Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

• Вконтакте
• Facebook
• Twitter
• Одноклассники

При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

Важно: сделка несёт в себе существенные риски и может стать оспоримой, а также существует вероятность получить жильца, которого сложно (или невозможно) выписать до момента совершеннолетия.

Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

• является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
• не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

• по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
• «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

1. родители (усыновители);
2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

• свои паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство опекуна;
• решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей.

Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц.

Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Справка: приостановка регистрации на время судебных разбирательств допускается до 3 месяцев. По решению суда регистрация будет проведена или отменена, в зависимости от принятого решения.

Основной риск покупателя – это невыписка матери с ребёнком после проведения сделки. В этом случае ему предстоят длительные судебные тяжбы, исход которых неизвестен. Даже если договор признают недействительным и расторгнут по решению суда – покупателю потребуется получить деньги на руки.

Практика показывает, что возврат полной суммы может растянуться на десятилетия. Если при этом покупатель связал себя кредитными обязательствами – он понесёт финансовую ответственность и издержки перед банком.

Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

Если ребёнок проживал с родителями до момента приватизации, но не получил собственную долю – выписать его из квартиры будет невозможно. Более того, он вправе притязать на право пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства от материнского капитала. Дети вправе оспорить своё право на недвижимость. Также касается:

1. Одиноких матерей, у которых нет собственности или родителей, к которым они могут съехать. Такие ситуации могут расположить суд на сторону ребёнка, права которого нарушаться не могут.
2. Если в квартире остался прописан ребёнок-отказник, которого усыновили зарубежные граждане.

В этих случаях не выписанный ребёнок будет прописанным на жилплощади до совершеннолетия.

Как обезопасить себя?

Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

1. Вконтакте
2. Facebook
3. Twitter
4. Одноклассники

Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть

Основные нюансы покупки и продажи квартиры с участием детей. Согласие органов опеки, участие всех членов семьи при покупке за материнский капитал.

Любая сделка с недвижимостью требует от всех её участников чёткое соблюдение правил и требований закона. Таким образом её участники страхуют себя от возможных случаев признания её недействительной. Особенно это актуально, когда среди них есть несовершеннолетние дети. Ребёнок до 14 лет действует через своих представителей а после участвует в сделке сам вместе со своими родителями.

Это происходит если ребёнок является собственником квартиры или её покупателем. И приводит к сбору дополнительных документов.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего.

Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже.

В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

Сделка, в которой несовершеннолетний ребёнок выступает в качестве продавца, регистрируется нотариально (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

И поэтому продавцу надо быть готовым оплатить госпошлину за удостоверение договора 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (ст. 332.24 ч.1 п. 5 Налогового кодекса РФ) и услуги нотариуса.

Процедура покупки, если есть дети

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи.   Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ.

К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев.

До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Оформление документов

В случае если взамен продаваемой квартиры, в которой доля или целая часть принадлежит несовершеннолетнему будет приобретаться новое жильё, то к документа на сделки прикладывается согласие органов опеки, в котором прописывается разрешение на продажу и покупку.

Для того, чтобы получить такое разрешение в органы опеки подаётся следующий пакет документов:

• Правоустанавливающие документы на старое и новое жильё;
• Выписка из Лицевого счета;
• Справка о прописанных и проживающих нового жилья;
• Выписка из ЕГРН на новое жильё.

Нюансы при покупке

Существует несколько важных моментов, которые необходимо учесть при покупке недвижимости с участием несовершеннолетних, иначе сделка может не состояться.

Прописаны взрослые

Если в квартире, которую вы покупаете вместе с детьми, на момент сделки прописаны взрослые, не являющиеся её собственниками, то в договоре обязательно указываются сроки их выписки, оговариваются штрафные санкции, в случае их нарушения.

На этот вопрос следует обратить особое внимание, так как в случае конфликтных ситуации вам придётся выписывать их через суд.

У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок

Когда в приобретаемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то его выписывают на жилплощадь, в которой прописан один из его родителей. И лучше это делать до выхода на сделку.

Получать согласие органов опеки в этом случае не требуется. Выписывать ребёнка в никуда нельзя.

В паспортном столе его выпишут только после предоставление лицевого счёта с нового места прописки одного из его родителей.

Возможные риски

Сделки с участием детей находятся в зоне повышенного риска. Поскольку в случае оспаривания суды принимают сторону ребёнка, если решат, что его права не учтены или нарушены.

Поэтому следует с особым вниманием относится к покупке квартиры, приобретённой за счёт ипотечных средств, в которой есть несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками.

Возможно часть долга была погашена за счёт материнского капитала. И квартир, оформленных в собственность по договору приватизации.

Если на момент подписания этого договора там был прописан ребёнок или незадолго до этого выписан, это может стать основанием для оспаривания сделки.

