Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Собственники квартиры и прочей недвижимости, приобретённой ими меньше, чем три года назад, при продаже сталкиваются с обязанностью уплачивать налог от полученной прибыли.

Более того, в соответствии с новыми правилами в Налоговом кодексе Российской Федерации, если продаётся квартира, приобретённая после 1-го января 2016-го года, налог нужно уплачивать при продаже недвижимости бывшей в собственности меньше пяти лет.

Это не затрагивает имущество, которое было получено по дарственной, наследству, ренте. Для этих категорий действуют старые условия, включающие ограничения в три года владения.

Варианты мошенничества

Чаще всего риски покупки квартиры и прочей недвижимости, бывшей менее 3 лет в собственности, связаны именно с мошенничеством. Практика знает множество таких случаев, что позволяет выделить некоторые наиболее распространённые схемы:

• Осуществление сделки по поддельным документам. Используются не только фальшивые документы, печати, подставные лица, но и съёмная квартира, которая часто принадлежит лицу и вовсе не подозревающему о махинациях. При этом найти мошенников после практически невозможно, а добиться справедливости и вернуть деньги очень сложно.
• Подача искового заявления в суд для признания сделки не действительной. Иск подаёт продавец, чтобы вернуть себе недвижимость и заработать на этом сверху. Несмотря на то, что после аннулирования договора покупателю возвращаются его деньги, это не та сумма, которая была уплачена, а меньше. Разницу присваивает себе мошенник. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках.
• Продажа квартиры нескольким лицам сразу. Делается это путём размножения заверенных нотариусом копий документов, по которым оформляются одновременные сделки. Разумеется, продавец оформляет их в разных нотариальных конторах. Притянуть такого мошенника к ответственности крайне сложно, поскольку обычно он сразу же скрывается в неизвестном направлении.

Важнейшие аспекты перестраховки

Чтобы снизить существующие риски для покупателя квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше, чем три года или пять лет по новым правилам, даже если на первый взгляд всё выглядит прозрачно, важно проверить:

• Продавца. Лучше не заключать договор по доверенности, поскольку дата её действия может истечь ещё до того, как договор будет зарегистрирован. С приезжими продавцами связываться тоже нежелательно. Кроме того, необходимо уточнить и по возможности проверить причину продажи.
• Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, в том числе и в новостройке. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы посмотреть весь перечень ранее проживающих на этой площади жильцов, и уточнить, нет ли среди них таких, которые могут вернуться по закону. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально способ оплаты.
• Порядок осуществления сделки. Срочность или существенно сниженная цена на квартиру (более пятнадцати процентов) это причина насторожиться. Отсутствие какого-либо документа в пакете также является причиной не подписывать договор купли-продажи.

Если для покупателя это первая подобная сделка, то лучше обратиться за помощью к специалисту, который проверит юридическую чистоту квартиры и подскажет, когда именно следует бить тревогу и какие на то есть основания.

Тщательная проверка

Покупка недвижимости сопровождается рядом нюансов, которые нужно предусмотреть заранее. Занимаясь покупкой самостоятельно, необходимо поинтересоваться историей квартиры.

Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, но каждый ответ должен подтверждаться соответствующим документом.

Именно поэтому нужно попросить продавца показать не только справку из домовой книги, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности на недвижимые объекты.

Важно обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние и не являются ли они совладельцами. Если таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета на сделку и прочие сопутствующие бумаги. Впрочем, с такими объектами лучше вовсе не связываться.

Также понадобиться проверить соответствие квартиры с её планировкой по документам. Если были изменения, они должны быть узаконены. Если уплачивался налог – должны быть квитанции.

С какими рисками можно столкнуться?

Причины, по которым возникают риски для покупателя квартиры и прочей недвижимости, бывшей в собственности меньше, чем три года или пять лет, обоснованы тем, что:

• Если квартира была получена продавцом по дарственной, даритель вправе через суд её вернуть до истечения трех лет в собственности;
• Недвижимость может быть обременена регистрацией в ней малолетних или недееспособных лиц, из-за которых могут аннулировать договор купли-продажи;
• Отсутствует возможность оформить вычет за уплаченный налог.

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Впрочем, в случае покупки недвижимости в новостройке терять бдительности не стоит. Мошенники орудуют и здесь. Кроме того, не исключена возможность не выплаченного кредита.

