Каким образом можно оценить долю в квартире? И тогда они начинают выяснять, сколько стоит доля в квартире в том случае, если она продаётся отдельно от всей квартиры. Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде по выкупу малозначительной доли? Можете тогда обратиться к нам.
Содержание:
- Как оценить долю в квартире для продажи?
- Калькулятор Оценки Доли в Квартире для Продажи Сервисы Онлайн
- Оценка доли в квартире
- Как оценить стоимость доли в квартире?
- Расчет стоимости доли в квартире
- Как рассчитать стоимость доли в квартире?
- Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире
- Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья
- Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли
- Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли
Видео на тему: Покупка и продажа доли недвижимости
Как производится оценка долей 24 Июля Одной из самых непростых операций на рынке недвижимости является оценка доли в квартире или иной недвижимости. Потребоваться она может в том случае, если один из собственников собирается провести с имуществом ту или иную операцию.
Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС. Как делить жилье? Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. Кутафина, кандидат юридических наук.
Как оценить долю в квартире для продажи?
Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС. Как делить жилье? Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. Кутафина, кандидат юридических наук. Так, п.
Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые руб.
Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре — невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.
Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 руб.
Суд в иске отказал , поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п.
Принудительный выкуп возможен, считает ВС Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п.
Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые руб.
Что говорят эксперты Мнения экспертов, опрошенных «Право. Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Москвы «Барщевский и Партнеры».
Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению.
По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности.
Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», — констатирует Чернобель.
Калькулятор Оценки Доли в Квартире для Продажи Сервисы Онлайн
Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму. Какие факторы необходимо учитывать, рассчитывая стоимость доли в квартире? Если квартира продается целиком, и все собственники согласны, то самый справедливый вариант — это разделить вырученные от продажи деньги пропорционально размерам долей каждого собственника. Но если продается только доля в квартире, в особенности, если это не указано в документах на квартиру, то многие факторы, повышающие стоимость жилья, просто исчезают.
Оценка доли в квартире
Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно. Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности.
Если доля в квартире будет выкупаться профессионалом, намеревающимся в дальнейшем извлечь из покупки выгоду, нужно оценить следующие факторы, снижающие стоимость объекта: другие собственники квартиры не проживают в ней договорить о продаже всего жилья будет невозможно ; суды, проигранные продавцом; собственник доли не является первым по счету; среди собственников: несовершеннолетние, пожилые люди, лица, состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом медицинском учреждении; слишком большая или слишком малая доля; возможность оспорить собственность продавца на долю например, если собственник получил ее по наследству, и с этого момента не прошло трех лет.
Как оценить стоимость доли в квартире?
В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире. Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже? Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оценкой доли в квартире, то вам следует помнить, что: Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов. Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками. В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.
Расчет стоимости доли в квартире
Оценить долю в квартире онлайн калькулятор Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удаленное расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Оценка доли в квартире Но только в единственном случае, если все содольщики пришли к единому согласию, решили продать всю квартиру и после этого поделить между собой деньги поровну, доля стоила бы 2 миллиона рублей. Но если согласия достигнуто не было и один из содольщиков решает в одностороннем порядке продать только свою долю жилья, то необходимо вычислить ее реальную продажную цену. А сделать это достаточно просто — нужно разделить полученную стоимость пополам. Итак, 2 миллионов рублей разделить пополам — итого 1 миллион рублей. Эта сумма и будет считаться ориентировочной продажной ценой для четвертой доли в стандартной двухкомнатной квартире в спальном районе российской столицы на ее вторичном рынке недвижимости. Право владеть долей в квартире — это весьма распространенный и спорный в нашей стране вид собственности. Большая часть наших соотечественников владеет жилой площадью вместе со своей семьей на правах общей собственности, которая согласно Гражданскому кодексу может быть или совместной, или долевой.
Как рассчитать стоимость доли в квартире?
Ну это не к нам! Добрый день. Вопрос в следующем. Есть четырехкомнатная квартира в общей долевой собственности с года.
Однако продажа долей имеет определенную специфику, и итоговая цена доли не всегда соответствует интересам собственников.
Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире
Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? Весомые нюансы расчета 5.
Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья
Судья Воронкова Л. Москвы от 13 марта 20хх года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований Л. Встречные исковые требования законного представителя недееспособной Я. Прекратить право собственности Л. Москва, ул. Гришина, д.
Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли
Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера. Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между со собственниками пропорционально принадлежащим им долям. Только в этом случае Вы сможете получить полностью 2 руб. Это связано с несколькими факторами: 1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой.
Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли
Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом — он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте. Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире.
Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки. В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке или такая реализация подразумевается , следует оценивать ее рыночную стоимость.
Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв. Поясним это утверждение на следующем примере.
Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.
Полезное видео: ???? Оценка стоимости доли в квартире // Оценка долей в доме и иной недвижимости
Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже
Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».
Оглавление: 1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда
Сложности при определении стоимости доли в квартире
Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.
Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.
Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.
Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.
И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.
Приходится идти в суд, а это процесс долгий.
От чего зависит стоимость доли в квартире
Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий. То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам. Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».
Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.
В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.
Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.
А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.
Что еще влияет на оценку доли?
Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:
- Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
- Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.
Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.
Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.
Весомые нюансы расчета
Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.
И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.
Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.
Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.
Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.
И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.
Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.
Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.
Что снижает цену доли в квартире?
Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.
Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.
Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.
К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.
Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.
На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.
Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.
Кто проводит оценку?
Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.
Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.
Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.
Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.
Экспертиза для суда
Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.
Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.
А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.
Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.
Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.
Кто имеет право осуществлять оценку для суда:
- Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
- Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
- Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.
(426 голос., средний: 4,56 из 5) Загрузка…
Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли
Главная / Квартира / Оценка доли в квартире
Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.
Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.
Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.
Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).
Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.
Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.
Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.
- Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.
Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.
Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.
Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.
- Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.
Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.
Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.
- Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.
Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.
Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.
- Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
- Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
- Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.
Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.
Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.
- Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
- Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
- Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
- Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.
Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.
Как оценить долю в квартире: для продажи или выкупа — Про сад и дом
(10 оценок, среднее: 5,00 из 5) Загрузка… 
Порядок продажи долевой недвижимости
Сделки с долевой собственностью требуют соблюдения определенных требований:
- квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
- уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
- на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.
Если выкупить долю готовы сразу несколько собственников, то продавец имеет право выбрать, с кем из них заключить сделку.
Как рассчитать стоимость доли?
Многие владельцы долевой собственности допускают одну и ту же ошибку. Выкупают или продают долю по стоимости, рассчитанной с учетом рыночной цены жилья и размера части.
| СД – стоимость доли; Ц – цена квартиры или общая сумма, вырученная за продажу объекта недвижимости; РД – размер доли в дробном выражении |
Например, квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 жилья и согласен реализовать ее за 2 миллиона. Данный способ расчета оправдывает себя лишь при продаже всей квартиры. Средства, вырученные от реализации жилья, делятся пропорционально долям собственников. В таком случае требование о получении 2 миллионов является разумным.
Если совладелец недвижимости или третье лицо желает выкупить долю, то ее рыночная стоимость должна быть меньше. Приведенный выше арифметический расчет использовать нельзя. Это обусловлено влиянием ряда факторов:
- действующие рыночные расценки на доли в квартирах значительно ниже стоимости, вычисленной арифметически;
- возникновение трудностей при пользовании жилплощади – данный вопрос часто переносится в суд;
- покупатель приобретает только долю в квартире, а не право на конкретную комнату, затем порядок пользования он обсуждает с другими жильцами или решает в судебном порядке.
Формула для расчета рыночной цены доли
Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.
Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:
| РС кв. – рыночная цена квартиры, в которой оценивается доля; РД – размер доли в дробном выражении; К – понижающий коэффициент, который отражает не ликвидность доли |
Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Без опыта работы в сфере недвижимости оценить стоимость доли чрезвычайно сложно, так как необходимо учесть многие нюансы и выявить показатели ликвидности объекта. Рассмотрим, на какие факторы стоит обратить внимание в первую очередь.