При покупке недвижимости очень важно учесть и не ущемить права несовершеннолетнего. Государство в лице органов опеки и прокураты особое внимание уделяет сделкам с участием несовершеннолетних. Поэтому очень важно соблюсти всю процедуру покупки жилья, указанную в законодательных актах, а также иметь цель – улучшение жилищных условий несовершеннолетних детей.

Полезное видео

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски, доли, ипотека, маткапитал

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели.

Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно.

Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

Обращаться в суд в таких случаях бесполезно: закон здесь полностью на стороне ребенка, а неудобства, которые возникают у продавца и покупателя – дело второстепенное. Поэтому продажа объектов, владельцами которых являются дети, иногда затягивается надолго.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Оплата госпошлины при регистрации права собственности

1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
4. Справку о составе семьи.
5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

Узнайте подробнее на официальном сайте Росреестра в специальном разделе о порядке уплаты госпошлины и других нюансах регистрации права собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

Какие еще возможны риски

При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

Как свести риски к минимуму

Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

• Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
• При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
• С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
• Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
• Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
• Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан.

Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Несовершеннолетние и органы опеки – еще один риск при покупке квартиры.

Во время сделки по приобретению квартиры или дома могут быть ущемлены права несовершеннолетних лиц.

Дети могут быть:
• Собственниками доли;
• Могут быть прописаны в квартире;
• Их могли выписать и никуда не прописать, подделав документы о новой прописке.

В чем риск? При ущемлении подобных прав суд может признать сделку недействительной, потребовать от покупателя вернуть деньги (которые вернуть бывает очень непросто и очень долго), а от вас – вернуть жилье в собственность продавца, причем сперва Вы возвращаете квартиру, а уже потом надеетесь получить когда-нибудь назад свои деньги.

Продавец может заявить, что полученные деньги уже потратил, а в собственности ничего, кроме квартиры для проживания с ребенком у него нет. В данном случае он будет отдавать небольшую часть зарплаты в течение долгих лет, все зависит от работы суда и судебных приставов.

В чем конкретно заключается риск при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми?

Например:

1. В квартире был прописан несовершеннолетний ребенок. Вы не проверили справку из паспортного стола или домовой книги о составе жильцов и купили квартиру с прописанным в ней ребенком. Теперь ребёнок имеет полное право проживать в ней и Вы обязаны его пустить вместе с опекуном, несмотря на то, что собственник поменялся.
2. Поддельная выписка из домовой книги по указанному выше пункту. Проверяйте такие выписки лично.
3. Ребенок имеет долю собственности жилья. Такое бывает практически всегда, когда квартира приобреталась с применением материнского капитала. Обязательно проверяйте квартиру перед покупкой – затребуйте справку о составе собственников квартиры в МФЦ. Обычно в ней указывается дата рождения и доля собственности.

В случае, если ребенок прописан или является долевым (или обычным) собственником жилья, потребуется разрешение на продажу жилья от органов опеки.

Перед покупкой – посмотрите паспорт продавца: если у него есть несовершеннолетние дети, то затребуйте у него подобную справку и перепроверьте ее, позвонив в органы опеки.

Дополнительно Вы можете попросить у продавца какие-то документы, подтверждающие, что ребёнку будет, где жить.

Это может быть:

1. Выписка из МФЦ о составе собственников на новую квартиру, в которую продавец поселил ребенка.
2. Если ребенок сейчас прописан, например,  у родителей, у мужа или у бабушки – потребовать свежую выписку из домовой книги, в которой указано, что теперь ребенок прописан именно там. Помните, что нельзя выписать ребенка, не прописав его по новому месту жительства. Проверьте через МФЦ, что это за квартира, где сейчас прописан ребенок и кто ее собственник – возможно, справка была «куплена за 3000 рублей». Не лишним будет позвонить в органы опеки и узнать подробности данной ситуации.

Коротко о том, что делать, избежать рисков при покупке квартир с несовершеннолетними детьми

Итак, что Вам нужно выяснить, если вы покупке квартиры у взрослого человека

1.  Смотрим его паспорт – есть ли дети?
2.  Если дети есть и они несовершеннолетние, то спросить, где они прописаны.
3.  Проверить прописку путем получения выписки из домовой книги (с 14 лет – прописка указывается в паспорте).
4.  Также читайте Семейный Кодекс РФ – статьи 65,66 и 67.
5.  Требуем разрешение органов опеки на продажу жилья.

Если что-то идет не так, то не рискуйте и не покупайте данную квартиру, иначе рискуете «потерять» свои деньги и ждать их возврата от продавца в течение 10-20 лет.

В продолжении статьи читайте о других важных рисках при покупке квартиры.

Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних? — Правовед.RU

100 юристов сейчас на сайте

Добрый день!

Очень хотим купить квартиру, но при её покупке был использован материнский капитал. Сейчас в ней прописано двое несовершеннолетних детей: 8 и 16 лет.