Продажа по доверенности

Для того чтобы снизить существующие риски, необходимо обратиться за помощью к нотариусу на начальном этапе оформления сделки. Квалифицированный специалист знает, на что обращать внимания и где могут быть подвохи, которые обычный гражданин может по невнимательности или незнанию пропустить. Расходы на нотариуса немаленькие, однако, так можно быть уверенным в том, что сделка безопасна. В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо больше, чем стоимость услуг специалиста.

Не менее опасны и сделки, если квартира, которая находится в собственности продавца менее трех лет, была им унаследована.

Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в суд и восстановить их. При удовлетворении их иска все сделки с недвижимостью будут аннулированы.

Деньги, потраченные на покупку, вернут, а вот средства, которые пошли на оформление документов, ремонт и прочие расходы – нет.

Внимание на составленный договор

Заключая договор на покупку квартиры, бывшей в собственности продавца менее чем три года, крайне внимательно следует прочесть весь документ, от первого до последнего символа. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но так будет надёжнее для обеих сторон, если сделка чистая.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

• Указание места и даты его составления;
• Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
• Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
• Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
• Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
• Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Целесообразно включить в документ пункт о том, что продавец обязуется взять на себя всю ответственность перед третьими лицами в случае, если таковые заявят свои претензии на проданную недвижимость.

Оспаривание сделки

Если у покупателя возникает необходимость оспорить и отменить заключённую с продавцом сделку уже после покупки квартиры, которая была в собственности продавца меньше, чем три года, сделать это можно исключительно через суд.

Такие случаи возникают обычно при столкновении с мошенниками, когда нужно вернуть свои денежные средства.

Основанием для обращения в суд также служит нарушение условий сделки со стороны продавца, противоречие условий нормативно-правовым актам российского законодательства, ущемление прав третьих лиц.

Квартира в собственности менее 3 лет, как продать? Покупка квартиры: риски :

Покупка квартиры — это важный момент в жизни каждого человека. Данная инвестиция не только является крупной, но и подвергается определенному риску.

«Квартира в собственности менее 3 лет» — такие заголовки объявлений сегодня встречаются очень часто. Большинство людей не понимают, для чего в объявлении продавец указывает такие подробности.

Как же избежать ошибок и купить квартиру без риска? Для этого необходимо детально ознакомиться со всеми формальностями и условиями купли и продажи.

Правила безопасности при покупке недвижимости

Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.

Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:

• кто сейчас владелец квартиры;
• кто был раньше владельцем;
• кто прописан в этой квартире;
• сколько проживает непрописанных жильцов.

Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.

Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».

Необходимые документы на квартиру

Покупка квартиры — это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов.

Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки.

Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

• заявление (бланк заявления можно получить на месте);
• договор ДУ;
• чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.

Подводные камни во время покупки недвижимости

Во время продажи главная цель продавца — это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:

1. Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
2. Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
3. Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
4. Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
5. Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
6. Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
7. Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Возможные способы мошенничества во время купли-продажи помещения для проживания

Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:

1. Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
2. Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
3. Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.

Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:

1. Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
2. Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
3. Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
4. Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
5. Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка жилья, которое находится в собственности менее 3 лет

Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации.

Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения.

Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.

Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности.

Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю — деньги, указанные в договоре. Если была осуществлена продажа квартиры меньше 3 лет в собственности, по закону должен быть оплачен налог.

В противном случае — это повлечет законное наказание.

Типичные риски

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

1. Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
2. Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
3. Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Риски во время приобретения жилья по доверенности

Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:

1. Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
2. Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
3. Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.

Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.

Из чего должна состоять подлинная доверенность

Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:

• паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
• данные о доверенном лице;
• адрес отчуждаемого жилья;
• подпись того, кто выдал эту доверенность;
• удостоверительная надпись и нотариальная печать.

Риски во время покупки жилья, полученного путем наследства

Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:

• наследство может переходить вместе с долгами;
• наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;

Несколько проблем, которые могут возникнуть:

• подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
• обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.

Проверка на чистоту квартиры с юридической стороны

Для того чтобы обезопасить себя и не попасть в махинацию мошенника, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Новому собственнику нужно:

• узнать о сроках вступления права на наследство;
• обратиться к нотариусу, который оформлял наследство, чтобы предотвратить появление других преемников.

Оспаривание сделки

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

• если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
• в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
• в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.

Обмен квартиры в собственности менее 3 лет

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

• Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
• Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.

Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.

Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, какие риски есть у покупателя

Приобретая недвижимость в новостройке на первичном рынке, новый владелец рискует, что строительство ЖК вовсе не завершиться, но есть риски в покупке квартиры, которая находиться в собственности менее 3 лет. Тут тоже покупателю нужно быть готовому к уловкам. Многие удивятся, зачем такое уточнение, и что особенного в квартире, которая была в собственности менее 3 лет. И очень зря, почему, узнайте далее.

Безопасная покупка квартиры

Самостоятельно разобраться в этом вопросе довольно сложно, ведь мошеннические  схемы постоянно совершенствуются. Определить чистоту сделки под силу только профессиональному юристу, который знает все тонкости. Если понадеяться на свои силы, можно остаться и без денег и без квартиры.

Важно! Основное желание продавцов, которые владеют квартирой менее, чем три года – это уменьшить сумму в договоре, они могут предлагать заплатить разницу в обход официальным документам. Но этого делать не стоит, так как из официальной суммы будет идти возврат налогового вычета.

На подобные манипуляции будут пытаться подбить и владельцев квартир, которые куплены после 1 января 2017 года, только теперь срок увеличили – 5 лет. Но это самые безобидные уловки.

Варианты серьезного мошенничества

На самом деле махинаций с приобретением такого жилья много, но есть ряд самых популярных, среди них:

1. Проведение сделки по поддельным документам. При этом используется все фальшивое: печати, подставные лица, квартира, которая чаще всего съемная и принадлежит совершенно другим людям. Найти концы в этой истории и уж тем боле виновных невозможно, как и вернуть деньги. В этом случае должны насторожить скрытность, спешка, и низка цена недвижимости.
2. Суды после продажи. На этот рискованный шаг решаются довольно много предприимчивых владельцев квадратных метров. Они продают квартиру, а спустя короткое время подают иск в суд про признание сделки недействительной. Казалось бы, все законно, покупателю возвращают деньги и все остаются при своем. Но не все так просто, бывший владелец вернет деньги, но далеко не ту сумму, которая была уплачена, ведь в исковом заявлении мошенник предумышленно указывает заниженную сумму. Разницу присваивает себе. Еще придется понести судовые издержки.
3. Продажа квартиры сразу нескольким людям. Для этого нотариально заверяются копии всех документов и одновременно совершаются сделки. Конечно, оформление происходит в разных нотариальных конторах. Найти виновного если в дверь постучались еще одни или не одни «законные владельцы» невозможно. Поэтому не нужно забывать, что при оформлении сделки продавец должен предоставлять только оригиналы всех документов.

Как еще можно перестраховаться

Не мало желающих обмануть, но если покупатель будет внимательным и вникнет во все особенности, обмануть его будет сложно. Даже если все выглядит законно и правильно нужно обратить внимание на:

• Квартиры, которые продаются по доверенности, должны насторожить. Опасность тут состоит в том, что срок действия доверенности может истечь еще до переоформления прав собственности. Еще одна опасность – это возможность отмены доверенности тем, кто ее выписывал, без информирования об этом доверенного лица. В результате сделка признается в судовом порядке недействительной.
• Нужно запросить выписку из домовой книги, в ней будут указанный все, кто претендует на данную жилплощадь и имеет право на ней жить. Если указаны несовершеннолетние от покупки такой недвижимости лучше отказаться.
• Не стоит соглашаться на покупку слишком дешевой, по сравнению с рыночной стоимостью квартиры. Излишняя спешка, нервозность также должны насторожить.
• Если квартира была получена через договор дарения, даритель в срок 3 года имеет право затребовать возврат недвижимости.
• Покупка квартиры, которая была получена в наследство. Тут тоже есть свои тонкости, ведь процессе оформления наследства могли быть нарушении права других наследников, например им не сообщили о наличие таковой недвижимости. В таком случае сделка может быть оспорена в суде, причем в большинстве случаев такие дела новый владелец проигрывает.

Если мошенничество было, то единственный вариант вернуть свои деньги – это обратиться в суд. Но это возможно только в том случае, если мошенники не исчезли бесследно, что бывает крайне редко. Именно в судовом порядке и покупатель, и продавец может оспорить сделку.

Тщательная проверка

Первым делом нужно обращать внимание на саму квартиру, стоит узнать ее история, сколько раз она перепродавалась, почему. Причем все ответы теперешнего владельца должны подтверждаться документально. В этом поможет расширенная выписка и единого реестра, причем дата ее выдачи должна быть не позднее, чем за 1 неделю до предъявления.  В ней будет указана информация:

• Кто на данный момент владелец недвижимости.
• Кто до этого владел квартирой.
• Механизм смены права собственности.

