Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы — может ли ооо купить квартиру

nt&Sale
КАК ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ И ОФОРМЛЯТЬ?
11-10-2010
Адрес документа в Информационной системе ПАРК: http://is.park.ru/doc.jsp?urn=36883567
Существует несколько способов проведения и оформления сделок по приобретению коммерческой недвижимости. Можно оформить объект при покупке на физическое лицо или на юридическое, а также на индивидуального предпринимателя, либо приобрести фирму, на балансе которой числится недвижимость. Какие плюсы и минусы есть у данных видов сделок, и как выгоднее покупать и оформлять коммерческие площади?
Оформление (при покупке) недвижимости на физическое лицо
Отсутствие опасности рейдерского захвата недвижимых активов. Наблюдающуюся тенденцию увеличения числа собственников коммерческой недвижимости, являющихся физическими лицами, некоторые эксперты связывают с проблемой недружественных поглощений. Если объект недвижимости не числится на балансе организации, а оформлен на физическое лицо (например, директора или учредителя), то при переходе компании в другие руки недвижимые активы удастся сохранить, объясняет Дмитрий Кос-тюничев, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР. Таким образом, некоторые фирмы в оформлении объекта на физлицо видят один из способов защиты своих прав на недвижимые активы.
Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость. При оформлении объекта на физическое лицо требуется меньшее количество документов и, соответственно, время оформления сделки минимально. При регистрации имущества не придется дополнительно предоставлять свидетельства, уставы и выписки из ЕГРП.
Госпошлина при регистрации прав на недвижимость для физлиц меньше. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества согласно п. п. 22 п. 1 ст. 333-33 НК РФ составляет для физических лиц 1000 руб. (для организаций — 15 000 руб. ).
Другие условия отношений с распределительными и обслуживающими организациями.
Меньше риск возникновения налоговых споров и, соответственно, потери недвижимости.
Более высокие налоги при сдаче помещений в аренду, по сравнению с ЧП и организациями, находящимися на упрощенной системе налогообложения. Как рассказывает Наталия Сухова, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области, физические лица должны со стоимости арендной платы самостоятельно рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (если Арендатор не уплатил налог за гражданина, действуя как налоговый агент), заполнить и подать налоговую декларацию. Ставка налога составляет для граждан РФ 13% от полученного дохода.
Кроме того, физические лица (за исключением льготников) уплачивают налог на имущество физических лиц, который зависит от суммарной инвентаризационной стоимости объектов. Максимальная ставка налога при этом не может превышать 296.
АНТОН САЛОВ,
директор АН «Гарант-Консалт «: — На физическое лицо приобретать коммерческую недвижимость выгодно, поскольку в случае возникновения у компании проблем с налогообложением эта собственность не изымается. С другой стороны, есть свои плюсы и у оформления сделки на юридическое лицо: в этом случае оказывается гораздо проще списывать расходы на недвижимость. К тому же, если в случае аварии причинен ущерб зданию или помещению, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию. Если же говорить о приобретении площадей вместе с фирмой, то здесь очень велики риски: часты случаи мошенничества, на приобретаемой компании могут оказаться всевозможные долговые обязательства.
Оформление (при покупке) недвижимости на индивидуального предпринимателя
Более простая, по сравнению с юридическими лицами, процедура регистрации прав на недвижимость — без предоставления Устава, выписки из ЕГРП, решения совета директоров.
Государственная пошлина при регистрации прав, как и для физ. лиц, составляет 1 ООО руб.
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. ИП может выбрать налоговый режим с упрощенной системой налогообложения. Объектом его могут быть доходы, и тогда ставка определяется в размере 696, а могут быть доходы, уменьшенные на величину расходов, и тогда ставка — 1596.

Чаще всего используется первый вариант налогообложения. Второй вариант выгоден в том случае, если помещение находится в собственности, но простаивает без арендатора, а владелец продолжает оплачивать коммунальные услуги и нести затраты на техническое обслуживание. Причем затраты на содержание объекта составляют более 6 О 96 от возможного дохода с объекта.

Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере объекта, оформленного на ИП.
Необходимость нести дополнительные расходы в соответствии с юридическим статусом.
ИП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком это предусмотрено), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «Интеллект»:
Прежде чем приобретать объект коммерческой недвижимости или фирму, на балансе которой висит объект, следует произвести профессиональную оценку стоимости того и другого, чтобы выяснить, насколько адекватна цена, и что в данном случае выгоднее. Покупка фирмы с целью стать владельцем недвижимых активов, безусловно, более сложный вид сделок и несет больше рисков, в частности, риски получить в довесок к недвижимости долги. Чтобы проверить, нет ли на фирме, которая приобретается, кредиторских задолженностей, нужно привлекать аудиторов и оценщиков. Но в каждой схеме покупки есть свои плюсы. Покупка недвижимости через фирму тоже выгодна, поскольку стоимость полученного таким путем объекта может оказаться дешевле. Во-первых, потому что числящиеся на балансе площади, как правило, обременены какими-то пассивами, в частности, в виде долговых обязательств. А во-вторых, благодаря сэкономленным в будущем деньгам за счет отсутствия необходимости перезаключать договора с обеспечивающими организациями и, следовательно, нести дополнительные затраты.
То, насколько выгодной окажется для покупателя сделка по приобретению фирмы с недвижимыми активами на балансе, зависит прежде всего от двух вещей: от прозрачности сделки и от адекватности цены. И если выяснить всю информацию, включая наличие задолженностей юридического лица, — это дело профессиональных аудиторов, то оценить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена самому объекту, под силу только профессиональному оценщику.
Проблема адекватной оценки заключается в том, что в настоящее время нет общепринятых методов оценки спроса. Существующие же методы оценки, в том числе и через оценку бизнеса, по своей сути являются способом оценки рынка предложений и не дают ответов на вопрос адекватности цены. Так, при оценке бизнеса ключевую роль играют причины, толкнувшие собственника на продажу своего бизнеса, и эффективность самого бизнеса. Очевидно, что стоимость активов такого бизнеса будет в значительной степени отражать эффективность текущего управления и совершенно не отражать перспектив, возникающих при смене владельца.
Большая проблема в том, что большинство оценщиков подходят к объекту формально, а в каждом случае необходимо сидеть и думать, что с объектом можно сделать. Каждый объект уникален, его нельзя рассматривать с каких-то общих позиций. Мы как оценщики, по сути, должны придумать бизнес-план и дать ему оценку.
Оформление (при покупке) недвижимости на юридическое лицо
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. Юр. лицо также может выбрать налоговый режим с упрощенной системой. В этом случае ставки налогов не будут отличаться от тех, что предлагаются для индивидуального предпринимателя. Однако возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения есть не у всех юридических лиц: есть ограничения по размеру дохода.
В случае если применяется общий режим налогообложения, то размер арендной платы увеличивается на сумму НДС (1896), а сама арендная плата является доходом, который участвует в расчете налоговой базы, и непосредственно налога на прибыль, ставка которого составляет 2096. Со стоимости имущества уплачивается налог на имущество организаций, ставка которого в Самарской области составляет 2,296.
Возможность списывать расходы, связанные с содержанием, обслуживанием, ремонтом недвижимости, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу. На юридическое лицо, как отмечает Валерий Аникин, помощник директора по недвижимости компании «Аваль», выгодно приобретать дорогостоящую, крупную недвижимость, в случае если оформление сделки требует больших финансовых затрат, часть которых можно списать по бухгалтерии.
Оформлять покупку на предприятие выгодно и в том случае, если предполагается крупный ремонт или реконструкция здания.
Легче возместить ущерб.
Если в случае аварии причинен ущерб объекту, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию.
Есть опасность рейдерских захватов и потери недвижимости при этом.

Более сложная процедура регистрации прав на недвижимость. Для регистрации имущества на субъектов предпринимательства требуется предоставление расширенного пакета документов: это свидетельства, Уставы, выписки из ЕГРП и т. п., одобрение сделок компетентными органами, а иногда и государственными структурами (если в состав участников обществ входят госструктуры).

