Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

• Вконтакте
• Facebook
• Twitter
• Одноклассники

Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Заниматься этим самостоятельно или довериться опытному риэлтору каждый решает сам. Если вы решили обойтись собственными силами, то в первую очередь проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также документ-основание.

Возникает на основании:

• договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан (приватизация);
• договора купли-продажи или мены;
• договора-дарения;
• свидетельства о праве на наследство;
• по решению суда;
• соглашения о разделе имущества.

Что такое приватизация?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).

Приобретая приватизированную квартиру, вы получаете такие же плюсы, как и от покупки любой другой квартиры. Впоследствии вы ее можете продать, обменять, подарить, прописать других лиц и т. д.

• Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) требуются свидетельства о рождении. 02 июня 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (ФЗ от 02.06.2016 №172). Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности, то составить договор купли-продажи можно самостоятельно.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также договор о приватизации.Нотариально заверенное согласие супруги или супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.
• Справки из ЖЭКа. У паспортиста вы можете заказать выписку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. У бухгалтера берется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также собственник должен предоставить квитанцию об оплате за капитальный ремонт.

Если квартира досталась продавцу в результате приватизации, то все прописанные лица, не участвующие в сделке, должны из нее выписаться.

• Выписка из ЕГРН. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
• Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
• Оценка стоимости квартиры. Покупая квартиру по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.

Этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

Оформление и регистрация

Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:

• данные продавцов и покупателей;
• данные на объект недвижимости;
• цена на квартиру и порядок расчета;
• зарегистрированные лица;
• порядок освобождения квартиры;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
• нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
• дополнительные условия по согласованию сторон.

1. записаться на прием на конкретную дату и время;
2. сдать документы работнику центра;
3. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
4. получить расписку о приеме документов.

В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.

Основные риски

Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.

Отказники

Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:

• все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
• либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
• либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.

В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.

Все лица, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, но имеющие регистрацию (отказники), имеют право бессрочного проживания. Вы не сможете их выписать, даже через суд.

В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.

С 01 января 2016 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.

Прописаны дети

Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.

Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.

Перед покупкой приватизированной квартиры с прописанными детьми обязательно закажите выписку из домовой книги. Если на момент приватизации жилого помещения дети имели прописку, но не были включены в приватизацию, то их права были нарушены и такую квартиру покупать не рекомендуется.

• лица, призванные в вооруженные ряды;
• лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
• пропавшие без вести.

От покупки такой квартиры желательно отказаться.

Что еще проверить покупателю?

Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.

Можно ли приобрести неприватизированное жилье?

Купить неприватизированное жилье вы не можете, так как проживающие в квартире лица являются нанимателями, а собственником жилого помещения считается муниципалитет. Для начала необходимо перевести квартиру в собственность, а только затем ее можно будет продать, подарить и т.д.

Нужно ли заново проходить процедуру?

Приватизация жилого помещения возможна только один раз. Если вы купили приватизированную квартиру, то вы считаетесь собственником данного объекта и повторно приватизировать ее не нужно.

Если вы ни разу не занимались покупкой недвижимости, то обратитесь к опытному риэлтору или юристу. Он поможет собрать все необходимые документы и грамотно провести сделку.

Полезное видео

Далее видео с рассказом юриста о рисках при покупке приватизированной квартиры:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

1. Вконтакте
2. Facebook
3. Twitter
4. Одноклассники

Покупка приватизированной квартиры

Покупка приватизированной квартиры риски покупателя определяет в зависимости от обстоятельств, при которых приватизация была осуществлена. Со своей стороны собственник приватизированной квартиры может свободно передавать право собственности третьим лицам. Но это не значит, что покупателю не стоит проверить определённые сведения о предмете приобретения.

Статус приватизированной квартиры

Обычно приватизированное жильё в отличие от неприватизированной квартиры является собственностью лица или круга лиц, участвовавших в процедуре, а не государства.

Если таким жильём владеет одно лицо, то оно считается личной собственностью и никаких проблем при реализации возникнуть не должно. А вот если приватизация осуществлялась на несколько лиц, то покупателю стоит насторожиться.

В общем, приватизация квартиры означает, что её собственники могут:

• продать;
• подарить;
• завещать;
• передать на правах аренды.

Лица, которые всю проживают в данном жилье, редко задумываются о необходимости приватизации неприватизированной квартиры.

По общему правилу, лица, зарегистрированные в квартире, подлежащей приватизации обладают пожизненным правом проживания. Не многие задумываются о том, нужно ли приватизировать квартиру.

Так что необходимость в приватизации возникает лишь тогда, когда проживающие в квартире лица пожелают её продать либо иным образом передать третьим лицам.