Для полной уверенности в точности данных такую справку можно взять самостоятельно, конечно за это придется заплатить пошлину, но ее размер не такой большой, чтобы пренебрегать безопасностью сделки.

Важно проконтролировать, чтобы в квартире не были совладельцами несовершеннолетние, регистрация их желанном жилье также не приветствуется. Если такой факт есть, то должно быть разрешение от органов опеки на продажу. Но вообще с такими квартирами лучше не связываться.

Также нужно сопоставить предоставленные владельцем документы с планом квартиры в натуре. Любые изменения должны быть отображены. На уплату налога должны быть квитанции.

Внимание договору

Он – это ключевой документ всей сделки, если все пункты указанные выше проверены и они в порядке, то последний момент, который должен быть под контролем – это договор, документально подтверждающий сделку.

Важнее всего – это прочесть и досконально изучить документ, все пункты его должны быть понятны и подходить покупателю. Заверяется такой договор обязательно, если покупатель стремиться себя перестраховать. По закону такого требования нет, но это надежней и будет еще одним подтверждением, что сделка чистая.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры менее 3 лет” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Обязательные пункты договора:

1. Указывается место и дата составления документа.
2. Данные паспортов и другие реквизиты сторон, в том числе идентификационный номера и адрес прописки. Все данные должны совпадать с указанными в оригинале, это лучше проверить лично.
3. Характеристики квартиры, по которым ее можно однозначно идентифицировать. Кроме описания особенностей, это еще и кадастровый номер, площадь, коммуникации.
4. Отметка что на квартире нет обременений, этому должно быть документальное подтверждение.
5. Стоимость жилья в полном размере.
6. Сроки освобождения жилплощади бывшими владельцами.

Не лишним будет включить пункт, согласно с которым продавец обязуется взять на себя ответственность перед третьими лицами, если они будут иметь претензии относительно проданной недвижимости.

Оспаривание в суде

Оспорить любую сделку в суде можно, в том числе такую, при которой продавалась квартира, находящаяся менее 3 лет в собственности. Основаниям для этого – нарушение любой из сторон обязанностей, оговоренных в договоре.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, риски покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Риски при покупке есть всегда, но не случайно говорят, предупрежден, значит вооружен. Это как раз тот случай, когда предусмотрительность – это залог долгой и счастливой жизни в собственной квартире.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, какие риски есть у покупателя Ссылка на основную публикацию

Квартира в собственности менее 3 лет: риски при покупке

Нередко, если человек сам осуществляет сделку по недвижимости и подбирает квартиру, он может столкнуться с такой ситуацией, когда собственник владеет квартирой менее трех лет. На этот факт всегда обращают внимание, но не всем понятно, что конкретно это значит и к каким рискам может привести.

Рынок недвижимости – большой развивающийся и почти что самостоятельный организм. Цены на квартиры устанавливаются исходя из различных внешних факторов, не всегда очевидных для простого человека, а законодательная база постоянно меняется. Подобные факторы делают покупку недвижимости непростой задачей и открывают путь для возможных мошеннических сделок и махинаций с квартирами.

Конечно же, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с покупкой квартиры, которая, кроме всего прочего, еще и будет связана с большими денежными рисками и затратами, лучше осуществлять все сделки по покупки недвижимости вообще и квартиры в частности через проверенного риелтора-специалиста, работающего в заслуженном агентстве. При этом, к сожалению, найти такого специалиста не всегда легко. Поэтому человеку лучше самому знать хотя бы основы законодательства, чтобы иметь возможность контролировать ситуацию.

Проблемы с квартирами, которые находятся в собственности до трех лет, условно можно разделить на две большие группы. Первый тип проблем это непосредственно мошеннические операции.

Чаще всего злоумышленники проворачивают их именно с квартирами в собственности до тех лет (или по таким документам), так как подобная сделка и фальшивые бумаги для нее проще оформляется.

Второй тип проблем, это нежелание продавца платить обязательный налог с продажи.

Чтобы избежать возможных мошеннических схем при покупке квартиры, всегда следует проверять несколько важных моментов. Во-первых, спрашивайте продавца, почему он хочет продать недвижимость. Причины сделки с недвижимостью должны быть четкими и понятными, внушать доверие.