Высокая госпошлина на регистрацию прав на недвижимость. Госпошлина за регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для организаций составляет 15 000 руб.
Сложное и дорогое получение техусловий.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере недвижимости.
Покупка недвижимости через покупку фирмы
Возможность приобретения «готового бизнеса». Обычно приобретают объект через покупку фирмы, если, кроме помещения, интерес покупателя представляет и оборудование, т. е., по сути дела, при покупке готового бизнеса.

Не требуется тратить время и деньги на переоформление различного рода коммуникаций и имеющихся договоров (в частности, договора аренды).

), и переоформление этого «пакета» требует значительных финансовых и временных затрат, имеет смысл приобрести фирму, на которую все эти договоры оформлены и на балансе которой числится объект недвижимости. Если, конечно, такой вариант допускает продавец.

«Такую схему есть смысл использовать при приобретении больших помещений площадью от WOO кв. м и в случае необходимости подключения серьезных мощностей «, — комментирует Дмитрий Костюничев.

Главный минус заключается в том, что подобного рода сделки таят в себе немалые риски, поскольку на приобретаемой компании могут оказаться непредвиденные долговые обязательства, превышающие по величине стоимость самой недвижимости. Поэтому во избежание неприятных сюрпризов Дмитрий Костюничев рекомендует обязательно заказывать аудит приобретаемой фирмы. Однако надо помнить о том, что аудиторы работают только с теми документами, которые им предоставил собственник недвижимости, поэтому и в таком случае гарантия, что на фирме нет долговых обязательств, не будет стопроцентной. «Предупредить все возможные риски невозможно, — считает Валерий Аникин. — Директор компании мог написать любую расписку, наличие которой легко скрыть. Поэтому такие сделки редки и заключаются, в основном, между партнерами, которые хорошо друг друга знают». К тому же, аудиторская проверка отнимает большое количество финансовых и временных ресурсов. Она может стоить, в зависимости от фирмы, десятки, а то и сотни тысяч рублей.
ДМИТРИЙ КОСТЮНИЧЕВ, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР: Раньше на рынке недвижимости была распространена практика занижения в договоре купли-продажи реальной стоимости объекта. Это делалось в основном для снижения налогов. Сейчас ситуация на рынке меняется, четко обозначилась тенденция к прозрачности сделок. На сегодняшний день рынок требует указывать реальную стоимость недвижимости, что может обезопасить от непредвиденных действий продавца. Например, в случае расторжения договора он имеет право вернуть не реально заплаченную сумму, а ту, что указана в документах.
НАТАЛИЯ СУХОВА, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области: — Из рассмотренных ситуаций очевидной, на первый взгляд, является выгодность варианта, когда объектом недвижимости владеет ЧП, сдает недвижимость в аренду и применяет упрощенную систему налогообложения со ставкой 696. Однако необходимо понимать, что ЧП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком такая плата предусмотрена), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).

Copyright© Rent&Sale.

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо? — Правовед.RU

596 юристов сейчас на сайте

Собираемся приобрести нежилое помещение, офис для организации. Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо, которое будет сдавать в аренду это помещение организации? На какую организацию лучше оформить, на ту которая применяет ОСНО или которая на УСН «доходы минус расходы»?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (5)

• Здравствуйте, Александра!
• Если Вы оформите помещение в собственность организации, то юридическое лицо будет платить налог на имущество организации.
• Если в собственность физлица, то ему необходимо будет открыть ИП и выбрать систему налогообложения УСН (или 6 % с доходов или 15 % с доходов, уменьшенных на расходы по содержанию помещения)

• 10,0рейтинг
• 9049отзывов
• эксперт

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо, которое будет сдавать в аренду это помещение организации?Александра Николаевна

Александра Николаевна, здравствуйте. Все зависит от долгосрочных целей.

Если Вы хотите защитить приобретаемый объект от каких-то вероятных негативных последствий, в которые иногда попадает организация, то логично было бы оформить на физлицо, которое занимается только сдачей в аренду. Данное лицо можно перейти на УСН и соответственно, уплачивать налог в размере 6% от дохода, не внося налог на имущество.

Здравствуйте, Александра Николаевна.

Думаю начать лучше с того, кто будет платить за приобретение этого помещения? Если деньги будут физ. лица — считю однозначно надо оформлять на физ. лицо. При этом, выгодно будет оформить ИП на УСН 6% с тем чтобы минимизировать налогообложение.

Кстати таким образом физ. лицо сможет легально получать прибыль от ООО, а ООО сможет нести расходы, которые уменьшат его налоговую базу. Кроме того, при ликвидации ООО не возникнет проблемы как это помещение выводить. В итоге плюсов оформления помещения на физ.

лицо считаю гораздо больше.

Если физлицо при этом пенсионер/инвалид — тогда (в зависимости от региона и местного законодательства) возможно не придется даже платить налог на имущество. А само помещение организации можно передать по договору безвозмездного пользования, т.е. и аренду платить не надо, и физлицу о доходах отчитываться, как по мне.

Здравсвуйте!

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо, которое будет сдавать в аренду это помещение организации?Александра Николаевна

Для физических лиц расчет налога на имущество осуществляется в соответствии решением от 30 ноября 2015 г. N 7/6 Московской области совет депутатов городского округа Подольск.ОБ УСТАНОВЛЕНИИ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ПОДОЛЬСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»

1. Установить на территории муниципального образования «Городской округ Подольск Московской области» налог на имущество физических лиц и ввести его в действие с 1 января 2016 года. В соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации настоящим решением определяются ставки налога на имущество физических лиц. 2. Установить налоговые ставки в следующих размерах от кадастровой стоимости:

2.4. Прочих объектов налогообложения — 0,5 процента.

Фирмa купила недвижимость: какие налоги платить?

14.06.2005

Олег Мясников, Ведущий юрисконсульт Группы компаний Телеком-Сервис ИТ

В наше время покупка недвижимости — удовольствие дорогое. Но кроме финансовых вложений фирме придется потратить много времени и сил для юридического оформления сделки. Дело в том, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.

Поэтому организация должна уплатить госпошлину, собрать пакет документов и подать его в регистрационную службу.

А что делать фирме, купившей недвижимость и начавшей ее эксплуатировать, до регистрации прав государственным органом? Платить ли налог на имущество? Можно ли принять к вычету НДС? Как быть с начислением амортизации? В этой статье мы попытаемся ответить на поставленные вопросы.

Как отразить покупку в бухучете?

В Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н, названы четыре признака основных средств:

• а) использование в производстве продукции, работ, услуг или для управленческих нужд;
• б) рок эксплуатации превышает 12 месяцев;
• в) организация не планирует перепродажу активов;
• г) способность приносить доход фирме.

Те же признаки основных средств перечислены в пункте 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

По общему правилу до момента государственной регистрации объект недвижимости учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». И только после получения свидетельства о регистрации права он переводится на счет 01 «Основные средства».

Однако, по мнению Минфина России, допускается принимать к бухучету в качестве основных средств объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые. Эти объекты следует выделять на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Данный подход приведен в пункте 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Следовательно, организация может учесть объект как основное средство сразу после того, как подала документы в регистрационный орган. Заметим, фирма имеет право, но не обязана учитывать его как основное средство. Это означает, что она может воспользоваться одним из двух способов учета такого имущества: на счете 01 «Основные средства» или на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Выбрав один из этих способов, организация должна закрепить его в своей учетной политике. Таковы требования статьи 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г.

№129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденного приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 60н.

Проанализируем особенности каждого из названных вариантов.

Учитываем недвижимость на счете 01 «Основные средства»

Бухгалтерский учет. Фирма передает документы на государственную регистрацию и учитывает недвижимое имущество на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».

Отметим, что принятие к бухучету основных средств отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Бухгалтерская амортизация недвижимости, учтенной на счете 01 «Основные средства», согласно пункту 21 ПБУ 6/01,  начинается с 1 числа месяца, следующего за месяцем ее принятия к бухгалтерскому учету.

