90 днями.

Какие сложности могут возникнуть с недвижимостью в курортных городах?

Не всегда удачной бывает покупка квартиры в Сочи. Подводные камни такой сделки – проблемы с электричеством в некоторых районах города, низкое качество дешевого жилья, а также подтопляемость домов в районах у моря. Из-за этих проблем каждый объект в городе нужно смотреть самостоятельно.

Также следует помнить, что некоторые объекты в Сочи, как и в других курортных городах, являются самостроями. После продажи новому владельцу придется легализовать их самостоятельно.

Что нужно проверять продавцам при сделке купли-продажи?

Безопасна ли для собственника продажа квартиры в 2023 году? Подводные камни для продавца в таких сделках связаны с неправильной оценкой жилья и невыполнением покупателями обязательств по оплате.

Проблемы при продаже недвижимости также возникают при согласовании сделки с другими владельцами жилья, а также лицами, которые имеют право на его первоочерёдный выкуп. Без их согласия продать имущество собственник жилья не сможет.

Свои особенности имеет продажа квартиры ипотечникам. Подводные камни здесь таковы:

• ограничение по ценам на недвижимость. Сделку по завышенной стоимости банк не одобрит;
• необходимость в подаче полного пакета документов на сделку, от которого можно отказаться при обычной процедуре купли-продажи.

Существуют подводные камни при продаже квартиры под материнский капитал. Эту сделку обязательно нужно согласовывать с опекой, иначе она будет оспорена в суде. Провести ее можно будет только после получения согласия от ПФР.

Отдельно стоит рассматривать договор с агентством недвижимости на продажу квартиры. Подводные камни такого соглашения – стоимость и объем предоставляемых услуг. При его составлении необходимо прописывать также обязательства риелтора.

На что обратить внимание при расчетах через банковскую ячейку?

Большинство сделок предусматривает расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни при этой процедуре связаны со сроками хранения средств и порядком доступа к ним.

Также при использовании банковской ячейки участникам сделки нужно заключать дополнительное соглашение с банком о разделении имущественных рисков.

Это соглашение позволит получить компенсацию в случае хищения средств.

Каковы могут быть риски при покупке доли в квартире

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

Коллективное владение жилой недвижимостью — распространённая практика в России. Для краткости и простоты заключение сделок купли-продажи в этом случае называют покупкой долей в квартире. Будущему владельцу, даже если он не риелтор и не юрист, будет полезно знать, какие возникают риски при покупке доли в квартире и как их можно избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют.

Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:

1. Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
2. Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
3. Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.

Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.

Обязательно затребуйте у продавца документы, которые подтверждают, что он единолично владеет своей долей в квартире, не нарушает прав несовершеннолетних, не пытается продать после развода имущество супруги или супруга, не совершает мошенническую сделку с недвижимостью, прав на которую не имеет.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски при покупке доли в квартире носят неюридический характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, по какой причине бывший владелец решил продавать свою долю. Времени и сил на это лучше не жалеть, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

• Если продавец выселяется из-за скандальных соседей, то вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше узнать о соседях заранее.
• Часто продают доли в аварийных или плохо обустроенных квартирах, при перебоях с водой, электричеством, газом. Особенно внимательно следует отнестись к ситуациям, когда продавец сам начинает сбивать свою же цену.
• Чрезмерная спешка в таком деле, как продажа доли в квартире, может означать, что у владельца срочные дела, а может значить, что у него проблемы с законом. Попросите пару дней на обдумывание и посмотрите на реакцию будущего продавца.

Несмотря на множество «подводных камней» во владении долей квартиры, вы можете рассчитывать на выгоду сделки и отсутствие проблем, если проявите немного внимательности и отследите все перечисленные нюансы, а заодно удостоверитесь у соседей, что они дали письменный отказ от владения долей, которую собираетесь покупать вы.