Приватизируя жильё, лица могут рассчитывать на расширение полномочий, в том числе и продажей. Таким образом, данная процедура необязательна и производится исключительно на добровольных началах.

Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.

Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:

• необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
• правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
• находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
• есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
• учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.

Вся суть приватизированной квартиры в отличие от купленной заключается в том, что она изначально приобретается при участии членов одной семьи и соответственно является объектом долевой собственности со всеми вытекающими последствиями. Согласно правилам гражданского законодательства, а также нормам Жилищного кодекса, право собственности на приватизированную квартиру имеет следующие особенности:

• каждый член семьи, проживающий в приватизированной, квартире имеет право собственности в равной степени с долями остальных;
• продажа квартиры возможна как целиком, так и по долям;
• продажа жилья целиком невозможна без согласия всех совладельцев;
• интересы несовершеннолетних и недееспособных совладельцев представляются их родителями, опекунами и попечителями, а также уполномоченными органами.

Правомочие контрагента на продажу квартиры является важным аспектом. Ведь, если при продаже будут нарушены интересы хотя бы одного из участников приватизации, то это послужит основанием для признания договора о продаже недействительным. Приобретающий человек должен учитывать указанные аспекты.

Список документов

Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.

Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:

1. Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
2. Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.

Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.

Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.

Кроме того, для осуществления сделки могут понадобиться следующие документы:

• справки из уполномоченных служб о том, что за квартирой не числятся задолженности по коммунальным платежам;
• копии абонентских счетов, книжек квартиры;
• копии паспортов контрагентов сделки;
• выписка из домовой книги.

Это стандартный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.

После заключения письменного соглашения составляется также акт приёма-передачи жилья, после чего осуществляется оплата договорной стоимости. Лишь после этого покупатель сможет зарегистрировать жильё на своё имя в уполномоченном органе.

Риски покупателя

Покупателю необходимо учитывать риски при покупке квартиры. Основным риском для покупателя при приобретении приватизированной квартиры представляется признание сделки недействительной. Это осуществляется лишь в судебном порядке, так что помимо отказа от сделки покупателю придётся потерять время и деньги и на суде.

В основном недействительность сделки, по которой продаётся приватизированная квартира, может заключаться в следующем:

• продажа жилья неправомочным на то лицом;
• отсутствие согласия совладельцев;
• наличие другого соглашения, по которому жильё передаётся иному лицу;
• несоблюдение интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц;
• наличие обременений на приватизированном жилье.

По общему правилу, редко какие кредиторы соглашаются принимать в качестве залога приватизированное жильё. Однако покупателю не стоит исключать такой вариант.

Так, среди обременений на приватизированное жильё стоит проверить:

• факт залога;
• факт наличия пожизненной ренты (что бывает довольно часто);
• наличие долгов по налогам и коммунальным платежам;
• наличие незавершённого судебного процесса, где предметом спора выступает указанная квартира.

Таким образом, перед покупкой приватизированной квартиры лучше всего проконсультироваться со специалистами. Из-за развития рынка недвижимости на сегодняшний день риелторы в соответствующих регионах обладают полной информацией об объектах недвижимости, владельцы которых решились их продать. Разумеется, их услуги стоят недёшево, но это сэкономит много времени и избавит от нежелательных рисков

На что нужно обратить внимание?

Все аспекты и факты, на которые нужно обратить внимание при покупке приватизированного жилья, можно условно подразделить на допустимые законом и на мошеннические действия.

С точки зрения допустимых законом обстоятельств нужно в первую очередь установить следующие факторы:

• наличие проживающих в данном жилище несовершеннолетних лиц;
• факт общей или долевой собственности;
• наличие супругов собственников, в том числе и бывших;
• наличие лиц, которые согласно законодательству обладают правом пользования жильём.

Можно ли приобрести такую квартиру? При наличии одного из вышеуказанных факторов рекомендуется отказаться от покупки такого жилья. Решением может стать устранения каждой проблемы в отдельности, что без участия профессионального юриста представляется крайне сложным делом.

Чтобы проверить сделку на факт наличия мошеннических действий следует обратить внимание на следующие факторы:

• соответствуют ли данные продавца данным того лица, которое указано в выписке из кадастра в качестве собственника;
• есть ли согласие супруга или супруги продавца, если он находится (или даже находился) в браке;
• паспорт продавца не должен содержать помарок или исправлений;
• документы на объект недвижимости должны быть подлинными, а исправления или дополнения должны быть заверены нотариусом либо уполномоченным государственным органом.

