Оформление продажи квартиры в долевой собственности в 2023 году — какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Оглавление:

• В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
• Какие функции выполняет нотариус?
• Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
• Примерная стоимость
• Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
• Последствия принятия закона
• Собственность несовершеннолетних
• Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.

При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

Главная задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

• Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
• Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
• Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
• Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

• В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
• Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
• Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей. Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене. При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

• Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
• Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
• Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
• Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности.

Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников.

Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок.

На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Продажа квартиры в долевой собственности, советы юриста

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, каждая сторона сделки сталкивается с определёнными рисками и трудностями:

• продавцу сложно найти покупателя и продать долю по реальной цене;
• совладельцы препятствуют продаже;
• другие правообладатели оспаривают сделку, требуют суд ее аннулировать;
• покупатель после заключения договора и оплаты не может зарегистрировать приобретенную собственность.

Решить вышеперечисленные проблемы можно самостоятельно, если знать особенности долевой собственности и юридический регламент ее продажи.

Особенности процедуры

Собственность, имеющая несколько правообладателей, называется общей. Ст. 244 ГК определяет ее как долевую, если она разделена на доли между всеми владельцами.

При этом нужно учесть, обычная квартира, находящаяся в долевой собственности, в реальности никак не разделяется. Доля — это лишь цифра на бумаге, которая свидетельствует только о праве владельца на часть имущества.

Исключение составляют «квартиры на земле», где каждый сособственник имеет отдельный вход, и комната закреплена за ним документально.

Примером такой недвижимости являются квартиры в домах жилищно-арендного кооперативного товарищества (ЖАКТ), построенные еще в 20-е годы прошлого века.

Все сособственники одинаково равно владеют и пользуются жильем. Например, если двухкомнатную квартиру делят четыре собственника, каждый может находиться в любой из комнат.

Чтобы избежать конфликтов и споров совладельцы устанавливают порядок пользования жильем: определяют за кем, какая комната закреплена, в какой очередности следует пользоваться кухней, ванной, оговаривают другие бытовые вопросы. Если самостоятельно прийти к согласию не получается, порядок пользования придется устанавливать в суде.

Продажа возможна только с соблюдением права преимущественной покупки. Исключение: реализация доли с публичных торгов, когда на имущество владельца-должника обращено взыскание.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки означает —   прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.

Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.

Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.

Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.

Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.

Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя.  Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.

Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:

1. По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
2. Ниже:
   • Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
   • Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
3. Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
4. Предложить выкупить долю.
5. Перечислить условия сделки.
6. Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
7. Дата, Ф. И. О. подпись продавца.

Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:

1. По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
2. Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.

Документы, подтверждающие уведомление всех правообладателей, впоследствии необходимо приобщить к заявлению о регистрации права нового владельца.

Варианты продажи долевой квартиры

Специалисты по недвижимости считают, продать отдельную долю в квартире крайне трудно и сделать это можно, только когда:

• один из сособственников, хочет стать единоличным владельцем;
• доля мизерная, продается по незначительной цене и приобретается для прописки.

Проще и легче найти желающих на целую квартиру, когда все совладельцы решили продать доли.

В этом случае у собственников есть два варианта:

1. Продать жилье сообща. Совладельцы соглашаются на то, что один из них будет совершать сделку. Деньги, вырученные от продажи, распределяются соответственно размеру долей. Согласие необходимо заверить нотариально. Все собственники долей должны присутствовать в нотариальной конторе при заключении ДКП.
2. Продажа по отдельности. Каждый владелец ищет покупателей и продает долю самостоятельно.

Первый вариант имеет больше преимуществ, чем второй. Конкретнее, в представленной ниже таблице.

КритерииСовместноПо отдельности

Соблюдение права преимущественной покупки.	Не нужно.	Обязательно.
Поиск покупателей.	Легко.	Трудно.
Возможность купить в ипотеку.	Есть.	Маловероятно.
Госпошлина.	Одна за всех совладельцев, делится поровну или согласно долям.	Каждый платит за себя.
Стоимость.	Соответствует рыночной.	По мнению экспертов, цена отдельной доли ниже на 30%, чем, если бы она продавалась сначала в составе целой квартиры, а потом была поделена. Например, если в составе целой квартиры доля стоит 2 млн рублей, то за проданную отдельно, продавец сможет просить не более 1,5 млн рублей.
Определение цены.	Не всегда удается прийти к единодушному согласию. Чтобы этого избежать, следует обратиться к независимому оценщику.	Зависит от желания продавца и спроса рынка.

Алгоритм продажи квартиры

Независимо от выбранного способа продавец долевой квартиры предпринимает следующие шаги.