Собственники хотят купить квартиру в новостройке, на которую сейчас нет документов, и возможно не будет в ближайшие несколько месяцев.

В ней как раз они и хотят предоставить детям доли, для того чтобы наша сделка могла состояться. Другие варианты квартир они не рассматривают.

Так как так долго ждать мы не можем, собственники предлагают вариант договориться с застройщиком этого нового дома, что они делают фиктивный договор купли-продажи на один из их других объектов, который уже сдан и на который есть все документы. Детей они в ней не прописывают, а делают это уже позже, когда будет сдан желаемый ими дом и квартира.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли вообще рассматривать такой вариант? Не очень понимаю вообще схему, которую они предлагают.

Вопрос 2: какие еще могут быть варианты в подобной ситуации? Можно ли детям предоставить равнозначные доли в денежном эквиваленте? Как в дальнейшем можно будет распорядиться этими деньгами?

Вопрос 3: какие вообще варианты можно предложить продавцу в данной ситуации? Очень хочется именно это квартиру.

Заранее спасибо!

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Здравствуйте! 

Я бы такой вариант не рекомендовала рассматривать.

Когда родители распоряжались средствами материнского капитала и подавали соответствующее заявление, то пенсионный фонд мог перечислить денежные средства только при наличии нотариального обязательства супругов о выделении детям в собственность долей в ПРИОБРЕТАЕМОМ жилом помещении.

Поэтому пока они детям доли не выделят именно в этой квартире, обязательство не будет исполнено, соответственно сделка может быть оспорена. 

Правила использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г.

№ 862,  Вопрос 2: какие еще могут быть варианты в подобной ситуации? Можно ли детям предоставить равнозначные доли в денежном эквиваленте? Как в дальнейшем можно будет распорядиться этими деньгами?

Родителям нужно выделить в собственность детям доли, а не только прописать их в квартире. После выделения долей можно будет продать, но с разрешения органов опеки и попечительства. 

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Собственники хотят купить квартиру в новостройке, на которую сейчас нет документов, и возможно не будет в ближайшие несколько месяцев. 

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья.

В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011). 

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinio…

Тут не совсем понятно как они хотят сделать это.

Если я правильно понимаю, то они хотят купить сначала одну квартиру, в уже сданном доме, чтобы выделить детям доли, а потом когда сдадут квартиру которую они хотят сделать обмен.

В принципе можно, но во первых скорее всего попадут под значительное налогообложение, если квартира более 1 млн, во вторых в опеке придётся 2 раза оформлять распоряжение. 

Вопрос 3: какие вообще варианты можно предложить продавцу в данной ситуации? Очень хочется именно это квартиру.

Прежде всего продавцам нужно выделить детям доли в продаваемой квартире, приобретенной за средства мат. капитала. Затем получить распоряжение органов опеки на продажу квартиры. Тут нужно узнать в опеке, на каких условиях они готовы выдать разрешение и уже исходя из требований опеки, думать возможные варианты. 

• 10,0рейтинг
• 6276отзывов
• эксперт

Здравствуйте Иван.

Если сделка будет фиктивная, ее могут признать в судебном порядке таковой, а у Вас в этом случае вообще не будет никаких гарантий, т.е. риск очень велик.

Статья 170 гражданского кодекса Рф:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли вообще рассматривать такой вариант? Не очень понимаю вообще схему, которую они предлагают.

Иван

Добрый день. 

Иван, это схема мошенническая и я б на такую аферу не согласилась.

Во-первых, выделить доли они обязаны в квартире, на которую был использован мат. капитал, далее получить согласие органов опеки и попечительства на продажу и только если получат такое согласие, то продать квартиру. При указанных обстоятельствах они согласие не получат, поэтому и изобретают «велосипед»

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

• По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
• Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
• Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

• «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

Вернуться

✔ Разрешение органов опеки

• Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.
• Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.
• Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.
• Вернуться

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

1. Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

   Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

2. Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.

Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

• Меньшую квадратуру жилого помещения.
• Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

Вернуться

✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю

Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

Вы должны удостовериться в наличии:

1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

Вернуться

○ Возможные риски

✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет

1. Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

2. Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).
3. Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

В соответствии с нормами п. 2 п.

п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

Вернуться

✔ Недобросовестный риелтор

• К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.
• Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.
• Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».
• Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.

2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

   Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

4. Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
5. Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
6. Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.

Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

Вернуться

○ Как избежать рисков

✔ Проверить документы на право собственности

До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

Если устанавливающими права владения являются договора:

• Купли – продажи.
• Дарения.
• Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

1. Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.
2. Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.
3. Вернуться

✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего

• Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.
• Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.
• Вернуться

✔ Воспользоваться помощью риелторов

1. Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

2. Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.
3. Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.
4. В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.
5. Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги

Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

Вернуться

✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства

• Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.
• Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.
• Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.
• Вернуться

Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