Даже не стоит думать о том, можно ли связываться при наличии подозрений. В любом случае поддержка профессионалов не будет лишней. Ведь на сегодняшний день очень часто встречаются случаи мошенничества с недвижимость, когда одно и то же жильё продают нескольким лицам.

Риски покупки приватизированной квартиры

Приватизированными называют квартиры, безвозмездно переданные во владение от государства к гражданам.

Российское законодательство разрешает покупать и продавать приватизированные квартиры.

Однако здесь есть свои нюансы и риски. Приобретая приватизированное жильё, необходимо провести тщательную проверку документов и надлежащим образом оформить сделку, и только тогда можно будет не опасаться, что ваше право владения в будущем окажется успешно оспорено.

Покупка квартиры

Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

• Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
• Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
• Покупатель проверяет бумаги.
• Выполняется составление основного договора.
• Он подписывается сторонами, передаются деньги.
• Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
• Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
• В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.

Покупка приватизированной квартиры, риски покупателя

Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

А к основным юридическим рискам принадлежат:

1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники).

В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией.

Как следствие, после покупки такой квартиры может неожиданно обнаружиться, что у вас есть сосед, и просто так выгнать его не выйдет, поскольку он обладает бессрочным правом проживания в квартире, которую вы считали при покупке безраздельно своей.

Для исключения этого риска необходимо, чтобы перед продажей квартиры из неё все были выписаны.

Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней.

После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд.

Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

Причины могут быть разными:

• Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
• Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя.

 Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски.

В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

Какие документы проверить

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

• личные;
• на квартиру;
• об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
• о лицах, зарегистрированных в квартире.

Проверяться должно всё – мелочей здесь нет. Понятное дело, что методы и тщательность проверки должны быть различными, но мы всё-таки рекомендуем поручить это досконально разбирающимся в вопросе юристам.

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением.

Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги.

А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание. В документе о праве собственности могут ставиться обязательные условия, при несоблюдении которых сделка расторгается – нужно убедиться, что они выполнены.

В ином случае вторая сторона предыдущей сделки, объявившись уже после покупки квартиры, может добиться её отмены через суд.

Если из выписки из ЕГРП явствует, что квартира постоянно переходила из рук в руки – это повод насторожиться.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об оплате ЖКУ и капремонта

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

О зарегистрированных лицах

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

• По продаже доли.
• Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
• Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить.

В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя».

Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

Риски покупки приватизированной квартиры

Покупая приватизированную квартиру, люди подвергают себя серьёзным рискам остаться и без квартиры и без денег. Разберём все риски при покупке приватизированной квартиры и как обезопаситься по покупке.

• Люди приватизируют квартиру, когда хотят распоряжаться ею, при этом судебная практика говорит о том, что суды почти всегда встают на сторону людей, обманутых или обойдённых при приватизации.
• Для чего люди приватизируют квартиры

• Пожилые люди- для оформления наследства
• Теми, кому нужно «залоговая масса» для получения кредита в банке
• Кто планирует сдавать квартиру
• Кому- нужно кого- нибудь прописать без лишних согласований
• Для перепланировки 
• Если дом планируется к сносу, владельцу приватизированного жилья обязаны компенсировать все убытки

Все риски покупки приватизированной квартиры делятся на четыре группы. Разберёмся с каждой группой подробнее

Покупка приватизированной квартиры с отказником

Отказник- это человек, отказавшийся от доли в приватизированной квартире при приватизации. По закону он имеет право пожизненного проживания в квартире и лишить этого права не в силах никто. Человек, отказывающийся от участия в приватизации, подписывает отказ у нотариуса.

Если всё- таки квартира «продаётся с отказником», нужно соблюсти его права через выплату компенсаций, которые эквивалентны его «приватизационной» доле. Причем, эта выдача «компенсационных денег» должна быть зафиксирована в отдельном договоре.

Если «отказник» прописан и проживает в другой квартире соцнайма, нужно в обязательном порядке потребовать от продавца квартиры предъявления договора соцнайма, по которому отказник вселяется в другую квартиру. Обязательно нужно указать, что отказник не претендует на право проживания в квартире не будет претендовать на это в будущем.

В договоре купли-продажи так же нужно необходимо указать, что отказник должен выписаться и переехать на новое место жительства.

Нужно учесть, что делам отказников складывается противоречивая судебная практика. Часто отказникам удается восстановить своё право пользования жильем и в случае снятия с регистрационного учета и прописке по новому месту жительства. Бывает, что суды отказывали отказникам, обосновывая своё решение наличием в их собственности другого жилья.