Шаг 1. Решает, как будет реализована квартира: совместно или раздельно.

Шаг 2. Определяет рыночную стоимость самостоятельно, или обратившись к независимому оценщику.

Чтобы установить правильную цену нужно изучить и сравнить много факторов: год постройки, наличие удобств, близость инфраструктуры, класс квартиры и т. п. Учесть и провести грамотный анализ всех слагающих в одиночку, не разбираясь в нюансах рынка недвижимости, очень трудно. Целесообразнее обратиться к специалисту.

Заключение эксперта

• избавит от лишних споров между совладельцами, если они приняли единогласное решение продать квартиру;
• может понадобиться покупателям, желающим приобрести недвижимость в ипотеку;
• сэкономит время, потраченное на мониторинг цен похожего жилья.

Шаг 3. Рассылает уведомление совладельцам, если квартира продается отдельными частями.

В случае совместной продажи заключает соглашение о том, что один из сособственников будет представлять интересы остальных. Заверяет соглашение у нотариуса.

Шаг 4. Готовит документы.

Оформление некоторых официальных бумаг может занять пару месяцев, а это значит, есть риск потерять потенциального покупателя.

Лучше заранее собрать документы:

• Подтверждающие личность продавца — паспорт, если собственник совершеннолетний. Если владельцу меньше 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 лет до 18 лет понадобятся оба документа.
• Правоустанавливающие (дарственная, ДКП, мены или проведенной приватизации).
• Правоподтверждающие: выписка из ЕГРН, которая позволяет покупателю удостовериться в чистоте предполагаемой сделки, убедиться в отсутствии ареста, обременения, запрета на продажу. Данные формируются на момент обращения. Бумажный документ получают в МФЦ в трехдневный срок. В электроном формате — на официальном сайте Росреестра в пределах одного дня.
• Кадастровый паспорт.
• Технический план.

Оформляется в течение 2-х недель. Нужно учесть, официально документ не имеет срока годности, но БТИ требуют менять его каждые пять лет. Если с момента последнего изготовления прошло больше времени придется делать новый. По закону при оформлении сделки техплан не нужен. Исключение — покупка квартиры в ипотеку.

Но специалисты МФЦ иногда требуют документ. Обычные покупатели тоже его просят, чтобы сверить указанные в бумаге данные с реальными техническими характеристиками квартиры и избежать возможного несоответствия, за которое потом придется расплачиваться.

• Справки из налоговой и коммунальных служб об отсутствии задолженности.
• Выписка из домой книги. Можно получить в ЕИРЦ бесплатно в день обращения. Берется не раньше месяца до заключения сделки.
• Если собственник несовершеннолетний—разрешение органов опеки и попечительства.
• Если квартира продается отдельными долям— подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (квитанции об отправке уведомления, свидетельство о передаче извещения от нотариуса, отказ или согласие сособственников).

Шаг 5. Ищет покупателя.

Для поиска продавцу нужно:

• выложить объявление в интернете на специализированных сайтах (Авито, Домофон.ру) и т. п., в специальных социальных группах;
• дать информацию в местных СМИ (газета, телевидение);
• расклеить предложение о продаже на досках объявлений;
• сообщить друзьям, коллегам;
• обратиться в агентство недвижимости.

Чем больше каналов оповещения задействовано, тем выше шанс быстро продать квартиру.

Шаг 6. Заключает ДКП и удостоверяет его нотариально.

Все сделки с долевой недвижимостью должны заверяться нотариусом.

По закону продавец и покупатель могут самостоятельно составить ДКП. Но на практике большинство нотариусов не принимают «самодельные» договора, ссылаясь на наличие возможных ошибок и отсутствие времени на проверку. Обычно ДКП готовят помощники нотариуса, по заранее готовым шаблонам.

Нотариальное удостоверение обойдется продавцу в 0,5 процента от суммы договора, но не больше 20 тыс. руб. (ст. 333.24 п. 5 НК).

Тариф взимается однократно. Если квартира продается дольщиками совместно, госпошлина делится между ними равными долями (Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3).

Шаг 7. Получает задаток.

Практически при всех сделках с недвижимостью покупатель вносит задаток — оговоренную сумму, которая гарантирует заключение сделки. В случае отказа продать, собственнику придется вернуть предоплату в двукратном размере. Если откажется покупатель, деньги останутся у продавца (ст. 381 ГК).

Задаток учитывается в стоимости квартиры при окончательном завершении сделки. В случае ипотеки банк вычтет эту сумму из первоначального взноса.

Чтобы задаток имел полную юридическую силу, нужно:

1. Подписать соглашение о задатке, которое должно быть оформлено исключительно в письменной форме (ст. 380 п. 2 ГК).
2. Составить и заверить подписями предварительный ДКП, указав в нем размер, условия получения задатка, дату заключения основного договора и последствия отказа одной из сторон.
3. Продавец пишет расписку в получении денег, которая остается у покупателя до момента окончательного завершения сделки.

Шаг 8. Передает документы на регистрацию в Росреестр.

После подписания ДКП, купчая и пакет документов самостоятельно или через нотариуса передается в Росреестр для оформления перехода права собственности на нового владельца. После проверки законности сделки покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую, что теперь он является собственником квартиры.

Срок готовности документа определен ст. 16 ФЗ 218 и зависит от организации, через которую происходит регистрация права:

• 3 рабочих дня, если документы преданы непосредственно в орган госрегистрации или оформление проводит нотариус, ведущий сделку;
• 5 рабочих дней при обращении в МФЦ.

Шаг 9. Получает оставшуюся часть денег.

Как правило, полный расчет стороны производят только после подтверждения перехода права собственности.

Для финансовой безопасности каждой из сторон предусмотрено три варианта передачи денег:

1. Через банковскую ячейку. Обычно покупатель арендует ее за свой счет, предъявив ДКП, но возможно и обратное. В договоре аренды указывается срок и условия доступа к ячейке. Деньги закладываются в сейф в присутствии участников процедуры, закрываются на два замка. Ключ от одного передается продавцу, другой остается у сотрудника банка. Забрать деньги бывший владелец квартиры сможет, только предъявив выписку из ЕГРН или другой, указанный в договоре, документ.
2. Через аккредитив. Покупатель открывает специальный счет, на котором резервируется нужна сумма. Как только поступит подтверждение перехода права собственности, банк переведет деньги продавцу.
3. Через депозитный счет нотариуса. Аналогичен второму варианту. Только покупателю не нужно открывать новый счет, деньги вносятся на депозит нотариуса. После получения выписки из ЕГРН нотариус переводит их бывшему собственнику.

Шаг 10. Платит налог.

Продав долевую квартиру, каждый собственник должен заплатить налог с продаж — 13% от размера доли.

Закон определяет ситуации, при которых продавец полностью освобождается от уплаты налога:

• если он купил, приобрел долю до 1 января 2016 года, получил в результате дарения, завещания, приватизации и владел имуществом больше трех лет с момента регистрации права;
• доля приобретена позже 1 января 2016 года и находилась в собственности не менее пяти лет
• стоимость доли равна или меньше 1 млн руб., независимо от срока владения.

Нужно учесть, сильно занижать цену в ДКП, надеясь сэкономить на налоге нет смысла. Согласно последним изменениям в законе налоговая все равно возьмет не ниже 70% от кадастровой стоимости доли, которая была установлена в год совершения сделки.

Налог можно уменьшить за счет налогового вычета, который составляет 1 млн рублей.

Заключение

На первый взгляд, продажа долевой квартиры кажется сложным делом. На практике оказывается, все не так трудно. Необходимость участия нотариуса исключает все возможные риски и правовые последствия сделки. Соблюдение права преимущественной покупки позволяет учитывать интересы всех заинтересованных лиц, не допустить конфликтов и разногласий между сособственниками.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Москва: +7 (499) 704-7078

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2023 году

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка квартиры в долевую собственность супругами имеет свои особенности.

По закону, режимом «по умолчанию» считается приобретения недвижимости в общую собственность, а затем супруги могут разделить ее по долям.

Но есть варианты сразу распределить доли владения, когда это нужно, например, для оформления налогового вычета на одного из супругов.

Особенности видов собственности

Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества.

Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.

Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.

При этом в любом случае купленное в браке имущество считается совместно нажитым и при разводе будет разделено пополам. Доли будут считаться разделенными пропорционально.

В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку. Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.

Условия покупки

В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2023 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.

Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:

• при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
• при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
• приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.

В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.

Роль брачного договора

Брачный договор, составляемый между супругами – наиболее весомый документ, который регулирует распределение долей. Муж и жена могут договориться, как распределяется доля владения имуществом между ними в случае развода. Здесь уже не имеет значения, каким образом приобреталась квартира, на кого официально зарегистрирована и прочие факторы.

Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.

Если взята ипотека

Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.

После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.

Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.

При долевом строительстве

Многие семьи стараются приобрести жилье еще на стадии строительства, так как это значительно дешевле. При этом при покупке в «долевку» вкладываются общие деньги. При этом сам договор может быть оформлен на обоих супругов, так и на одного из них – но с точки зрения закона разницы между формами нет.