Налог на имущество организаций. В данной ситуации фирме следует платить налог на имущество. Поясним почему. Объектом налогообложения налога на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

№03-06-01-04/71, отметив, что объектом налогообложения налога на имущество признается недвижимость, по которой закончены капвложения, оформлены первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию, фактически эксплуатируемая и принятая к бухучету в качестве основных средств.

Налог на добавленную стоимость. Согласно статьям 171 и 172 Налогового кодекса РФ, чтобы принять к вычету НДС организация должна выполнить следующие действия:

1. а) оплатить актив и НДС;
2. б) оприходовать покупку — объект основных средств;
3. в) использовать объект в деятельности, облагаемой НДС;
4. г) получить от продавца счет-фактуру.

Таким образом, фирма вправе принять к вычету НДС в том налоговом периоде, в котором выполнит все перечисленные условия.

Налог на прибыль.

Согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается имущество, которое находится у организации на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 Налогового кодекса РФ), используется ею для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. При этом срок полезного использования имущества должен превышать 12 месяцев, а его первоначальная стоимость должна быть более 10 000 рублей.

Под основными средствами в целях налогообложения прибыли понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Итак, купленный объект можно включать в амортизационную группу в том случае, если он соответствует названным критериям. Вместе с тем в законе предусмотрено дополнительное условие для основных средств, пра­ва на которые подлежат государственной регистрации.

Они включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ). А подтвердить то, что организация передала документы на государственную регистрацию можно распиской в получении документов, которую выдает регистрационная служба (п. 6 ст.

16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 259 Налогового кодекса РФ начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию.

Итак, фирма может начислять амортизацию после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество. Как видим, в налоговом учете начислять амортизацию можно независимо от того, на каком бухгалтерском счете отражена недвижимость.

Учитываем покупку на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Бухгалтерский учет. Организация учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» вплоть до момента государственной регистрации.

При этом в бухгалтерском учете фирма вправе начислять амортизацию на недвижимое имущество, учтенное на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Согласно пункту 22 данного положения, по объектам капитального строительства, оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым теми организациями, которым они будут переданы в основные фонды, амортизация начисляется в общем порядке — с 1 числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов по данным учета капитальных вложений. Это подтвердил и Минфин России в письмах от 8 апреля 2003 г. №16-00-14/121, от 23 июня 2004 г. №07-02-14/143.

Отметим, что арбитражные суды разделяют это мнение. В качестве примера приведем постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 октября 2004 г. по делу №А29-996/2004а. Так, налоговики решили, что предприятие вправе начислять амортизационные отчисления только после того, как переведет актив на счет 01 «Основные средства».

Однако суд указал, что закон связывает начисление амортизации с принятием основных средств к бухучету, а не со счетом, на котором они учитываются.

В итоге суд признал, что организация вправе начислять бухгалтерскую амортизацию по эксплуатируемым объектам недвижимости, не прошедшим государственную регистрацию и учтенным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Стоит отметить, что Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств также не запрещают амортизировать имущество, числящееся на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В соответствии с пунктом 52 указаний по объектам недвижимости, по которым закончены капвложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объектов в эксплуатацию.

При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

Налог на имущество организаций. В этой ситуации организация не должна платить налог на имущество, поскольку такая недвижимость по правилам бухучета не признается основным средством. А раз так, то отсутствует объект налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

В то же время московские инспекторы трактуют закон иначе.

Они полагают, что организация должна платить налог на имущество со стоимости активов, которые соответствуют требованиям пункта 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, и фактически эксплуатируются.

При этом не важно переданы документы на государственную регистрацию или нет. Такой подход приведен в письме Управления ФНС по г. Москве от 27 апреля 2005 г. №18-11/1им/30479.

Согласиться с подобным мнением трудно.

Дело в том, что оно противоречит положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ и пункта 52 Методических  указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

К сказанному остается добавить, что Минфин России вправе давать разъяснения по вопросам применения законодательства о налогах и сборах (п. 1 ст. 34.2 Налогового кодекса РФ). А вот у налоговых органов таких полномочий нет.