| Порядок пользования общим жильем | В 98% случаев определить порядок пользования квартирой в долевом владении не представляется возможным. Установление порядка позволяет существенно увеличить стоимости доли. Для подтверждения используются два документа:
|
| Свободный доступ в квартиру | Если совладельцы долей выступают против продажи и вселения нового собственника, то рыночная стоимость доли падает. Продать долю без согласия других собственников достаточно сложно. Покупатель пообщается с ними и поймет, что ему придется вселяться через суд. |
| Большая площадь, приходящаяся на долю | Большая площадь долевой собственности – это положительный фактор, позволяющий поднять цену практически на треть. В будущем жильцы смогут разменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и разъехаться |
| На каждого собственника приходится по комнате | Цену доли можно увеличить на 20-50%, если в квартире есть отдельная комната для каждого из собственников. Например, покупатель приобретет 1/3 трехкомнатной квартиры и получит изолированную жилплощадь. |
| Количество собственников и жильцов | Чем больше владельцев и жильцов в квартире, тем меньше рыночная стоимость доли. Повысить цену на 20% можно, если помимо покупателя, недвижимостью владеет один дольщик. Стоимость стоит увеличить в 2 раза, если в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. При наличии 3-5 прописанных граждан спрос и ценник резко падает. |
| Несовершеннолетний дольщик | Наличие несовершеннолетнего собственника доли осложняет процесс размена и продажи жилья. Потребуется разрешение органов опеки. Чтобы продать долю, придется снизить цену на 40-50%. |
| Дороговизна недвижимости | Продажа доли в элитном доме невыгодна, так как придется занизить ее рыночную стоимость. Многие покупатели предпочтут приобрести недорогую отдельную квартиру, чем долю дорогой недвижимости. |
Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.
Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.
Заключение
Оценка доли в квартире для продажи или выкупа проводится с учетом многочисленных деталей: числа дольщиков, прописанных жильцов, площади, количества комнат и т.д. Основной проблемой является сложность выделения доли, то есть личной территории каждого собственника.
Прочтите также: Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2023
© 2023, Про сад и дом. Все права защищены.
(10 оценок, среднее: 5,00 из 5) Загрузка…
Рыночная стоимость доли в квартире: как рассчитать
- Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
- 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
- 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Большая часть квартир в России находится в долевой собственности. Риэлторы называют сделки по продаже или покупке такой недвижимости самыми сложными. Неприятности начинаются, когда необходимо сделать оценку отчуждения.
Расчет стоимости доли в квартире имеет определенную специфику. Многие желают получить больше средств при продаже. На деле это оказывается совсем не так.
Продавцы получают значительно меньшую сумму, когда дело доходит до переговоров с потенциальным клиентом.
Покупатель зачастую прав. Спрос на такие помещения небольшой. В основном этим жильем могут заинтересоваться категории граждан, приехавшие из провинции в крупные города с целью проживания. Имеются на этом рынке услуг и настоящие профессионалы, которым удается совершать покупки недвижимости по долям, получив неплохую прибыль.
Особенности доли в квартире
Согласно закону Российской Федерации, доля — это имущество, принадлежащее нескольким жильцам на правах общей стоимости.
На данный момент в долевой собственности находится около 78% квартир и домов. Это и новостройки, и коммунальные объекты.
Нередко при разводе супруги делят помещение, и тогда оно становится собственностью. Также часть жилья может передаваться наследникам умершего собственника.
При этом доли в таких помещениях не обозначены. Так, при покупке недвижимости супружеской парой и ее оформлении на жену или мужа собственником может стать только один из членов пары. Если они разойдутся, то имущество поделят поровну в судебном порядке. Помещение делят на части, когда с матерью или отцом в квартире остаются проживать дети после развода родителей.
Свою часть владелец может заложить, завещать нескольким наследникам, подарить, продать. Так как это не вся квартира, то при продаже доли возникает немало сложностей. Содельщики должны перед этим предложить свою часть лицам, являющимся «соседями», уведомив их об этом в письменном виде.
Если будет получен отказ о приобретении в течение 30 дней со дня получения уведомления, собственник доли имеет право выставить свою часть на продажу. Важно учитывать, что оценка части должна быть такая же, как предложенная «соседям». Исключение — увеличение цены.
Если в приобретении заинтересовано несколько человек, продавец имеет право самостоятельно выбрать покупателя.
Как заказать и получить кадастровый паспорт на квартиру
Основные факторы влияющие на цену долевой собственности — взаимоотношения между собственниками и рыночная стоимость доли в квартире.
Важная информация! Основная проблема при заключении сделок — отсутствие в квартире остальных собственников, местонахождение которых неизвестно. Понадобится юридическое подтверждение в виде уведомлений, отправленных по последним (известным) адресам проживания. Это облегчит судебное разбирательство в случае необходимости.
Как происходит оценка
Идеальный вариант — продать помещение целым, получив деньги, которые в дальнейшем можно будет пропорционально поделить между всеми. Чаще возникают ситуации, когда необходимо продать одну часть.
При заключении сделки оценка цены проводится либо независимыми оценщиками, либо по договоренности. Распространенная ошибка — попытка самостоятельно выполнить арифметические расчеты, взяв среднюю рыночную цену и поделив ее на части.
Как рассчитать стоимость доли в квартире правильно?
На ценообразование влияет несколько факторов:
- площадь жилья;
- стоимость помещения в целом;
- количество комнат, их планировка;
- число собственников помещения;
- количество граждан, зарегистрированных в квартире;
- отсутствие (наличие) свободных пространств;
- размеры долей;
- состояние объекта, его месторасположение.
Справка! Чем дороже обойдется недвижимость, тем ниже будет цена за ее каждую долю. Этому есть объяснение.
Если покупатели имеют деньги на покупку дорогостоящей недвижимости, то в 96% случаев они предпочитают приобретать отдельные квартиры, на класс ниже по сравнению с предыдущей.
С учетом сложностей и специфики сделок при возникновении затруднений правильно будет доверить оценку профессионалам.
Оценка стоимости доли в квартире
Зачастую ожидания продавца не оправданы тем, что он не знает, как проводится правильный расчет части, принадлежащей ему. Например, он владеет половиной. Цена за квартиру на рынке такого помещения составляет два миллиона рублей. Собственник рассчитывает получить половину суммы. На деле все обстоит иначе. При расчете не берутся во внимание понижающие коэффициенты.
Залили квартиру соседи сверху: что делать и куда обращаться
Части продаются в соотношении 50–75% от их номинальной стоимости. В случае с приведенным примером это будет означать, что 1 миллион надо умножать на коэффициент от 0,5 до 0,75. В результате цена составит 500–750 тысяч.
Как правило, такие расчеты являются корректными только с математической точки зрения. В первую очередь стоимость диктуется рынком недвижимости с учетом оценки предложений и спросов.
Статистически покупателей, которые хотят купить долю в помещении, немного по сравнению с теми, кто ищет жилье в общежитиях и коммуналках.
Части помещений становятся востребованными, когда потенциальные покупатели подбирают дешевые альтернативы. Их цель — получить официальную регистрацию.
Важно! Чтобы получить ожидаемую сумму от части квартиры, понадобится рассмотреть с дольщиками варианты продажи недвижимости целиком. Тогда она будет продана по рыночной стоимости и все получат от принадлежащих им долей номинальную цену.
Рассчитывать рыночную стоимость сложно. Однако большинство экспертов используют специальную формулу.
Для этого необходимо знать следующие показатели:
- Д — размер части, подлежащий продаже;
- СКВ — рыночную стоимость на данный момент;
- К — коэффициент, учитывающий факторы, влияющие на ценообразование.
Первые параметры рассчитываются просто. Над последним придется поработать. Именно поэтому так важна помощь специалистов, обладающих профессиональными навыками и опытом. Когда все цифры известны, их нужно перемножить по формуле: Скв×Д/2×К.
Как сделать оценку в интернете
Чтобы узнать стоимость доли, можно воспользоваться онлайновыми интерактивными калькуляторами.
Существует немало специальных сервисов, где достаточно ввести такие сведения:
- месторасположение объекта:
- этаж;
- тип дома;
- дату постройки здания;
- состояние внутренней отделки квартиры.
После того как все данные будут внесены, остается нажать на «Расчет». На сервисе будет выдана информация о стоимости по заданному помещению. Однако такие значения неточные, так как калькуляторы не учитывают большинство факторов. Интернет не способен заменить грамотных специалистов. Поэтому рекомендуется обращаться за услугами к экспертным компаниям, имеющим лицензию на право деятельности.
Что входит в техническое обслуживание дома
Доля квартир — достаточно новый сегмент на рынке услуг недвижимости. Это нередко сказывается на итоговой продажной стоимости.
Преимущественно части продаются дешевле, чем рассчитывают их собственники. Нередко возникают конфликты между остальными собственниками, мешающими заключить сделку.
В таких ситуациях необходимо обращаться в специализированные агентства, тесно сотрудничающие с юристами.
Расчет стоимости доли в квартире
Каким образом можно оценить долю в квартире?
– от чего зависит цена доли в квартире?
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде по выкупу малозначительной доли? Можете тогда обратиться к нам. Наши телефоны:(495) 790-84-39 .
Другим случаем, когда нужно оценить долю, бывает ситуация, при которой ведётся судебный спор о выкупе малозначительной доли в квартире.
В целом, мы, конечно, представляем, что цену определяют оценщики, но в тоже время сразу возникает в памяти факт того, что среди них нет единства мнений. Разными оценщиками доли оцениваются по-разному.
Но и обойтись без их услуг совсем не представляется возможным, ведь без проведения оценки невозможно добиться удовлетворения такого иска в суде.
В любом случае необходимо выяснить цену проблемной доли и при этом надо быть готовым к тому, что цена на неё может оказаться разной. Рассмотрим варианты ценообразования:
ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ, ТОГО КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ
В Российской Федерации примерно 95 процентов всех квартир находится в долевой собственности. Соответственно, на вторичном рынке недвижимости также 95 процентов продаваемого жилья также имеет не одного собственника, а несколько собственников.
Разумеется, нужно понимать, что далеко не все собственники в квартирах имеют конфликт друг с другом. Часто между такими сособственниками существуют вполне устойчивые мирные договорённости, и никто не пытается захватить чужую часть квартиры.
Как оценить долю в квартире для продажи?
В случае необходимости они мирно продают квартиру, и либо покупают новую одну на всех, либо покупают отдельное жильё и разъезжаются, сохраняя добрые взаимоотношения. Денежные средства при таком мирном решении квартирного вопроса они делят соразмерно долям, исходя из рыночной цены целой квартиры.
Таким образом, мы можем наблюдать, как формируется так называемая первая цена доли в квартире, которая определяется как соответствующая часть от рыночной цены целой квартиры. В данном случае нет никаких дисконтов и скидок, таковая цена является наиболее распространённой, а все другие цены определяются, исходя из неё.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценивается доля в квартире? Звоните нам, мы бесплатно поможем Вам оценить долю в квартире: (495) 790-84-39 .
ВТОРОЙ ВАРИАНТ ТОГО, КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Рассмотрим случай, когда один собственник доли в квартире договаривается, что он выкупает у другого сособственника его долю. В данном случае никакого особого порядка нет, и каждый договаривается так, как может.
Здесь срабатывает субъективный фактор, и ни один оценщик (специалист по ценам на недвижимость) не сможет сформулировать, каким образом в целом по России определяется эта вторая цена.
Определённо только то, что она точно не бывает выше
первой цены. Она может быть такой же, но могут быть и какие-то скидки, в зависимости от ситуации. К примеру, после развода муж уезжает из квартиры, где имеет долю, но в квартире остаётся его бывшая жена и его дети.
И понимающий мужчина, если уж не дарит эту свою долю бывшей жене, остающейся в квартире с их совместными детьми, то хотя бы продаёт ей свою долю по цене ниже рыночной. Часто при таких сделках происходит договорённость между родственниками, и никто не афиширует, за сколько они договорились.
Риэлторов при такой сделке нет, информация о цене остаётся между продавцом и покупателем.
Здесь стоит заметить только то, как может быть определена «СПРАВЕДЛИВАЯ» вторая цена доли в квартире. Справедливой она может быть в случае, когда вторая цена соответствует первой цене.
Ведь кому-то не придётся делать скидку, так как он мог бы вместе со всеми продать квартиру целиком, получив первую цену. В случае же, когда один собственник противится этому, то он по справедливости не заслуживает никакой скидки. Разумеется, бывают ситуации, когда родственники добровольно соглашаются на скидку, но это уже их право и исключительно добрая воля.
Итак, обратите внимание, вторая цена доли в квартире — это первая цена плюс та скидка, которую соглашается сделать продавец своей доли. Таковая скидка зависит лишь от добрых намерений продающего, а поэтому является субъективной и не подлежит точному определению.
ТРЕТИЙ ВАРИАНТ ТОГО, КАК ФОРМИРУЕТСЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Во втором приведённом выше варианте выкуп доли производит другой участник долевой собственности, и он может после этого стать даже единственным собственником всей квартиры. В третьем же варианте выкупить долю квартиры предлагается уже постороннему лицу.