Во-вторых, насторожитесь, если стоимость квартиры слишком низкая (на 10-15% ниже рыночной). Так часто поступают нечестные люди для приманивания своих жертв. В-третьих, обязательно попросите у продавца квартиры расширенную справку о том, кто был в ней прописан, даже если речь идет о новостройке.

Насторожить вас должны несовершеннолетние дети, пенсионеры и другие люди, которые чисто теоретически по закону могли бы претендовать на продаваемую недвижимость.

Если вы купите квартиру, а через какое-то время найдется ее «законный» владелец и докажет через суд оправданность своих притязаний, квартиру вернут ему, а вам по идее отдадут уплаченные деньги. Звучит не так страшно, но на деле это займет много сил, времени и нервов.

В-четвертых, не стоит соглашаться на сделку, если продавец не предоставляет вам полного пакета документов на квартиру – это явный признак махинации с недвижимостью. Наконец, в-пятых, будьте крайне аккуратны тогда, когда недвижимость продается некими третьими лицами по доверенности без присутствия самого собственника, указанного в документах. Такая схема мошенничества также очень распространена.

Другой распространенный вариант махинации с недвижимостью состоит в одновременной продаже объекта нескольким покупателям. Чтобы избежать этой преступной схемы, необходимо требовать у продавца исключительно подлинники документов и не соглашаться на оформление сделки по копиям, даже если они нотариально заверены.

Избежать сделки с мошенниками можно только тщательно изучая квартиру, ее историю, документационную базу и самих продавцов. Так что с этим вопросом лучше все же обращаться к опытным риелторам, нотариусам и юристам по вопросам недвижимости.

Другая ситуация состоит в том, что по закону вся недвижимость, которая находится у человека в собственности менее 3 лет (а с января 2016 года этот срок продлили вплоть до 5 лет) при продаже считается прямым доходом.

Соответственно, гражданин обязан платить доход с продажи такой квартиры в 13% ее стоимости. Существует единственный вариант минимизации расходов в данной ситуации: заказать в налоговой вычету, которая избавит продавца от оплаты налога с одного миллиона рублей.

Вся сумма свыше будет занесена в базу налогообложения.

Чтобы не платить большого налога, продавцы квартир часто просят покупателей оформить документы и договор купли-продажи особым образом. При этом в сделке помечается, что квартира продана ровно за один миллион рулей (эта сумма избавлена от налога), а оставшиеся деньги вы отдаете продавцу просто так.

Риск в подобной сделке очевиден: если что-то пойдет не так, по суду вы сможете доказать только уплаченный миллион рублей.

Избежать подобной неприятной ситуации можно, только если строго и «по-белому» оформлять все бумаги во время сделки, а также внимательно следить за всеми документами.

Отдельным пунктом в законе обозначена та недвижимость, которая получена текущим владельцем по дарственной. По законодательству в течение трех лет даритель может отказаться от дарственной и вернуть объект недвижимости себе.

Чтобы избежать подобного конфуза, всегда просите у продавца не только документ о праве собственности, но и правоустанавливающие бумаги, то есть те, по которым объект недвижимости перешел к владельцу.

Это может быть договор купли-продажи, дарственная, документ о наследовании и так далее.

Также стоит насторожиться, если объект недвижимости получен хозяином по наследству или по завещанию менее чем три года назад. В течение этого установленного срока иные претенденты на наследство имеют права подать исковое заявление и отсудить недвижимость целиком или же ее долю.

В целом, можно сказать, что купить недвижимость в Санкт-Петербурге – всегда ответственный процесс, требующий определенный знаний и подготовки. Поэтому лучше не заниматься этим сложным делом самостоятельно, а пользоваться помощью профессионалов.

• Вконтакте
• Одноклассники
• Facebook
• Twitter
• Google+

Что такое "Собственность менее 3 лет"? | Частный риэлтор в Москве

«Собственность менее 3 лет» буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года — срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи.

Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения.

Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со «свежей собственностью» сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей.

Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц»), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала «до плинтуса».

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде.

Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.

Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности, помогите пожалуйста — Правовед.RU

100 юристов сейчас на сайте

Здравствуйте!

Общая сумма квартиры составляет 4 100 000 руб. Чтобы уйти от налогов от продажи квартиры собственнику, находящуюся менее 3 лет в собственности, риэлтор предложил следующую схему.