Покупка приватизированной квартиры с «проблемными» детьми

Уточните наличие собственных зарегистрированных несовершеннолетних детей у продавца квартиры. Кроме того, нужно узнать у продавца возможное наличие внебрачных детей- есть моменты, когда внебрачные дети могут претендовать на жительство в продаваемой квартире.

Не редко, но бывает, что дети выписывались «в никуда». Это бывало по халатности или недосмотру органов опеки. В этом случае вам к покупаемой квартире будет солидный «довесок» в виде права проживания чужих детей.

1. Если в домовой книге есть упоминания о прописанных и выписанных детях, требуйте разрешения органов опеки на выписку детей и справку о прописке детей по другому адресу. 
2. Покупка приватизированной квартиры с проблемными сособственниками
3. При покупке такой квартиры, нужно проверить:

• Наличия других совладельцев
• Наличия супругов- бывших и настоящих
• Узнайте- существую ли люди, бывшие жильцы этой квартиры, отбывающие наказание в колонии
• Проверьте, состоит в браке продавец квартиры- бывают случаи, когда квартира является совместно нажитым имуществом, однако по документам она записана лишь на одного

Покупка приватизированной квартиры с проблемными документами

Тщательно изучите паспорт продавца на предмет подчисток и исправлений. Проверьте срок действия паспорта

Проверьте документы на квартиру- здесь так же не должно быть помарок или исправлений. Если исправления есть, они должны быть оговорены нотариусом

И последнее. Обязательно включите в договор купли- продажи приватизированного жилья пункт о том, что если в будущем с этой квартирой выявляются какие- то проблемы, продавец буде обязан решать их от своего имени и за свой счёт.

• Паспорта всех участников
• Договор о факте передачи муниципальной квартиры в собственность продавца
• Свидетельство о праве собственности
• Справка об отсутствии задолженности 
• Копия лицевого счета; 
• Выписка из домовой книги. 
• Разрешение органов опеки (когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний)
• Нотариально заверенное поручение- если сделку оформляет не собственник

• Когда приватизированная квартира получается в наследство, собственник предоставляет:
• Документ о праве на наследство
• Справку из налоговой инспекции (уплата налогов за наследство)

Риски покупки приватизированной квартиры

Если покупатель собирается приобрести квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, следует проверить много разных нюансов до сделки. Существуют лица, которые не являясь собственниками приватизированного жилья, имеют право на бессрочное проживание в нем.

Юридически — это лица, которые когда-то давали свое согласие на приватизацию без своего участия: в народе они носят название «отказников» от приватизации.

Таким образом, покупая квартиру после приватизации, в которой на момент проведения сделки зарегистрированы «отказники», покупатель может получить в довесок длительные судебные разбирательства и постороннего человека в соседи. К данным лицам не относится п.2 ст.

292 ГК говорящий о том, что с переходом права собственности прекращается и право пользования жильем членов семей предыдущего владельца. Эти граждане имеют бессрочное законное право проживания. Сколько бы раз потом не менялся собственник, оно не прекращается. Отдельной нормы закона регламентирующей это правило нет.

Но его вывел ВС РФ и сформулировал в п.18 постановления Пленума №14 от 02 июля 2009г. Именно в этом документе указано, что права «отказников» сохраняются даже в случае отчуждения жилого помещения, потому что, давая согласие на приватизацию без своего участия, они считали, что у них право проживания в этом жилье будет бессрочным.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи вплоть до того момента, пока хоть кто-то остается прописанным.

Даже если продавец приносит на сделку заявления, что прописанные люди обязуются сняться с регистрационного учета после заключения сделки, в суде эти заявления никакой силы впоследствии не имеют.

На что нужно обратить внимание при приобретении приватизированной квартиры

При покупке квартиры после приватизации главное, что должен сделать покупатель — исследовать процедуру приватизации.

Были ли отказники, когда они снялись с учета и снялись ли они на постоянно или их снятие носило вынужденный или временный характер (например, отказник уехал на учебу, ушел в армию — во всех этих случаях, даже снявшийся с учета отказник может восстановить свои права на проживание, подав исковое в суд).

Есть еще один важный момент — обязательно нужно проверить нет ли детей у собственника приватизированной квартиры ( а по максимуму даже внебрачных или от первого брака), которые не участвовали в приватизации, потому что до её оформления были выписаны из квартиры. Так делают, чтобы обойти общение с органами опеки при продаже жилья. Став совершеннолетними, они могут восстановить свои имущественные права, подав иск в суд о том, что они были заведомо выписаны до приватизации.