Разумеется, для третьего лица такая доля в квартире тоже будет проблемной, поскольку в квартире живёт тот, с кем продавец этой проблемной недвижимости не смог сам договориться. Соответственно, в такую квартиру может быть затруднён доступ, и пользование такой собственностью приобретает массу осложнений.
Фактически, если доля в квартире продаётся третьему лицу, то она уже изначально всегда проблемная, а поэтому никогда не может оцениваться по первому варианту. Удивительно, но не все люди, пытающиеся продать эти проблемные доли, это понимают.
В таком случае они бывают вынуждены бегать со своей проблемной недвижимостью долгие годы, пока не поймут, что другой, более высокой, цены быть не может.
Не стоит забывать о том, что на цену по третьему варианты могут оказывать влияние различные факторы.
Учитывается, к примеру, однокомнатная или многокомнатная квартира, в которой продаётся проблемная доля, изолированные ли комнаты, сколько всего собственников в квартире, проживают ли в квартире несовершеннолетние, и каков размер продаваемой доли. Но всё-таки проблемные доли находятся во вполне определённом ценовом диапазоне.
Конкретно, это выражается в том, что обычно цена доли в квартире для третьих лиц определяется как 30-45 процентов от первой цены.
Традиционно при расчёте берётся рыночная цена всей квартиры, делится на размер продаваемой проблемной доли, а затем делится на 30-45 процентов. И крайне редко бывает, чтобы проблемную долю кто-то выкупил за 50 процентов от первой цены — для этого нужна какая-либо уникальная мотивация.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценивается доля в квартире? Звоните нам, мы бесплатно поможем Вам оценить долю в квартире: (495) 790-84-39 .
ЭФФЕКТИВНЫ ЛИ СУДЕБНЫЕ СПОРЫ О ВЫКУПАХ МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ
Иск по данному вопросу правильно именуется как иск о признании доли в квартире малозначительной, переводе прав собственности и взыскании за неё компенсации.
Подача такового иска имеет смысл, если в квартире есть два и более собственников, и при этом у кого-то из них имеется маленькая доля в квартире, которая меньше самой маленькой изолированной комнаты.
Таковой незначительной долей суд в настоящее время может даже признать всё, что меньше половины однокомнатной квартиры, а выкупить такую маленькую долю можно при условии, если у её собственника есть другое жильё.
Для такового судебного дела истец должен провести оценку у независимого оценщика, но при этом учитывать, что к этому вопросу нет единого подхода.
К примеру, специалисты консалтинговой группы «Юнора» всегда оценивают стоимость доли в квартире, на основании того, что это самая массовая рыночная цена. Таковой подход, когда именно так оценивается доля в квартире, конечно, имеет здравый смысл, но таких честных оценщиков немного.
Другие же оценивают доли в квартире с дисконтом, всегда как проблемные, то есть исключительно по третьему варианту. Следует учесть справедливости ради, что у них оценка выходит чаще дороже, чем 50 процентов, так как они учитывают те доли, которые висят и не продаются долгие годы в различных риэлторских базах и сетях.
Официально эти оценщики объясняют свою такую оценку с дисконтом тем, что вот проблемные доли действительно столько и стоят, но на самом деле мотивация здесь совсем иная.
В случае, когда собственник доли в квартире желает выкупить чужую незначительную долю, то понятно, что он хочет получить материальную выгоду, и выкупать по первой цене он не хочет.
По третьей же цене он сможет получить материальную выгоду, благодаря которой он сможет оплатить услуги оценщика и адвоката. Соответственно, такие оценщики оценивают именно так, как выгодно заказчику — тому, кто намерен выкупить долю в квартире.
А бывает ведь и так, что судьи тоже знают, как оценивает доли та или иная оценочная компания, но судья при этом имеет право сам назначить того, кто сможет сказать, сколько стоит доля в квартире.
И здесь у судьи появляется поле для манёвров: если, к примеру, надо «подсудить» ответчику, чтобы цена незначительной доли была подороже – назначит «Юнору», а если нужно подешевле для истца – назначит какой-нибудь «Канонъ» или «Стройэкспертизу».
Увы, обстоятельства, при которых необходимо оценить долю в квартире, создают благодатную почву для коррупции в судебной системе.
Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценить долю в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде? Тогда звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39 .
Главная >Библиотека > Статьи об оценке > Особенности оценки доли в квартире
Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли
Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб! Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера.
Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните:
Загрузка...