Налог на добавленную стоимость. Сразу скажем, что вопрос о том, вправе ли фирма принять к вычету НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», является спорным.

По мнению налоговиков, вычет НДС возможен только после принятия актива к учету на счете 01 «Основные средства», при соблюдении критериев, установленных в статьях 171, 172 Налогового кодекса РФ.

И в арбитражной практике есть случаи, когда суды соглашались с инспекторами (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2002 г. по делу №А74-2089/02-К2-Ф02-3502/02-С1, №А74-2089/02-К2-Ф02-3564/02-С1).

Однако в большинстве случаев организации выигрывают подобные споры. Так, арбитражный суд признал, что закон не связывает право налогоплательщика на возмещение НДС из бюджета с учетом приобретенных основных средств именно на счете 01 «Основные средства».

по делу №КА-А40/10220-03, ФАС Волго-Вятского округа от 11 июня 2004 г. по делу №А17-2047/5,2831/5, ФАС Северо-Западного округа от 28 октября 2004 г. по делу №А05-2813/04-20, ФАС Уральского округа от 15 октября 2002 г.

по делу №Ф09-2172/02-АК, ФАС Поволжского округа от 21 декабря 2004 г. по делу №А12-15080/04-С21.

Итак, организация может принять к вычету НДС по объектам, отраженным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Но отстаивать свою правоту ей, скорее всего, придется в арбитражном суде.

Налог на прибыль.

Как было упомянуто выше, для целей исчисления налога на прибыль порядок учета активов в бухгалтерском учете не имеет значения. Дело в том, что Глава 25 Налогового кодекса РФ устанавливает иные критерии учета недвижимости и другой порядок амортизации основных средств для целей налогообложения прибыли.

При их соблюдении амортизация должна начисляться после того, как предприятие подаст документы в регистрационную службу и введет объект в эксплуатацию.

Купили для себя, а передали другим

Бухгалтерский учет. Теперь рассмотрим ситуацию, когда фирма передает актив другой организации, скажем, по договору аренды. Здесь важно, с какой целью фирма изначально покупает объект недвижимости. Если недвижимость приобретается для передачи по договору аренды (лизинга) или проката, то по правилам бухучета она отражается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Поскольку в соответствии с пунктом 2 ПБУ 6/01 это положение применяется и для учета доходных вложений в материальные ценности, то при определении условий, критериев, подходов к учету имущества, отраженного на счете 03, можно применять подходы, изложенные в начале статьи.

Налог на имущество организаций. Платить налог на имущество со стоимости  объектов, учтенных на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» не нужно.

Об этом Минфин России заявил в письмах от 24 сентября 2004 г. №03-06-01-04/38 и от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26.

Напомним, что активы, отраженные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» также не облагаются налогом на имущество.

При этом они  приводят пункт 2 ПБУ 6/01, согласно которому это положение применяется также в отношении доходных вложений в материальные ценности. Точка зрения чиновников приведена в письме Управления МНС по г. Москве от 7 июня 2004 г.

№23-10/1/37660 «О включении в налоговую базу по налогу на имущество стоимости основных средств, учитываемых на счете 03». На наш взгляд, позиция московских инспекторов является неправомерной.

Дело в том, что объектом налогообложения налога на имущество закон признает лишь основные средства, то есть активы, отраженные на счете 01 «Основные средства» (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Теперь рассмотрим другую ситуацию. Фирма покупает недвижимость для собственного использования и учитывает на счете 01 «Основные средства», а затем передает ее в аренду. В этом случае организации придется платить налог на имущество.

Данный вывод следует из пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ, согласно которому в объект налогообложения включается имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, а также внесенное в совместную деятельность.

Обратите внимание: если фирма приобрела объект недвижимости для собственного использования и учла его на счете 01 «Основные средства», а потом решила сдать в аренду, то перевести его на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» она уже не вправе. Дело в том, что правила бухгалтерского учета не предусматривают такой операции. Об этом свидетельствует письмо Минфина России от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26 и письмо УМНС России по г. Москве от 9 июня 2004 г. №23-10/1/38452.

Налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. В заключение отметим, что в отношении НДС и налога на прибыль по имуществу нужно использовать правила и подходы, аналогичные упомянутым выше. В частности, по активу, отраженному на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», можно смело принимать к вычету НДС, не опасаясь споров с налоговиками.

И хотя вычет НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», в принципе законом не запрещен, но чреват судебными тяжбами с налоговыми органами. А вот что касается налога на прибыль.

Как мы указали выше, организация вправе начислять амортизацию для целей налогообложения прибыли после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество (п. 8 ст. 258, п. 2 ст.

259 Налогового кодекса РФ).

Покупка квартиры на ооо плюсы и минусы

Организация купила квартиру

. Предприятие планирует развивать свою деятельность в другом городе. Там была приобретена квартира.

Предполагается, что она будет использоваться либо для проживания сотрудников, командированных фирмой в этот город, либо в ней будет постоянно жить сотрудник, который займется организацией бизнеса в этом регионе.

Можно ли принять к учету квартиру в качестве основного средства до государственной регистрации права собственности? Какие налоги нужно платить в случае, если квартира будет передана во временное пользование (бесплатно) сотруднику организации?

ТОВАР ИЛИ ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО? Квартира является объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п.

Особенности приобретения недвижимости юрлицом

Заинтересовал вопрос — насколько геморно приобрести недвижимость юрлицу, и какие плюсы/минусы по сравнению с аналогичной покупкой физическим лицом?

Т.е., если я приобрету квартиру, но не на себя оформлю (как физическое лицо а на юрлицо (к примеру, на ООО какой меня ожидает геморой и есть ли какие плюсы в данной схеме?

если бы он придумал схему, то наверное спрашивал бы есть ли какие минусы в данной схеме? вместо есть ли какие плюсы в данной схеме? -Квартплата будет больше Почему?

-Сможешь ли там прописаться? Зачем? Согласись, основная цель при покупке жилья — покупка жилых метров, а не «прописки».

Организация купила квартиру

.

Предприятие планирует развивать свою деятельность в другом городе. Там была приобретена квартира.

Предполагается, что она будет использоваться либо для проживания сотрудников, командированных фирмой в этот город, либо в ней будет постоянно жить сотрудник, который займется организацией бизнеса в этом регионе.

Можно ли принять к учету квартиру в качестве основного средства до государственной регистрации права собственности? Какие налоги нужно платить в случае, если квартира будет передана во временное пользование (бесплатно) сотруднику организации?

ТОВАР ИЛИ ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО? Квартира является объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п.

Покупка квартиры юридическим лицом налоги

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками.

Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица. Ситуация. Организация приобрела 2 квартиры, являющиеся объектами жилого фонда.

Облагается ли НДС продажа квартир Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда. Организация приобретает квартиру у физического лица для перепродажи.

Покупка квартиры юридическим лицом налоги

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками.

Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Ситуация. Организация приобрела 2 квартиры, являющиеся объектами жилого фонда. Облагается ли НДС продажа квартир Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда. Организация приобретает квартиру у физического лица для перепродажи.

Покупка квартиры юридическим лицом

Заинтересовал вопрос — насколько геморно приобрести недвижимость юрлицу, и какие плюсы/минусы по сравнению с аналогичной покупкой физическим лицом? Т.е.

если я приобрету квартиру, но не на себя оформлю (как физическое лицо а на юрлицо (к примеру, на ООО какой меня ожидает геморой и есть ли какие плюсы в данной схеме?

На форуме достаточно грамотных-толковых специалистов, в вопросе недвижимости вообще каждый второй наверное разбирается .

может кто чего дельного выскажет. -Сможешь ли там прописаться? -У тебя юрлицо показывает прибыль достаточную для покупки квартиры?

-Что будешь делать когда юрлицо закроется?

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

PRO новостройку +7 (499) 703-51-68 (Москва) Primary Menu Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками.

Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

PRO новостройку +7 (499) 703-51-68 (Москва) Primary Menu Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее. Особенности продажи недвижимости Основной тонкостью такой операции является статус продавца.

При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица. Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками. Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров.

Покупка квартиры на юр лицо — есть ли минусы 32

/ 4797 Просветите меня, пожалуйста.

• Собираюсь купить себе квартиру (в Москве, вторичку) с оформлением на юр лицо.
• Оплата, соответсвенно, строго по безналу.
• Наколько это уменьшает возможный выбор ?

Просветите меня, пожалуйста. Собираюсь купить себе квартиру (в Москве, вторичку) с оформлением на юр лицо.

Оплата, соответсвенно, строго по безналу. Наколько это уменьшает возможный выбор ? Не существенно уменьшает.Отпадают только уходящие от налогов Продавцы. Нет проблем.

Оплату придется делать по безналу, либо через аккредитив. Нужно обсуждать с продавцом. Ну и, если по уставу организации это крупная покупка, то следует подготовить решение участников о покупке.

А в банке заранее оформить паспорт сделки.

Если организация покупает жилье для сотрудника

Как лучше оформить все, чтобы физическим лицам и организации не пришлось платить большие налоги? Какой договор предпочесть при передаче квартир?

В случае если организация приобрела квартиру на вторичном рынке жилья или во вновь построенном доме, но уже введенном в эксплуатацию и право собственности организации на квартиру уже зарегистрировано, то с работником возможно заключение как договора купли-продажи, так и договора дарения.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Но кредит предоставляется не деньгами, а товаром — квартирой. Поэтому материальной выгоды у физического лица не возникает (ст. 212 НК РФ).

Переданное же работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Что же касается права работника на имущественный вычет, то оно за ним сохраняется, так как по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью (ст. 551 ГК РФ).

В ПК РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру.

Следовательно, он сможет использовать имущественный вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

При таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры.

Очень часто организация продает своим сотрудникам квартиры по ценам ниже рыночных. При этом налоговая инспекция в случаях, указанных в ст. 40 НК РФ, вправе проверить правильность применения цен по сделке. В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ работодатель и работник не признаются взаимозависимыми лицами.

Однако согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в иных случаях, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

В случае если цена сделки не соответствует рыночной, организации придется доначислить НДС и налог на прибыль исходя из реальной стоимости квартиры. Также она должна будет включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

Безвозмездная передача

Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.

При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.

Квартира, полученная бесплатно, — это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

• ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.
• Если организация финансирует строительство жилого дома, являясь участником инвестиционного проекта, то до введения дома в эксплуатацию продажу квартиры работнику можно оформить договором уступки, агентским договором.
• Договор уступки
• По условиям договора уступки организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь — уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор — организация-инвестор.

В силу ст. 384 ГКС РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

1. В данном случае в таком договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.
2. Налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.
3. Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства.

Если между сторонами заключен договор уступки права, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС.

При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без учета НДС, то есть НДС уплачивается со всей суммы уступаемого права (ст. 154, 155 НК РФ). При последующей уступке НДС уплачивается с разницы.

Агентский договор

Если организация планирует стать инвестором и еще не внесла инвестиции в строительство жилого дома, то между сторонами возможно заключение агентского договора, согласно которому физическое лицо (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение физическим лицом квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство, а принципал, в свою очередь, обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

Физическое лицо становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора гражданин вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия. Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще.

Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, так как в ст. 220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, «подтверждающими факт уплаты денежных средств».

И, в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает физическое лицо и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

Подытоживая, выскажем собственное мнение: при приобретении квартиры сотрудникам наименее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома. Если же дом уже построен, то оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Мы познакомили вас с выдержками из выпуска N 15 «Библиотечки «Российской газеты» — «Как приватизировать, купить и продать квартиру без потерь».

Желающим приобрести названный сборник следует перечислить за один экземпляр 70 рублей (включая оплату за пересылку и НДС) по реквизитам: 125993, г. Москва, ЗАО «Библиотечка РГ», ИНН 7721017444, КПП 772101001, р/с 40702810200000002764 в ОАО АКБ «ЛЕСБАНК», г. Москва, к/с 30101810500000000694, БИК 044579694, код ОКОНХ 87100, код ОКПО 36557391.