При покупке жилья по ДДУ супругами имущество переводится в разряд общего, что отображается при регистрации права собственности после завершения строительства. Квартира оформляется на того человека, который указан в ДДУ, но при разделе имущества в случае развода делится между супругами поровну.

Стороны могут заключить брачный контракт, в котором оговорят размер принадлежащих долей. Он может быть подписан еще на стадии строительства, но положения контракта вступят в силу после завершения постройки.

Если доля выделяется детям

Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:

• если жилье покупалось на средства материнского капитала;
• если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
• если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.

Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.

В каких случаях нужен нотариус

Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.

В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.

Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2023 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:

• они приобретают квартиру у единоличного продавца;
• собираются владеть жильем на правах общей собственности.

А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько.

Что должно быть в договоре

Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:

• время и место совершения сделки;
• данные продавца и обоих супругов-покупателей;
• подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т.д.;
• стоимость квартиры;
• способ и порядок оплаты;
• срок проведения сделки;
• права и обязанности продавца и покупателей;
• порядок разрешения споров;
• количество составленных экземпляров.

Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.

Порядок оформления сделки

Правила покупки жилья в долевую собственность немного отличаются от приобретения квартиры в общую. Порядок действий в общем таков:

• разыскать продавца, лучше – единоличного владельца недвижимости (это упрощает процесс продажи);
• обговорить с ним условия продажи квартиры;
• заключить договор, в котором указаны доли каждого будущего владельца имущества;
• оплатить свои доли из средств, принадлежащих лично супругам и не являющимся совместно нажитыми;
• подать документы на госрегистрацию.

При проведении более сложных действий необходимо учитывать многие нюансы. И если есть желание произвести покупку именно в долевую собственность, то лучше подключить к сделке профессионального юриста, а не простого риэлтора.

Но проще вообще сначала купить жилье в общую собственность, а затем с помощью нотариуса произвести разделение долей или заключить брачный контракт.

Получение налогового вычета

Выделение долей имеет значение для получения имущественного вычета по налогам. При наличии совместной собственности вычет получает один из супругов, второй пишет отказ.

При долевой собственности каждый из супругов получает налоговый вычет сообразно своей доле отдельно друг от друга.

Можно получить компенсацию даже в разные временные периоды – это не ограничено законом.

Иногда имеет смысл одному из супругов, зарабатывающих больше, выделить более крупную долю, чтобы тот имел возможность вернуть максимум средств.

Общий размер вычета составляет 2 млн рублей для одного объекта недвижимости, так что всё равно больше 13% от этой суммы вернуть не удастся. Если человек использовал свое право не полностью, то он может перенести остаток на другой объект недвижимости и получить свой вычет полностью.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Какие документы нужны для продажи квартиры, доли, проблемы с документами | Юридические Советы

Последнее обновление Апрель 2023

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

• Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
• Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.

1	Паспорт продавца и покупателя	Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
2	Договор купли-продажи	Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе. Договор изготавливается в простой письменной форме, за исключением сделки от имени несовершеннолетнего, при продаже доли (долей), тогда требуется нотариальное удостоверение договора. К договору прилагаются 3 экз. акта приема-передачи квартиры или в тексте договора указывается отдельный пункт, в котором указывается, что факт подписания договора и есть одновременно подтверждение передачи квартиры от продавца к покупателю.
3	Супружеское согласие	Чаше всего продавцы являются семейными людьми и имущество находится в совместной собственности (даже если оформлено на одного из супругов). Согласие мужа/жены должно четко идентифицировать квартиру и право на продажу. Этот документ оформляется нотариально. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
4	Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины	Оригинал, копия. Можно представить реквизиты документа (номер, дату чека, банк проводивший перечисление).  Но для экономии времени, избегания заминок, неразберих и прочее, лучше представить сам документ. Сумма госпошлины в стандартном случае составляет 2000 руб.
5	Заявление о гос. регистрации перехода права собственности на квартиру	Документ пишется по установленной форме (приложение №1 приказам Минэкономразвития №920 от 08.12.2015 г.). Заявление составляется отдельно от продавца, отдельно от покупателя. Специалисты МФЦ помогают составлять заявление, стороны сделки лишь подписывают документ.

Могут потребоваться и дополнительные документы

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе или МФЦ при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия на сдачу документов на государственную регистрацию. Причем один представитель может сдавать документы сразу двух сторон сделки, никаких ограничений нет.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников.

В уведомлении нужно обязательно указать цену, важные условия продажи (отсрочку платежа, оставление мебели, обязательство произвести предпродажный ремонт и пр.).

Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Нотариальное оформление требуется при любых вариациях с долями (продается одна доля, несколько и сразу все, то есть квартира полностью).

Если дольщики продают квартиру одновременно одному лицу с составлением одного договора, то уведомление о преимущественном выкупе не требуется.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. продажа квартиры с ребенком собственником). Для этого в указанный орган предоставляют:

• уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
• паспорта родителей/опекунов;
• выписку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (см. выписка из домовой книги);
• свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра недвижимости) на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
• технические паспорта на оба помещения;
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример: Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры.

Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки.

Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего/недееспособного также подлежит нотариальному удостоверению.

Подготовительный этап к продаже

Подготовка к сделке несколько больший этап чем сбор документов. Следует убедится, что квартира является сделкооборотной, то есть при заключении, исполнении и регистрации договора не возникнут непреодолимые или труднопреодолимые препятствия. Поэтому требуется:

• заказать кадастровый паспорт в Росреестре (кадастровой палате) и посмотреть всё ли соответствует правоустанавливающим документам, реальным данным (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и пр. ) Если квартира не поставлена на кадастровый учет, либо имеется статус ранее учтенного, либо обнаружены ошибки к кадастре, то принять соответствующие меры (поставить на учет/внести изменения);
• вызвать специалиста БТИ для осмотра квартиры на предмет точного соответствия планировки, оснащенности инженерным оборудованием и т.п. При обнаружении отклонений следует строительными способами всё привести к документальному соответствию или оставить как есть и узаконить в местной администрации. Это важный вопрос, так как такие расхождения могут быть основанием для последующего расторжения договора покупателем;
• запросить в управляющей компании, ТСЖ, ЕРИЦ и т.п. сверку расчетов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и при наличии долга погасить, не опасаясь предъявления Вам судебной претензии от покупателя, которому могут выставить счет на оплату долга, неустойки, судебных расходов. Кроме того, если такой долг всплывет при проверке квартиры покупателем это может вызвать к Вам недоверие и стать причиной в отказе от сделки;
• ознакомится с банком данных испол.производств на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) или на очном приеме на предмет отсутствия взыскательным мероприятий в отношении Вас и других участников долевой собственности (если квартира долевая), так как в противном случае это может перерасти в арест на квартиру, что повлечёт невозможность её реализации;
• получить в МФЦ справку о прописанных лицах в квартире (выписку из домовой книги). Возможно, что в паспортном столе имеется ошибка (случайно вписано постороннее лицо) или кто-либо прописался (восстановил регистрацию) в квартире по судебному акту, о чем собственник по каким-либо причинам не знал. Такую проблему не решить одним днем, а при заключении договора это может вылиться в огромную неприятность;
• запросить выписку госреестра недвижимости на предмет арестов, обременений и т.п. В случае установления таких фактов, нужно выяснить инициатора таких мер и разрешить проблему доступным законным способом.

Покупатель может запросить у продавца

Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую «чистоту» квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать  такому любопытству . Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:

1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье. Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры. Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут здесь.

Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр. Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.

1. Справка о количестве прописанных лиц, выдается в паспортном столе.

Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении.

Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом.

Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.

1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.
2. Свидетельство о браке/разводе.  Тем самым покупатель удостоверяется должен ли кто-либо еще давать согласие на сделку.
3. Технический паспорт. Для сделки он не нужен, но из этого документа можно выяснить, что в квартире не производилась перепланировка. Если этого паспорта нет, то можно как альтернативу предложить выписку из кадастра с графической частью.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.

Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?

Утерянный документ	Орган, осуществляющий восстановление документа
Правоустанавливающий документ	ФРС или МФЦ по месту нахождения жилья
Паспорт	Отдел ФМС по месту жительства человека
Свидетельство о рождении, о браке/расторжении брака	Орган ЗАГСа
Кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН Если утрачено свидетельство о праве собственности, то оно не подлежит восстановлению (его заменяет выписка из ЕГРН)	МФЦ, Росреестр

При оформлении сделки возможны «подводные камни»

Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора

Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.

Планировка квартиры не совпадает с тех. планом

Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра.

При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ.

При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.

Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность

Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.

В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!

Ошибки в документах

В заключении:

При подаче документов в рег. орган (МФЦ), в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.

1. Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.
2. В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.
3. Ординарцев Роман Валерьевич

Покупка квартиры в долевую собственность в 2023 году

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

• Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
• Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.

3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья.

На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке.

Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак.

Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось  в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

• Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.
• Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить  в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив,  какая доля кому из них принадлежит.
• В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
2. Общее совместное владение обоими супругами.
3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

• Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
• Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии»,  каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.