Заключаем договор-купли продажи квартиры на сумму 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 3 100 000 руб. прописываем в отдельном документе на улучшение жилищных условий.

Риэлтор также предупредил, чтобы в дальнейшем мы лучше не обращались за налоговым вычетом в налоговую, чтобы та ничего не заподозрила.

Подскажите пожалуйста насколько правомерна данная сделка и стоит ли нам на это соглашаться!?

IMG-2017101IMG-20171010-WA0000.jpg0-WA0000.jpg

Уточнение клиента

Вот так выглядит этот документ.

Уважаемы юристы подскажите пожалуйста, смогу ли я в дальнейшем по этой расписке взыскать если что данную сумму денег?

IMG-2017101IMG-20171010-WA0000.jpg0-WA0000.jpg Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (6)

• Виктория, здравствуйте. 
• В первую очередь — это риски связанные с результатами расторжения договоры или признания его недействительным — если в договоре будет написан 1 000 000 рублей, то продавец будет возмещать вам при двухсторонней реституции именно 1 000 000 рублей. 
• Поясните пожалуйста подробнее про «документ на улучшение жилищных условий», что это вообще? 

Здравствуйте, Виктория!

Оставшуюся сумму в размере 3 100 000 руб. прописываем в отдельном документе на улучшение жилищных условий.

Виктория

А поконкретней можете пояснить, о чем речь? Что это за документ такой? Кадастровая стоимость квартиры установлена?

 А продавец не рассматривал вариант исчисления налога с разницы между продажной и покупной ценой квартиры. Нередко это позволяет избежать уплату налога на законных основаниях.

• 10,0рейтинг
• 5528отзывов
• эксперт

Здравствуйте,  Виктория.

Риск у Вас по большому счету один. Если сделка будет расторгнута, признана например судом недействительна, то вернуть по Договору купли-продажи Вам будут обязаны 1 миллион рублей,  а Вы будете обязаны вернуть квартиру.

1. Поэтому Вам нужно проверять основания признания договора недействительным.
2. Есть ли в квартире лица, которые имели право участвовать в приватизации и отказались от участия в приватизации, такие лица могли быть и до Вашей сделки.
3. Также жилое помещение сохраняется за несовершеннолетними помещаемыми под опеку (бронируется) и за осужденными к лишению свободы.
4. Вам все это нужно выяснить.

Гражданский кодекс

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

2.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

• 8,8рейтинг
• 6931отзыв
• эксперт

Здравствуйте. В данном случае Вы одну сделку прикрываете другой. Главный риск в случае расторжения договора не получить свои деньги в полном объёме. Тем более Вы не должны учитывать все интересы собственника, нужно учитывать свои в первую очередь. 

Улучшение условий, это улучшение квартиры, какой то ремонт?

• 9,8рейтинг
• 7215отзывов
• эксперт

Заключаем договор-купли продажи квартиры на сумму 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 3 100 000 руб. прописываем в отдельном документе на улучшение жилищных условий.

Риэлтор также предупредил, чтобы в дальнейшем мы лучше не обращались за налоговым вычетом в налоговую, чтобы та ничего не заподозрила.

Подскажите пожалуйста насколько правомерна данная сделка и стоит ли нам на это соглашаться!?

Виктория

  Далее, если решите продавать ранее пяти лет владения, то не вправе рассчитывать на учет расходов на покупку для снижения дохода от продажи, т.е. 3,1 млн. налоговая Вам не учтет, только 1 млн. То же и в случае если рассчитывали в связи с приобретением данной квартиры получать налоговый вычет предусмотренный ст.

220 НК — сможете получить только в рамках одного миллиона. Далее проблемы уже могут быть у продавца в этом случае за уклонение от уплаты налогов. Вообще имеет значение когда и каким образом продавцом данная квартира приобретена. Если после 01.01.2016 то указание в договоре 1 млн. как цену квартиры вообще не имеет значения в силу ч. 5 ст. 217.

1 поскольку налогооблагаемый доход будет считаться уже с учетом кадастровой стоимости квартиры

5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества,умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Такая сделка в 1 миллион рублей запросто может стать предметом внимания сотрудников налоговой службы. Из официальных данных известна площадь жилья.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Вашей местности также не является секретом. Не трудно посчитать приблизительную стоимость жилья и что она больше 1 млн. рублей.

Вполне возможно, что по этому поводу придется объясняться с сотрудниками ИФНС.