Также нужно обратить внимание на:

• отсутствие членов семьи продавца, которые не принимали участия в приватизации, потому что отсутствовали в тот момент — находились в МЛС или проходили службу в Вооруженных Силах. Вернувшись, они могут оспорить через суд сам факт приватизации;
• возраст продавца: если это преклонных лет человек, лучше подстраховаться, попросив справку из психоневрологического диспансера о его дееспособности. В противном случае, опекуны потом могут оспорить сделку;
• наличие согласия на продажу жилья супруга продавца, если он есть.

Плюсы покупки приватизированной квартиры

Конечно, существуют некоторые риски при покупке приватизированных квартир, но они не больше и не страшнее, чем риски при покупке обычной жилой недвижимости.

Обращение к грамотному юристу, который проверит всю историю недвижимости и её подноготную решает все проблемы для покупателя.

Все преимущества покупки любого жилья очевидны: вы покупаете квартиры без истории и у первого собственника.

Риски при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович 

При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие  документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.

Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.

Риски при покупке квартиры

Основной риск при покупке квартиры несет покупатель. Изъятие квартиры у покупателей по решению суда происходит повсеместно. Причины могут быть разными, но все оканчивается признанием договора о приобретении квартиры недействительным.

Обязанность продавца вернуть полученные за квартиру деньги является слабым для покупателя утешением. Покупатели могут получать их годами.

А квартиру заберут достаточно быстро.

Приватизированная квартира риски

Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько видов: 1) Нарушения при приватизации, 2) Наличие «отказников».

Отказники — лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, и не ставшие собственниками. При купле продаже квартиры в сделке отказники участвовать не должны, но именно они могут преподнести покупателю сюрприз.

Причем, проблемы у покупателя могут возникнуть даже если приватизированная квартира будет куплена на торгах, у банка и т.д.

Дело в том, что отказник имеет право пожизненного пользования квартирой, и спустя время он может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.

Согласно  закону о приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади, либо, по соглашению между ними, в собственность одного или только нескольких из них  (статья 2 закона).

Если кто-то из проживающих не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимы: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы приобретают решающее значение.

Без такого отказа квартира не будет приватизирована – то есть, передана в собственность.  Отказавшись от участия в приватизации, отказник фактически приобретает право пожизненного проживания (пользования) приватизированной квартирой.

С 2004г. такое право отказника прямо закреплено в законе – в статье 19 вводного закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и в статье 31 самого кодекса. Продажа квартиры, в которой живет (зарегистрирован) отказник не прекращает его прав на проживание в квартире. Причем, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.

Практическое значение права отказника на проживание в квартире

Сопровождая сделки купли продажи квартир, неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в покупаемой квартире зарегистрирован ребенок собственника от первого брака, или бывшая супруга (бывшие теща, тесть)   и т.д. Причем эти лица в квартире не проживают. Но юридически, такие граждане право пользования квартирой сохраняют.

• Продавцы и их риелторы часто уверяют покупателя, что после оформления собственности на квартиру продавец выпишет таких лиц из квартиры (снимет их с регистрационного учета по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят, продавец выпишет их через суд.
• Иногда, ссылаясь на личные неприязненные отношения со своими  «бывшими», продавцы убеждают покупателя самому выписать бывших, поскольку покупатель- новый собственник и имеет право выписать членов семьи прежнего собственника квартиры.
• В таких ситуациях нужно быть внимательным.

Если кто-то из бывших членов семьи продавца отказался от приватизации этой квартиры, выписать их из квартиры новый собственник (покупатель) не сможет. Даже если подаст иск в суд о выселении.

Покупатель так же может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти жильцы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.

Существуют судебные решения, когда суд отказывал в прекращении регистрации ребенка до его совершеннолетия.

Немного легче ситуация, когда в покупаемой квартире отказник проживает. Были случаи, когда после продажи квартиры отказник по тем или иным причинам отказывался выписываться в другую.

По этому, покупателю нужно заблаговременно, при подготовке сделки установить статус  каждого проживающего в квартире. Нужно заранее выявить наличие отказников. Следующий этап — нужно озаботиться правильным оформлением «освобождения квартиры от отказника».

Исключить такие ситуации поможет простой прием: до совершения сделки такие лица должны быть зарегистрированы по другом адресу, а квартира – свободной. Вместе с тем, такую выписку могут признать незаконной, если имело место злоупотребление и отказника выписали «в никуда», или в заведомо не пригодное помещение и т.д.

Не столкнуться с описанными ситуациями позволит правильная подготовка сделки с квартирой – обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.

Но все это — злоупотребления стороны сделки купли продажи, которые могут и должны быть выявлены при подготовке к проведению сделки с квартирой.

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

27 января 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович